ПостановлениеПравительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1105-ПП

О применении методов массовой оценкистоимости недвижимого имущества при принятии управленческих решений в отношенииобъектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы и расположенныхв городе Москве

Однимиз основных доходных активов в городе Москве является недвижимость и, вчастности, нежилые помещения. Эффективность принятия управленческих решений повладению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом непосредственно зависитот наличия информации о его рыночной стоимости, которая в течение последних летимеет тенденцию постоянного увеличения.

Информацияо ценности того или иного недвижимого имущества позволяет приниматьобоснованные решения о приватизации, сдаче в аренду, совершении иных сделок,планировать доходы бюджета города Москвы от использования имущества, а такжеанализировать расходы бюджета на его содержание.

ЗаконодательствоРоссийской Федерации обязывает публичного собственника при совершении сделок собъектами государственной и муниципальной собственности привлекать независимогооценщика.

Вместес тем, процедура независимой оценки стоимости объектов недвижимости,находящихся в собственности города Москвы, осуществляется непосредственно присовершении сделок с объектами недвижимости, когда решение о совершении сделкиили иных управленческих действий уже принято. Действующая система независимойоценки не предназначена для целей разработки упреждающих управленческих решенийи реализации городом функций эффективного собственника, не дает возможностиоперативного прогнозирования изменения стоимости недвижимого имущества.

Вцелях совершенствования управления объектами нежилого фонда, находящимися всобственности города Москвы, увеличения доходов города Москвы от использованиянежилых помещений, повышения обоснованности и оперативности управленческихрешений и в соответствии с Концепцией управления собственностью Москвы ивзаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года,одобренной постановлением Московской городской Думы от 18 октября 2000 г. N 108,Правительство Москвы постановляет:

1.Принять к сведению информацию Департамента имущества города Москвы орезультатах работы по созданию модели массовой оценки стоимости недвижимогоимущества и предложение о создании на ее основе системы мониторинга рынканедвижимости в городе Москве.

2.Утвердить Концепцию применения методов массовой оценки стоимости нежилыхпомещений в городе Москве (приложение).

3. Установить, что целями массовой оценки стоимостинедвижимого имущества в городе Москве являются:

-повышение эффективности управления недвижимым имуществом города Москвы;

-создание информационного ресурса, содержащего регулярно обновляемые достоверныеданные о стоимости недвижимого имущества, а также размере арендной платы занежилые помещения на рынке недвижимости города Москвы;

-повышение оперативности и обоснованности управленческих решений в отношенииобъектов недвижимого имущества, находящихся в собственности города Москвы;

-прогнозирование тенденций развития рынка недвижимости города Москвы, выработкарешений о составе городской собственности и изменении форм и методов ееиспользования;

-контроль отчетов об индивидуальной оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

4.Департаменту имущества города Москвы:

4.1. В первом полугодии 2006 г. совместно с Финансовойакадемией при Правительстве Российской Федерации завершить работу по созданиюмодели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве,программного обеспечения по расчету индексов изменения размера арендной платыза нежилые помещения на основе ежегодного мониторинга рынка недвижимости вгороде Москве.

4.2.Во втором полугодии 2006 г. организовать публичное обсуждение, независимуюнаучную экспертизу и опытную апробацию на соответствие рыночным даннымрезультатов работы по созданию модели массовой оценки стоимости недвижимогоимущества в городе Москве, программного обеспечения по расчету индексовизменения размера арендной платы за нежилые помещения на основе ежегодногомониторинга рынка недвижимости в городе Москве с привлечением Общественногонаучно-экспертного совета Российской академии наук и Правительства Москвы поустойчивому развитию и безопасности московского мегаполиса, Гильдии оценщиковМосковской торгово-промышленной палаты и других объединений предпринимателейгорода с их согласия.

4.3.В IV квартале 2006 г. представить на рассмотрение Правительства Москвы проектпостановления, устанавливающий порядок использования результатов массовойоценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве в соответствии суказанными целями (п.3), в том числе для расчета индексов изменения рыночных ставок аренднойплаты за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

4.4.Ежегодно проводить мониторинг рынка недвижимости в городе Москве на основеразработанной модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городеМоскве (п.4.1). Публиковать результаты мониторинга на официальном сайте Департаментаимущества города Москвы.

4.5.Организовать взаимодействие с Минэкономразвития России по вопросам массовойоценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения, в рамках работыЭкспертно-консультативного совета по оценочной деятельности приМинэкономразвития России.

5.Финансово-хозяйственному управлению Мэрии Москвы:

5.1. Совместно с Департаментом имущества города Москвы в первомполугодии 2006 г. с учетом результатов опытной апробации модели массовойоценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве разработать техническоезадание и технико-экономическое обоснование на создание подсистемы массовойоценки всех объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы ирасположенных на территории города Москвы, в составе ИАС"Недвижимость-2".

5.2.В установленном порядке подать заявку в Управление информатизации города Москвына включение работ, указанных в пункте5.1 настоящего постановления, в план мероприятий Городской целевойпрограммы "Электронная Москва" на 2006-2007 гг.

6.Установить, что исключительными правами на данный информационный ресурсобладает город Москва.

7.Управлению государственной службы и кадров Правительства Москвы, начиная с 2006года, предусматривать повышение квалификации государственных гражданскихслужащих органов исполнительной власти города Москвы, занимающихся вопросамиуправления собственностью города Москвы, по программе "Массовая оценканедвижимости" в объеме не менее 72 часов.

8.Принять к сведению обязательства Государственного унитарного предприятия городаМосквы "Московское городское бюро технической инвентаризации"совместно с Департаментом имущества города Москвы в I квартале 2006 г.представить на рассмотрение руководителю Комплекса экономической политики иразвития города Москвы предложения по адаптации модели массовой оценкистоимости недвижимого имущества в городе Москве к задачам, выполняемымГосударственным унитарным предприятием города Москвы "Московское городскоебюро технической инвентаризации".

9.Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителяМэра Москвы в Правительстве Москвы Росляка Ю.В.

Орезультатах выполнения постановления доложить Мэру Москвы в I квартале 2007 г.

И.о.Мэра Москвы                                            В.И.Ресин

Приложение

Концепция применения методов массовой оценкистоимости нежилых помещений в городе Москве

1. Общие положения

1.1.Настоящая Концепция определяет основные положения применения методов массовойоценки в отношении находящихся в собственности и расположенных в границахтерритории города Москвы объектов недвижимости, входящих в состав нежилогофонда (далее - объектов оценки).

Под объектами нежилого фонда для целей настоящегодокумента понимаются отдельно стоящие здания и помещения в зданиях, непредназначенные для проживания, а также автостоянки и гаражные комплексы.

1.2.Настоящая Концепция разработана в целях:

-повышения эффективности управления объектами оценки;

-создания информационного ресурса, содержащего регулярно обновляемые достоверныеданные о стоимости объектов оценки;

-расчета индексов изменения размера арендной платы в отношении сданных в арендуобъектов оценки;

-прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, выработки решений осоставе городской собственности и изменения форм и методов ее использования;

-обеспечения контроля отчетов об оценке рыночной стоимости объектов оценки,подготовленных оценщиками.

2. Основные положения использования методовмассовой оценки

Определениестоимости объектов оценки осуществляется в соответствии со следующими основнымиположениями использования методов массовой оценки, предусмотренными настоящимразделом Концепции. Для проведения массовой оценки:

2.1.Осуществляется формирование перечня объектов оценки на основании Единогореестра собственности города Москвы.

2.2.Осуществляется классификация объектов оценки. При этом, в том числе, выделяютсяследующие классы объектов оценки: класс "Объекты административного(офисного) назначения", класс "Объекты торгового назначения",класс "Объекты производственно-складского назначения", а также иныеклассы, выделение которых обуславливается существенными особенностямиценообразования на рынке недвижимости. В случае, если такие особенностисуществуют внутри классов, то в рамках классов объектов оценки по доминированиюодного или нескольких специальных ценообразующих признаков выделяются болеенизкие уровни классификации объектов оценки.

Использованиеметодов массовой оценки осуществляется отдельно для каждого из нижних уровнейсформированной классификации объектов оценки.

2.3.Определяется перечень факторов, оказывающих существенное влияние на стоимостьобъекта оценки (далее - факторов стоимости).

Определениефакторов стоимости осуществляется отдельно для каждого из нижних уровнейсформированной классификации объектов оценки на основе корреляционного анализа.

2.4.Определяются значения факторов стоимости для каждого объекта оценки.

2.5.Осуществляется группировка объектов оценки каждого из нижних уровнейсформированной классификации объектов оценки на основе сходства значенийфакторов стоимости. Группировка объектов оценки по сходству (близости) значенийих соответствующих факторов стоимости базируется на предположении, что удельныепоказатели рыночной цены или рыночной стоимости объектов, близких по описаниямв разрезе факторов стоимости, будут так же близкими.

2.6.Осуществляется сбор достаточных для определения стоимости объектов оценкисведений о рынке недвижимости. Сведения о рынке недвижимости считаютсядостаточными в случае, если они обеспечивают формирование статистическизначимой модели расчета. Модель считается статистически значимой, еслирезультаты оценки с использованием этой модели слабо изменяются в зависимостиот увеличения размера выборки, на основании которой строилась данная модель.

Длясбора сведений о рынке недвижимости используются источники, не запрещенныезаконом и содержащие достоверную информацию о рынке недвижимости.

Вслучае, если в результате сбора сведений о рынке недвижимости были, в томчисле, собраны сведения о рыночных ценах объектов недвижимости соответствующиекалендарным датам, отличным от даты, по состоянию на которую производитсяоценка (далее - даты проведения оценки), то осуществляется их приведение к датепроведения оценки на основе формулы, характеризующей соответствующее изменениево времени рыночных цен объектов недвижимости либо рыночных размеров аренднойплаты объектов недвижимости.

2.7.Проводится статистический анализ связи между удельными показателями рыночнойцены или рыночной стоимости объектов оценки и факторами стоимости. Формулыданной связи (модели) устанавливаются с использованием методов регрессионногоанализа. Для каждой группы объектов оценки устанавливаются несколько формулсвязи (определяются несколько регрессионных моделей разных типов).

2.8.Осуществляется проверка статистической значимости формул связи (моделей) междуудельными показателями рыночной цены или рыночной стоимости объектов оценки ифакторами стоимости.

Определениестатистической значимости модели расчета производится с использованиемстатистического критерия Фишера.

Статистическизначимые модели для каждой группы объектов оценки отбираются с цельюпоследующего сравнения их качества оценки.

Длятех групп объектов оценки, для которых сформированная связь не являетсястатистически значимой, производится либо объединение соседних групп с цельюпостроения общей для этих групп модели расчета, либо используются методыиндивидуальной оценки.

Вслучае, если ни одна из моделей не соответствует требованию статистическойзначимости, осуществляется пересмотр факторов стоимости и проведение новойгруппировки.

2.9.Проводится сравнительный анализ качества статистически значимых моделей (далее- анализ качества) для каждой группы объектов оценки.

Анализкачества осуществляется путем сравнения известных удельных показателей рыночныхцен или рыночных стоимостей объектов оценки с их аналогами, получаемыми сиспользованием статистически значимых формул связи. При этом используютсястандартные статистические показатели качества, такие как коэффициентдетерминации R2, средняя относительная погрешность оценки, среднеквадратичнаяошибка оценки и др.

Врезультате анализа качества из статистически значимых моделей выбирается тамодель для группы объектов оценки, которая характеризуется лучшим качеством посравнению с другими моделями.

Вслучае, если ни одна из моделей для группы объектов оценки не характеризуетсяприемлемым качеством, то эти модели считаются неудовлетворительными. В этомслучае осуществляется установление новых формул связи для объектов оценкиданной группы, проверка их статистической значимости и проводится анализкачества на основании соответствующих положений настоящей Концепции.

2.10.Осуществляется расчет удельных показателей стоимости каждого объекта оценки.Данный расчет осуществляется путем подстановки в формулу связи, установленнуюпутем выбора модели расчета, индивидуальных значений факторов стоимостиобъектов оценки.

Такойрасчет может также осуществляться на основе прямого сравнения объекта оценки собъектами недвижимости, в отношении которых известна их рыночная цена илирыночная стоимость, и внесения поправок, соответственно, в удельные показателирыночных цен или рыночных стоимостей, сглаживающих отличия объектов оценки отобъектов сравнения.

2.11.Осуществляется расчет стоимости каждого объекта оценки путем умноженияудельного показателя стоимости объекта оценки на его площадь.

3. Ожидаемые результаты применения методов массовойоценки объектов нежилой недвижимости в городе Москве

3.1. Массовая оценка, методы которой применяются дляопределения стоимости объектов оценки, характеризуется следующими аспектами:

-единством методического обеспечения, которое способствует сопоставимостистоимостей объектов оценки на всей территории города Москвы;

-сбалансированностью интересов органов власти и управления города Москвы иинтересов участников рынка нежилой недвижимости;

-зависимостью размера арендной платы в отношении сданных в аренду объектовоценки от их стоимости;

-прозрачностью и доступностью информации, используемой при применении методовмассовой оценки;

-автоматизацией процесса оценки.

3.2.Учитывая аспекты массовой оценки, указанные в пункте3.1 настоящей Концепции, применение методов массовой оценки для определениястоимости объектов оценки позволит достигнуть следующих результатов:

-определить потенциал увеличения доходов городского бюджета от сдачи в арендунедвижимого имущества;

-существенно сократить время и расходы, требуемые для оценки объектов оценки;

-обеспечить достоверность, прозрачность и обоснованность результатов работ пооценке;

-выявлять и прогнозировать тенденции развития рынка нежилой недвижимости вгороде Москве на основе актуальной и достоверной информации о стоимостиобъектов оценки;

-создать основы для принятия рациональных градостроительных и инвестиционныхрешений;

-обеспечить публичность сведений об объектах оценки и прозрачность системыопределения ставок арендной платы в отношении сданных в аренду объектов оценки.