ПостановлениеПравительства Москвы от 7 ноября 2006 г. N 882-ПП

Об утверждении Методики определениярасчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализацииинвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначенияна территории города Москвы

Вцелях совершенствования процесса подготовки и реализации инвестиционныхпроектов в городе Москве и определения стартовых условий аукционов и конкурсов,проводимых Городской конкурсной комиссией по инвестированию строительства иреконструкции жилых объектов, Правительство Москвы постановляет:

1.Утвердить Методику определения расчетного размера платежа городу Москвеинвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкцииобъектов жилого назначения на территории города Москвы (далее - Методика)согласно приложению.

2.Первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы, возглавляющему Комплексэкономической политики и развития города Москвы два раза в год по предложениямДепартамента экономической политики и развития города Москвы вносить наутверждение Правительства Москвы уточненную удельную расчетную цену жилья,коэффициент инвестиционной привлекательности для города и коэффициенты переводаграфика платежей к ежемесячному и единовременному.

3.Признать утратившим силу постановление Правительства Москвы от 19 августа 2003 г.N 698-ПП "Об утверждении Методики определения размера компенсацииинвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительствеи реконструкции жилых объектов" (в редакции постановления ПравительстваМосквы от 6 июля 2004 г. N 470-ПП).

4.Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первогозаместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Росляка Ю.В.

МэрМосквы                                         Ю.М.Лужков

Приложение

Методика
определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализацииинвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилогоназначения на территории города Москвы

1. Общие положения

1.1. Методика определения расчетного размера платежагороду Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов в областижилищного строительства на территории города Москвы (далее - Методика)разработана в целях организации взаимодействия органов исполнительной властигорода Москвы и участников инвестиционной деятельности в городе Москве всоответствии с положениями вновь принятых законодательных актов РоссийскойФедерации.

1.2.Методика предназначена для сопоставительного анализа затрат и возможных доходовгорода Москвы (далее - город) при реализации инвестиционных проектов в областижилищного строительства с точки зрения нужд города Москвы и потенциальныхкоммерческих (финансовых) возможностей участков застройки (реконструкции), атакже для подготовки заключения по экономико-правовым параметрам реализациипроекта при осуществлении строительства и реконструкции жилых объектов(комплексов) за счет средств инвесторов.

1.3.Методика позволяет оценить расчетный размер платежа городу при строительствежилья. В случае если рассматриваемый инвестиционный проект включает нежилыепомещения и гаражи-стоянки, для оценки необходимо проведение дополнительныхрасчетов.

1.4.Методика основана на использовании удельного показателя средней величинырасчетного платежа (далее - Удельный показатель) приведенного к 1 кв.мплощади строящегося жилья (площади квартир).

Удельныйпоказатель учитывает место расположения будущего объекта, рыночную стоимостьбудущих площадей, длительность процесса инвестирования, продолжительность предынвестиционногопериода.

1.5.Общая сумма расчетного платежа городу определяется путем умножения удельногопоказателя на общую вводимую жилую площадь (площадь квартир) и корректируетсякоэффициентами, учитывающими предполагаемый график платежей, продолжительностьпредынвестиционного периода и строительства.

1.6. Методика допускает 3 сценария графиков платежей:

1)20% от общей суммы оплачивается в течение 10 дней после оформления вустановленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора,оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в течениегода, в первый день квартала.

2)Равными долями ежемесячно в течение всего срока реализации проекта.

3)Единовременный платеж в течение 10 дней после оформления в установленномпорядке экономико-правовых отношений города и инвестора.

1.7.Основными базовыми показателями, которые определяют расчетные значения икоэффициенты, применяемые в Методике, являются расчетная рентабельностьинвестиций, расчетная себестоимость и сроки подготовительного периода истроительства, рыночные цены на объекты недвижимости, график платежей привзаиморасчетах с городом.

Базовыепараметры для расчета и корректировки удельного показателя, а также результатыкорректировки удельного показателя (по измененным параметрам и на основаниитекущего мониторинга необходимых данных) периодически обновляются ссоответствующим утверждением в установленном порядке.

1.8.При расчете показателей Методики рассматривались и моделировалисьсредне-статистические параметры и условия реализации инвестиционных проектов.При этом в составе затрат инвестора учтены:

-подготовка площадки строительства (ограждения, расчистка, выравнивание,освобождение от мусора, но не учитываются вывод и компенсация пользователей,снос объектов, утилизация строительного мусора, рекультивация земли и т.п.) вобъеме 3-6% от строительно-монтажных работ (в зависимости от насыщенностиплощадки коммуникациями);

-разработка и согласование предпроектной и проектной документации;

-строительно-монтажные работы, сырье, материалы, машины, механизмы;

-инженерное оборудование;

-внутриплощадочные сети;

-отделка общественных зон и помещений;

-благоустройство территории строительства;

-временные сооружения;

-ввод и сдача объекта.

1.9.Методика учитывает налоговые платежи, которые инвестор осуществляет приреализации инвестиционного проекта.

2. Используемые определения

Объект - отдельное жилое здание, часть жилогоздания или группа жилых зданий и объектов, предполагаемых к строительству илиреконструкции в соответствии с рассматриваемым проектом.

Инвестор - юридическое или физическое лицо,которое в соответствии с законодательством Российской Федерации получает правона реализацию инвестиционного проекта строительства или реконструкции объекта.

Общаяжилая площадь - общаяпроектируемая площадь квартир в объекте, измеряемая в квадратных метрах.

Расчетныйразмер платежа городу при реализации инвестиционного проекта - расчетная величина общей суммыденежных выплат инвестором в пользу города по утвержденному графику приреализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства - присохранении установленной расчетной рентабельности проекта для инвестора.

Расчетнаярентабельность проекта для инвестора- принимаемое для расчетов при моделировании инвестиционных проектов значениевнутренней нормы рентабельности (NPV).

Удельныйпоказатель - среднийразмер расчетной величины платежа городу при реализации инвестиционного проектаза 1 кв.м общей площади вводимого жилья (площади квартир).

Обремененияинвестора -дополнительные, не входящие в общий случай проектирования и строительства,мероприятия, необходимые для создания и эксплуатации объекта, проводимые засчет инвестора.

Предынвестиционныйпериод (время задержки начала строительства) - временной период, необходимый для освобождения занятойтерритории; вывода, перебазирования, ликвидации производства; освобождения ивывода объектов; переработки и рекультивации земель; подготовки и оформлениясоответствующих документов; проведения иных мероприятий, необходимых дляосвоения участка и для начала последующего строительства (реконструкции).

3. Определение суммы денежной компенсации

Методикапозволяет на основании технико-экономических показателей проектируемого объектаи его места расположения определить расчетный размер платежа городу приреализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства натерритории Москвы.

Определениерасчетного размера платежа городу.

Расчетнаяоценка общей суммы денежных выплат инвестором в пользу города по утвержденномуграфику при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства(С) определяется по формуле:

C = S_жил´ N_жил - Q_обр                               (3.1)

где:

S_жил - общая проектируемая площадь квартир в рассматриваемом объектев кв.м,

N_жил - удельный показатель оптимальной величины платежа городу приреализации инвестиционного проекта в долларах США на 1 кв.м площади квартир в рассматриваемомобъекте, определяемый в соответствии с разделом 4 "Определение удельногопоказателя" Методики,

Q_обр - приведенная к графику платежей сумма всех дополнительных согласованныхс городом обременений инвестора по рассматриваемому объекту, включая имущество,передаваемое городу в натуральном выражении.

Учет дополнительных обременений

Согласованныес городом дополнительные обременения инвестора могут быть произведены в начале(или до начала) освоения участка, после ввода объекта, или по мерестроительства. Этот фактор влияния времени на реальную ценность денег(будущих), приведенную к фиксированному моменту, следует учитывать. В каждом изэтих случаев необходимо определить обременения в денежном выражении на моментих осуществления, а затем привести эту сумму к графику платежей. А именно:

-В случае возложения городом на инвестора дополнительных обременений,производимых до начала строительства нового (реконструкции существующего)объекта или в начальный период времени реализации инвестиционного проекта(отселение или вывод собственников за счет инвестора, освобождение иреабилитация территории и проч.), эти обременения оцениваются в денежномвыражении в долларах США на момент их осуществления, а затем умножаются накоэффициент из графы приведения начальных обременений к графику приложения 4.

-При дополнительных согласованных с городом обременениях инвестора,финансируемых в течение всего срока строительства (реконструкции) объекта, ониопределяются в денежном выражении и учитываются в Q_обр безприменения коэффициентов.

-В случае обременений инвестора, осуществляемых при завершении инвестиционногопроекта, они выражаются в денежном эквиваленте (например - передаваемое внатуральном выражении имущество - по расчетной цене из приложения 1 к Методике)на момент завершения инвестиционного проекта, а затем умножаются накоэффициент, определяемый по приложению 4 к Методике. В таблице этогоприложения выбирается столбец, соответствующий предполагаемому срокустроительства, и в нем берется строка, соответствующая этапу осуществленияперерасчета в зависимости от уже произведенных инвестором платежей.

4.Определение удельного показателя

Удельныйпоказатель расчетной величины платежа городу при реализации инвестиционногопроекта является основным параметром, на основании которого определяетсярасчетная величина общей суммы денежных выплат инвестором в пользу города поутвержденному графику при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищногостроительства. Он представляет собой расчетный размер оплаты инвестором впользу города за 1 кв.м строящегося (проектируемого) жилья. Удельный показательучитывает рыночную цену на аналогичное жилье в данном месте, себестоимостьстроительства, оснащение, срок инвестирования, темп продаж и другие параметры,что позволяет с достаточной точностью оценить размер платежа за 1 кв.м будущегожилья. Удельный показатель учитывает также приведение расходов и доходов кединому времени и приведение платежей инвестора к графикам, указанным в п.1.6 Методики. Основными базовыми параметрами, определяющими расчетудельного показателя и утверждаемыми в установленном порядке, являютсярасчетная себестоимость строительства и расчетная рентабельность инвестиций.

Определение удельного показателя

Удельныйпоказатель рассчитывается на основании таблиц, приведенных в приложениях 1-6 кМетодике. Это значение как средний размер величины платежа, приведенный к 1 кв.мобщей жилой площади (площади квартир), - N_жил - определяетсяпо следующей формуле:

N_жил= С_жил´ D_жил´ К_об´ К_рек´ К_прив´ К_зд´ К_граф                               (4.1)

где:

С_жил - удельная (приведенная к 1 кв.м квартир) расчетная рыночнаяцена жилья соответствующей категории в соответствующем районе, определяемая поприложению 1 к Методике.

D_жил - коэффициент инвестиционной привлекательности для города вжилье соответствующей категории в соответствующем районе, определяемый поприложению 2 к Методике.

К_об - коэффициент, учитывающий объем проектируемогостроительства, что влияет на себестоимость, а также на возможность повторного вложения(реинвестиций) получаемого дохода инвестора, на сроки инвестирования и на общийобъем прибыли инвестора. Этот коэффициент определяется по приложению 3 к Методике.

К_рек - коэффициент, равный 0,9 и применяемый в случаереконструкции объекта (не в случае нового строительства или сноса с последующимстроительством).

К_прив - коэффициент для приведения по времени стоимости понормативу от момента продаж к величине, соответствующей утвержденному графикувыплат. Коэффициент определяется по графе "К_(прив)" в соответствующей таблице изгруппы таблиц приложения 4 к Методике (то есть выбирается таблица из группы таблицприложения 4 к Методике).

К_зд - коэффициент, корректирующий (приводящий к утвержденному графикуплатежей) общий размер платежа при задержке начала строительства, связанной с освобождениеми подготовкой участка к строительству. Этот коэффициент определяется по приложению5 к Методике.

К_граф - коэффициент, учитывающий принимаемый график платежей. В случаепринятия графика платежей, при котором 20% от общей суммы оплачивается втечение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовыхотношений города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально,равными долями в течение года, в первый день квартала, коэффициент К_графпринимается равным 1. В случае принятия решения о единовременном платеже в течение10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношенийгорода и инвестора или принятия графика платежей, при котором расчетная сумма выплачиваетсяравными долями помесячно в течение всего времени реализации инвестиционного проекта,коэффициент К_граф определяется по соответствующим графам вприложении 6 к Методике.

Описаниеприменения

Дляопределения удельного показателя необходимо на основании проектной(предпроектной) документации, например - акта разрешенного использования (АРИ),по приложениям 1 и 2 к Методике определить удельную расчетную цену жилья (С_жил)и коэффициент инвестиционной привлекательности для города (D_жил).Если в проектных (предпроектных) материалах отсутствует информация о типепредполагаемого жилого дома (типовой или по индивидуальному проекту) призаданной этажности, то рекомендуется принять тип дома, дающий наибольшеезначение произведения С_жил´ D_жил. Если в проектных(предпроектных) материалах данные об этажности отсутствуют или указанапеременная этажность, то рекомендуется принять к расчетам среднее значение С_жил´ D_жил. длясоответствующего типа дома (типовой или нетиповой) в рассматриваемом районе.

Послеэтого полученный результат умножается на коэффициент К_об,определяемый по приложению 3 к Методике в соответствии с проектнымиматериалами, а также при необходимости (в случае реконструкции объекта) накоэффициент К_рек (равный 0,9).

Далеевесь полученный результат умножается на коэффициент К_прив,определяемый в зависимости от срока строительства (реконструкции) объекта вграфе "К_(прив)" в приложении 4 к Методике.

Еслидля начала строительства требуется проведение мероприятий по освобождению иподготовке территории (или иных), влекущих задержку начала строительства, но вграфике платежей не предусматривается соответствующая отсрочка (платежиначинаются непосредственно после оформления экономико-правовых отношений), тополученный результат умножается на коэффициент К_здопределяемый по приложению 5 к Методике.

Еслипринимается график платежей, при котором 20% от общей суммы оплачивается втечение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовыхотношений города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально,равными долями в течение года, в первый день квартала, то полученный результатне подлежит корректировке. Если же принимается решение о единовременном платежев течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовыхотношений города и инвестора, или принимается график платежей, при которомрасчетная сумма выплачивается равными долями помесячно в течение всего времениреализации инвестиционного проекта, то полученный результат умножается накоэффициент К_граф, определяемый по соответствующей графе вприложении 6 к Методике, причем при выплате в течение всего времени реализациипроекта коэффициент принимается в зависимости от срока реализацииинвестиционного проекта.

Такимобразом, в результате выполнения указанных действий получается удельныйпоказатель оптимальной величины платежа городу при реализации инвестиционногопроекта (N_жил).