Постановление Правительства Москвы от 8сентября 2009 г. N 978-ПП

О порядке проведения оценки экономическойэффективности предлагаемых проектов строительства в жилищной сфере и подготовкепредложений для принятия решений о целесообразности их исполнения за счетсредств бюджета города Москвы

В целях обеспеченияэффективного использования средств бюджета города Москвы и принятияэкономически обоснованных решений для достижения максимального результата приформировании и выполнении городских инвестиционных социальных жилищныхпрограмм, во исполнение постановления Правительства Москвы от 27 ноября 2007 г.N 1026-ПП "Об оценке эффективности жилищных проектов, предлагаемых длябюджетного финансирования в городе Москве" Правительство Москвыпостановляет:

1.Утвердить Временную методику оценки экономической эффективности предлагаемыхпроектов строительства в жилищной сфере для обоснования принятия решений оцелесообразности их исполнения за счет средств бюджета города Москвы (далее -Временная методика) (приложение).

2. Установить, что:

2.1.Временная методика (п.1) используется при выполнении расчетов экономической эффективностиреализации предлагаемых проектов строительства в жилищной сфере с размещениемобъектов жилого и смешанного назначения, не отнесенных ранее к проектам, реализуемымв составе городских социальных программ, в том числе комплексная жилаязастройка на свободных территориях (земельных участках), развитие застроеннойтерритории, комплексная жилая застройка на территориях (земельных участках),освобождаемых от использования в производственных целях, в целях принятиярешений об их финансировании за счет средств бюджета города Москвы.

2.2. Базовым критериемдля принятия решения о финансировании проектов строительства в жилищной сфереза счет средств бюджета города Москвы является соотношение затрат,предполагаемых по проекту, приведенных к 1 кв. м построенной жилой площади,направляемой на выполнение социальных жилищных программ, к нормативу предельныхрасчетных суммарных затрат на строительство 1 кв. м жилой площади дляреализации социальных жилищных программ, утверждаемому Правительством Москвы впорядке, определенном в пункте3 настоящего постановления.

2.3. При соответствиирезультата экономической оценки проекта строительства в жилищной сферекритериям, установленным Временной методикой, решение о его бюджетномфинансировании является приоритетным.

3.Департаменту экономической политики и развития города Москвы ежегоднопредусматривать в проекте Программы Правительства Москвы на планируемый годнорматив предельных расчетных суммарных затрат на строительство 1 кв. м жилойплощади для реализации социальных жилищных программ, используемый приподготовке и принятии решений о реализации тех или иных проектов строительствав жилищной сфере за счет средств бюджета города Москвы в планируемом году.

4. Установить, чтоежегодно утверждаемый норматив предельных расчетных суммарных затрат настроительство 1 кв. м жилой площади для реализации социальных жилищных программможет уточняться по итогам выполнения Программы Правительства Москвы за первоеполугодие.

5. Установить на 2009год норматив предельных расчетных суммарных затрат на строительство 1 кв. мжилой площади для реализации социальных жилищных программ, используемый приподготовке и принятии решений по реализации тех или иных проектов строительствав жилищной сфере за счет средств бюджета города Москвы, в размере 80% отсредневзвешенной цены продажи 1 кв. м общей жилой площади аналогичного жилья вконкретном районе.

6. Возложить наДепартамент экономической политики и развития города Москвы функциигосударственного заказчика по выполнению работ (п. 10.2), необходимых дляосуществления расчетов экономической эффективности реализации проектовстроительства в жилищной сфере (п.2.1) с использованием Временной методики.

7.Установить, что расчеты экономической эффективности реализации проектовстроительства в жилищной сфере (п.2.1) для принятия решения о финансировании их за счет средств бюджетагорода Москвы выполняются на основании обосновывающих материалов проектапланировки территории (раздел "Комплексная оценка градостроительныхпредпосылок"), разработанных Москомархитектурой по адресным перечням всфере капитального строительства с размещением объектов жилого и смешанногоназначения, утвержденным для размещения градостроительных объектов, с учетомресурсов и затрат, необходимых для снятия обременений (вывод пользователейжилых и нежилых помещений), а также выполнения условий присоединения к инженернымсетям и строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

8. В качествеэксперимента в 2009-2010 гг. применить Временную методику для выполнениярасчетов экономической эффективности реализации проектов строительства вжилищной сфере с размещением объектов жилого и смешанного назначения,включенных в адресные перечни проектов, финансируемых за счет средств бюджетагорода Москвы, на основании проектно-сметной документации проекта застройкитерритории с объектами строительства, представленной Департаментом городскогостроительства города Москвы, после получения заключений Москомэкспертизы (3-4объекта).

9. Москомархитектуре:

9.1.При формировании и утверждении графиков предварительной предпроектнойпроработки по территориям и земельным участкам (п.2.1) в рамках соответствующих программ устанавливать по каждому объектусроки представления разработанных материалов в Департамент экономическойполитики и развития города Москвы.

9.2. В соответствии сутвержденными графиками (п.9.1) направлять в Департамент экономической политики и развития городаМосквы градостроительную документацию (п.7) для выполнения расчета экономической эффективности реализации проектовстроительства в жилищной сфере с применением Временной методики.

10. Установить, чтоДепартамент экономической политики и развития города Москвы:

10.1.На основании разработанных обосновывающих материалов проекта планировкитерритории (раздел "Комплексная оценка градостроительныхпредпосылок") и дополнительных материалов, необходимых для выполненияработ (раздел "Исходные данные для оценки экономическойэффективности" Временной методики), обеспечивает выполнение расчетовэкономической эффективности реализации проектов строительства в жилищной сфере(п.2.1).

10.2. В порядке,установленном законодательствомо размещении государственных заказов, привлекает специализированные организациидля выполнения работ по определению объемов дополнительных обремененийрассматриваемой территории при наличии правообладателей(собственников/арендаторов объектов недвижимости и земельных участков) и особыхусловий по подготовке территории, обеспечивающих формирование максимальнополного комплекта материалов исходных данных.

10.3.По результатам выполнения анализа экономической эффективности реализациипроектов строительства в жилищной сфере (п.10.1) направляет в Департамент жилищной политики и жилищного фонда городаМосквы и префектуру соответствующего административного округа города Москвыпредложения по застройке территорий (п.2.1) за счет средств бюджета города Москвы.

10.4. С учетомзаключений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы ипрефектуры соответствующего административного округа города Москвы направляетпервому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы, возглавляющему Комплексградостроительной политики и строительства города Москвы, предложения озастройке территорий (п.10.3) за счет средств бюджета города Москвы, которые являются основаниемдля формирования адресных перечней строительства объектов жилого назначения напоследующие годы и подготовки распорядительных документов Правительства Москвы.

11. Руководителяморганов исполнительной власти города Москвы и подведомственным имгосударственным учреждениям и унитарным предприятиям в соответствии сфункциональными обязанностями обеспечить представление в Департаментэкономической политики и развития города Москвы по его запросу исходных данных,необходимых для выполнения расчета экономической эффективности реализациипроектов строительства в жилищной сфере (п.2.1), предлагаемых к исполнению за счет средств бюджета города Москвы.

12.Департаменту экономической политики и развития города Москвы подготовить ипредставить на рассмотрение Правительства Москвы в IV квартале 2010 г. проектправового акта, предусматривающий утверждение методики оценки проектовстроительства в жилищной сфере для обоснования принятия решений офинансировании их за счет средств бюджета города Москвы, доработанной порезультатам использования Временной методики (п.1), включающей:

12.1. Порядокобоснования социальной значимости проектов, предлагаемых к строительству длягосударственных нужд.

12.2. Критерииэкологической, технической, эксплуатационной эффективности и теплоэффективностипроектов.

12.3. Системуранжирования показателей, на основании которых принимается решение остроительстве за счет средств бюджета города Москвы жилья для государственныхнужд.

13. Москомархитектуре,департаментам природопользования и охраны окружающей среды города Москвы,городского строительства города Москвы, жилищно-коммунального хозяйства иблагоустройства города Москвы, топливно-энергетического хозяйства городаМосквы, жилищной политики и жилищного фонда города Москвы представить до 1января 2010 г. в Департамент экономической политики и развития города Москвыпредложения для учета при разработке методики (п.12).

14. Контроль завыполнением настоящего постановления возложить на первых заместителей МэраМосквы в Правительстве Москвы Росляка Ю.В. и Ресина В.И. по принадлежности.

О ходе выполненияпостановления доложить Мэру Москвы в декабре 2009 г.

Мэр Москвы                                 Ю.М. Лужков

Приложение

Временная методика
оценки экономической эффективности предлагаемых проектов строительства вжилищной сфере для обоснования принятия решений о целесообразности ихисполнения за счет средств бюджета города Москвы

Временная методикаоценки экономической эффективности предлагаемых проектов строительства вжилищной сфере для обоснования принятия решений о целесообразности ихисполнения за счет средств бюджета города Москвы (далее - Временная методика)разработана в целях совершенствования системы рекомендательных инормативно-методических документов по формированию системы отношений впроектировании и строительстве на территории города Москвы. Выполнение оценкиэкономической эффективности возможно на любой стадии предпроектных и проектныхработ. Соответственно степень точности оценки экономической эффективности будетнаходиться в зависимости от полноты исходных данных.

Высокая инвестиционнаяактивность в сфере строительства в Москве, позитивная динамика экономическогоклимата и быстрое изменение рыночных тенденций, усложнение и новая регламентацияотношений участников инвестиционных процессов в строительстве - все это требуетразработки методических рекомендаций, на основании которых должно приниматьсярешение о возможности реализации строительного проекта в жилищной сфере за счетсредств бюджета города Москвы. При этом производится формирование состава исодержания основных документов и материалов по обоснованию и формированиюсистемы отношений участников процесса.

Разработка Временнойметодики обусловлена необходимостью оперативного принятия решений пооптимизации управления ресурсами при осуществлении строительства объектов засчет средств бюджета города Москвы.

Основанием дляподготовки Временной методики является постановление Правительства Москвы от 27ноября 2007 г. N 1026-ПП "Об оценке эффективности жилищных проектов,предлагаемых для бюджетного финансирования в городе Москве".

Временная методикасоставлена в соответствии с гл. II и гл. III (п. 13) "Правил проведенияпроверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средствФедерального бюджета, направляемых на капитальные вложения", утвержденныхпостановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N590 "О порядке проведения проверки инвестиционных проектов на предметэффективности использования средств федерального бюджета, направляемых накапитальные вложения".

Главной цельюразработки Временной методики является создание нормативной базы,обеспечивающей принятие экономически обоснованных решений по бюджетномуфинансированию строительства жилья для выполнения городских социальных жилищныхпрограмм.

В современных условияхнеобоснованный соответствующей методологией подход к принятию административныхрешений по бюджетному финансированию градостроительной деятельности, особеннона ранних стадиях - на этапе предпроектной подготовки строительства - приводитк неоправданным потерям средств и времени, к конфликтам и снижениюэффективности использования городских ресурсов.

Выполнение оценкиэкономической эффективности целесообразно осуществлять после выполнения этапапо разработке обосновывающих материалов проекта планировки "Комплекснаяоценка градостроительных предпосылок". Кроме того, настоящая Временнаяметодика может быть также использована на стадии разработки и согласованияпроектно-сметной документации при принятии управленческих решений.

Настоящая Временнаяметодика предназначена для органов исполнительной власти города Москвы, которыена основании результатов оценки экономической эффективности вносят вПравительство Москвы предложения по застройке (реконструкции, реновации)земельных участков за счет средств бюджета города Москвы.

Результаты, получаемыес использованием настоящей Временной методики, могут быть использованы такжепри подготовке предложений по подготовке стартовых условий для проведенияаукционов на право заключения договоров по развитию застроенных территорий всоответствии с действующим порядком.

1. Цели и задачи оценкиэкономической эффективности

1.1. Оценкаэкономической эффективности предлагаемых проектов строительства в жилищной сфередля обоснования принятия решений о целесообразности их исполнения за счетсредств бюджета города Москвы (далее оценка экономической эффективности)является основой для принятия решения о возможности и целесообразностиреализации предлагаемого строительного проекта в жилищной сфере городом сучетом экономических, социальных и градостроительных задач.

1.2. Оценкаэкономической эффективности является инструментом, обосновывающимцелесообразность и эффективность использования ресурсов (в том числе правовых,финансовых и земельных) в рассматриваемом проекте строительства в жилищнойсфере. Она разрабатывается с целью предоставления объективной аналитическойинформации о правовых, технических, организационных, производственных,экономических аспектах реализации проекта, включая данные о прогнозах затрат идоходов, их распределения по времени.

1.3. Оценкаэкономической эффективности разрабатывается после того, как проведеныисследования, предшествующие принятию инвестиционного решения (выбор участкаили объекта, произведены различные необходимые обследования, разработаныградостроительные решения и прочее).

1.4. Оценкаэкономической эффективности является итоговым документом для принятияобоснованного решения, позволяющим определить условия реализации проектных решенийгородом.

1.5. Оценкаэкономической эффективности разрабатывается с использованием действующегозаконодательства в области градостроительного и земельного регулирования иметодик, предназначенных для определения экономических показателей при моделированиипроцесса реализации проекта за счет средств бюджета города Москвы. В оценкеэкономической эффективности осуществляется глубокий и детальный анализ, которыйпозволяет рассматривать комплексные проекты, состоящие из несколькихподпроектов (объектов, комплексов), разнесенных во времени.

1.6. Задачи оценкиэкономической эффективности:

- определитьоптимальную инвестиционную концепцию (план) реализации проекта;

- дать оперативнуюоценку эффективности проекта строительства в жилищной сфере при реализации засчет средств бюджета города Москвы на основе вариантных разработокинвестиционных решений;

- оценить возможныеобременения проекта строительства в жилищной сфере;

- обосноватьоптимальные объемы, динамику затрат и доходов с распределением их по видам строительства(реконструкции) и срокам;

- оценитьинвестиционную привлекательность строительного проекта в жилищной сфере наоснове построенных прогнозов и моделей.

1.7. Состав идетализация оценки экономической эффективности зависят от поставленной задачи,решаемой в ходе ее разработки, от характера рассматриваемого проектастроительства в жилищной сфере, а также функционального назначения объектов иот перспектив развития территории (района).

1.8. Моделированиеинвестиционных процессов и проведение расчетов в оценке экономическойэффективности может осуществляться разработчиками, как собственными средствами,так и с применением стандартных методик и программных продуктов. При этомнеобходимо, чтобы получаемые результаты, параметры и обоснования были понятны, "прозрачны"и, в случае необходимости, проверяемы.

1.9. Определениеобъема затрат, требующихся для выполнения проекта строительства в жилищнойсфере и определение размера компенсации части затрат за счет коммерческойреализации вновь возводимых в составе данного проекта нежилых помещений(встроенно-пристроенные, отдельно стоящие нежилые здания, гаражи и т.д.). Приэтом вновь возводимые жилые объекты используются, только в целях реализациигородских социальных программ. К доходам по проекту относится созданнаястоимость нежилых помещений, оставшихся после компенсации собственникам,включая город, эквивалентных площадей снесенных нежилых помещений.

1.10. Основной цельюоценки экономической эффективности проектов строительства в жилищной сфере дляфинансирования за счет средств бюджета города Москвы является подготовкапредложений по минимизации бюджетных затрат на реализацию проекта,обеспечивающих получение максимального социального и экономического эффекта,сопоставление затрат по данному конкретному проекту, отнесенных к единицевводимой жилой площади для социальных целей с нормативно установленными. А вслучае отсутствия таковых - к показателям, полученным в результатемоделирования с использованием методов интерполяции.

1.11. Результатыоценки экономической эффективности могут быть использованы также при подготовкепредложений по подготовке стартовых условий для проведения аукционов на правозаключения договоров по развитию застроенных территорий

2. Требования по составуисходных данных для оценки экономической эффективности

Выполнение оценкиэкономической эффективности возможно на любой стадии предпроектных и проектныхработ. Соответственно степень точности оценки экономической эффективности будетнаходиться в зависимости от полноты исходных данных.

2.1. Исходные данныедля проведения оценки экономической эффективности должны содержать:технико-экономические показатели проекта, номенклатуру, показатели ихарактеристики будущего объекта (территории и проч.), основные технологическиеи организационные решения, обеспеченность ресурсами, место размещения объекта,основные строительные решения, ограничения и требования разрешительносогласующих организаций; правовую базу.

2.2. Исходные данныевключают в себя две основных части: существующее положение и проектные предложения.Кроме того, в описании исходных данных отражаются дополнительные предположенияи допущения, явно или неявно используемые при проведении оценки экономическойэффективности и построении модели проекта строительства в жилищной сфере, вчастности положения и показатели энергоэффективности и энергосбережения, расчетстоимости земельного участка до и после реализации проекта.

2.3. От качестваисходных материалов по существующему положению зависит достоверность получаемыхрезультатов. При рассмотрении существующего использования территории(земельного участка, объекта) определяются:

- основные параметры(расположение, границы, площадь, объем существующих объектов) - по проектным(предпроектным) материалам;

- кадастроваястоимость земельного участка;

- существующеесостояние территории и объектов с учетом инженерного обеспечения, энерго- итеплоэффективности и экологической обстановки - по проектным (предпроектным)материалам и заключениям экологических обследований;

- существующеесостояние окружающей среды, ее компонентов, источников неблагоприятныхвоздействий на состояние окружающей среды; состояние транспортнойинфраструктуры - по проектным (предпроектным) материалам;

- существующееиспользование территории и объектов в соответствии с градостроительнымипоказателями - по проектным (предпроектным) материалам;

- наличиепользователей с определением статуса имущественных отношений (наниматели жилыхпомещений жилищного фонда города Москвы, собственники жилья, собственникинежилых помещений, арендаторы, пользователи, имеющие право на улучшениежилищных условий: очередники, льготники и др., и иные пользователи) - позаключениям департаментов: имущества, земельных ресурсов, жилищной политики ижилищного фонда, науки и промышленной политики города Москвы, "НП "Мосжилрегистрация",Управления федеральной регистрационной службы по Москве, префектурысоответствующего административного округа, наличие которых необходимо впроектных (градостроительных) материалах;

- наличие материаловпо порядку предоставления компенсаций пользователям помещений, объектов,участков, чьи интересы и права затрагиваются при реализации проекта:согласованные с пользователями независимые оценки, протоколы и акты о порядке иразмере предоставления компенсаций, выписки из реестров лиц, имеющих право наулучшение жилищных условий и т.п.;

- наличие жилых домовнесносимых серий (согласно п. 1.5 постановления Правительства Москвы от 6 июля1999 г. N 608 "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройкипервого периода индустриального домостроения до 2010 года"), попадающих впятно застройки, их состояние (был проведен капитальный ремонт или нет) поданным префектуры и управы соответствующего административного округа и (или)района города Москвы;

- наличиедополнительных обременений и обязательств, влияющих на сроки реализации проектаи на его финансовые показатели;

- наличие действующихраспорядительных документов.

2.4. Основнымипоказателями, описывающими существующее положение, являются:

- площадьрассматриваемого земельного участка, его расположение, адрес, кадастроваястоимость;

- наличие действующихдоговоров аренды земельных участков или иных прав пользования;

- наличие земель сособым статусом использования;

- площади существующихобъектов: с определением существующего использования, собственников,арендаторов и иных пользователей, с указанием занимаемых ими площадей иобъектов, включая незаконные постройки (что отражается отдельно);

- использованиесуществующих объектов при реализации проекта (снос, реконструкция, сохранение,капитальный ремонт);

- количество жителей,подлежащих переселению из сносимых и реконструируемых домов, с указаниемплощадей, находящихся в собственности, и площадей, предоставленных в поднайм;

- количество жителей,перед которыми город несет обязательства по улучшению их жилищных условий(очередники, льготники и т.д.);

- наличиепроизводственных объектов, подлежащих выводу, перебазированию, ликвидации,реформированию;

- дополнительныеимущественно-правовые и финансовые обязательства и обременения, связанные сиспользованием данной территории, объектов;

- сведения обэнерго-/теплопотреблении;

- необходимые длядальнейшего использования территории экологические и природоохранныемероприятия (рекультивация земель и т.п.) и их стоимостная оценка

- состояние окружающейсреды, ее компонентов, источников неблагоприятных воздействий на состояниеокружающей среды;

- состояниетранспортной, инженерной и социальной инфраструктур.

2.5. Анализ полученныхисходных материалов по существующему положению при необходимости можетсопровождаться натурным обследованием (с выездом на рассматриваемый участок,объект) и сравнением данных, указанных в документах с фактическим состоянием. Вслучае выявления отличий, эти проблемы должны быть урегулированы до началамоделирования.

2.6. Объем исодержание проектных предложений зависит от функциональных, территориальных,градостроительных и иных особенностей проекта. Эта часть оценки экономическойэффективности формируется на основании представленных проектных(градостроительных) материалов и заключений согласующих организаций.

2.7. В проектныхпредложениях необходимо кратко, но достаточно детально представить то, чтобудет создано в результате реализации проекта. В качестве основных показателейнеобходимо указать:

- состав проектируемыхобъектов с указанием их функционального назначения, общей площади (сразделением на подземную и надземную часть), этажности (с выделением подземныхуровней), строительных, конструктивных и технологических особенностей, показателейэнерго-/теплоэфективности, иных объемно-планировочных и технико-экономическихпоказателей;

- расчетнуюкадастровую стоимость земельного участка исходя из нового функциональногоназначения;

- для жилых домов -общую площадь квартир, наличие и площадь встроенных и пристроенных нежилыхпомещений, пригодных для коммерческого использования (с указанием ихфункционального назначения), количество машиномест во встроенном (пристроенном)гараже-стоянке;

- для нежилых объектов- предполагаемое функциональное назначение или структуру размещения помещенийразличного функционального назначения с указанием их площадей, количествомашиномест во встроенном (пристроенном) гараже-стоянке;

- по реконструируемымобъектам дополнительно приводится информация о прежнем использовании,содержании и объемах реконструктивных мероприятий, детально - о сносимом,реконструируемом, достраиваемом объемах;

- наличие, вместимостьи площадь проектируемых защитных сооружений ГО, их размещение с указаниемслучаев их использования в двойном назначении;

- необходимыеинженерные сети сооружения (затраты на их строительство);

- необходимыемероприятия по улучшению транспортного обслуживания территории (затраты на ихреализацию);

- необходимыемероприятия по благоустройству, озеленению, экологии и т.п. (затраты на ихреализацию);

- для развиваемых,реконструируемых и осваиваемых территорий дополнительно указываются:сравнительный баланс территории, динамика жилого и нежилого фонда, структурапроектируемой застройки;

- сроки реализации инвестиционногопроекта с выделением этапов и очередей ввода.

2.8. При построениимодели инвестиционного проекта может потребоваться принятие дополнительныхпредположений и допущений, касающихся недостающих исходных данных, а такжекасающихся экономических и финансовых расчетов, вытекающих измакроэкономического анализа. В данном случае эти аспекты должны быть отражены всоставе исходных данных, а при необходимости - и в соответствующих разделахоценки экономической эффективности .

2.9. Детализированныеисходные данные представляются в табличном и графическом виде. В основной текствходят только обобщенные показатели (с допустимой степенью детализации), аостальные размещаются в приложениях с соответствующими ссылками по тексту.

3. Требования посодержанию оценки экономической эффективности

3.1. В оценкеэкономической эффективности рассматриваются различные стороны и аспектыреализации предлагаемого проекта строительства в жилищной сфере:

- организацияразработки проекта строительства в жилищной сфере с учетом окружения проекта,при этом изучаются технологические и технико-экономические параметры,местоположение, размер (масштаб, объем) проекта, сроки реализации проекта вцелом и его фаз, доступность и достаточность ресурсов, емкость рынка дляпродукции проекта и состояние этого рынка, затраты на проект с учетомнепредвиденных факторов, график реализации проекта;

- оценка проекта сточки зрения конечных потребителей. Решаемые при этом задачи можно свести ктрем: маркетинговые исследования, источники и условия получения ресурсов,условия строительства и реализации;

- организационныйанализ - оценка организационной, правовой и административной обстановки, врамках которой проект должен реализовываться, а также учет этих факторов приразработке менеджмента, организационной структуры, планирования, комплектованияи строительства (реконструкции), финансовой деятельности, координациидеятельности, общей политики;

- оценкажизнеспособности проекта, включая оценку возможности обеспечения требуемойдинамики инвестиций со стороны города и способности проекта генерировать потокидоходов, используемые для компенсации вложенных ресурсов;

- измерение (критерииоценки) результатов проекта или его ценности. При этом сравнительно оцениватьнеобходимо ситуацию при условии реализации проекта с ситуацией без егореализации.

- определениепоказателей бюджетной эффективности, показателей экономической эффективности,учитывающих затраты и оценивающих результаты и последствия, связанные среализацией проекта для города;

- исследование затрати результатов применительно к отдельным составляющим проекта в соответствии споставленными целями и задачами, а также в соответствии с нормативно-правовымитребованиями;

- изучение результатовпроекта в целом с учетом общеэкономических, экологических, социальных,градостроительных и иных факторов.

3.2. Структура оценкиэкономической эффективности может уточняться в соответствии с заданием,особенностями проекта и объекта, детальностью и пр. Она призвана обеспечитькраткое, обоснованное и всестороннее описание проекта и результатов егореализации. Типовая структура оценки экономической эффективности такова:

Введение

Резюме

Исходные данные

Маркетинг проекта

Характеристикаинвестиционных решений (при необходимости, в сжатом виде)

Оценка эффективности

Сопоставлениебюджетных затрат с аналогичными по другим проектам (на единицу вводимой жилойплощади). В случае отсутствия аналогов параметры моделируются с помощью методовэкстраполяции с применением коэффициентов по качеству, расположению и прочимпоказателям.

Приложения

3.3. Введение -раздел, включающий информацию о заказчике и разработчике, названиерассматриваемого проекта (с указанием адреса), его суть и цель, ссылки нанормативные и методические документы и т.п.

3.4. Резюме - краткое,сжатое изложение основных положений оценки экономической эффективности.

В резюме излагается:

- краткое описаниесути проекта и предпосылок его реализации;

- краткое описаниесуществующего положения и проектных предложений;

- краткое описание рынкаи принимаемых ценовых показателей;

- основные финансовыепоказатели проекта: срок реализации, рентабельность, срок окупаемости, чистаятекущая стоимость, объем затрат, удельная себестоимость вводимого квадратногометра. При необходимости - некоторые другие параметры, критичные для принятиярешений;

- потребность вресурсах, в первую очередь - финансовых, с указанием источников финансирования;

- оценка результатов;

- выводы ипредложения.

3.5. Исходные данные -раздел, включающий в себя основные предпосылки для проведения оценкиэкономической эффективности. Данный раздел разбивается на три основныесоставляющие:

- описаниесуществующего положения и характеристика территории, объекта;

- сущностьпредлагаемого проекта (проектные предложения), его характеристики иособенности;

- дополнительныепредположения, допущения и требования заказчика.

3.6. Маркетинг проекта- раздел, в котором проводится маркетинговый анализ проекта. Цель данногораздела - дать объективный прогноз объемов и цен продаж, возможного получениядоходов от аренды и эксплуатации создаваемых объектов (если такое предусмотренов рамках проекта). Такой анализ позволяет также подготовить данные для учета"косвенного" влияния проекта на доходы бюджета в виде измененияналоговых поступлений в рамках рассматриваемого проекта.

В данном разделеописываются потенциальные потребители продукции, потенциальные подрядчики,размер рынка и его рост, а также анализ положения дел в смежных отраслях(инвестиции и финансы, проч.), цены, ценовая политика, каналы сбыта и формыпродаж, реклама, прогнозы. После анализа продукта и рыночного сегментаопределяется и обосновывается общая стратегия маркетинговой политики (ценоваяконкуренция, конкуренция качеством и проч.), на основании чего прогнозируютсяценовые показатели, темпы, графики и объемы продаж, объемы аренды иэксплуатации (если такое предусмотрено проектом).

3.7. Характеристикаинвестиционных решений - раздел, который включает в себя производственный планреализации проекта (производственный процесс; план проектирования, подготовки,строительства и ввода; работа с обременениями; работа с подрядчиками ипоставщиками), структуру формирования затрат и доходов, формированиеальтернативных вариантов.

3.8. Оценкаэффективности - раздел, который включает в себя финансовый план, построение ианализ финансовой модели, определение показателей проекта строительства вжилищной сфере на основе плана доходов и расходов, плана денежных поступлений ивыплат, потоков средств. Кроме того, по заявке заказчика может быть проведен анализустойчивости.

Оценка эффективностипроизводится для проекта строительства в жилищной сфере в целом, а также, принеобходимости, для отдельных подпроектов, если такое допускает постановказадачи и имеющиеся исходные данные.

Оценка эффективностипроизводится по трем направлениям:

- экономическаяэффективность - производится с целью обоснования социально-экономических иградостроительных решений, а также принимаемых инвестиционных решений,обусловленных интересами городского (муниципального) хозяйства, отраслей;

- бюджетнаяэффективность - отражает влияние результатов осуществления проекта на доходы ирасходы бюджета. В соответствии со статьей 34 Бюджетного кодекса РоссийскойФедерации "участники бюджетного процесса в рамках установленных имбюджетных полномочий должных исходить из необходимости достижения заданныхрезультатов с использованием наименьшего объема средств или достижениянаилучшего результата с использованием определенного бюджетом объемасредств";

- социальнаяэффективность - изменения социальной среды в результате реализации проекта. Вкачестве социальных результатов могут указываться:

- улучшение жилищных икультурно-бытовых условий; увеличение количества рабочих мест;

- улучшение снабжениянаселения, проживающего на территории, отдельными видами ресурсов (а такжеуслуг, товаров), в том числе топливом, энергией, продовольствием и т.д.;

- улучшениеобеспечения различными видами обслуживания (транспортное, коммуникационное ипроч.).

В ряде случаев оценкасоциальной эффективности поддается стоимостному измерению и обычно включается всостав общих результатов расчета в рамках определения его экономическойэффективности. При определении же экономической и бюджетной эффективностиинвестиций социальные результаты проекта в стоимостном эквиваленте неучитываются. При оценке социальных результатов проекта следует исходить изсоблюдения социальных норм и стандартов.

Наибольшее внимание вданном разделе уделяется оценке экономической эффективности, котораяосуществляется с целью обоснования и оценки соотношения финансовых затрат ирезультатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. Оценка экономическойэффективности осуществляется на основании представляемого финансового плана,базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующихпринципах:

- на основаниипрогнозируемых показателей объемов, структуры и графиков затрат и доходовформируется денежный поток в прогнозных ценах в рублях;

- оценка эффективностииспользования инвестируемых средств производится путем сопоставления денежногопотока, который формируется в процессе реализации проекта строительства вжилищной сфере, и исходных инвестируемых средств;

- инвестируемыйкапитал, равно как и денежный поток, приводится к настоящему времени или копределенному расчетному периоду (который, как правило, предшествует началуреализации проекта) путем дисконтирования. Процесс дисконтирования капитальныхвложений и денежных потоков производится по ставке рефинансирования ЦБ.

- денежные потокиопределяются для каждого из рассматриваемых вариантов инвестиционных решений,затем на их основе определяются основные интегральные показатели строительногопроекта в жилищной сфере.

3.9. Приложения (копиипроектных материалов, заключений, требований; лицензии и т.д., копиидокументов, из которых взяты исходные данные, нормативные и распорядительныедокументы, прочие графические и табличные материалы).

4. Критерии оценки,включающие статические и динамические показатели

4.1. В соответствии с"Методическимирекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов", утвержденнымиМинистерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственнымкомитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21 июня 1999 г.(N ВК 477), в качестве основных показателей для расчета оценки эффективности, атакже сравнения различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) ивыбора лучшего среди них необходимо использовать следующие статические идинамические показатели экономической эффективности:

4.2. Статические(простые) показатели:

- общий объем затрат(отток денежных средств)

- общий объем доходов(валовая выручка, приток денежных средств)

- денежный поток  и чистый денежныйпоток (очищенный от налогов)

- потребность вкапитале (потребность в инвестициях)

- прибыль отреализации EBIT  и чистая прибыль NE(EBIT*(1-Н)), где Н - ставка налогообложения

- срок окупаемости РР  - минимальныйвременной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которогоинтегральный эффект становится в дальнейшем неотрицательным.

- рентабельность(норма прибыли) ROI  - удельная прибыль накаждый вложенный в проект рубль;

- запас финансовойпрочности  или иные показателиустойчивости и надежности;

- отношение рыночнойцены на продукты (результаты) проекта к их приведенной себестоимости, так,например, оценивается отношение рыночной стоимости соответствующего жилья кприведенной себестоимости жилья, или к удельным затратам на отселение жителей врамках проекта.

4.3. Динамическиепоказатели:

Ввиду того, что деньгиимеют временную ценность (стоимость определенной суммы денег в настоящий моментне эквивалентна стоимости этой же суммы в течение реализации проекта), дляполноты оценки необходимо соотнести разнесенные во времени денежные потоки кединому моменту времени. Для соотнесения (приведения к соизмеримым величинам)денежных величин (потоков), определяемых в разные временные интервалы, как былоуказано выше, используется процедура дисконтирования. Если принять ставкудисконтирования gв процентах годовых, и если шаг расчетов по времени составляет b дней,то дисконтирующий множитель будет:

,

где r=b/365,

тогда для периодавремени дисконтированный денежный поток будет:

Основные динамические(то есть с учетом изменения денежных потоков во времени путем дисконтирования)показатели эффективности инвестиционного проекта следующие:

чистая текущаястоимость NPV - сумма текущих эффектов за рассматриваемый расчетныйпериод, приведенная к начальному шагу, или превышение интегральных результатовнад интегральными затратами;

индекс доходности  - отношение суммыположительных приведенных денежных потоков к сумме отрицательных приведенныхденежных потоков, где:

 -положительная часть денежного потока в i-ом периоде, очищенная от налогов;

 -отрицательная часть денежного потока в i-ом периоде;

 -коэффициент дисконтирования в i-ый период;

внутренняя нормаприбыли (внутренняя рентабельность) IRR - норма дисконта, при которой величинаприведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям (чистая текущаястоимость равна 0);

матрица устойчивостивнутренней нормы рентабельности или иные показатели устойчивости и надежности(рассчитываются в случае необходимости).

5. Порядок расчетовпоказателей проекта и использование их результатов

5.1. Для целеймоделирования и осуществления экономической оценки проекта необходимоопределить шаг рассмотрения денежных потоков во времени, что соответствуетстепени детализации рассмотрения проекта. В соответствии с этим шагом длякаждого временного интервала i представляются притоки  и оттоки  по данномустроительному проекту в жилищной сфере.

Тогда денежный потокбудет:

На этом этапе важнонаиболее полно и достоверно учесть затраты и доходы, как по объемам, так и ихраспределение во времени.

5.2. В состав затратвключаются:

- затраты наподготовку документации и отвод земельного участка;

-проектно-изыскательские работы;

- подготовительныеработы. В этом разделе отражаются затраты по отводу участка для строительства,подготовке участка к началу строительства, геодезические и прочие работы, атакже компенсации и иные обременения по территории и объектам. Кроме того, враздел включаются затраты по перекладке наружных сетей и коммуникаций, пересадкеи вырубке деревьев;

- затраты на созданиеи развитие городских инженерных сетей и сооружений;

- затраты настроительство (реконструкцию) объектов социальной сферы;

- обязательныеотчисления в соответствии с действующими нормативными актами (включая платеж затехнологическое присоединение к электрическим сетям);

- основные объектыстроительства. Раздел содержит стоимость одного или нескольких основныхобъектов строительства. В стоимость объектов включается стоимость полногокомплекса строительно-монтажных работ с лимитированными затратами, прочиезатраты. В зависимости от постановки задачи, технических требований исложившейся практики в затратах могут быть учтены оборудование и оснащение,отделка и иные статьи;

- временные объекты исооружения;

- инженерные сети исооружения. В раздел включаются затраты на вспомогательные объекты, прокладкусанитарно-технических и электротехнических сетей, строительство ТП, ЦТП,котельных, дорог и других подземных и надземных инженерных сооружений, включаявременные;

- благоустройство иозеленение. В раздел включаются затраты по вертикальной планировке, озеленению,компенсационному озеленению, строительству дорожек и площадок, малых формсооружений, наружного освещения территории и другие элементы внешнегоблагоустройства территории;

- оплата аренды землии эксплуатационные затраты как в период строительства, так и в последующеевремя в случае рассмотрения сдачи объектов (помещений) в аренду или при ихэксплуатации;

- затраты назавершение строительства, сдачу-приемку и ввод объекта;

- затраты на работу сжителями, правообладателями и т.п. на рассматриваемой территории, PR-кампанию имаркетинг, рекламу, подготовку эксплуатации (услуги сторонних организаций -юридических, конкурсных и т.п.);

- затраты науправление проектом, включая оплату услуг заказчика, технического и авторскогонадзора;

- дополнительноисчисляются непредвиденные расходы в соответствии с нормативными требованиями;

- в случае проведенияреконструкции, добавляются затраты на специфические мероприятия (историко-архивноеи архитектурное обследование, техническое и конструктивное обследование,разработка задания и проекта реконструкции и т.п.).

5.3. В составе доходовучитываются:

- доходы от нежилыхпомещений (стоимость созданного имущества: продажа, сдача в аренду,эксплуатация - в соответствии с постановкой задач в проекте);

- доходы от гаражей(стоимость созданного имущества: продажа, сдача в аренду, эксплуатация - всоответствии с постановкой задач в проекте).

Кроме этого, приформировании доходной части проекта следует учитывать следующие показатели:

- экономию ресурсовввиду отказа от капитального ремонта жилых домов несносимых серий, которыесносятся в соответствии с данным градостроительным решением;

- экономию средствввиду отказа от реконструкции/капитального ремонта существующих социальныхобъектов в пользу их реновации;

- экономию ресурсовввиду отказа от плановых затрат на ремонт и модернизацию инфраструктуры, в томчисле инженерных сетей и коммуникаций, ремонт дорог;

- экономию ресурсов наэнерго-/теплоснабжении вследствие применения соответствующих конструкций,решений, технологий и т.п.;

- экономию ресурсовввиду досрочного погашения обязательств города перед лицами, имеющими право наулучшение жилищных условий (очередники, льготники и т.д.);

- возможное изменениекадастровой стоимости земельного участка.

5.4. После учета иисчисления налогов получается чистый денежный поток CFi*, который и являетсяосновой для большей части дальнейшего анализа параметров проекта строительствав жилищной сфере.

5.5. Анализ данногопотока с применением статических показателей эффективности дает представление одинамике необходимых инвестиций в данный проект, а также о динамике возвратаэтих средств и получения результата.

5.6. Ввиду того, чтоденьги имеют временную ценность, кроме статических при проведении оценкиэкономической эффективности используются динамические показатели, которыепозволяют сравнивать рассматриваемый проект с альтернативными проектами поэффективности инвестиционных вложений.

На основании проведенногоанализа делаются выводы об эффективности проекта строительства в жилищнойсфере, осуществляется вариантное моделирование, обеспечивающие максимальноеудовлетворение интересов города.

5.7. Результатыпроведенного анализа и полученные результаты вычислений необходимо представлятьв виде таблицы с краткими комментариями.

6. Рекомендации попринятию инвестиционных решений на основе оценки экономической эффективности

6.1. Результатыпроведенного анализа позволяют выработать рекомендации для принятия решения оходе дальнейшей реализации рассматриваемого проекта строительства в жилищнойсфере. Возможные варианты рекомендаций:

- реализация проектаосуществляется городом за счет средств бюджета;

- с целью привлечениявнебюджетных инвестиций город финансирует часть затрат по проекту (освобождениетерритории от собственников и пользователей с учетом компенсационныхмероприятий, инженерная инфраструктура, благоустройство), что повышаетэкономическую эффективность проекта для привлеченных инвесторов.

6.2. Ключевымпараметром для принятия решения в случае финансирования и реализации проектагородом являются удельные затраты на квадратный метр жилой площади, котораяможет быть направлена на выполнение социальных программ с учетом всехобременений, в том числе компенсация отселяемым жителям, компенсациясобственникам помещений, инженерия, социальные объекты, технологическоеподключение к электросетям, дооборудование объектов гражданской обороны. Прирасчете удельной себестоимости следует учитывать, что компенсация помещенийможет осуществляться как в денежной форме, что увеличивает затраты, так и внатуральном виде, путем предоставления альтернативных площадей, что уменьшаетвыход площадей.

6.3. Удельные затратына квадратный метр жилой площади, которая может быть направлена на выполнениесоциальных программ сравниваются с ежегодно утверждаемым нормативом предельныхрасчетных суммарных затрат на строительство 1 кв.м жилой площади для реализациисоциальных жилищных программ (п.3 постановления)

6.4. Если затраты напостроенный квадратный метр жилой площади, которая может быть направлена навыполнение социальных программ, ниже утвержденного норматива (п.3 постановления), то рекомендуемое решение - рассматриваемый проектстроительства в жилищной сфере может реализовываться за счет бюджетногофинансирования. При этом следует также учитывать и иные параметры, указанные в разделе4 настоящей методики.

6.5. Если затраты наквадратный метр жилой площади, которая может быть направлена на выполнениесоциальных программ, выше утвержденного норматива (п.3 постановления), то городу целесообразно отказаться от самостоятельнойреализации рассматриваемого проекта строительства в жилищной сфере сэкономической точки зрения. Однако, при подготовке рекомендаций для принятиярешения следует руководствоваться также и иными критериями, изложенными внастоящей методике, а именно: чистая текущая стоимость (NPV), внутренняя нормарентабельности (IRR), индекс доходности и другие.

6.6. Удобным и широкораспространенным критерием оценки эффективности инвестиций является такойпараметр, как чистая текущая стоимость (NPV). Данный критерий обладаетдостаточной устойчивостью при различных комбинациях исходных условий, позволяяво всех случаях оценить, в какой мере возрастает ценность проекта из расчета на1 рубль инвестиций относительно альтернативных инвестиционных вложений.

Если NPV³0, проект являетсяэффективным

Если NPV <0, проектявляется неэффективным

6.7. Также удобным ираспространенным критерием оценки эффективности проекта строительства вжилищной сфере является внутренняя норма прибыли (внутренняя рентабельность)проекта IRR. Экономический смысл показателя IRR заключается в следующем:строительный проект в жилищной сфере является эффективным, если уровень егорентабельности не ниже рентабельности по альтернативным вложениям.

Пример таблицы исходных данных по жиломуобъекту:

Пример таблицы исходных данных понежилому зданию:

Примеры представления структуры идинамики затрат

Пример табличного вида представленияструктуры затрат

Примеры представления структуры идинамики доходов

Пример табличного вида представленияструктуры реализации вводимых площадей

Пример табличного вида представленияструктуры доходов от выхода площадей