Постановление Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. N708-ПП
"О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов дляпредоставления жилых помещений гражданам по договорам найма"

В целях повышения доступности жилья для граждан, постояннопроживающих в городе Москве не менее 10 лет, создания условий для упорядоченияотношений на городском рынке найма жилья и развития в городе Москве системыдолгосрочного найма жилых помещений, а также выполнения постановленияПравительства Москвы от 23 января 2007 г. N24-ПП "О Среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступноежилье" на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год" ПравительствоМосквы постановляет:

1. Одобрить Концепциюформирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилыхпомещений гражданам по договорам найма (приложение).

2. Создать в 2008-2009гг. не менее 23 бездотационных домов жилищного фонда коммерческогоиспользования города Москвы (далее бездотационные дома) площадью жилыхпомещений не менее 260 тыс. кв. м. Для этого:

2.1. Департаментужилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

2.1.1. Обеспечить в 2008-2009 гг. формирование сетииз 15 бездотационных домов, жилые помещения в которых будут предоставлятьсямолодым семьям, соответствующим требованиям участия в программе "Молодойсемье - доступное жилье", за счет площади, предусмотренной постановлениемПравительства Москвы от 18 апреля 2006 г. N268-ПП "О Среднесрочной программе жилищного строительства в городеМоскве на период 2006-2008 гг. и заданиях до 2010 года в целях реализациинационального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданамРоссии" для предоставления по договорам найма по программе "Молодойсемье - доступное жилье".

2.1.2. Совместно спрефектурами административных округов города Москвы в 2008-2009 гг. сиспользованием высвобождаемых зданий существующей застройки сформировать наосновании отдельных нормативно-правовых актов сеть из 8 бездотационных домов,жилые помещения в которых будут предоставляться внаем гражданам, категориикоторых устанавливаются распорядительными документами Правительства Москвы.

2.1.3. До 1 января2009 г. разработать и представить на утверждение в установленном порядкеусловия и порядок предоставления гражданам в наем жилых помещений вбездотационных домах.

2.2. Департаментукапитального ремонта жилищного фонда города Москвы начиная с 2009 года попредложениям префектур административных округов города Москвы на основаниираспорядительного документа, оформленного в установленном порядке, включатьобъекты, предусмотренные пунктом 2.1.2 настоящего постановления, в программыкапитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий,сооружений и территорий сложившейся застройки.

3. Установить, чтоДепартамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

3.1. Является главнымадминистратором доходов бюджета города Москвы по платежам за наем жилых помещенийв бездотационных домах.

3.2. Осуществляетведение общего учета понесенных затрат на создание, содержание и ремонтобъектов сети бездотационных домов.

4. Внести изменения впостановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. N299-ПП "О мерах по приведению системы управления многоквартирнымидомами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации"(в редакции постановлений Правительства Москвы от 28 августа 2007 г. N 752-ПП,от 11 марта 2008 г. N 177-ПП, от 8 апреля 2008 г. N 284-ПП, от 13 мая 2008 г. N381-ПП), дополнив постановление пунктом 14.6 в следующей редакции:

"14.6. Функцииглавного администратора доходов платежей за наем жилых помещений вбездотационных домах возлагаются на Департамент жилищной политики и жилищногофонда города Москвы".

5. Департаментужилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с Департаментомэкономической политики и развития города Москвы, Департаментомградостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы ипрефектурами административных округов города Москвы разработать и представить в2009 году на рассмотрение Правительства Москвы программу формирования в городеМоскве сети бездотационных домов на период 2010-2012 гг.

6. Контроль завыполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя МэраМосквы в Правительстве Москвы Швецову Л.И. и первого заместителя Мэра Москвы вПравительстве Москвы Росляка Ю.В.

Содержание

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 5 августа 2008 г. N 708-ПП

Концепция
формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилыхпомещений гражданам по договорам найма

I. Введение

Важнейшей задачей,поставленной Правительством Москвы в рамках Среднесрочной жилищной программы"Москвичам - доступное жилье", утвержденной постановлениемПравительства Москвы от 23 января 2007 г. N24-ПП, является сокращение срока ожидания предоставления жилого помещениягражданами, состоящими на жилищном учете (очередниками).

Для решения даннойзадачи ежегодно наращиваются объемы строительства жилья, направляемого навыполнение городских жилищных программ, увеличиваются объемы финансированиябезвозмездных субсидий, предоставляемых очередникам на строительство илиприобретение жилья, совершенствуются существующие и разрабатываются новыемеханизмы улучшения жилищных условий очередников.

В последние годынаряду с бесплатным предоставлением жилых помещений по договорам социальногонайма или безвозмездного пользования Правительством Москвы приняты иреализуются жилищные программы возмездного улучшения жилищных условийочередников, основанные на оказании им содействия в приобретении жилыхпомещений в собственность на льготных условиях (по себестоимостистроительно-монтажной части работ при приобретении жилья, строящегося погородскому заказу, или с использованием бюджетной субсидии при покупке жилогопомещения на рынке жилья).

Приобретение жилья всобственность в рамках городских жилищных программ позволяет очередникамзначительно ускорить решение жилищной проблемы. В частности, в период 2005-2007гг. с использованием возмездных форм улучшения жилищных условий решили своижилищные проблемы более 15,8 тыс. семей очередников (39,2 тыс. человек).Максимальное время ожидания жилья очередниками, воспользовавшимися возмезднымиформами улучшения жилищных условий, составило в среднем 9, 7 лет, в то времякак срок ожидания предоставления жилья по договору социального найма составляетоколо 20 лет.

Вместе с темприменение возмездных форм улучшения жилищных условий имеет ограниченныевозможности по сокращению максимального срока ожидания предоставления жилогопомещения применительно ко всей массе очередников. Это обусловлено низкойплатежеспособностью основной массы очередников, а также ростом выкупных цен нажилье, реализуемое очередникам, в связи с объективным возрастаниемсебестоимости жилищного строительства по городскому заказу.

Для преодоления даннойтенденции в 2007 году был внедрен механизм дифференциации выкупных цен на жилыепомещения, приобретаемые очередниками у города, в зависимости от времени ихпребывания в очереди и наличия жилищных льгот. Это позволило сместить спрос нажилые помещения, реализуемые очередникам на возмездной основе, в пользу гражданс более ранними сроками постановки на жилищный учет. Вместе с тем реализацияданной меры приводит к снижению объемов поступления денежных средств в бюджетгорода Москвы, компенсирующих затраты, понесенные на строительство жилойплощади, направляемой на выполнение соответствующих жилищных программ.

Анализ предпочтенийочередников, проведенный на основе их ответов на предложения по участию вразличных городских жилищных программах, свидетельствует о следующем. Не более25 % семей граждан, поставленных до 1 января 2000 г. на учет нуждающихся вулучшении жилищных условий (20-25 тыс. семей), располагают возможностямиприобрести жилье в собственность в рамках городских жилищных программ сиспользованием ипотечного жилищного кредитования (социальная ипотека),рассрочки платежа или субсидии на строительство или приобретение жилья,предоставляемой из городского бюджета.

Около 20 % семей(17-22 тыс. семей) очередников рассматриваемой группы не имеют возможностиприобрести жилье в собственность в связи с отсутствием необходимого уровнядоходов (малоимущность) или нежеланием расходовать собственные средства наприобретение жилья ввиду близкого подхода очереди на получение бесплатногожилья с последующей возможностью его приватизации.

Из приведенных данныхследует, что сократить максимальные сроки ожидания предоставления жильягражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, толькопутем предоставления им жилых помещений на условиях социального найма илипродажи в собственность на льготных условиях невозможно и нерационально. Всвязи с этим в Среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступноежилье" поставлена задача по обеспечению развития в городе Москве системыдолгосрочного найма жилых помещений и формирования цивилизованного рынка наймажилья.

С учетом сложившихсяособенностей инвестиционно-строительного рынка в городе Москве наиболеереалистичным и перспективным является развитие системы найма жилых помещений вдомах, находящихся в собственности города, с оплатой за пользование, содержаниеи ремонт жилого помещения по полной их стоимости. Это позволит основной массеочередников, не располагающих достаточными средствами для приобретения жилья всобственность, принять решение о найме жилья за вполне доступную плату, недожидаясь подхода очереди на бесплатное жилье, предоставляемое по договорусоциального найма. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения является срочным,наймодатель в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвыгарантирует пролонгацию договора при соблюдении нанимателем его условий. Такимобразом, правоотношения найма жилья в таких домах, по сути, можно считатьбессрочными и привлекательными для граждан.

Данный механизмулучшения жилищных условий очередников также рационален для города посколькусокращает затраты городского бюджета на содержание таких жилых помещений.Высвобождаемые средства городского бюджета могут быть перераспределены нарешение иных социальных задач в жилищной сфере, в том числе на строительство(формирование) дополнительного количества жилых домов городской системы наймажилых помещений.

Для достиженияощутимого влияния предлагаемого механизма улучшения жилищных условий насокращение очереди граждан, состоящих на жилищном учете, требуется формированиев составе государственного жилищного фонда города Москвы коммерческогоиспользования значительного количества домов, эксплуатируемых, по сути, врежиме доходных домов с нулевой рентабельностью, не требующих дотированиясредств бюджета города Москвы на их содержание и ремонт. Формирование сетидомов, жилые помещения в которых будут предназначены только для предоставленияпо договорам найма установленным категориям граждан, преследует цель решенияважной социальной задачи с минимальными затратами и не направлено на созданиеисточника наполнения городского бюджета. В дальнейшем изложении упомянутые домабудут именоваться - бездотационные дома жилищного фонда города Москвыкоммерческого использования или бездотационные дома.

Наличие в жилищномфонде города Москвы бездотационных домов предоставит гражданам, состоящим нажилищном учете, право выбора способа улучшения жилищных условий и условийпроживания - дожидаться получения бесплатного жилья, площадь которого строгосоответствует норме предоставления; приобретать жилье в собственность, несябремя его содержания; нанимать жилое помещение у города в бездотационном доме всоответствии с располагаемыми доходами и потребностями семьи.

Необходимо отметить,что развитие государственной системы долгосрочного найма жилья в бездотационныхдомах будет способствовать развитию найма жилых помещений гражданами у иныхсобственников, преследующих цели высокодоходного и надежного вложения денежныхсредств и получения прибыли. При этом логика развития социально ориентированнойжилищной политики, законодательства и налоговой системы свидетельствует, чтоправоотношения найма жилого помещения имеют перспективу стать наиболееоптимальной формой решения жилищного вопроса значительной части населения, несостоящего на жилищном учете.

Кроме того, развитиегородской системы найма жилых помещений в бездотационных домах, принадлежащихгороду, и в доходных домах, принадлежащих частным лицам, приведет купорядочению отношений в данной сфере и становлению цивилизованного рынка наймажилых помещений в городе Москве. Это создаст условия для повышения доступностижилья для всех категорий москвичей и достижения целей, установленныхСреднесрочной жилищной программой "Москвичам - доступное жилье".

II. Характеристика реализуемых проектов созданиягородом Москвой бездотационных домов для предоставления жилых помещенийгражданам по договорам найма

Реализация первыхпроектов создания городом Москвой домов, жилые помещения в которыхпредоставляются по договорам найма, началась в 2002 году.

Городом был созданпервый жилой дом, относящийся к жилищному фонду коммерческого использования,когда в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 12 февраля 2002г. N 118-ПП "О первоочередных мерах по обеспечению прав молодых семей нажилище" и от 1 октября 2002 г. N 805-ПП "О Московской программе"Молодой семье - доступное жилье" на 2003-2005 годы" в декабре2002 г. были предоставлены на условиях найма молодыми семьями жилые помещения вдоме по адресу: ул. Верхние Поля, д. 38, корп. 1 (Юго-Восточныйадминистративный округ). Этот жилой дом (площадь жилых помещений 38,6 тыс. кв.м, 648 квартир) стал своего рода испытательной площадкой для отработкимеханизмов создания жилых домов коммерческого использования, предназначенныхдля решения важной для города социальной задачи.

Установлены следующиеусловия и порядок предоставления жилья в данном доме:

1. Жилые помещенияпредоставляются только семьям, категории которых установлены нормативнымиактами Правительства Москвы (молодым семьям, состоящим на жилищном учете,семьям молодых специалистов, семьям молодых преподавателей, талантливых ученыхи аспирантов государственных высших учебных заведений).

2. Площадьпредоставляемого семье нанимателя жилого помещения составляет не менееустановленной законом нормы предоставления, однако, не более одной комнаты накаждого проживающего.

3. Договор наймазаключается на установленный срок (до 5 лет с возможной пролонгацией).

4. Размер платы занаем жилого помещения исчисляется исходя из среднерыночной цены найма 1 кв. мжилого помещения с применением понижающих коэффициентов, устанавливаемых длякаждой из групп нанимателей.

5. Оплата услуг посодержанию и ремонту жилого помещения осуществляется нанимателем по полнойстоимости их предоставления.

6. Нежилые помещенияна первом этаже дома, заселенного молодыми семьями, используются дляорганизации досуга и быта молодых семей, создания семейных центров, проведениявоспитательной, образовательной и оздоровительной работы с детьми, подросткамии молодежью по месту жительства.

Средние величины платыза наем жилого помещения в рассматриваемом доме и оказание жилищно-коммунальныхуслуг в 2007 году представлены в таблице 1.

Таблица1

Средние величины платы за жилое помещение и коммунальныеуслуги нанимателей жилых помещений в жилом доме по адресу: ул. Верхние Поля, д.38, корп. 1 (рублей в месяц)

Накопленный опыт управлениядомом, предназначенным для найма молодыми семьями по адресу: ул. Верхние Поля, д.38, корп. 1, свидетельствует о возможности рассмотрения данного дома в качествемодели для создания в городе Москве системы бездотационных домов жилищногофонда города Москвы коммерческого использования.

Формирование сетиподобных домов может осуществляться в рамках жилищного строительства погородскому заказу, а также путем использования существующих высвобождаемыхзданий с осуществлением при необходимости их реконструкции или ремонта.

В настоящий момент вМоскве на стадии реализации находятся два проекта создания подобных домов, одиниз которых будет осуществляться посредством строительства нового жилого дома,другой - посредством эксплуатации уже имеющегося дома после проведениянеобходимых подготовительных процедур.

В соответствии спостановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1131-ПП "Обиспользовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2 в качестведома коммерческого использования (доходного дома)" создается дом, вкотором все жилые помещения будут предоставляться по договорам найма вприоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшениижилищных условий, а при их отказе - гражданам, проживающим в городе Москве неменее 10 лет. В ходе реализации данного проекта будут приняты решения повысвобождению жилых помещений и определена необходимость проведениякапитального ремонта данного дома. По итогам решения указанных вопросов ипроведения соответствующих мероприятий планируется установление категорийграждан, которым будут предоставлены на условиях найма квартиры в доме поуказанному адресу. Кроме того, осуществляется разработка предложений обусловиях и порядке предоставления жилья очередникам в упомянутом доме.

В соответствии спостановлением Правительства Москвы от 8 апреля 2008 г. N 278-ПП "Опроведении эксперимента по коммерческому использованию жилого дома по адресу:пос. Щербинка, мкр. 1, корп. 7 для предоставления жилых помещений в немстуденческим семьям" осуществляется строительство бездотационного дома,отвечающего требованиям комфортного проживания, самостоятельной работы впроцессе обучения и досуга студенческих семей.

Предусмотреныследующие условия предоставления жилых помещений студенческим семьям:

- для участия в проектеоба супруга студенческой семьи должны находиться на 1-3 году обучения в высшемучебном заведении при 4-летнем обучении, на 1-4 году обучения при 5-летнемобучении и на 1-5 году обучения при 6-летнем обучении;

- один из супруговстуденческой семьи в обязательном порядке должен постоянно проживать в городеМоскве и состоять на жилищном учете в городе Москве по месту жительства. Данноетребование обусловлено законодательными ограничениями предоставления жильякатегориям граждан согласно нормативным правовым актам города Москвы;

- в составе семьидолжны иметься дети (при отсутствии детей учитывается предоставление справки,подтверждающей наличие беременности сроком не менее 28 недель). Данноетребование обусловлено необходимостью решения ряда социальных задач: созданиеблагоприятных условий для получения студентами качественного образования вцелях подготовки квалифицированных кадров; защита прав ребенка; содействиеулучшению демографической ситуации;

- семьи должнысостоять из супругов - граждан Российской Федерации в возрасте до 35 лет.Введение возрастного ценза для участия в проекте корреспондирует с условиямиучастия в программе "Молодой семье доступное жилье".

Жилые помещения врассматриваемом бездотационном доме будут предоставляться студенческим семьямпутем заключения договора краткосрочного найма жилого помещения. Условия такогодоговора отвечают особенностям проживания данной категории граждан в период ихобучения в соответствующем учебном заведении. Прежде всего, это касается срокадействия договора. В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации максимальный срок договора - 1 год (с возможностью егопоследующей пролонгации). Предоставление жилых помещений студенческим семьямбудет осуществляться по представлению Совета ректоров вузов Москвы и Московскойобласти.

Создание иэксплуатация перечисленных бездотационных жилых домов позволит отработать напрактике ряд принципиально важных вопросов, связанных с условиями и порядкомпредоставления жилья в них гражданам, определения платы за жилые помещения,особенностей управления такими домами и создания комфортной среды проживания,соответствующей особенностям проживающих в них граждан.

III. Определение роли и места бездотационных домовжилищного фонда коммерческого использования города Москвы

В рамках настоящейконцепции понятие "бездотационный дом жилищного фонда коммерческогоиспользования города Москвы" - это многоквартирный жилой дом, все жилыепомещения в котором предоставляются во владение и пользование по договорамнайма гражданам, категории которых установлены распорядительными документамиПравительства Москвы, с оплатой по полной стоимости за пользование, содержаниеи ремонт жилого помещения, исключающей необходимость привлечения для содержаниятакого дома денежных средств бюджета города Москвы.

Уровень комфортабездотационного дома определяется проектом жилого дома согласно МГСН 3.01-01 "Жилые здания".При этом для жилых помещений I категории комфорта не устанавливается верхнийпредел площади квартир, а для жилых помещений II категории комфорта имеютсяограничения минимальной и максимальной площади квартир. Допускается объединениеквартир I и II категорий комфорта в структуре жилого дома.

Понятиебездотационного жилого дома жилищного фонда коммерческого использованияпредполагает наличие следующих основных признаков, позволяющих отнести подобныедома к самостоятельному сектору жилищного фонда.

1. Бездотационный режимсодержания (включая амортизацию) данных домов.

В настоящее времясобственники и наниматели единственного жилья в городе Москве оплачивают толькочасть фактических расходов на содержание и ремонт жилых помещений. Разницамежду фактическими затратами на содержание жилья и платежами, поступившими отграждан, финансируется из средств бюджета города Москвы организациям,осуществляющим управление многоквартирными жилыми домами. Финансированиепроведения капитального ремонта многоквартирных домов, жилые помещения вкоторых могут принадлежать иным собственникам, на практике осуществляется такжеиз средств городского бюджета.

Субсидированиесодержания жилых помещений обременяет бюджет, является сегодня вынужденным и вперспективе должно быть заменено на адресное субсидирование отдельных категорийграждан. В связи с этим, создание механизма улучшения жилищных условийочередников, имеющих уровень доходов достаточный для оплаты содержанияпредоставленных им помещений по полной стоимости, представляется своевременным,перспективным и обеспечивающим реализацию социально ориентированной жилищнойполитики в условиях рыночных отношений.

Наниматели жилыхпомещений в бездотационных домах должны осуществлять оплату техническогообслуживания, ремонта жилых помещений, а также предоставленных коммунальныхуслуг в размере фактически понесенных затрат. При этом для очередниковпривлекательность участия в системе найма жилья в бездотационном домеобусловлена тем, что расходы семьи нанимателя на оплату жилого помещения втаком доме будут существенно ниже затрат семей очередников, осуществляющихпогашение задолженности за приобретенное в рамках городских программ жилоепомещение.

Ставка найма жилогопомещения в бездотационном доме должна исчисляться из условия компенсацииинвестиционных затрат города как собственника сети бездотационных домов настроительство и реконструкцию жилых помещений данного сегмента жилищного фондаи подлежит утверждению в установленном порядке распорядительным актомПравительства Москвы.

Оплата технического обслуживанияжилого помещения должна осуществляться нанимателем в размере полной стоимостипредоставленных услуг.

2. Бездоходностьсодержания данных домов.

Город, формируя сетьбездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам на условияхнайма, не преследует цель создания источника для наполнения городского бюджета.Для данных домов устанавливается нулевая рентабельность, соответствующаябездоходному режиму использования.

Вместе с тем справовой точки зрения бездотационные жилые дома должны быть отнесены кжилищному фонду коммерческого использования. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса РоссийскойФедерации указанный жилищный фонд включает в себя совокупность жилых помещений,которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан наусловиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам,предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) впользование.

3. Ориентированностьусловий и порядка предоставления жилых помещений в бездотационном жилом доме награждан, располагающих доходами, позволяющими оплачивать жилое помещение икоммунальные услуги без возникновения права на предоставление им из бюджетагорода Москвы субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Указанная особенностьобуславливает необходимость предоставления городу права на осуществлениепроверки платежеспособности потенциального нанимателя жилого помещения.

Для этого должны бытьустановлены критерии оценки платежеспособности семьи гражданина, претендующейна наем жилого помещения в бездотационном жилом доме. На начальном этапе припроверке платежеспособности нанимателя представляется возможным ориентироватьсяна установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 29августа 2005 г. N541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальныхуслуг" стандарт максимально допустимой доли собственных расходов гражданна оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи вразмере не более 22 процентов.

4. Локализация всехжилых и нежилых помещений бездотационного дома в рамках одного жилого здания.

Создание иэксплуатация бездотационных жилых домов нацелена на удовлетворение потребностив жилых помещения граждан, категории которых устанавливаются распорядительнымидокументами Правительства Москвы, соответствующих требованиям настоящейконцепции. Для создания комфортной среды проживания данных граждан могут бытьпредприняты дополнительные меры по целевому использованию нежилых помещенийдома, объектов придомовой территории и инфраструктуры района проживания,учитывающие социальный статус, возрастные особенности и сферу профессиональнойдеятельности нанимателей жилых помещений. Данные особенности должны учитыватьсяпри выборе места положения и архитектурно-планировочных решений жилого дома,оборудования придомовой территории, определении перечней дополнительных услуг,предоставляемых нанимателям, формировании условий конкурсного отборауправляющей организации. Изложенное свидетельствует о целесообразности целевойориентации каждого из бездотационных домов на установленные группы граждан и обобъединении предоставляемых им жилых помещений в рамках одного домостроения.Кроме того, локализация помещений бездотационного дома в рамках одного зданияспособствует обеспечению сохранности и рационального использования имуществадома, повышению эффективности мероприятий социальной работы с населением.

Практиковавшееся ранеев рамках городских жилищных программ предоставление гражданам жилых помещенийпо договорам найма (коммерческого) в домах со смешанным правовым режимомпользования жильем носило весьма ограниченные масштабы. Ставки найма такихжилых помещений ежегодно утверждались нормативным актом Правительства Москвы инезначительно отличались от ставок социального найма. Для данных жилыхпомещений не планировались дополнительные меры по повышению комфортности проживанияграждан. Поэтому жилые помещения, предоставленные ранее внаем в отдельныхквартирах, этажах, подъездах и секциях многоквартирного жилого дома, не могутсчитаться бездотационным домом жилищного фонда коммерческого использования, аявляются совокупностью отдельных жилых помещений, предоставляемых городомфизическим лицам по договорам найма (коммерческого). Предлагаемые настоящейконцепцией меры содействия развитию сети бездотационных домов на данные жилыепомещения не распространяются.

5. Нацеленностьиспользования бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использованияна обеспечение жилыми помещениями значительно более широкого круга населения,чем это предусмотрено для других видов жилых помещений жилищного фонда в городеМоскве.

Жилые помещениябездотационного дома могут предоставляться гражданам, категории которыхустановлены соответствующими распорядительными документами ПравительстваМосквы, в том числе гражданам, не состоящим на жилищном учете, при условиисоздания соответствующей нормативно-правовой базы. Основным требованием припринятии решения о предоставлении жилого помещения внаем является 10 летпостоянного проживания в городе Москве на законных основаниях.

В тоже время жилищнымзаконодательством установлены более жесткие ограничения на предназначениедругих смежных (аналогичных по использованию) видов жилых помещений жилищногофонда города Москвы. Например, служебные жилые помещения специализированногожилищного фонда города Москвы предназначены для проживания граждан в связи схарактером их трудовых отношений с органом государственной власти,государственным предприятием или учреждением, в связи с назначением нагосударственную должность либо в связи с избранием на выборные должности ворганы государственной власти или органы местного самоуправления. Жилыепомещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в периодих работы, службы или обучения. Жилые помещения в виде отдельных квартир,предоставляемые гражданам по договорам найма (коммерческого), предназначены дляотдельных групп граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися вулучшении жилищных условий (очередников).

6. Вовлеченностькаждого из бездотационных домов в сеть бездотационных домов жилищного фонда коммерческогоиспользования города Москвы.

Объединение всехимеющихся и формируемых бездотационных домов в единую организационную систему,используемую и развиваемую под контролем уполномоченного органа исполнительнойвласти города Москвы, позволит повысить эффективность управления домами,сократить административные расходы, повысить качество и расширить ассортиментпопутно предлагаемых нанимателям жилья услуг и в конечном счете приведет кувеличению количества обеспеченных жилыми помещениями граждан, состоящих нажилищном учете.

Кроме того, в рамкахсети возможна реализация принципиально новых схем улучшения жилищных условийочередников и граждан, проживающих в таких домах (раздел V настоящейконцепции), и введение дифференциации ставок найма жилых помещений взависимости от места расположения бездотационного дома при соблюдении принципабездоходности применительно ко всей сети. Это позволит решать дополнительныесоциальные задачи в жилищной сфере без привлечения дополнительногофинансирования из городского бюджета.

На основе изложенного,а также в соответствии с положениями Среднесрочной жилищной программы"Москвичам - доступное жилье" о необходимости защиты интересовмосквичей, постоянно проживающих в городе Москве на законных основаниях неменее 10 лет, могут быть сформулированы предложения по формированию в городеМоскве сети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования,установлен круг лиц, которым предоставляется право пользования жилымипомещениями в них, определены принципы установления оплаты за пользованиежилыми помещениями, определен общий порядок заключения с гражданами договоровпользования жилыми помещениями в указанных жилых домах.

IV. Оценка потребности города Москвы вбездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования и приоритетыих формирования

Бездотационные дома всоставе жилищного фонда коммерческого использования должны дополнитьсуществующую систему обеспечения очередников жилыми помещениями и составитьконкуренцию приобретению гражданами, состоящими на учете нуждающихся вулучшении жилищных условий, жилых помещений в собственность.

Для обеспечениявозможности выбора очередниками способа решения жилищной проблемы семьи сучетом достоинств и недостатков получения жилья в собственность или его найма угорода при формировании городской сети бездотационных домов представляетсяважным обеспечить выполнение, по крайней мере, следующих основных требований:

1. Привлекательностьдля граждан найма жилых помещений в бездотационных жилых домах, принадлежащихгороду на праве собственности.

2. Длительный (по сути- бессрочный) срок найма жилья в сети бездотационных домов и стабильностьусловий оплаты жилого помещения.

Основным факторомобеспечения привлекательности найма жилых помещений в бездотационных домахявляется целенаправленное создание в установленные сроки полноценного жилищногосектора, располагающего достаточным количеством жилых помещений жилищного фондакоммерческого использования города Москвы, относительно равномернорассредоточенных по территории города Москвы, а также в ближайшем Подмосковье,ориентированных, как правило, на предоставление жилья внаем целевым группамнаселения города Москвы, отличающихся уровнем и ассортиментом предоставляемыхнанимателям услуг. Например, могут быть сформированы бездотационные дома,предназначенные для преимущественного проживания в них молодых семей с детьмиили без детей, студенческих семей, семей со сходной профессиональнойориентацией (учителя, врачи и т.п.), семей, заинтересованных в приближенииместа проживания к месту работы и др. При этом не исключается возможностьизменения показателей жилого помещения в сети бездотационных домов по мереизменения состава и потребностей семьи. В привязке с целевым предназначениембездотационного дома может осуществляться развитие инфраструктуры района егоразмещения. При этом, учитывая возможность изменения места жительства граждан внанимаемых жилых помещениях по мере изменения их возраста, состава илисоциального статуса семьи, не будет возникать изменяющейся во времени нагрузки наобъекты социальной инфраструктуры района проживания.

Долгосрочность наймажилых помещений и стабильность ставок оплаты обеспечиваются наличиемнормативных правовых документов, регулирующих правоотношения наймодателя инанимателя жилья в бездотационном доме. При этом город гарантирует, чтограждане, строго выполняющие условия договора найма жилого помещения, всегдабудут иметь преимущественное право заключения договора на новый срок. Такимобразом, обеспечивается, по существу, бессрочность действия правоотношенийнайма в бездотационном доме.

Изменение ставок наймажилых помещений может происходить не чаще одного раза в год путем ихутверждения соответствующим нормативным документом. Изменение ставок платы зажилое помещение будет осуществляться с учетом обеспечения нулевойрентабельности содержания жилого дома (бездоходность) и не должно превышатьвеличины установленного нормативными документами предельного индекса роста.Этим обеспечиваются дополнительные гарантии стабильности правоотношений найма вбездотационных домах.

Оценка ориентировочнойпотребности города в жилых помещениях в бездотационных домах может бытьосуществлена с учетом следующего.

Как упоминалось вышепо тем или иным причинам около 75 % семей, состоящих на учете нуждающихся вулучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье всобственность даже на льготных условиях городских жилищных программ. Одним изреальных решений жилищной проблемы данной категории москвичей может статьучастие в системе долгосрочного найма жилых помещений, находящихся всобственности города и эксплуатируемых в режиме бездотационных домов. Примерно55 % от указанного количества семей имеют возможность ускорить обеспечениежилыми помещениями путем получения жилья на условиях найма в бездотационномдоме.

В настоящий момент вМоскве на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 161420 семей(528711 человек). Если предположить, что только половина из указанных семейреально предпочтут участие в системе найма жилых помещений в бездотационныхдомах приобретению жилья в собственность при содействии города или получениюбесплатного жилья по договору социального найма, то для реализации прав данныхграждан на жилые помещения необходимо формирование около 170 бездотационныхдомов жилищного фонда коммерческого использования суммарной площадью жилыхпомещений не менее 2,3 млн. кв. м. При этом будут обеспечены жилыми помещениямиоколо 42,5 тысяч семей очередников, состоящих на учете нуждающихся в улучшениижилищных условий. Результаты оценки потребных объемов площади жилых помещений вбездотационных домах для предоставления по договорам найма гражданам,признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, представлены в таблице 2.

Таблица2

Оценка объемов площади жилых помещений вбездотационных домах для предоставления по договорам найма гражданам,признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий

Очевидно, что формированиегородской системы найма жилья в бездотационных домах потребуетперераспределения объемов жилья между основными жилищными программами, в томчисле направляемых на возмездные формы улучшения жилищных условий. При этоможидается, что в связи с бездотационным режимом содержания данных домовсократятся расходы городского бюджета на дотирование расходов по ихэксплуатации, что в долгосрочной перспективе должно обеспечить компенсациюпонесенных городом затрат на их создание.

Создание сетибездотационных жилых домов жилищного фонда коммерческого использованияцелесообразно осуществлять в рамках двух этапов.

На первом этапеформирование соответствующей сети бездотационных жилых домов можетосуществляться с использованием объемов площади, строящейся в соответствии садресной инвестиционной программой города Москвы, направляемой на выполнениепрограммы "Молодой семье - доступное жилье", а также с использованиемвысвобождаемых зданий после их ремонта или реконструкции. Таким образом,мероприятия, предусмотренные начальным этапом концепции, могут быть реализованыв рамках действующих программ, и необходимость разработки отдельной программыотсутствует.

На последующем(втором) этапе целесообразно продолжить строительство бездотационных жилыхдомов за счет городского бюджета, увеличив объемы строительства, и расширитьсостав граждан, которым предоставляется возможность найма жилых помещений наусловиях, установленных Правительством Москвы. В связи с потребностью всоздании большого количества бездотационных домов на данном этапе с однойстороны и дефицитом земельных площадок под жилищное строительство в городеМоскве с другой приоритетным способом создания таких домов на данном этапеможет стать их строительство (или приобретение) вне границ территории городаМосквы. Для формирования сети бездотационных домов на данном этапе реализациинастоящей концепции требуется привлечение дополнительных ресурсов, которыедолжны быть предусмотрены в отдельной городской жилищной программе.

Распределение поэтапам ориентировочных объемов формирования городской сети бездотационных жилыхдомов характеризует таблица 3.

Таблица3

Распределение
по этапам ориентировочных объемов создания городской сети бездотационных домовжилищного фонда коммерческого использования города Москвы

Расчет планируемого количествадомов коммерческого использования, применительно к первому этапу, основываетсяна данных о жилой площади, направляемой для предоставления молодым семьям подоговорам найма согласно таблице 10 постановления Правительства Москвы от 18апреля 2006 г. N268-ПП "О Среднесрочной программе жилищного строительства в городеМоскве на период 2006-2008 гг. и заданиях до 2010 года в целях реализациинационального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданамРоссии". Указанным документом предусмотрено направлять для предоставленияпо договорам найма в 2008 г. 118 тыс. кв. м (около 2100 квартир), в 2009 г. -143 тыс. кв. м (около 2500 квартир), в 2010 г. 168 тыс. кв. м (около 3000квартир). Данные по 2011 и 2012 гг. приведены на основе прогноза.

Формирование городскойсети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования можетосуществляться путем:

- нового строительстважилых зданий в соответствии с адресной инвестиционной программой ПравительстваМосквы;

- использования (принеобходимости после реконструкции) жилых домов, эксплуатационные характеристикикоторых не позволяют признать их непригодными для проживания, жилые помещения вкоторых не могут предоставляться гражданам в бессрочное пользование;

- перевода нежилыхпомещений в жилые;

- использованияобщежитий квартирной планировки после вывода из состава специализированногожилищного фонда города Москвы и снятия с них статуса "общежитие";

- использования жилыхдомов, арендуемых у города юридическими лицами, после завершения договорааренды и др.

V. Условия и порядок формирования сетибездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования города Москвы

Формирование сетибездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования, принадлежащихна правах собственности городу Москве и составляющих его имущественную казну,обусловлено:

- необходимостьюсоздания дополнительных (альтернативных) механизмов ускорения обеспеченияжилыми помещениями граждан, состоящих на жилищном учете, не имеющих доходов,достаточных для приобретения жилья в собственность на льготных условиях,предлагаемых жилищными программами;

- отсутствиемвозможности снижать выкупные цены на жилые помещения для реализации очередникампо возмездным формам улучшения жилищных условий, поскольку это ведет к ростузатрат бюджета на обеспечение жилой площадью и, как следствие, к уменьшениюобъемов жилья, направляемых на выполнение городских жилищных программ;

- необходимостьюсохранения жилищного фонда, принадлежащего на правах собственности городуМоскве, в условиях продления сроков бесплатной приватизации жилья,предоставленного гражданам по договорам социального найма;

- снижением долиочередников, имеющих финансовую возможность для приобретения жилья всобственность на льготных условиях.

Формирование сетибездотационных жилых домов, жилые помещения в которых не подлежат продаже илиприватизации гражданами, позволит создать принципиально новый механизмулучшения жилищных условий очередников. Его правовой основой должны статьустановленные городским жилищным законодательством для граждан, состоящих нажилищном учете, гарантии бессрочного права пользования жилыми помещениями вжилых домах данной городской сети путем многократной пролонгации договора наймажилого помещения. Очередники, располагающие необходимыми доходами, будут иметьвозможность заключить договор найма жилого помещения в одном из бездотационныхжилых домов со снятием с жилищного учета. При этом гражданин, получивший такоеправо, будет иметь возможность улучшать жилищные условия в соответствии сизменяющимися доходами и количеством членов семьи или менять жилые помещения всвязи с территориальным местоположением. Высвобождаемое им жилое помещение вподобном жилом доме может быть предоставлено на условиях найма другой семьеочередников. Предлагаемый настоящей концепцией механизм в наибольшей степениориентирован на молодые семьи, не располагающие необходимыми доходами дляприобретения жилья в собственность, нуждающиеся в высокой деловой мобильности.Помимо категорий граждан, имеющих право бессрочного пользования жилымипомещениями сети бездотационных жилых домов, договоры найма на установленныйсрок могут заключать также другие граждане, категории которых установленынормативными актами Правительства Москвы, в том числе:

- на срок додостижения максимальной величины субсидии на строительство или приобретениежилья, предоставляемой из бюджета города Москвы;

- на срок,установленный договором.

Характерной чертойданных домов, как указывалось ранее, является их бездотационный режим использования,который, однако, не предполагает получения прибыли в процессе их последующейэксплуатации.

При этом ставка наймажилого помещения в бездотационном доме должна исчисляться из условиякомпенсации инвестиционных затрат города как собственника сети бездотационныхдомов на строительство и реконструкцию жилых помещений данного сегментажилищного фонда. Размер базовой ставки найма жилого помещения в бездотационномдоме подлежит утверждению в установленном порядке распорядительным актомПравительства Москвы. Ставка найма может рассчитываться как средневзвешенныйразмер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м площади жилогопомещения сети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использованиягорода Москвы в течение нормативного срока эксплуатации таких домов. Методикаопределения базовой величины ставки найма жилого помещения в бездотационныхдомах и дифференциации платежей в зависимости от потребительских качествкаждого из таких домов подлежит утверждению в установленном порядкенормативно-правовым актом Правительства Москвы.

Предполагается такжеввести дифференцированную систему платы за жилое помещение применительно кразличным группам нанимателей:

I группа нанимателей -граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий (вставшие нажилищный учет до 1 марта 2005 г.) и снимаемые с учета при предоставлении имжилого помещения по договору найма в бездотационном доме. Для данной категорииочередников предоставляются гарантии бессрочного права пользования жилымипомещениями в бездотационных домах городской сети путем многократнойпролонгации договора найма жилого помещения. Представляется необходимым дляданной группы нанимателей жилья в бездотационных домах установить наиболеельготный режим платы за жилое помещение по сравнению с остальными группаминанимателей. При этом суммарный объем платежей по всем категориям нанимателейне должен приводить к необходимости дотирования содержания помещений дома изгородского бюджета и изменению режима его нулевой рентабельности.

II группа нанимателей- граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и не снимаемыес учета до подхода очереди на получение жилого помещения. Правовой основой дляпредоставления жилого помещения данной категории граждан должны стать соответствующиеположения городского жилищного законодательства. При этом предполагается, чтоданная группа нанимателей в добровольном порядке выбирает схему проживания вбездотационном доме с получением из бюджета города Москвы субсидии настроительство или приобретение жилья. Одновременно такой наниматель надобровольной основе может принимать участие в одной из жилищных накопительныхсистем для обеспечения возможности приобрести жилое помещение, соответствующеепотребностям его семьи, площадь которого должна быть не менее нормыпредоставления. В случае отказа гражданина от избранной им схемы улучшенияжилищных условий за ним сохраняется только право найма жилья в бездотационномдоме на условиях I группы нанимателей.

III группа нанимателей- граждане, не состоящие на жилищном учете, категории которых установленыправовыми актами Правительства Москвы.

Плата за наем подлежитвключению в структуру ежемесячных платежей граждан за жилье в виде отдельногоплатежа, который не относится к платежам, взимаемым за техническое обслуживаниеи ремонт или за коммунальные услуги. Средства, собранные в виде платы за наемжилых помещений в бездотационных домах, подлежат перечислению в бюджет городаМосквы и должны направляться на решение социальных задач в жилищной сфере, втом числе на создание новых бездотационных домов. Главным администраторомдоходов бюджета города Москвы по платежам за наем жилых помещений вбездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвыявляется Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. На негоже возлагаются функции по обеспечению в установленном порядке бухгалтерского истатистического учета данных домов. Учет, ведение и хранение техническойдокументации по бездотационным домам осуществляется в порядке, установленномдля многоквартирных домов жилищного фонда в городе Москве.

В связи с изложенным,а также для обеспечения высокой эффективности решения социальных задач вжилищной сфере с минимальными затратами представляется необходимым объединитьсовокупность всех имеющихся и создаваемых бездотационных жилых домов,принадлежащих городу Москве, в единую организационную систему, формируемую ииспользуемую под контролем Департамента жилищной политики и жилищного фондагорода Москвы.

Организации, накоторые будут возложены функции управления бездотационными домами жилищногофонда города Москвы, следует определять посредством проведения открытогоконкурса среди компаний, имеющих опыт управления многоквартирными домами, в томчисле, предоставляемыми в пользование на условиях аренды. Конкурс управляющихкомпаний для бездотационных домов проводится в порядке, установленном длямногоквартирных домов жилищного фонда в городе Москве.

Для бездотационныхжилых домов, предназначенных для решения важных социальных задач в жилищнойсфере, представляется важным обеспечить возможность использования нежилыхпомещений на первых этажах зданий для организации социально-бытовогообслуживания семей нанимателей.

Право проживания вжилых помещениях в бездотационных домах жилищного фонда коммерческогоиспользования должно предоставляться гражданам, состоящим на учете нуждающихсяв улучшении жилищных условий, в преимущественном порядке нанимателям I группы,а при их отсутствии - II группы. При отсутствии желающих на получение жилья изчисла граждан перечисленных групп жилые помещения могут предоставляться внаемнанимателям III группы либо направляться для предоставления гражданам ужепроживающим в домах сети бездотационных, желающим изменить условия найма жилья.

Группы нанимателейжилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческогоиспользования города Москвы, установленные настоящей концепцией, приведены втаблице 4.

Таблица4

Группы нанимателей жилых помещений вбездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы

Реализация представленных внастоящей концепции подходов к решению жилищных проблем москвичей, состоящих нажилищном учете, различных по многим параметрам и условиям осуществления,подтверждает стратегическое значение использования такой формы улучшенияжилищных условий граждан, как предоставление жилых помещений по договорам наймав специально создаваемых для этих целей бездоходных домах в рамках жилищнойполитики города. Наем (коммерческий) по своей сути является более гибкой имноговариантной формой организации жилищных правоотношений по сравнению сотношениями социального найма и собственности. При этом соответствующаямодификация договора найма жилого помещения позволит на его основереализовывать различные механизмы улучшения жилищных условий москвичей взависимости от решаемой социальной задачи в отношении тех или иных категорийграждан.

Формирование в Москвесети бездотационных домов фонда коммерческого использования позволитПравительству Москвы защитить интересы москвичей на рынке найма жилья,предоставит гражданам дополнительные возможности решения их квартирного вопросапод патронажем Правительства Москвы.