На главную
На главную

Методические рекомендации «Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. Серия \Финисирование объектов коммерческой невижимости\. Выпуск 8»

Методические рекомендации могут быть использованы при проектировании, изготовлении, эксплуатации и сертификации, а также при выборе и приобретении работодателями комплектов для защиты от воздействия электрической дуги.
Соблюдение рекомендуемых требований к комплектам для защиты от воздействия электрической дуги позволит снизить вероятность несчастных случаев в организациях электроэнергетической промышленности, в том числе и со смертельным исходом, и не допустить (исключить) поставки некачественных средств индивидуальной защиты.

Методическиерекомендациипо организации финансирования проектовжилищногостроительства

Серия "Финансирование объектов коммерческой недвижимости

Выпуск 8

Москва 2001

В настоящей работе определены основныеметодические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решениео возможности предоставления кредита на пели жилищного строительства. Особоевнимание уделено вопросам, которые представляют интерес для инициаторовстроительных проектов, обращающихся в банк за кредитом на этапе подготовки заявкина кредит и бизнес-плана проекта. Материалы брошюры могут быть интересныпотенциальным инвесторам, а также участникам долевого строительства,предполагающим вкладывать средства в реализацию строительных проектов. Данныерекомендации помогут им более четко проводить анализ предлагаемых проектов, атакже сделать взвешенный вывод относительно перспектив участия в них.

Настоящие рекомендации соответствуютмеждународным стандартам кредитования и учитывают специфику российских условий.

Содержание

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О НАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОЙ КРЕДИТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Заявление на выдачу кредита

Общие сведения о заемщике

Анализ проекта

Анализ строительной части проекта

Анализ обеспечения

Анализ рынка

Анализ спроса

Анализ предложения

Анализ емкости рынка

Маркетинг

Финансовый анализ заемщика

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ВЫДЕЛЕНИИ КРЕДИТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Юридические риски

Экономические риски

Риск неэффективности проекта

Строительные риски

ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НИМИ В КАЧЕСТВЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ПРИВЛЕКАЕМЫМ КРЕДИТАМ

Проблема достаточности обеспечения строительных кредитов

Особенности регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Понятие вновь создаваемого объекта недвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.

Законодательные основы регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Некоторые юридические проблемы, связанные с имущественными правами залогодателя при кредитовании строительных проектов

Земельные права

Здания, сооружения и строительные материалы

Контрактные права

Препятствующие обременения

Права залогодержателей согласно договорам аренды земли

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Список документов для предоставления кредита

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Требования, предъявляемые к составлению заявления на кредит на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Утвержденная смета основных затрат на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Утвержденная смета дополнительных затрат на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Договор о предоставлении кредита на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Договор об ипотеке

ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Договор ипотеки (Договор ипотеки объекта незавершенного строительства)

ПРИЛОЖЕНИЕ 8. Договор залога прав аренды

ПРИЛОЖЕНИЕ 9. Договор залога строительных материалов и объекта незавершенного строительства

ПРИЛОЖЕНИЕ 10. Договор уступки прав (права по строительному контракту)

ПРИЛОЖЕНИЕ 11. Договор уступки прав на проектную документацию и прав по контракту

ПРИЛОЖЕНИЕ 12. Договор об уступке прав на доходы от аренды

ПРИЛОЖЕНИЕ 13. Запрос на выдачу кредитных средств

ПРИЛОЖЕНИЕ 14. Разрешение на предварительную закупку стройматериалов

ПРИЛОЖЕНИЕ 15. Разрешение на внесение изменений в смету

ПРИЛОЖЕНИЕ 16. Требования законодательства о резервировании и налогообложении банковской деятельности

ПРИЛОЖЕНИЕ 17. Принципы составления и использования интерактивных моделей потоков денежных средств по проектам кредитования строительства

Методика и принципы финансового анализа строительных проектов с использованием схем потоков денежных средств

Составление модели потоков денежных средств

ВВЕДЕНИЕ

Кредитование строительства - один из наиболее сложных видовкредитования. Строительные кредиты обычно предоставляются на достаточнодлительный срок (от одного до двух лет), предусматривают сложную структуруобеспечения кредита, а также наличие в штате банка (либо среди его партнеров)высококвалифицированных специалистов в области строительства, маркетинга иоценки объектов недвижимости.

В СССР кредитование строительства велосьв основном Промстройбанком. В банке были разработаны методики кредитованиястроительства самых различных проектов - жилья, промышленных объектов, объектовгородской инфраструктуры. Эти методики были ориентированы на плановуюцентрализованную экономику и во многом оказались неприменимыми в рыночныхусловиях, когда необходимо анализировать эффективность строительных проектов, исходяиз текущей конъюнктуры спроса и предложения в соответствующем секторе рынканедвижимости, а также перспектив изменения этих параметров.

В начале 90-х годов недавнообразовавшиеся коммерческие банки пробовали использовать методикиПромстройбанка. К сожалению, в большинстве случаев неудачно. Например, БанкСанкт-Петербурга вложил более 26 млн долларов США в кредитование проекта построительству гостиницы. Однако проект оказался недостаточно проработанным, и витоге банк понес убытки. Кроме отсутствия методологии кредитования строительныхпроектов в рыночных условиях, банки столкнулись с рядом других проблемпереходного периода:

1. Краткосрочная ресурсная база. В условиях высокой инфляции клиентыбанков стремились размещать ресурсы на краткосрочной основе. Средний срокдепозитов не превышал трех месяцев. Основной объем депозитов размещался на срокдо одного месяца. При этом одна из основных задач банка - поддержаниеликвидности. Это означает, что сумма и сроки привлеченных средств (пассивов)должны соответствовать суммам и срокам размещенных ресурсов (активов). То естьфинансирование краткосрочных активов должно вестись за счет пассивов, срокобращения и сумма которых позволяют минимизировать риски и иметь при этом доходот размещения средств на рынке. Руководствуясь этим правилом, банки не видятиного выхода, кроме как выдавать краткосрочные кредиты. Впрочем, справедливостиради стоит отметить, что в период с 1990 по 1994 г. многие российские банкипытались финансировать долгосрочные активы за счет краткосрочных пассивов.Однако опыт показал, что такая политика зачастую приводит к кризису ликвидностибанка и в конце концов к убыткам.

2. Высокие темпы инфляции. В начале 90-х годов инфляция превышала показатель 200%годовых. В этих условиях банки вынуждены были, с одной стороны, привлекатьклиентов высокой процентной ставкой по депозитам (например, ставка депозитов сежемесячной выплатой Сбербанка России составляла 120% годовых), а с другойстороны, искать высокодоходные инструменты вложения средств, не только позволяющиевыплатить проценты по привлеченным средствам, но и приносящие доход (ставкикредитования доходили до 240% годовых и выше). Все это заставляло банкиразмещать ресурсы в высокодоходные и поэтому высокорискованные краткосрочныепроекты. Часто результатом такой политики была потеря собственных и клиситскихсредств.

3. Нестабильность валютного курса. В условиях общей экономической нестабильностиразмещение средств в долларах США представлялось важнейшим инструментомсбережения накоплений. В свою очередь, банки, стараясь защитить себя отнестабильности валютного курса, номинировали кредиты в долларах США. Однакоисточником погашения предоставленных кредитов были рублевые поступленияпредприятий-заемщиков (особенно ярко это было выражено при кредитованиипромышленного строительства). В условиях нестабильности курса доллара США поотношению к рублю возникал значительный валютный риск, который неоднократностановился причиной банкротства и банков, и их заемщиков.

Еще один фактор, препятствующийактивизации работы банков на рынке кредитования строительных проектов, -отсутствие грамотно проработанных бизнес-планов проектов строительства,позволяющих банку как потенциальному кредитору четко оценить успех реализацииэтого проекта. Типичной проблемой бизнес-планов, которые представляютроссийские девелоперы строительных проектов в банки, является низкий уровеньпроработки разделов, посвященных маркетингу, планированию продаж и расчетуфинансовых потоков. То есть всего того, что составляет основу для оценки перспективокупаемости проекта и успеха его реализации. При этом техническая часть проектаобычно подготовлена на высоком профессиональном уровне. Это относится (хотя и вразной степени) к строительству как промышленной, так и коммерческой, а такжежилой недвижимости.

Безусловно, все указанные выше проблемынегативно сказывались на активности работы российских банков на рынкекредитования строительных проектов.

Специфическая ситуация сложилась на рынке кредитования промышленного строительства. Это обусловлено рядом причин. Проекты такого рода строительства обычно реализуются предприятиями за счет собственных временно свободных денежных средств. В том случае, когда для нелеп фиксирования проектов промышленного строительства привлекаются кредитыкоммерческих банков, обеспечением выступают поступления средств на счета предприятий и контракты на поставку производимой предприятиями продукции. Методики кредитования промышленного строительства в этом случае не отличаются по своей сути от кредитования оборотного капитала предприятия. Такой подход к кредитованию обусловлен тем, что обеспечение в виде залогапроизводственных мощностей (ипотеки промышленной недвижимости) являемся низколиквиднымзалогом.

Кредитование проектов по созданию коммерческой недвижимости в той или иной степени осуществлялось российскими банками. До последнего времени кредитовались в основном проекты по строительству быстровозводимых зданий (мини-маркетов), оптово-розничных рынков, АЗС, офисных центров, складских помещений и т.п. Это было связано с тем, что такого рода проекты имели короткий срок окупаемости, их стоимость была относительно высока, а доходы от использования этой недвижимости значительны и прогнозируемы, что делало ипотеку таких объектов ликвидным обеспечением.

С точки зрения организации финансирования наиболее сложны проекты жилищногостроительства.Несмотря на значительный потенциальный спрос на жилье, платежеспособный спрос достаточно трудно прогнозировать в связи с отсутствием объективных данных о реальных доходах домохозяйств, реальной цене сделок купли-продажи жилья и т.п. Кроме этого, реализации проектов жилищного строительства составляет не менее одного-двух лет, в связи с чем в условиях нестабильной экономики вероятен пересмотр условий кредитных договоров (например, изменяется ставка ре-финансирования Банка России или изменяется курс рубля к доллару США), что негативно влияет на требования, предъявляемые Банком России к резервированию по кредитам и отнесению кредитов к более высоким категориям рискованных активов. Также сложно четко спрогнозировать платежеспособный спрос на готовые квартиры к моменту государственной приемки здания

В отличие от инициаторов проектов, реализуемых на рынке промышленного строительства и на рынке коммерческой недвижимости, инициаторы проектов на рынке жилищного строительства не в состоянии представить адекватного обеспечения запрашиваемых кредитов, если банк откажется рассматривать в качестве обеспечения кредита вновь создаваемый объект недвижимости. Это связано с тем, что не обремененные обязательствами активы организаций, выступающих инициаторами проектов, обычно во много раз меньше совокупных затрат, связанных со строительством жилого дома.

Указанная выше проблема характерна не только для России, но и дляабсолютного большинства развитых стран. Во всем цивилизованном мире банкикредитуют строительство под залог вновь создаваемого объекта, при этомкоэффициент LTV, характеризующий отношениесуммы кредита к текущей стоимости обеспечения, принимается обычно не более 0,7(т.е. порядка 30% от стоимости проекта вкладывает инициатор проекта). Вструктуре обеспечения по кредиту доля вновь создаваемого объекта недвижимостисоставляет не менее 50%. Существенным элементом обеспечения является залог правна земельный участок, выделяемый на цели строительства.

До недавнего времени российские банки немогли использовать вновь создаваемые объекты недвижимости в качествеобеспечения выдаваемых кредитов. Во-первых, земельные участки, выделяемые вРоссии на цели строительства, обычно предоставлялись в краткосрочную аренду с расплывчатойформулировкой "для застройки", это создавало правовуюнеопределенность и не стимулировало банки использовать эти земельные участкикак структурную часть обеспечения кредита. Во-вторых, в соответствии с Закономо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимипотека вновь создаваемых объектов недвижимости должна была регистрироваться,но в учреждениях юстиции отсутствовала методика осуществления такихрегистрационных действий. В совокупности с краткосрочной ресурсной базой банкови другими указанными выше негативными моментами это делало банковскоекредитование проектов жилищного строительства высокорискованным бизнесом. Неудивительно, что в подобной ситуации банки (за редким исключением) некредитовали жилищное строительство.

Основная масса проектов в жилищномстроительстве реализовывалась на основе договоров долевого строительства иинвестирования. В рамках такого рода проектов риски строительных проектовполностью переносились на граждан, являвшихся покупателями (на моментзаключения сделки - инвесторами2) квартир. Следствием этого сталаволна мошенничеств, в результате которых граждане лишались своих денег и неполучали квартир взамен. Например, в Калининграде строительная компания собраладенежные средства с граждан (военнослужащих одной воинской части) длястроительства жилого дома. Когда дом был построен, граждане, вложившие своисбережения в строительство, узнали, что все квартиры в нем проданы другимлицам. В ходе судебного разбирательства строительная компания отстояла своеправо на продажу квартир третьим лицам на том основании, что в договоредолевого строительства не был указан конкретный почтовый адрес строящегосядома, а было указано владение, расположенное на одной из улиц города.Сотрудники строительной компании не отрицали своих обязательств по договорамдолевого строительства, но заявляли, что в настоящее время этот проектнаходится в стадии реализации, демонстрируя землеотвод, оформленный подстроительство дома на той же улице, где был построен жилой дом, являющийсяпредметом судебного разбирательства. Суд принял сторону строительной компании.С того момента прошло три года. Военнослужащие квартир не получили, а самастроительная компания исчезла.

2 Инвестор- юридическое или физическое лицо, вкладывающее инвестиции (денежные средства,ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права,имеющие денежную оценку) в объекты предпринимательской и (или) инойдеятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезногоэффекта

Зачастую в результате реализациистроительного проекта оказывается, что общее количество строящихся квартирменьше числа инвесторов. Подобная ситуация объясняется тем, что договорыдолевого строительства и инвестирования до последнего времени нигде не регистрировались,и все определялось исключительно моральными качествами застройщика, которыйбрал на себя функции контроля за соответствием прав требований инвесторов иобъемов строительства.

В 50% случаев реализации строительныхпроектов, основу финансирования которых составляли договоры долевогостроительства и инвестирования, инвесторы и дольщики оказывались в ситуации,когда их ставят перед фактом, что стоимость строительства меняется (практическивсегда в сторон) увеличения) в процессе реализации проекта. Инвесторы идевелоперы вынуждены вносить дополнительные средства в проект, иначе онирискуют потерять все, что вложили ранее. Нередки случаи, когда и после внесениядополнительных средств строительство объектов так и не было завершено. Получивденежные средства от партнеров по проекту, застройщик теряет интерес креализации проекта. Особенно часто это происходит в том случае, если изастройщик, и его генеральный подрядчик являются аффилированными структурами. Вэтом случае сам проект может быть направлен на то, чтобы привлечь на открытомрынке денежные средства под предлогом реализации строительного проекта,переправить средства генеральному подрядчику и в дальнейшем обанкротитьзастройщика, привлекавшего средства. Взыскам, денежные средства с подрядчика в этомслучае достаточно сложно, так как определенные работы выполняются, все ониподтверждаются актами, сметами и т.п. (просто завышается стоимость производствастроительных работ) Все это привело к тому, что граждане стали опасатьсявкладывать денежные средства в проекты долевого строительства.

В то же время не вызывает сомнения тотфакт, что строительный бизнес весьма прибылен с точки зрения вложения средств ипри хорошо поставленной деятельности кредитующих и экспертных подразделенийбанков может стать весьма перспективным направлением деятельности банков.Рентабельность реализации строительных проектов, по экспертным оценкам, доходитдо 200%. Наметившиеся положительные тенденции в экономике и правовой системестраны стимулируют банки работать на этом рынке. В первую очередь, отметимследующие процессы:

1) стабилизировался валютныйкурс;

2) существенно снизились, посравнению даже с 1999 г., ставки привлечения и размещения ресурсовкоммерческими банками;

3) растут сроки депозитов, накоторые размещаются ресурсы в банках, увеличиваются неснижаемые остатки насчетах клиентов;

4) в учреждениях юстиции порегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним появляются методики,позволяющие регистрировать сделки ипотеки вновь создаваемых объектовнедвижимости. Например, в г. Саратове Сбербанк прокредитовал строительствопорядка 20 коттеджей; при этом, в качестве одного из видов обеспечениякредитов, выступали сами строящиеся объекты. Саратовская регистрационная палатасмогла зарегистрировать ипотеку этих объектов;

5) увеличивается доля граждани предприятий, выводящих свои доходы из теневого сектора экономики (вчастности, большой прорыв в этом направлении ожидается после введения в 2001 г.единой пониженной ставки подоходного налога в размере 13%);

6) в стране начинаетдействовать система ипотечного жилищного кредитова­ния, объективноспособствующая повышению спроса на рынке жилья, в том числе и на рынке вновьпостроенного жилья (например, ипотечным жилищным кредитованием занимаетсякомпания «Дельта-Кредит», КБ Гута-Банк, АКБ Собинбанк и др., активизирует своюдеятельность Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

В этих условиях кредитованиестроительства становится привлекательным бизнесом для коммерческих банков.

Настоящие рекомендации предназначены дляширокого круга участников рынка проектов жилищного строительства (многоэтажногои коттеджного) - банков, девелоперов проектов, застройщиков и т.д. За рамкамирекомендаций остались вопросы кредитования индивидуального жилищногостроительства, что, с одной стороны, обусловлено спецификой работы банков сфизическими лицами, а с другой стороны, спецификой сегмента рынка, на которомтакие проекты реализуются (в основном - сельская местность).

В рекомендациях определены основныеметодические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решениео возможности предоставления кредита на цели строительства, подчеркнуто, на чтодолжен обратить особое внимание инициатор проекта, обращающийся в банк закредитом, на этапе подготовки заявки на кредит и бизнес-плана проектастроительства. Издание может быть интересно инвесторам, участникам долевогостроительства (в том числе муниципалитетам). С помощью этих рекомендаций онимогут более четко провести анализ предлагаемых им проектов и сделать взвешенныйвывод относительно перспектив своего участия в них.

При подготовке работы использованыматериалы, подготовленные ранее Фондом "Институт экономики города" врамках реализации серии проектов Агентства США по международному развитию ипосвященные проблемам развития кредитования строительства и кредитованиякоммерческой недвижимости (в частности, первое издание методического пособия"Программа финансирования строительства жилой недвижимости вРоссии").

Документы, представленные в даннойброшюре, разрабатывались в соответствии с требованиями Указа ПрезидентаРоссийской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах".Указ и прилагаемое к нему Положение устанавливают общий порядок предоставлениябанками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицамкредитов на строительство (реконструкцию) жилья.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ОНАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Принимая решение о начале работы на рынкекредитования строительства, руководству коммерческого банка необходимо получитьответ на вопрос: каким критериям должен удовлетворять заемщик, чтобы банк могпредоставить ему кредит на цели строительства. В первую очередь, следуетопределить, с юридическими или физическими лицами будет вестись основнаяработа. От этого во многом зависит тип строительных проектов, которые станутосновой кредитного портфеля банка, - розничные кредиты (в том числекредитование индивидуального жилищного строительства) пли кредитованиестроительства много­квартирных домов и коттеджных поселков как функциональныхединиц. Каждый из этих видов кредитования имеет свои особенности, исоответственно методики организации такого рода кредитов значительноразличаются в части подходов к анализу заемщика. После того как определено, скакими лицами будет вестись работа, необходимо зафиксировать требования банкапо следующим параметрам:

1) опыт заемщика в реализации подобныхпроектов;

2) финансовые возможности потенциальногозаемщика;

3) квалификация генерального подрядчикапо проекту и т.п.

Целесообразно определить, в какихсекторах рынка строительных проектов банк планирует осуществлять свои операции.Например:

1) строительство типовогожилья;

2) строительство жильяулучшенной планировки;

3) строительство элитного жилья;

4) коттеджное строительство (втом числе и индивидуальное жилищное строительство);

5) строительство объектовкоммерческой недвижимости;

6) промышленное строительствои т.д.

Последние два вида строительства внастоящих методических рекомендациях не рассматриваются. Это обусловлено тем,что такого рода проекты имеют ярко выраженную специфику, которая являетсяпредметом отдельною цикла брошюр3.

3 Повопросам кредитования коммерческой недвижимости существует целая серия брошюр,изданных Фондом "Институтэкономики города"

После того как будут получены ответы наэти вопросы, следует:

1) разработать или внести изменения всуществующий меморандум о кредитной политике банка, описывающие концептуальнуюпозицию байка в вопросах кредитования строительных проектов;

2) внести изменения в структуру кредитныхи экспертных подразделений банка, обеспечивающие создание штатных должностейсотрудников, ответственных за кредитование строительных проектов;

3) разработать программупрофессиональной переподготовки и повышения квалификации сотрудников кредитныхи экспертных подразделений, ответственных за финансирование строительныхпроектов;

4) подготовить и принятьрегламент рассмотрения заявок на кредитование строительных проектов, а такжепроцедуры выдачи и обслуживания таких кредитов (этот документ может быть принятв форме внутрибанковской инструкции, регламентирующей порядок предоставления иобслуживания кредитов);

5) принять новые (или внестиизменения в существующие) должностные инструкции сотрудников кредитных иэкспертных подразделений банков, учитывающие специфику кредитованиястроительства.

В ряде случаев может оказатьсяцелесообразным не принимать инструкцию по кредитованию строительства в качествеотдельного документа, а просто добавить соответствующий раздел в существующую вбанке инструкцию по кредитованию. При этом необходимо описать технологиювзаимодействия сотрудников соответствующего кредитного подразделения ссотрудниками экспертных подразделений в структуре банка, а также со стороннимиорганизациями, которые могут оказать консультационную помощь сотрудникамкредитных подразделений банка в процессе экспертизы заявок на кредиты ибизнес-планов строительных проектов.

Выстраивая политику взаимодействия спотенциальными клиентами, необходимо учитывать, что в процессе реализациистроительных проектов задействованы следующие участники:

- клиенты банка (нынешние ипотенциальные), подготовившие заявку на получение строительного кредита, -девелоперы проектов;

- подразделения банка,участвующие в кредитовании строительства4;

- генеральные подрядчики исубподрядчики;

- консультанты, аудиторы, юристы;

- органы местногосамоуправления.

4 Кредитноеподразделение (сектор или отдел), юридическая служба, служба экономическойбезопасности, экспертные подразделения, бухгалтерия, казначейство,планово-экономическое управление (или отдел), отдел банковских технологий и др.Необходимый набор экспертов, которые могут быть привлечены к рассмотрениюзаявок на строительный кредит, должен включать: специалиста по проектно-сметнойдокументации, инженера-строителя, инженера по эксплуатации зданий, оценщика,маркетолога (последние два должны специализироваться на соответствующем типеновостроек). Можно рекомендовать не создавать экспертные подразделения вструктуре банка, а привлекать такого рода специалистов для выполнения разовыхработ на основании отдельных контрактов. Такой подход позволит существенноснизить операционные издержки по строительным кредитам, что особенно важно наначальном этапе выхода банка на рынок кредитования строительных проектов, когдачисло кредитов невелико, а условно-постоянные издержки банка значительны.

Описывая структуру взаимодействия всехуказанных участников проектов, являющихся сотрудниками банка, аффилированнымиструктурами или организациями, привлеченными к сотрудничеству по отдельнымдоговорам, необходимо учитывать, что ключевой момент в становлении в банкеметодологии и процедур кредитования строительства - разделение функцийподготовки кредитных дел и управления проектами на стадии кредитования, чтоисключительно важно для минимизации банковских рисков. Необходимо обеспечитьподчинение кредитующего подразделения и экспертных подразделений различнымзаместителям председателя правления или президента банка. Оба этих должностныхлица должны иметь равный статус и не находиться в подчинении один у другого.Это позволит снизить вероятность принятия экономически необоснованных решенийпод давлением отельных руководящих работников. По этим же причинам все решенияо предоставлении строительных кредитов необходимо принимать на кредитномкомитете банка. Мониторинг кредита должны осуществлять сотрудники кредитногоподразделения. Получаемая ими в оперативном режиме информация, котораясвидетельствует о снижении вероятности исполнения заемщиком своих обязательствв соответствии с условиями кредитного договора, должна передаваться в службуэкономической безопасности.

Сотрудник кредитного подразделения долженежемесячно направлять информацию в форме отчетов по текущему состояниюкредитной сделки в планово-экономическое управление и казначейство. На этомэтапе необходимо разработать и утвердить комплект форм документации, которые онвпоследствии будет использовать для работы с клиентами. Несмотря назначительные первоначальные затраты, это позволит существенно упростить иускорить процедуры работы с заявителями на кредиты. Примерный переченьдокументов, необходимых на разных стадиях работы с заемщиком, содержится в Приложении 1.

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОЙ КРЕДИТНОЙДОКУМЕНТАЦИИ

В отличие от стадии принятияпринципиального решения о начале кредитования строительных проектов всеостальные этапы финансирования и кредитования строительства, (подготовка ианализ первичной документации, включающие заявление на кредит итехнико-экономическое обоснование проекта, принятие кредитного решения, выдачаи обслуживание кредита) имеют отношение к деятельности не только кредитныхорганизаций, но и застройщиков, инвесторов и других профессиональных участниковстроительного сектора.

Заявление на выдачу кредита

Заявление на выдачу кредита (далее потексту - заявка на кредит)5 - важнейший документ, которыйпотенциальный заемщик должен представить в банк. Этот документ служитоснованием для начала работы банка с потенциальным заемщиком. Часто российскиепредприятия рассматривают заявление на кредит как некий формальный документ,который необходим только для начала диалога с банком. Это не совсем так. Заявкана кредит должна содержать все существенные условия реализации кредитуемогопроекта. К заявке на кредит должны прилагаться бизнес-план проекта, содержащийподробную информацию о проекте, расчет его устойчивости (возможности успешнойреализации проекта в зависимости от различных внешних факторов), анализ рынка,а также расчет финансовых потоков, которые генерирует проект. В общем случае вкредитной заявке должны содержаться следующие основные сведения об истребуемойссуде:

- цель кредита (строительствомногоквартирного дома, строительство коттеджей для продажи и т.п.);

- сметная стоимость проекта;

- размер кредита;

- срок кредита;

- предлагаемое обеспечениекредита;

- источник погашения кредита;

- источник средств дляфинансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;

- краткая характеристиказаявителя, информация о деловых партнерах и видах деятельности заявителя.

5В Приложении 2 представлены требования, предъявляемые к составлению заявленияна строительный кредит.

Общие сведения о заемщике

При подготовке заявки на кредит следуетпомнить, что банк заинтересован в получении максимально информативного иполного документа. В настоящее время большинство российских банков, какправило, имеют утвержденную стандартную форму кредитной заявки. Целесообразно,чтобы заявка на кредит была оформлена заемщиком по этой утвержденной в банкеформе. В том случае, если в банке отсутствуют формализованные требования кподготовке заявки на строительный кредит, мы рекомендуем готовить заяв­ление вбанк по форме, представленной в Приложении 2. Здесь учтены наиболее общие требования,предъявляемые российскими и зарубежными банками к такого рода документам.

Базовой информацией, которая должнасодержаться в разделе, посвященном сведениям о потенциальном заемщике,является:

- юридическое наименованиезаемщика;

- организационно-правоваяформа;

- описание деятельностифирмы-заемщика на рынке;

- структура кооперации(основные поставщики, подрядчики, покупатели и заказчики);

- финансовые схемы,используемые в хозяйственной деятельности;

- финансовое положениезаемщика, динамика его изменения в ретроспективе трех лет и прогноз на времяреализации проекта;

- какие строительные проекты,аналогичные проекту, на который запрашивается кредит, были реализованы ранее,насколько успешно.

Занимаясь подготовкой документов дляпредставления в банк, потенциальному заемщику следует учитывать, что форматпредоставления информации должен позволять сотрудникам кредитных подразделенийбанка убедиться в следующем:

- наличии у потенциальногозаемщика соответствующих знаний в сфере строительства объектов недвижимости иприобретенных навыков работы в этой области;

- наличии у потенциальногозаемщика опыта реализации готовых объектов на рынке или привлечения инвесторови дольщиков в процессе строительства (используемые методики и маркетинговаястратегия);

- наличии у потенциальногозаемщика достижений в области реализации строительных проектов;

- наличии у потенциальногозаемщика опыта и понимания процедур осуществления проектов строительстваобъектов недвижимости, сходных с предлагаемым проектом.

Необходимо убедить банк, чтопроизводственный процесс не пострадает, если в силу какой-либо причинывозникнет необходимость сокращения управленческого аппарата по этомунаправлению.

Для упрощения и ускорения процедурыанализа банком материалов, представленных в разделе о заемщике, целесообразнопредусмотреть предоставление в качестве приложения к бизнес-плану и заявке накредит следующих документов:

- рекомендательных писем отпартнеров заемщика но аналогичным проектам, с указанием адреса для обратнойсвязи;

- деловых характеристик;

- отзывов из банков;

- газетных публикаций и другойинформации, подтверждающей положения и выводы, сделанные относительноквалификации и деловой репутации потенциального заемщика.

Для подтверждения выводов о финансовойустойчивости необходимо представить в банк финансовую отчетность: бухгалтерскиебалансы, отчеты о прибылях и убытках, отчеты о движении денежных и основныхсредств (все материалы должны быть представлены в ретроспективе трех лет ииметь отметку налоговой инспекции или быть заверены печатью заемщика). Вобязательном порядке к финансовой отчетности должны быть приложены копиизаключений аудиторских проверок.

Указанный выше пакет документов долженпредставляться в банк одновременно с подачей заявки на кредит. Если предприятиезаемщика ведет свою деятельность менее трех лет, то финансовая отчетностьдолжна быть представлена за период фактического существования фирмы.

В дополнение к обычному обоснованию,проводимому при составлении ТЭО обычного коммерческого проекта, при подготовкебизнес-плана строительного проекта заемщик должен предоставить материалы опроведенном специальном анализе, который должен дать ответы на следующиевопросы:

- соответствует ли стоимостьобъекта недвижимости, рассматриваемого в качестве обеспечения запрашиваемогокредита, рыночной:

- соответствуют лизапланированные цены продажи строящихся единиц рыночным показателям;

- соответствует ли оценказемельных участков, предназначенных для застройки в будущем (или частичныхвложений в такие участки), рыночным характеристикам;

- какова структура и размеркредиторской задолженности;

- каково состояние всехосновных объектов строительства, построенных, но не проданных полностью, атакже участков земли, предназначенных для будущей застройки (по возможностинеобходимо проверить все имеющиеся фонды);

- собраны ли все документы,подтверждающие права собственности на данные объекты недвижимости;

- верно ли определен ожидаемыйразмер чистых поступлений денежных средств застройщика в течение планируемогопериода строительства, периода продажи и полной выплаты запрашиваемой суммыкредита на строительство объекта недвижимости. Это можно сделать, рассмотревразличные источники свободных средств застройщика в течение означенныхпериодов, причем такими источниками могут являться:

- депозиты и окончательные выплаты по продажам другихобъектов;

- депозиты и окончательные выплаты по предлагаемомупроекту;

- средства, выделяемые инвесторами;

- авансовые выплаты по кредитам на другие проекты;

- авансовые выплаты по кредиту на предлагаемый проект;

- собственные средства застройщика;

- продажа другого имущества;

- другие источники;

- учтены ли при расчетефинансовых показателей следующие затраты:

- выплаты за проделанную работу и закупленныематериалы по текущей и инвестиционной деятельности (за исключением данногопроекта);

- выплаты за проделанную работу и материалы по данномупроекту;

- процентные и иные выплаты по обслуживанию ипогашению взятых обязательств;

- процентные и иные выплаты по данному проекту;затраты на права собственности или аренды земельных участков для будущейзастройки;

- затраты на содержание земельных участков и другиеинвестиции; другие необходимые затраты;

- имеются ли у застройщикаинвестиции или планируются инвестиции в те проекты, которые будут обеспечиватьприток лишь незначительных средств, но потребуют серьезных затрат насодержание.

Анализ финансового состояния заемщика вобщем случае должен содержать:

- анализ выручки, получаемойот основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручкиот реализации);

- общий анализ активов ипассивов заемщика (изучается структура активов но степени ликвидности,структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской икредиторской задолженности);

- анализ рентабельностиактивов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов исобственною каши ала заемщика);

- анализ показателейликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущего покрытияи общего покрытия);

- анализ показателейфинансовой устойчивости (оцениваются коэффициент автономии, "финансовогорычага", обеспеченности оборотных средств собственными средствами);

- анализ движения денежныхсредств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежныхсредств по приходу на счет заемщика);

- анализ задолженности передбюджетом и по другим обязательным платежам (изучается степень невыполнения всрок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность позаработной плате персоналу);

- анализ прочих показателейфинансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);

- сравнение оцененныхпоказателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий,обслуживающихся в банке.

Анализ проекта

Анализстроительной части проекта

При анализе экономической обоснованностии осуществимости строительного проекта, предлагаемого к финансированию за счеткредита, кредитный инспектор должен обращать особое внимание на следующиемоменты:

- наличие полного, должнымобразом оформленного пакета разрешительной и технической документации настроительство:

- землеотвод;

- технический проект строительства здания с отметкой осогласовании у главного архитектора района, где предполагается строительство;

- проект подведения и подключения инженерныхкоммуникаций с отметкой о согласовании у главного архитектора и УЖКХ района;разрешения на застройку от экологических служб города, СЭС и пожарной службы;

- наличие всех согласований иразрешений на строительство;

- обоснованностьпредставленных смет на строительство;

- глубина проработкимаркетинговой части проекта;

- исходные данные дляпостроения финансовой модели проекта и расчета финансовых потоков(анализируется соответствие рыночным показателям используемых в расчетахкоэффициентов, ставок процентных платежей и налогообложения, полнота учета всехвозникающих в процессе реализации проекта налогов и т.п.);

- полнота и адекватностьанализа чувствительности проекта;

- не будут ли нарушены вслучае предоставления кредита в испрашиваемом размере обязательные нормативыбанка.

При изучении строительных затрат следуетразличать две их категории - основные и дополнительные. В этой связи необходимополучить ответы на следующие вопросы:

- все ли виды основных идополнительных затрат учтены и распределены по отдельным типам строительныхработ;

- реалистичны ли указанныевеличины этих расходов;

- включает ли сумма основных идополнительных расходов суммы на непредвиденные затраты;

- какой уровень или уровниинфляции учитываются и на каком основании;

- не завысил ли заемщик суммыстроительных затрат на производство работ на ранних стадиях строительства(целью такой ноли гики заемщика может быть его желание получить уже на раннихстадиях кредитования более крупные суммы кредитных средств, чем это может бытьподтверждено расчетами, основанными на реальной стоимости проделанных работ).

Основные затраты включают: затраты настроительные материалы и на их использование в процессе строительства, подконтролем генеральной) подрядчика или управляющего строительством; затраты налюбые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя (инвестора, будущегособственника, арендатора); озеленение и благоустройство территории; накладныерасходы, платежи по договору с генеральным подрядчиком или управляющимстроительством; операционные расходы потенциального заемщика, связанные среализацией проекта.

Дополнительные расходы включают: затратына архитектурные, инженерные, топографические работы, оценку и консультации;платежи кредитору; выплату процентов в период строительства; страховые выплаты;маркетинговые затраты; платежи и сборы муниципалитету; средства нанепредвиденные расходы.

Необходимо определить общую сумму затратдля того, чтобы установить:

- является ли сумма затратконкурентоспособной но сравнению с другими проектами на рынке;

- является ли она экономическиобоснованной с точки зрения стоимости объекта после окончания строительства;

- достаточна ли суммапредоставляемого кредита для покрытия расходов, которые не могут бытьпрофинансированы из собственных средств застройщика.

Следует изучить контракты, заключенныегенеральным подрядчиком или фирмой по управлению строительством с основнымисубподрядчиками. Такие контракты могут быть заключены в соответствии с одной изприведенных ниже схем:

- компенсация затрат плюсфиксированная надбавка;

- компенсация затрат плюсопределенная процентная надбавка (в процентах от величины затрат);

- фиксированная цена;

- стоимость строительстважилой единицы (например, стоимость квадратного метра);

- максимальная стоимостьстроительства объекта в целом с разделением сэкономленных средств междусторонами;

- подготовка, согласованиевсего комплекта проектно-сметной документации строительства;

- выплата за осуществлениеконтракта плюс премия за экономию.

Возможны и комбинированные схемы.Наиболее часто используется схема заключения контракта, когда оговариваетсястоимость строительства единицы общей площади. Такие схемы упрощают процедурувзаиморасчетов между сторонами и позволяют вносить изменения в проект,предусматривающий изменение объема строительства (например, увеличение объемастроительства) без заключения дополнений к существующим подрядным договорам. Вто же время продажа жилья в домах ведется исходя из стоимости единицы жилойплощади. В этой связи необходимо проводить анализ соответствия указанных вбизнес-плане стоимости строительства и продажи готового жилья (между собой, атакже рыночным характеристикам).

По поводу этих контрактов следуетуяснить:

- относится ли указанная в нихстоимость ко всему проекту в целом;

- конкурентоспособны липроекты по сравнению с другими;

- охватывает ли каждый изконтрактов все условия выполнения соответствующих этапов работы в необходимомобъеме;

- понятны ли все условияконтрактов;

- реалистичны ли указанные вконтрактах сроки выполнения соответствующих строительных работ.

Анализобеспечения

Помимо технико-экономического анализасамого строительного проекта, банку, заинтересованному в минимизации своихрисков при кредитовании, необходимо выяснить целый ряд других вопросов,связанных с достаточностью обеспечения кредита, к которому придется прибегнуть вслучае неисполнения заемщиком своих обязательств. Основными из этих вопросовявляются следующие:

- источник средств дляобслуживания и погашения кредита, возможность переуступки прав по договорам,обеспечивающим этот денежный поток;

- характеристики обеспечениякредита, предлагаемого заемщиком (залог вновь создаваемого объектанедвижимости, залог строительных материалов, залог прав требования по договорами т.п.);

- ликвидность обеспечения;

- какими правами назакладываемое имущество обладает заемщик, имеет ли он право его закладывать;

- требуются ли разрешениякакого-либо органа для юридического оформления обеспечения (оформлены лидолжным образом исходные права на обеспечение кредита, нет ли ограничений поиспользованию имущества и прав в качестве обеспечения кредита);

- каким образом оценен объектзалога;

- как будет осуществлятьсяхранение и содержание имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, в периоддействия кредитного договора;

- какими иными ликвиднымиактивами, которые могут служить обеспечением кредита, располагает заемщик.

Анализ обеспечения кредитный инспекторпроводит совместно с экспертами экономического и юридического подразделенийбанка. Цель анализа заключается в стоимостной оценке, оценке ликвидности иоценке юридической чистоты обеспечения. В общем случае в обеспечение кредита,выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объектыимущественных нрав заемщика:

- залог права арендыземельного участка, выделенного под застройку;

- залог вновь создаваемогообъекта недвижимости;

- залог строительной техники;

- залог строительныхматериалов в обороте, закупаемых в рамках реализации строительного проекта;

- залог прав по контрактам,заключенным с поставщиками и подрядчиками, привлекаемыми заемщиком к реализациипроекта;

- залог иного движимого инедвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;

- залог имущественных прав,имеющих денежную оценку (залог прав на аренду, ценных бумаг и т.п.).

В качестве дополнительного обеспечениямогут рассматриваться:

- поручительства третьих лиц;

- банковская гарантия;

- полисы на страхованиестроительных и монтажных рисков, а также титула собственности заемщика навозводимый объект, выгодополучателем по которым выступает заемщик или банк;

- иные виды обеспечения,предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.

В результате проверки качестваобеспечения банком устанавливаются:

- наличие у залогодателянадлежащим образом оформленных прав собственности или прав долгосрочной арендына предмет залога;

- отсутствие претензий состороны других кредиторов на тот же предмет залога (при этом анализируется нетолько возможность возникновения залога на основании договора о залоге, но ивозникновение залога по закону, например, при продаже объекта недвижимости илиправа аренды в рассрочку);

- соответствие состоянияимущества и порядка его хранения определенным критериям качества;

- достаточность стоимостизалога для удовлетворения соответствующего обязательства (ликвидационнаястоимость реализации залога должна обеспечивать погашение оставшейсязадолженности по кредиту, начисленным, но невыплаченным процентным платежам,начисленным, но невыплаченным штрафам и пеням по кредиту, а также возможныесудебные издержки и другие расходы, предусмотренные Гражданским кодексомРоссийской Федерации - далее ПК РФ);

- факт надлежащего учетаимущества залогодателем.

Практические мероприятия по проверкеобеспечения кредита, помимо анализа правоустанавливающих и иных документов,относящихся к объектам обеспечения по кредиту, должны предусматривать инепосредственное посещение заемщика с целью визуального ознакомления собъектами обеспечения, условиями их использования и хранения.

По результатам проверки составляютсяотчет о посещении заемщика и экспертное заключение о состоянии обеспечения.Такое заключение должно содержать следующие основные позиции:

- оценка ликвидностиобеспечения - возможность реализации объекта залога в течение короткого временипо высокой рыночной цене, обеспечивающей полное покрытие издержек банка покредитной сделке;

- юридическая оценкадокументов на предмет защиты контрактных интересов потенциального заемщика ивозможных санкций за нарушение контрактных обязательств; кроме этого,необходимо определить возможность переуступки прав потенциального заемщика ноэтим контрактам в пользу третьих лиц;

- стоимостная оценкаобеспечения;

- выводы о целесообразностипринятия данного обеспечения в качестве покрытия кредитного риска.

Анализ рынка

В последние годы появилось достаточномного различных методических рекомендации по составлению бизнес-планов проектов(начиная от рекомендаций, разработанных Госстроем России, и заканчиваярекомендациями ЮНИДО). Существует несколько программных продуктов, позволяющихпоставить процесс бизнес-планов на поток. Ниже даны рекомендации застройщикам идевелоперам проектов по составлению отдельных элементов бизнес-плановстроительных проектов, на слабый уровень проработки которых традиционно сетуютсотрудники кредитных подразделений коммерческих банков и крупные инвесторы.

Общее содержание анализа рыночных условий реализации строительного проекта

Задача бизнес-плана - убедить владельцаденежных средств профинансировать проект жилищного строительства. Приподготовке бизнес-плана проекта российские компании традиционно допускают однуошибку. Они очень тщательно описывают все, что касается технических вопросовреализации проекта, а именно: используемые технологии, требования к качествуматериалов, этапность проведения строительных работ и т.п. При этом маловнимания уделяется вопросам анализа рынка, на котором предполагаетсяреализовать проект. Это неправильно, поскольку именно анализ рынка позволиткредитору убедиться, что предлагаемый к финансированию проект будет окупаемисходя из сложившейся конъюнктуры спроса и предложения.

Практика показывает, что очень частозастройщикам и девелоперам проектов отказывают в предоставлении финансированияименно на том основании, что бизнес-план проекта, предоставленный потенциальнымзаемщиком, сфокусирован на технических характеристиках самого проекта и несодержит достаточного обоснования ключевых параметров, обосновывающих возвратпредоставленных ресурсов, исходя из сложившейся на рынке конъюнктуры (например,не приводится убедительный анализ такого важного показателя, как скоростьокупаемости проекта). Обращаясь за заемным финансированием, российские компаниичасто проводят расчет окупаемости проекта исходя из экономически необоснованных и не соответствующих реальному положению дел на рынке цен продажи или аренды готовыхплощадей. Абсолютно упускают из вида стоимостные показатели реализации готовыхплощадей в аналогичных зданиях, а также динамику их реализации на рынке. В этойсвязи целесообразно привлекать к работе по составлению бизнес-планапрофессиональных участников рынка недвижимости (Российскую гильдию риэлторов,Российское общество оценщиков и т.п.).

Конечный результат анализа рынка -заключение о емкости рынка по отношению к данному продукту, другими словами,определение количества специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено(то есть куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяцили год, в зависимости от целей рассмотрения).

Этот вопрос может рассматриваться в двухаспектах. Во-первых, имея в виду определенный класс недвижимости,безотносительно к какому-либо конкретному проекту или местоположению. Например,сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано втечение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе, приценах в заданном интервале? Единственный вариант ответа на этот вопрос - анализ платежеспособного спроса на жилье и имеющегося на рынке предложения. Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретнымпроектом.

Например, за сколько месяцев можнораспродать квартиры в готовом, стандартном, панельном 48-квартирном жилом доме,расположенном по данному адресу, при заданных ценах? Для ответа на этот вопрос необходимо, в дополнение к общей оценкеспроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке, провести тщательныйсравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующихпроектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данногопроекта для потенциальных покупателей зависит от этих различий, а также, какидет распродажа жилья у этих конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитикможет сделать реалистичный прогноз о скоро­сти распродажи оцениваемого дома.Проводя анализ емкости рынка, необходимо учитывать, что в одно и то же время нарынке может реализовываться несколько аналогичных строительных проектов. В этомслучае существующий спрос может распределиться между этими проектами. Кромеэтого, конкуренция между проектами может привести к падению цен на рынке.

Анализспроса

Основа анализа спроса на любой типнедвижимости - классификация потенциальных потребителей данной недвижимости.Очевидно, что основа классификации зависит от типа недвижимости. Мы рассмотримздесь подходы к оценке спроса на жилье и на офисную недвижимость.

Принципиально важно понимать, чтомеханизмы формирования спроса на жилье, а, следовательно, и все подходы к егоизучению, теснейшим образом связаны с функционированием экономической исоциальной структуры общества, с его системой ценностей. Поэтому переносметодов анализа спроса на жилье, используемых в международной практике, нароссийскую почву требует разумной критической селективности в деталях. С другойстороны, представляется полезным освоение самой логики анализа.

Группы населения, характеризующиесясходным спросом на жилье могут формироваться под воздействием несколькихфакторов. Выделяются три типа таких факторов:

1. Социально-демографическиехарактеристики: пол, возраст, семейный статус, размер семьи.

2. Экономическиехарактеристики, прежде всего уровень доходов Синтетическимисоциально-экономическими характеристиками могут служить занимаемая должностьили уровень образования. Иногда надо принимать во внимание религиозную,этическую и языковую принадлежность.

3. Психологическиехарактеристики, в частности стиль жизни, вкусы и предпочтения (собственное илиарендуемое жилье)

Для оценки суммарного спроса на жилье наданной территории необходимо оценить количество вновь возникающих семей, атакже результирующую миграционных процессов. Опыт показывает, что ведущимифакторами, детерминирующими спрос на жилье, являются рост занятости, а такжерост реальных доходов домохозяйств.

Наряду с перечисленными выше переменнымина спрос влияю также возможность и финансовые условия получения кредитов напокупку жилья; уровень цен на жилье; стоимость связанных с жильем расходов(эксплуатационные расходы, страховка, налог на недвижимость); инфляционныеожидания населения.

Когда опенка суммарного спроса на жилье,ожидаемого на данной территории, сделана, необходимо разбить этот спрос наподгруппы в соответствии с запросами па различные категории жилья в этих подгруппах.Например, если спрогнозировано, что неудовлетворенный платежеспособный спрос нановые квартиры в данном городе составляет 800 штук в год, то дальше надосказать, что 600 из них нужны семьям с детьми, причем порядка 250 квартир -повышенного уровня качества; остальные 200 квартир будут раскуплены одиночками,причем около половины - тоже повышенною качества.

Особую категорию жилищного строительствасоставляют проекты возведения элитных домов и домов повышенной комфортности.Первая категория рассчитана на физических лиц с уровнем дохода не ниже 100 тыс.долларов США в год. Вторая - на средний класс, с доходом не ниже 18 тысдолларов США в год.

В первом случае важное значение имеютблизость объекта к историческим и памятным местам, соседство с местами проживанияизвестных политиков, деятелей культуры, а также удобство подъезда наавтотранспорте и парковки автомобилей. Элитное многоэтажное жилье обычнорассматривается субъектами рынка как жилье представительское, так как основнуюмассу времени владельцы проводят либо на работе, либо в загородном доме,расположенном в экологически чистом районе за пределами города (например,ближнего Подмосковья). В этой связи предъявляются повышенные требования крайону, где расположено здание, к планировке, использованию современныхтехнологий и т.п. Требования экологии отходят на второй план.

Жилье повышенной комфортностирассматривается в качестве основного жилья. Поэтому здесь важно учитыватьвопросы экологии, транспортной доступности и удобства планировки.

В обоих случаях важной характеристикойявляется наличие систем безопасности.

При оценке спроса на жилье в конкретномпроекте надо также оценить, какая часть потенциального спроса будет потерянаиз-за конкуренции с другими проектами.

При этом следует исходить из того, что сточки зрения конечного потребителя различия между типовым жильем на первичном ина вторичном рынке незначительны и эти рынки объективно конкурируют междусобой.

Анализпредложения

Для количественного описания предложенияна рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие квартир кнекоторому обозримому количеству классов. Основа классификации - объединениеотдельных категорий квартир в такие группы, внутри которых они могут более илименее заменять друг друга. Выбор таких групп может зависеть от того, по поводукакой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, покоторым, как правило, проводится классификация, являются:

1) тип использования; сюдаобычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристикиплотности использования территории;

2) права - обычно этособственность (аренда или кондоминиум, кооперации);

3) экономическиехарактеристики; ранг по этому признаку определяется уровнями продажных илиарендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-,средне- или высокодоходных групп населения; или офисные здания классов А, В илиС);

4) местоположение;классификация может быть пространственной (центр, окраины, пригороды) илиоснованной на других позициях, таких как транспортная доступность, видыимеющегося транспорта и т.д.;

5) физические характеристикинедвижимости (например, для жилья это - число комнат, удобства и т.д.).

Предложение на жилищном рынке создаетсяза счет вновь строящеюся жилья и жилья на вторичном рынке. Мотивы и факторы,определяющие активность продавцов этих двух типов жилья, существенноразличаются. Так, активность строителей нового жилья на продажу определяетсяследующими переменными:

1)  ценами идоступностью земельных участков под застройку; в данном случае понятие"доступности" включает в себя не только наличие устраивающихзастройщиков участков, но и множество других факторов (в том числе сложность,трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений,ограничительность местных градостроительных требований и т.д.);

2)  стоимостьюподвода инженерных коммуникаций;

3)  ценами идоступностью строительных материалов и механизмов;

4)  ценами идоступностью подрядчиков;

5)  продуктивностью доступных строительных технологий;

6)  уровнемконкуренции на данном рынке;

7)  доступностьюфинансирования строительства, в том числе условиями кредитования строительства;

8)  ожиданиямизастройщиков относительно будущего; прежде всего, относительно уровняплатежеспособного спроса.

Продажи жилья на вторичном рынкеопределяются следующими переменными:

1) характеристикамипотенциальных продавцов этого жилья (возраст, семейное положение, социальноеположение);

2) экономическими факторами;существует множество характеристик состояния местной, региональной инациональной экономики, способных повлияв на стратегию населения в отношениипродажи своего жилья;

3) изменением местных факторов(транспортной доступности, качества окружающей среды, локальной политическойситуации);

4) объемом имеющегосяпредложения на вторичном рынке жилья; такой фактор, как отток населения изданного места, также должен приниматься во внимание;

5) ожиданиями населенияотносительно будущего;

6) эффективностью системырегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для практического прогноза суммарногопредложения на рынке жилья на продажу должны быть сделаны следующие шаги.

1) Выяснено количествосуществующих единиц жилья, заселенных и недавно построенных, готовых кзаселению.

2) Выяснено, сколько из нихбыло продано за предыдущие периоды (в месяц, в год).

3) Оценено, сколько единицсуществующего жилья выставлено на продажу.

4) Оценено, сколько единицнового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное ипроектируемое строительство.

5) Сделан прогноз, учитывающийтренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.

Анализемкости рынка

Центральная идея анализа емкости рынкакакого-либо типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на другарезультаты анализа спроса и предложения и посмотреть, каково соотношение спросаи предложения в каждой из однородных групп. Понятно, что для того, чтобы такоеналожение имело смысл, анализ спроса и предложения должен быть проведен свыделением одних и тех же однородных групп.

Для иллюстрации продолжим рассмотрениеусловного примера, приводившегося в разделе о спросе на жилье. Предположим, чтоанализ предложения показал, что в тот же год, когда прогнозируется спрос на 800новых квартир, предложение составит 700 новых квартир и не менее 1200 квартирна вторичном рынке. При этом новых одно- и двухкомнатных квартир, которые могутрассматриваться как жилье для одиночек, вводится только 150, и повышенноекачество будут иметь около 50 из них; среди остальных 550 новых квартирповышенное качество имеют 150. В результате наложения классификации спроса ипредложения можно заключить следующее:

1) суммарное предложение новыхквартир на 100 штук меньше ожидаемого спроса;

2) структуры спроса ипредложения не соответствуют друг другу:

- имеется нехватка большихквартир (начиная с 3-комнатных), так как будет введено 550 при спросе на 600;

- при этом наблюдаетсянедостаток 100 высококачественных больших квартир: при ожидаемой потребности в250 штук вводится только 150;

- ожидается перепроизводствостандартных больших квартир, так как при потребности 350 штук вводится 400;,

- останется неудовлетвореннымспрос на квартиры для одиночек: при потребности 200 штук вводится только 150,причем весь неудовлетворенный спрос в этом классе относится квысококачественным квартирам;

3) исходя из вышеуказанного,ожидается неудовлетворение спроса на высококачественные квартиры, 100 больших и50 небольших; очень небольшая часть этого спроса, не более 10-20%, можетоказаться удовлетворенной за счет высококачественного жилья со вторичногорынка;

4) следует ожидать проблем спродажей новых стандартных квартир - из-за их прямого перепроизводства и конкуренции с сопоставимым покачеству огромным предложением на вторичном рынке.

Данный пример крайне упрощен по сравнениюс реальностью, но иллюстрирует основную идею абсорбционного анализа. Еслинеобходимо сделать прогноз абсорбции конкретного проекта, то надо наложить другна друга результаты тотального обследования конкурирующих проектов и про­гнозаспроса на данный конкретный вид недвижимости.

Маркетинг

Маркетинговый анализ - следующий заанализом рынка раздел бизнес-плана строительного проекта. Он отличается отобщего анализа рынка тем, что всегда конкретно ориентирован на вопрос: кому, покакой пене и за какое время можно реализовать данный объект.

Подготовка маркетингового анализа илиплана может быть разбита на пять элементов:

1) оценка местоположения;

2) анализ конкурирующихобъектов;

3) выбор группы потенциальныхпотребителей и цеповых вариантов,

4) рассмотрение графикареализации;

5) обоснование организациирекламной кампании и распродажи.

Ниже приведены некоторые соображения,особенно актуальные для российского рынка недвижимости.

1. При попытке организациижилищного строительства на участках, представляющихся перспективными, ноимеющих по каким-либо причинам не блестящую репутацию, имеет смыслориентироваться на распродажу начальной части проекта инвесторам, а не конечнымпокупателям жилья.

2. В том случае, если проектпредполагает продажу готового жилья, рекомендуется увязывать план мероприятийпо привлечению заемных средств на строительство с проработкой в бизнес-планевопроса о предоставлении возможности будущим покупателям получить ипотечныйжилищный кредит.

3. При анализе конкурирующихпроектов первым вопросом должен быть вопрос о том, представлен ли уже такойпродукт на данном рынке пли это новый для данного места тип. Следующийфундаментальный вопрос касается сопоставления цен с ценами конкурентов. Третийвопрос - соотношение спроса и предложения в данном секторе. Эти вопросы помогутопределить, имеет ли данный продукт естественную "нишу" на рынке плион нуждается в специальных усилиях по ее созданию.

4. Потребители недвижимостимогут быть разбиты на три базовые группы: инвесторов, арендаторов исобственников. Эти три группы обычно имеют разные ценовые предпочтения. Например,арендаторы предпочитают иметь плату, фиксированную на все время, в то время какинвесторы и собственники предпочитают получить скидку при начальных платежах,но зато готовы к росту платежей по мере завершения строительства. Поэтому длязастройщика крайне важно определить, на каких потребителей он ориентируется, ипредложить каждому из этих клиентов наиболее привлекательный для него типплатежей.

5. График реализации проектов, особеннокрупных, должен зависеть от стадии общего экономического цикла. Проводямаркетинговое исследование, необходимо определить общие параметры рынка, накотором его предполагается реализовывать:

- месторасположение;

- экономические, социальные идемографические характеристики;

- основные виды недвижимости и предпочтения потенциальных участников рынка.

В рамках общей ситуации на рынкенеобходимо детально проанализировать положение сектора рынка, в рамках которогопредполагается осуществление проекта. Такой анализ должен затронуть:

- уровень цен продаж жилья наданный момент;

- проверку наличиянепроданного жилья, с распределением по предполагаемым ценам продажи;

- объемы продаж жилья сразбивкой по ценам;

- предполагаемые объемыбудущих продаж жилья;

- примеры финансирования,предлагаемого за последнее время;

- планируемые или ужереализуемые строительные проекты, которые могут составить конкуренциюрассматриваемому проекту;

- предпочтительныехарактеристики удачных проектов.

Поскольку вероятность успешногозавершения проекта во многом зависит от правильности выбора месторасположенияобъекта строительства, на этапе проработки вопроса о предоставлении кредитанеобходимо выяснить:

- достоинства и недостаткистроительной площадки;

- типы использованияприлегающих территорий;

- направления деятельности вданном районе;

- наличие магазинов;

- доступность объектовкоммунального назначения;

- наличие транспорта.

Необходимо принимать во вниманиевозможности возникновения на данном секторе рынка конкурентных проектовзастройки и планировать возможные последствия такой конкуренции. Возможностивозникновения конкуренции можно оценить с помощью следующих факторов:

- поступление на рынок землипод застройку;

- возможность получениядокументов, дающих права на строительство;

- мощности объектов инженернойинфраструктуры и возможности подключения;

- проблемы охраны окружающейсреды;

- наклонности и предпочтениятех или иных заинтересованных групп населения;

- вероятность объявлениямораториев на строительство в данном регионе.

Все указанные выше вопросы должны найтисвое отражение в бизнес-плане проекта. Чем более полной и исчерпывающей будетинформация, тем меньше времени займет у банка ее проверка и тем скорее можнобудет получить аргументированный ответ о возможности предоставления кредита. Втом случае, если вопросы, перечисленные выше, освещены в бизнес-планенедостаточно полно, банк скорее всего приостановит рассмотрение заявки накредит и вернет бизнес-план на доработку. В том случае, если в бизнес-планебудет отсутствовать информация, позволяющая кредитному инспектору однозначносформулировать свое мнение относительно более чем 50% ответов на указанные вышевопросы, - заявка на кредит будет скорее всего отклонена.

Финансовый анализ заемщика

Принимая решение о начале работы спотенциальным заемщиком, необходимо удостовериться, что его финансовоеположение, деловая репутация и опыт практической работы с кредитнымиорганизациями и партнерами по различным проектам свидетельствуют о способностии готовности выполнять взятые на себя обязательства в полном объеме и всогласованные с другими участниками проекта сроки. Убедиться в этом можно,проведя предварительный анализ финансового состояния потенциального заемщика наосновании его финансовой отчетности за три года, подтвержденной аудиторскимизаключениями. В общем виде основой анализа финансового состояния заемщикаявляются:

- Балансы предприятия за тригода. При этом балансы должны быть представлены поквартально, а за последнийгод - помесячно. Балансы желательно запрашивать в виде копий документов,передаваемых в налоговую инспекцию (на документах должна быть отметка налоговойинспекции).

- Расшифровки на последнююотчетную дату по банковским кре­дитам, кредиторской, дебиторской задолженности,а также по разделам о долгосрочных и краткосрочных финансовых вложениях. Поразделам баланса о кредиторской и дебиторской задолженностям, а такжекраткосрочным и долгосрочным финансовым вложениям расшифровки должны бытьпредставлены по материальным позициям (не менее 5 % от итога по конкретнойстатье баланса).

- Расшифровка на последнююотчетную дату забалансовой статьи "поручительства выданные".

- Отчеты о прибылях и убыткахза последние три года.

- Отчеты о движении денежныхсредств за последние три года.

- Бюджеты предприятия запоследние три года.

- Отчеты о движении основныхсредств за последние три года с расшифровками.

Заемщик должен продемонстрировать своюфинансовую устойчивость, а также достаточность собственного капитала дляфинансирования: не менее 30% от суммы затрат по проекту; покрытиянепредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть в ходе егореализации; выплаты процентов за пользование кредитом. При реализации проектазаемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредиторбыл уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершениипроекта (если проект предусматривает, что за счет заемщика будетпрофинансировано менее 30% общего объема затрат по проекту, такой проектследует отклонить). Заемщик должен убедить кредитора, что он не будетвкладывать в проект оборотный капитал, создавая тем самым предпосылкифинансового краха.

Анализ финансового состояния проводитсяна основе отчетов о результатах финансовой деятельности. В процессе анализаосуществляется оценка следующих показателей:

- как изменялись валовыедоходы компании за анализируемый период, чем это было обусловлено;

- как изменялась себестоимостьпродукции за анализируемый период и статьи, ее формирующие, как соотносятсятемпы изменения себестоимости с темпами изменения валовых доходов;

- как изменились коммерческиерасходы и с чем это связано;

- как менялись управленческиерасходы, с чем это связано;

- как изменялась чистаяприбыль потенциального заемщика в анализируемом периоде;

- существует ли, чемобусловлена и как изменяется задолженность по налогам и обязательным платежамво внебюджетные фонды.

Аналогично тому, как былапроанализирована финансовая устойчивость потенциального заемщика, следуетоценить и финансовые возможности генерального подрядчика, а также основныхсубподрядчиков. При этом необходимо акцентировать внимание на следующих факторах:

- финансовая устойчивостьгенерального подрядчика, оцениваемая на основе полученных финансовых отчетов идругой доступной информации;

- квалификация генеральногоподрядчика и субподрядчика, которые выполняют не менее 10% работ по проекту;

- предыдущий опыт работы вкачестве подрядчика или субподрядчика, включая опыт решения непредвиденныхпроблем;

- деловые, финансовые и личныерекомендации;

- все доступные справкиотносительно кредитной истории, включая собственные расследования, проводимыеслужбой экономической безопасности банка;

- количество проектов,находящихся в процессе строительства в настоящее время, а также тех,практическая реализация которых должна начаться в течение периода строительствапо рассматриваемому проекту. Оценка возможности подрядчика и субподрядчикаконтролировать все эти проекты одновременно.

Важный элемент финансового анализа -выявление задолженности потенциального заемщика по заработной плате своимсотрудникам. В том случае, если такая задолженность существует, необходимо проследитьдинамику ее изменения и перспективы роста, а также выяснить причины еевозникновения. В процессе анализа следует соотносить величину задолженности позаработной плате с залоговой стоимостью предлагаемого обеспечения, а такжевеличину других активов заемщика, находящихся в залоге, к общей сумме егоактивов.

Следует иметь в виду, что размерсуществующей задолженности по заработной плате может быть велик относительностоимости обеспечения, но его отношение к другим активам, не обремененнымобязательствами третьих сторон, сравнительно мало. Такой подход обусловлен тем,что согласно ГК РФ в случае банкротства потенциального заемщика имущество, втом числе и заложенное, в первую очередь будет использовано для выплаткредиторам I и II очередей, к числу которых относится и долги позаработной плате, и только после этого оставшаяся сумма пойдет в счетвозмещения требований залогодержателя.

По той же причине необходимо выяснить,осуществляет ли потенциальный заемщик платежи в счет возмещения ущерба здоровьюсвоим работникам, какова сумма ежемесячных выплат. При наличии задолженности поданной статье следует тщательно проанализировать соотношения этих расходов состоимостью обеспечения, так как, в случае банкротства предприятия, подающегозаявку на кредит, данные выплаты также имеют преимущество перед выплатамидругим кредиторам.

В том случае, если анализ финансовогосостояния потенциального заемщика и его деловой репутации подтвердилвозможность кредитования его проектов, следует переходить к анализу проекта. Учитываяспецифику реализации строительных проектов, сотрудники кредитных подразделений(кредитные инспекторы) должны убедиться, что представленный для целейфинансирования проект удовлетворяет следующим условиям:

1) строительный проект долженсоответствовать действующим строительным нормам и правилам;

2) комплект проектно-сметнойдокументации должен быть полным, а сам технический проект должен бытьсогласован с архитектурными службами;

3) при строительстве должныбыть использованы современные материалы и технологии;

4) должны быть в наличии всеразрешения и согласования для проведения строительных работ;

5) землеотвод на целистроительства должен быть оформлен таким образом, чтобы не возникало сомнений втом, кому будет принадлежать объект строительства, после завершениястроительства (желательно, чтобы земля принадлежала потенциальному застройщикуна праве долгосрочной аренды или собственности);

6) в том случае, если земляпринадлежит потенциальному заемщику на праве аренды, необходимо, чтобы былиполучены разрешения от собственника земельного участка на ипотеку права аренды;

7) стоимость и методыэксплуатации строящегося здания будут соответствовать требованиям рынка6.

6 Имеютсяв виду издержки, которые будет нести собственник здания по его техническому обслуживанию,осуществлению текущего и капитального ремонтов самого здания, лифтовогохозяйства и объектов инженерной инфраструктуры.

Все это требует привлечения к работе скредитной заявкой профессиональных строителей, архитекторов и специалистов посоставлению и контролю за расходованием строительных смет.

Изучая предложения от потенциальныхзаемщиков, необходимо учитывать их практический опыт работы на рынкестроительных проектов. Необходимо требовать от потенциального заемщикавключения в бизнес-план проекта информации об осуществленных ранее строительныхпроектах. В первую очередь это касается следующих вопросов:

- уровень экономическихвозможностей;

- качество работы ииспользуемых материалов;

- соответствие данных,полученных в результате такой проверки, и информации, предоставленной клиентом.

Важная составная часть анализа заемщика -анализ его взаимоотношений с другими банками в процессе текущей хозяйственнойдеятельности. Эти сведения позволяют банку, особенно если потенциальный заемщикне является его клиентом, спрогнозировать возможные сценарии поведения заемщикав процессе кредитования строительного проекта. При этом анализ должен вестисьпо следующим направлениям:

- дисциплина расчетов клиентас банками (надлежащее выполнение обязательств клиентом; при наличиипросроченной задолженности выясняется ее размер, величина"просрочки", причина возникновения);

- качественные параметрыопераций, которые проводил клиент (анализируются строительные проекты, целевоепредназначение возводимых объектов, масштабы строительства, структурафинансирования, структура обеспечения по кредитам, своевременность погашениякредитов, иные кредиты, которые заемщик брал в банке);

- длительность взаимоотношенийклиента в части кредитования;

- кредиты, которые в настоящеевремя находятся на балансе заемщика (целевое назначение, условия кредитов,источники погашения).

Если заемщик является клиентом банка, топредметом анализа должна стать его кредитная история и история взаимоотношенийс другими подразделениями банка (операционными подразделениями,подразделениями, ответственными за документарные операции и т.п.). В частности:

- были ли предоставленные им впредыдущем заявлении на кредит данные полными, точными и правдивыми;

- каков опыт отношений банка сданным заемщиком по предыдущим кредитам;

- как велись депозитные счета;

- насколько все стороныудовлетворены сложившимися отношениями.

Следующий шаг анализа - определениеконкурентоспособности потенциального заемщика. Объектом анализа в данном случаеявляются:

- категории объектов, скоторыми работает заемщик и его конкуренты в районе, где осуществляетсястроительство. Например: заемщик строит типовое многоэтажное жилье, а другиефирмы в это же время возводят по соседству элитное жилье, или заемщик строиткирпичные дома, а конкуренты специализируются на панельных;

- процент некачественновыполненных работ, который оценивается на основе статистики судебныхразбирательств, а также статистики отклонений ввода объектов в эксплуатацию отзапланированных условий; условия реализации и сравнительная стоимостьреализуемых проектов. В частности, особое внимание следует обратить на то, какпроводится отбор поставщиков и подрядчиков. Следует считать позитивнымфактором, если он проводится на основе объявления публичного конкурса.Необходимо убедиться, что фактическая стоимость строительства и планируемаяцена реализации рассчитаны исходя из реальной ситуации на рынке. В качествеположительного фактора следует рассматривать ситуацию, когда проект обоснованнопредусматривает рассрочку платежей, которые осуществляет инициатор проекта впользу генерального подрядчика. Серьезным фактором является анализ подходов креализации готового жилья - продажа за единовременный платеж, продажа врассрочку и продажа с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования.Необходимо проверить обоснованность выбранной инициатором проекта схемы исходяиз текущей ситуации на рынке. Необходимо тщательно изучить, как будетоформляться продажа, как построена работа с агентами и пр.;

- уровень дополнительныхиздержек, которые несут приобретатели жилья после совершения сделоккупли-продажи. Имеются в виду дополнительные издержки, которые могут бытьобусловлены свободной планировкой квартир, остеклением балконов и лоджий, атакже эксплуатационные издержки, связанные с оплатой услуг ДЕЗ-ов, платой задомофон, за охрану, за вывоз мусора и т.п.

Необходимым условием проведенияпереговоров с заемщиком является следующее: в переговорах интересы заемщикадолжны представлять лица, уполномоченные на ведение переговоров (руководительорганизации или его заместитель, финансовый директор либо лицо, действующее отимени организации на основании соответствующей доверенности, определяющейпределы его полномочий). Представители заемщика должны докумен­тальноподтвердить свои полномочия.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ВЫДЕЛЕНИИ КРЕДИТА

Принятию кредитного решения предшествуеттщательный анализ потенциального заемщика и предлагаемого к финансированиюпроекта, основные элементы которого были описаны выше.

Анализ проводится на основании данных,представленных потенциальным заемщиком в бизнес-плане проекта, который долженявляться неотъемлемой частью заявки на кредит. В современной международнойпрактике предоставления строительных кредитов используются четыре основныхэлемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынкенедвижимости и перспективы его реализации.

1) При подаче заявления накредит заемщик должен предоставить бизнес-план проекта. Информация,содержащаяся в бизнес-плане, должна показывать возможность осуществления проектас юридической, физической и экономической точек зрения.

2) В качестве приложения кзаявке на кредит или в структуре бизнес-плана проекта заемщик долженпредоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьями планируемую схему потока финансов в течение проекта.

3) До окончательного принятиярешения о кредите банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершениипроекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненнуюнезависимым профессиональным оценщиком недвижимости

4) Банк должен провести свойанализ рынка. Цель этого анализа - убедиться, что планируемая застройщикомнедвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду)в те сроки и за ту иену, которая позволяет считать проект достаточно доходным.

5) Необходимо проанализироватьпроцент травматизма сотрудников потенциального заемщика, причины травм и объемвыплат по ним.

Анализ в значительной степени сводится кпроверке исходных пред­положений, количественных данных и конечных результатов(в первых трех пунктах, если они выполнены в полном объеме). На этапе изучениякредитной заявки сотрудник кредитного подразделения банка должен проверитьимеющуюся у него информацию не только на основании представленных ему заемщикомдокументов, но и сведений, которые он может получить от других клиентов банка,работающих в аналогичных секторах рынка (особен­но это касается разделовбизнес-плана, посвященных обоснованию сметы затрат по проекту, срокамстроительства, анализу рынка).

В том случае, если эти вопросынедостаточно освещены в бизнес-плане или в заявке на кредит, документы должныбыть возвращены на доработку.

Предоставление банком строительныхкредитов для местного рынка недвижимости может быть акцией не однократной, аболее или менее регулярной. Поэтому результаты анализа рынка недвижимости изразных бизнес-планов могут использоваться повторно, с небольшим обновлением.При работе с потенциальными заемщиками необходимо помнить, что постоянноеотслеживание текущего состояния и тенденций местного рынка недвижимостиявляется очень важным.

В том случае, если, по мнению сотрудникакредитного подразделения банка, ответственного за работу с кредитной заявкой,кредит данному клиенту возможен, начинается процедура принятия решения овыделении кредита.

Вопрос о предоставлении кредита выноситсякредитным инспектором на Кредитный комитет банка. Кредитный инспектордокладывает о результатах проведенного анализа членам комитета, которыепринимают решение о предоставлении (непредоставлении) кредита или о возвратезаявки на доработку.

Для принятия Кредитным комитетомквалифицированного решения должностному лицу, ответственному за подготовкудокументации и передачу кредитного дела Кредитному комитету, необходимоподготовить отчет, содержащий основную информацию и условия относительнопредполагаемой кредитной сделки, а также рекомендации по поводу утвержденияпредоставления кредита. Этот отчет с рекомендациями должен сопровождатьсякредитным заключением, содержащим данные по нижеперечисленным вопросам:

- Заемщик:

- сфера деятельности и история;финансовый анализ;

- заключение по поводукредитоспособности; взаимоотношения с банком;

- размер кредита;

- обеспечение кредита;

- цель кредитования;

- срок кредитования и датаокончательного погашения кредита;

- процентная ставка;

- сборы и платежи;

- анализ рынка;

- анализ проекта:

- физическое описание;

- анализ затрат и их обоснованности;

- источники финансирования: собственныесредства заемщика, предоплаты по продаже, кредитные средства;

- гаранты по кредиту;

- архитектор - проектировщик иинженер;

- генеральный подрядчик;

- консультант построительству, привлекаемый банком, или собственный штатный эксперт банка;

- страхование;

- условия, которые должны бытьвыполнены до предоставления первого транша кредита.

Обычно кредитный инспектор, которыйготовил указанный выше отчет, лично представляет кредитное дело на Кредитномкомитете и указывает сильные и слабые стороны проекта, а также излагает своисоображения о возможной структуре кредитной сделки с целью минимизации рисков.Отдельно в отчете следует оценить соответствие условий рассматриваемогокредитного дела кредитной политике банка и объяснить причины принятияположительного или отрицательного решения по вопросу о предоставлении кредита,а также прокомментировать сделанные при подготовке решения, касающиесяисключений и отклонений от принятых банком стандартов кредитования.

В обязательном порядке на Кредитномкомитете должны быть рассмотрены заключения юридической службы, касающиесявопросов юридической чистоты предлагаемой к финансированию сделки и обеспеченияпо кредиту, а также заключения службы экономической безопасности банка порезультатам проверки заемщика и его основных партнеров по проекту.

Только после тщательного анализа всехуказанных документов можно принимать окончательное решение относительноперспективы дальнейших взаимоотношений банка с потенциальным заемщиком.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

Кредитный инспектор совместно суполномоченными представителями юридического и экономического подразделенийготовит кредитную документацию, в которую в общем случае входят:

- кредитный договор (Приложение 5);

- извещение об использовании(или распоряжение заемщика о списании средств с ссудного счета);

- договор ипотеки (Приложения 6 и 7);

- договор залога прав аренды (Приложение 8);

- договор залога строительныхматериалов (Приложение9);

- договор уступки прав построительным контрактам (Приложение 10);

- договор уступки прав напроектную документацию (Приложение 11);

- договор уступки прав надоходы от аренды (Приложение 12);

- страховые полисы,оформленные на банк;

- договор о блокированномсчете;

- договор поручительства;

- другая документация.

В случае отклонений от условий, указанных в типовыхформах, или отказа заемщика от выполнения каких-либо условий, установленныхКредитным комитетом, кредитный инспектор составляет записку с подробнымуказанием всех возникших противоречий и выносит ее на Кредитный комитет. В этомслучае Кредитный комитет принимает решение относительно дальнейших перспективпродолжения взаимоотношений с потенциальным заемщиком.

При подписании договора кредитныйинспектор должен соблюдать следующие условия:

- договоры должны бытьподписаны надлежащим образом уполномоченными лицами (со стороны заемщика -лицом, полномочия которого подтверждаются уставом или документом о назначениина должность и нотариально оформленной доверенностью);

- в тексте договора не должнобыть подчисток, приписок или иных неоговоренных исправлений;

- подписи должностных лицзаемщика должны быть скреплены печатью заемщика;

- тексты договоров должны бытьисполнены машинописным способом;

Соглашение об открытии кредитной линииоформляется аналогично кредитному договору. Дополнительно:

- в тексте договора приводитсяграфик предоставления кредитных траншей;

- оговаривается возможностьоформления использования каждого транша дополнительным соглашением к договору(с указанием существенных условий и обеспечения);

- вопрос об использованиикредитного транша может выноситься на Комитет банка, если иное не оговорено вкредитном договоре.

Кредитный инспектор оформляет кредитноедело, куда подшивает документы в следующей последовательности:

- юридические документы;

- бухгалтерская отчетность;

- бизнес-план строительногопроекта;

- техническая документация построительному проекту;

- копии полученных разрешенийи согласований на строительство;

- копия документа,подтверждающего имущественные права заемщика на земельный участок подзастройку, с отметкой о государственной регистрации;

- заявка на получение кредита;

- протоколы проведенныхпереговоров;

- экспертные заключения;

- копии всех договоров,участвующих в кредитной сделке (договоры ипотеки должны иметь отметку огосударственной регистрации).

Документы подшиваются в хронологическомпорядке. Дело должно содержать опись документов и храниться у кредитногоинспектора.

УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Плановая документация и спецификации всвоем окончательном варианте перед принятием кредитного решения должны бытьтщательным образом перепроверены с тем, чтобы удостовериться в наличии всейинформации относительно строительных работ и материалов, необходимых дляосуществления проекта. До начала проекта должна быть также полностью составленаи утверждена смета основных затрат на строительство. Необходимо провести ианализ контрактов, заключенных в рамках настоящего бюджета на строительство, сцелью проверки правильности калькуляции стоимости работ и их соответствияутвержденным планам и спецификациям, а также нормативным требованиям истандартам, действующим в данной местности. После этого суммы издержек настроительство, распределенные по отдельным статьям, вносятся в Утвержденную смету основных затрат настроительство (см. Приложение 3)и используются в качестве основы для составления Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств (см. Приложение13). Заемщик вместе с застройщиком подготавливают Утвержденную смету дополнительных затрат настроительство (см. Приложение 4)и, заручившись одобрением банка, вносят эти данные в Утвержденный запрос на выдачу кредитныхсредств в дополнение к уже имеющимся там суммам основных затрат настроительство.

После заключения кредитной сделки банкдолжен вести постоянный контроль за исполнением заемщиком условий кредитногодоговора, для этого регулярно осуществляются:

- контроль за целевымиспользованием кредита:

- контроль за выплатойпроцентов по кредиту и погашением основного долга согласно условиям кредитногодоговора;

- запрос необходимыхдокументов и проведение инспектирующих проверок для контроля за надлежащим исполнениемусловий кредита:

- проверяется соответствие графикастроительства и графика использования кредита установленным в бизнес-планепоказателям (контроль осуществляется как на основании ана­лиза представленныхзаемщиком документов, так и путем проведения регулярных (не реже одного раза вквартал) инспекций строительной площадки с привлечением инженеров-строителей иинженеров по эксплуатации зданий);

- проверяется соответствие уровнявыполняемых работ согласованным стандартам качества (проверка проводится спривлечением инженеров-строителей);

- проверяется полнота выполнения работ исоответствие представленных документов физическим объемам выполненных работ;

- в необходимых случаях -уточнение резерва на возможные потери по ссудам.

Банк в письменном виде регулярно извещаетзаемщика о наступлении срока уплаты процентов за пользование кредитом инеобходимости осуществления платежей в счет погашения суммы основного долга,истребует копии платежных документов, подтверждающих факт перечисления денежныхсредств в счет погашения задолженности.

На стадии сопровождения кредитногодоговора банк ведет аналитический учет срочных, просроченных, повышенныхпроцентов и задолженности по основному долгу по каждому кредитному договору всоответствии с принятым порядком. Банк ежеквартально:

- истребует с заемщикабухгалтерскую отчетность и документы по кредитуемой операции;

- проверяет бухгалтерскуюотчетность поручителей (в случае принятия поручительства в качестве одного извидов обеспечения кредита), запрашивает данные о свободном лимите набанк-гарант в соответствующем подразделении банка (в случае использованиягарантии в качестве одного из видов обеспечения кредита);

- если заемщик являетсяклиентом банка, не реже чем раз в месяц запрашивает из операционногоподразделения выписки о движении средств по счетам заемщика7.

В некоторых случаях целесообразнопредоставить заемщику возможность приобретать часть строительных материалов сопережением графика, но в соответствии с согласованными в бизнес-плане проектаноменклатурой и количеством. В этом случае очередной транш кредита может бытьизменен. При этом следует помнить, что совокупный объем всех траншей не можетпревысить утвержденного лимита по кредитной линии. Целесообразность такого шагаможет быть обусловлена инфляционными ожиданиями или прогнозируемым с большойдолей вероятности подорожанием данной номенклатуры строительных материалов вближайшем будущем. Принимая такое решение, следует тщательно изучить влияниеподобного шага на поток-платежей заемщика по обслуживанию долга. Увеличениеразмера транша приведет к преждевременному (по сравнению с даннымибизнес-плана) увеличению финансовой нагрузки на заемщика, что может в общемслучае привести к его неспособности обслуживать кредит, а значит, потребуетлибо пересматривать условия кредитного договора, либо решать вопрос о досрочномпогашении кредита путем обращения взыскания на имущество заемщика.

7 Еслизаемщик не является клиентом банка, то выписки о движении средств по счетамклиента должны поступать не реже чем раз в месяц из того банка, гдеобслуживается клиент При этом необходимо подписать тройственное соглашение(банк-кредитор, обслуживающий банк и клиент), по которому клиент дает поручениеобслуживающему банку по письменному требованию банка-кредитора осуществлять в безакцепнтомпорядке списание средств со своих счетов в погашение предоставленного кредита.

В том случае, если расчеты показали, чтоускоренная закупка строительных материалов экономически целесообразна, аувеличение финансовой нагрузки на заемщика не приведет к осложнению ситуации спогашением кредита, следует предусмотреть, чтобы данные материалы былиоплачены, застрахованы и помещены на хранение в надежное место. Разрешение нафинансирование такой покупки можно получить, заполнив специальную форму Разрешенияна предварительную закупку стройматериалов (см. Приложение14). Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств содержит положения,позволяющие банку контролировать приобретение и дальнейшее использованиеуказанных материалов.

При некоторых обстоятельствах банк можетпризнать необходимым внесение изменений в утвержденные сметы расходов. Такиеситуации обычно связаны с необходимостью изменения хода строительства илизамены материалов. Каждое такое изменение может увеличить или уменьшить общуюстоимость проекта. Для получения разрешения на изменение утвержденной сметырасходов необходимо заполнить специальную форму - Разрешение на внесениеизменений в смету (см. Приложение 15). Утвержденный запрос на выдачукредитных средств содержит положения, позволяющие банку осуществлять контрольза такими изменениями.

В любом из указанных выше случаевизменения финансовых параметров кредитной сделки необходимо согласовывать иподтверждать решением Кредитного комитета.

Заемщиком ежемесячно и в установленныйдень направляется кредитору запрос на финансирование. Запрос оформляется инаправляется в банк в виде Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств.На основании полученного запроса кредитный инспектор и эксперт банка построительству (если объем кредитования строительных проектов невелик и банк недержит в штате специалиста по строительству, возможно привлечение независимогоспециалиста по трудовому договору) осуществляют следующие действия:

- производят оценку запроса;

- проверяют документы (акты,накладные и т.п.), подтверждающие факты целевого использования кредита иосуществления строительного проекта в сроки и на условиях, указанных вбизнес-плане;

- инспектируют ходстроительства непосредственно на строительной площадке с целью проверкивыполнения графика работ и правильности расходования средств;

- проверяют наличиезакупленных материалов на складе;

- изучают обоснованностьзапросов на изменения в смете строительства;

- проверяют составление сметыдополнительных расходов;

- удостоверяют факт, что послепредоставления запрашиваемой суммы по кредиту в распоряжение заемщика будетдостаточно средств для завершения строительства;

- контролируют состояниезалога: проверяют его наличие, качество хранения (содержания) объектов залога,устанавливается состояние складского, бухгалтерского учета указанногоимущества;

- в случае необходимости (приколебаниях спроса и предложения на рынке реализации объектов, аналогичных тому,на строительство которого запрашивался кредит, более чем на 10 %)осуществляется переоценка заложенного имущества (при этом составляетсясоответствующий акт с приложением оформленного надлежащим образом экспертногозаключения).

Если вся полученная информация составленаправильно и соответствует действительности, эксперт по строительству икредитный инспектор подписывают акт, подтверждающий возможность предоставлениязаемщику средств по кредиту на основании полученного запроса, или направляютобоснованный отказ заемщику.

Кредитный инспектор на основанииполучаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в кварталпроводит анализ финансово-экономического состояния заемщика и оценивает обеспечениепо кредиту. В необходимых случаях, по решению начальника кредитногоподразделения, вопрос классификации ссуды выносится кредитным инспектором наКредитный комитет.

В процессе работы над кредитом к проверкезаемщика могут быть привлечены специализированные аудиторские фирмы,рейтинговые службы и другие компетентные организации. Проверка осуществляетсяза счет заемщика, в отдельных случаях проверка может проводиться за счетсредств банка. Сотрудничество со сторонними организациями целесообразно осуществлятьна долгосрочной основе. Для определения конкретных организаций, привлекаемыхбанком к сотрудничеству при проведении проверок и установлении степеникредитоспособности заемщика, банку целесообразно ежегодно проводить открытыйконкурс среди потенциальных фирм-партнеров. Условия конкурса и требования ккандидатам целесообразно публиковать в средствах массовой информации. Самконкурс должен проводиться в виде тендера. Это позволит снизить возможностьзлоупотреблений сотрудников банка при выборе партнеров, повыситьпрофессиональный уровень экспертных работ.

При выявлении любых факторов, которыеставят под сомнение возврат кредита, кредитный инспектор и привлекаемыеэксперты должны незамедлительно известить об этом руководство.

В том случае, если при анализе очередногозапроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточныхсредств по кредиту недостаточно для завершения строительства, необходимо, чтобызаемщик обеспечил недостающее финансирование за свой счет.

Для облегчения и формализации процедурыпринятия решений кредитные инспектора должны использовать регулярно обновляемыерасчетные таблицы потоков денежных средств по каждому финансируемому проекту(см. Приложение17).

По мере завершения строительства ипродажи готовых объектов недвижимости заемщик должен порциями погашать выданныйему кредит. Как правило, размер этих платежей, которые заемщик перечисляет вбанк после каждой продажи новой единицы (квартиры или коттеджа), несколькопревышает величину кредитных средств, которые были использованы длястроительства каждой такой единицы. Такой порядок погашения кредита настроительство позволяет обеспечить возврат кредита в полном объеме еще доокончательной реализации всего построенного по проекту жилья.

По факту окончательного погашениястроительного кредита соответствующее должностное лицо оформляет меморандум,приобщаемый к кредитному делу, где подводятся итоги по данной кредитной сделкеи приводится оценка того, каким образом заемщик распорядился средствами,полученными по кредиту. Те или иные документы, содержащиеся в деле, могут бытьвозвращены заемщику или оставлены на хранение в банке - в зависимости отустановленных банком правил.

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ КРЕДИТОВАНИЯСТРОИТЕЛЬСТВА

Термин "управлениериском" впервые появился в США в начале 60-х годов. Цель управлениярисками - помощь организации в защите ее активов от негативных последствий инепредвиденных событий или неблагоприятных обстоятельств.

Управление риском представляетсобой совокупность следующих мероприятий:

- оценку вероятностипроявления опасностей, которым подвергается проект8;

- размер и вероятностьвозникновения финансовых потерь вследствие проявления таких опасностей;

- анализ необходимости заключениядоговоров, обеспечивающих страхование рисков9;

- действия по минимизацииубытков;

- мониторинг риска путемрегулярного контроля вероятности проявления риска и вследствие потери илиуменьшения доходов.

Таким образом, управление риском -глобальная оценка риска как такового и последствий его проявлений.

8 Подопасностями понимают такие факторы, как изменение стоимости материалов впроцессе строительства, снижение уровня жизни и, как следствие, уровняплатежеспособного спроса на жилье со стороны населения и т.п.

9 Например,фиксация стоимости подрядных работ, а также стоимости материалов, используемыхв строительстве, на весь период строительства или определение формулы расчетапены, привязанной к конкретным экономическим показателям. Снизить негативноевлияние строительных рисков можно путем заключения договоров страхования.Сейчас страховые компании готовы страховать строительные, монтажные риски ит.п.

Управление рисками - это процесс,включающий в себя следующие этапы:

- Определение риска.

- Оценка риска. Работа пооценке риска включает в себя определение вероятности проявления риска и размерафинансовых потерь, которые может повлечь за собой проявление риска. Порезультатам проведенной оценки рисков кредитор выделяет риски, которыенаходятся на недопустимо высоком уровне. С такими рисками необходимо работать внаправлении их минимизации либо - при невозможности понижения уровня риска -принимать решение о невозможности кредитования рассматриваемого проекта.

- Контроль риска, которыйвключает в себя все меры, направленные на снижение вероятности возможногориска, исключение его или попытку его избежать, а также уменьшение тяжестипоследствий в случае проявления риска.

- Финансирование риска. Наэтом этапе решается вопрос о покрытии финансового ущерба, возникающего в случаепроявления риска, посредством создания резервов на возможные потери по кредитамлибо передачи рисков при помощи страхования страховым компаниям.

Работа по управлению рисками требуетопределенных издержек, как прямых (уплата страховых премий), так и косвенных(увеличение операционных издержек вследствие ведения работы по управлениюрисками), но эти расходы будут гораздо ниже убытков, которые может понестикредитор при попустительском отношении к управлению рисками.

Как возможность предоставления кредита впринципе, так и условия предоставления кредитных средств заемщику зависят отвеличины рисков, которые принимает на себя кредитор, предоставляя средства.

Совокупный риск кредитования проектов подзалог объектов недвижимости складывается из многих составляющих. Нижеприводится обзор тех из них, которые, с нашей точки зрения, в настоящее времяимеют наибольшее значение для кредиторов.

Юридические риски

Юридический риск - вданном случае имеется в виду риск возникновения претензий на объект недвижимостисо стороны третьих лиц, часто называемый риском "чистоты титула".

При кредитовании строительных проектовсоздаваемый объект недвижимости, как правило, является основным обеспечением покредиту, т.е. права на объект заложены кредитору. А это значит, что в случаепризнания недействительными прав залогодателя на заложенный объект кредиторавтоматически теряет право требования на объект недвижимости, вытекающее издоговора ипотеки. Таким образом, кредитор сталкивается с риском потериобеспечения по кредиту при предъявлении третьей стороной требований назаложенный объект недвижимости. Минимизировать этот риск возможно посредствомпроведения работ по проверке законности приватизации (если кредит берется нацели реконструкции жилого дома, как это бывает при строительстве элитныхквартир в исторических местах столицы и крупных российских городов) илиоформления первичных прав на строящееся жилье, а также последующих переходовправ собственности на закладываемый объект недвижимости. Но эта работа очень сложнаи трудоемка, да и 100-процентной гарантии чистоты титула объекта даже послепроведения такой проверки добиться практически невозможно, так как трудноопределить все "подводные камни" в истории рассматриваемого объекта.Не решает этой проблемы и система регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, поскольку в Законе о государственной регистрации правпредусмотрено, что запись о зарегистрированных правах может быть изменена, еслибудет представлен документ, подтверждающий легитимность прав или обременении,не внесенных в реестр, или недействительность прав, уже внесенных вгосударственный реестр. При этом государственные регистраторы по закону несутответственность только за технические ошибки при регистрации, своинедобросовестные действия, а также за отказ в предоставлении информации озарегистрированных правах в соответствии с установленным порядком.

Сегодня существует реальная возможностьперекладывать часть рисков на страховые компании, которые в последнее время ужепредлагают такой вид услуг, как страхование чистоты титула объекта. Возможностьполучения страхового возмещения пока оценить достаточно сложно, посколькуреальная статистика по этому поводу отсутствует. Страхование чистоты титуласегодня в основном осуществляют крупные московские компании при сделках скуплей-продажей жилья на вторичном рынке. Сведений о страховании чистоты титулапри строительстве авторы к моменту подготовки настоящей работы не имеют. Тем неменее позитивный опыт страхования такого рода при сделках на вторичном рынкежилья может быть использован для снижения рисков деятельности по финансированиюжилищного строительства. Учитывая, что сегодня статистика возникновения ущербовпо сделкам со строящимися объектами отсутствует, можно предположить, что наначальном этапе размер страховых премий будет значительным (не менее 10% отсуммы страховой ответственности). По мере развития этого бизнеса и появлениястатистических данных размер страховых премий будет снижаться.

В конечном итоге расходы по уплатестраховых взносов будут переложены на заемщика, что несколько повысит стоимостькредитной сделки, но и увеличит ее надежность. При этом в договоре страхованияследует оговаривать, что при наступлении страхового случая выгодоприобретателемявляется кредитор.

Можно предположить, что с развитиеминфраструктуры страховых услуг стоимость этой операции снизится и участникирынка недвижимости будут все чаше прибегать к страхованию чистоты титулаобъектов. В пользу такого утверждения свидетельствует зарубежный опыт: в США100% сделок по ипотеке объектов недвижимости совершается со страхованиемчистоты титула.

Экономическиериски

Оценка экономических рисков производитсяпутем проведения совокупного экономического анализа информации, указанной взаявке на кредит, а также других параметров и включает в себя оценку следующихрисков:

Риск неэффективности проекта - суммасредств, которая будет получена от его реализации, либо не обеспечит погашениекредита, либо позволит погасить кредит, но не создаст прибыли заемщику, чтоможет негативно сказаться на желании заемщика успешно завершить проект.

Риск невозможности реализациипроекта - в процессе реализации проекта ситуация на рынке может привести ктому, что изменение основных показателей превысит некоторые критическиезначения, что сделает реализацию проекта невозможной. Типичный пример. Приподаче и рассмотрении заявки на кредит права на земельный участок,предназначенный для строительства, находились в стадии оформления. Банксогласился предоставить кредит на том условии, что после оформления землеотводаправа на земельный участок будут заложены в качестве обеспечения кредита. Нореально заемщик не смог оформить права на земельный участок, соответственно подвопросом оказывается проект в целом, а кредит переходит в категорию самойвысокой группы риска.

Для принятия обоснованного решения овозможности предоставления кредита с точки зрения оценки экономических рисковнеобходимо провести анализ: отчета об оценке обеспечения по кредиту и отчета обоценке финансового состояния потенциального заемщика.

Риск невозможности реализации проектаможет существовать и вследствие недостаточности собственных средств заемщикадля финансирования дополнительных затрат и оборотного капитала по проекту либовследствие неэффективности управления предприятием заемщика, когдаосуществляется нецелевое использование собственных средств, предназначенных дляреализации проекта. Для того, чтобы снизить этот риск, следует требовать отзаемщика, чтобы все права на застройку были оформлены надлежащим образом домомента вложения в проект заемных средств. Более того, надо требовать, чтобызаемщик профинансировал свою часть инвестиционных затрат по проекту в полномобъеме до момента вложения в проект заемных средств. В дальнейшемфинансирование прямых капитальных вложений можно будет вести за счет заемныхсредств, поскольку заемщик будет максимально заинтересован в успехе проекта,чтобы окупить свои вложения.

Оценка этого риска производится путемкомплексной оценки финансового состояния и качественного анализа потенциальногозаемщика.

Методика анализа финансового состоянияпредприятия должна обеспечить оценку всех основных аспектов его хозяйственнойдеятельности. Она включает следующие блоки анализа:

- общая оценка финансовогосостояния и его изменения за отчетный период;

- анализ деловой активностипредприятия и эффективности управления;

- анализ ликвидности активовпредприятия и его платежеспособности;

- анализ финансовойустойчивости предприятия;

- анализ эффективностиуправления денежными потоками предприятия;

- анализ готовности испособности заемщика выполнить взятые на себя обязательства в полном объеме и вустановленные кредитным договором сроки.

Проведение финансового анализа позволяетрассчитать значения большого числа финансовых соотношений (в первую очередькоэффициента обеспеченности собственными средствами, коэффициента ликвидности,коэффициента обслуживания долга). Полученные финансовые соотношения следуетсравнить с базовыми значениями, служащими реперными точками для определенияфинансовой устойчивости предприятий. В мировой практике широко используютсянормативные значения финансовых соотношений, определенные на основе обширной имноголетней практики анализа деятельности предприятий. К сожалению, сегодня вРоссии опереться на аналогичную отечественную практику нет возможности. Сдругой стороны, использовать для анализа в условиях Российской Федерации набори пороговые значения индикаторных показателей, применяемых за рубежом, впромышленно развитых странах мира, невозможно, так как они отражают совершенноиную среду хозяйствования. Следовательно, их применение в России будет вести кискажению уровня системного риска, который у нас иной, чем в этих странах10.Отсюда следует, что сравнительный анализ полученных по каждому предприятиюзначений отдельных аналитических показателей, характеризующих его деятельность,целесообразно проводить со средними значениями аналогичных показателей,рассчитанными для совокупности предприятий каждой отрасли. Источникоминформации для проведения такого анализа могут стать данные Госкомстата России.К сожалению, эти данные будут малоинформативны, так как большинство предприятийскрывают свое реальное финансовое положение в силу тех или иных причин. В этойсвязи можно сравнивать показатели, полученные при анализе потенциальногозаемщика, со средними показателями предприятий аналогичного профиля, являющихсянадежными партнерами и клиентами банка.

Однако окончательное решение о том,каково положение предприятия, может быть принято после того, как анализколичественных характеристик его деятельности (объем выпуска продукции, объемреализации, оборачиваемость запасов и т.д.) будет дополнен результатамикачественного анализа.

10В условиях различного законодательства и разной системы налогообложениянецелесообразно копирован, значения коэффициентов, рассчитанных в иныхэкономических и правовых условиях.

Проведенный таким образомфинансово-экономический анализ деятельности предприятия позволяет получитьдостаточно полную картину, на базе которой будут приниматься дальнейшие решенияотносительно возможности предоставления кредита.

Рискнеэффективности проекта

Процедура рассмотрения рисканеэффективности проекта зависит от типа запрашиваемого кредита. В этой связиможно выделить два основных типа кредитов:

1.Кредиты, выданные на строительство и реконструкцию жилых объектов.

Обычно предполагается, что возвраткредита в этом случае будет осуществляться за счет потока денежных средств,который будет генерировать объект недвижимости (продажа квартир или сдача их варенду). Таким образом, при анализе эффективности рассматриваемого проектакредитор заинтересован в определении стоимости имущества в пользовании. Именностоимость имущества в пользовании позволяет должным образом проанализироватьобъем денежных средств, генерируемых имуществом, что в конечном итоге сказываетсяна возможности успешного погашения задолженности заемщиком. Как показываетпрактика, недостаточно просто сопоставить по­лученную в результате проведенияоценки стоимость имущества в пользовании с суммой запрашиваемого кредита. Отчетоб оценке недвижимости необходимо использовать в качестве базы при проведенииполноценного анализа риска неэффективности проекта. Проанализировав отчет обоценке объекта недвижимости, необходимо определить, насколько обоснованыпредложенные заемщиком и привлеченным им для проведения работ по оценкепрофессиональным оценщиком расчеты размера дохода, который должен генерироватьобъект, и сопоставить его с ежемесячными отчислениями по обслуживанию долга.

Кроме того, для более полного и глубокогопроведения анализа имеет смысл использовать два метода оценки риска инвестиций,метод опреде­ления вероятностей доходов и анализ чувствительности.

Суть метода определения вероятностейдоходов заключается в следующем: прогнозируется несколько вариантов реализациипроекта: оптимистический, наиболее вероятный и пессимистический. Расчет трехпрогнозных вариантов дает три финансовых результата реализации проекта. Далеенеобходимо экспертным путем определить вероятность проявления каждого из этихвариантов и с учетом риска рассчитать финансовый эффект каждого варианта. Суммарассчитанных таким образом показателей представляет собой взвешенный финансовыйэффект от реализации проекта. Отрицательное значение этого показателя говорит овысокой степени риска неэффективности проекта, а значит, о нецелесообразностиучастия кредитора в реализации проекта.

Оценка риска инвестиций при помощианализа чувствительности заключается в построении интерактивной математическоймодели денежных потоков по проекту. Изменяя значения параметров (стоимость,спрос, и т.д.), специалист, проводящий анализ, имеет возможность определитьнаиболее важные переменные, оказывающие наибольшее влияние на результатпроекта. Этот метод позволяет выявить переменные, значения которых должныопределяться с максимальной точностью и аккуратностью, а также выделить проектыс высокой степенью риска, обусловленные изменчивостью переменной.

Целесообразно предусматривать, чтобызаемщик представлял в бизнес-плане предлагаемого к финансированию проектаанализ чувствительности проекта и проводил обоснование выбора базового вариантаисходя из реально действующих рыночных тенденций. Наиболее часто при расчетечувствительности проекта в качестве варьируемых параметров используютсяпоказатели стоимости продажи готового жилья, процентная ставка по кредиту исебестоимость строительства.

2.Кредиты, выданные на пополнение оборотных средств заемщика под залог объектовнедвижимости.

Такого рода кредиты сегодняпредоставляются наиболее часто. Потребители таких кредитов - строительныекомпании, привлекающие ресурсы путем заключения договоров инвестирования,которые предусматривают определенный график внесения платежей инвесторами. Вданной ситуации кредит предоставляется для покрытия кассовых разрывов, которыевозникают у строительной компании. Кредиты носят краткосрочный характер иоформляются в виде кредитных линий. Конечно, основным объектом анализа в этомслучае должна стать непосредственно хозяйственная деятельность заемщика, накоторую и запрашиваются кредитные средства, но права на обладание объектом недвижимостиявляются основным стимулом, побуждающим заемщика вернуть кредит, поэтомубольшое значение приобретает вопрос оценки объекта залога. Зачастую в ходеанализа таких проектов банками заказывается оценка рыночной стоимости объекта,что явно ошибочно.

Рыночная стоимость - величина, равнаяденежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки надату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем идобровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом подразумевается,что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.Следовательно, при определении рыночной стоимости объекта оценщик исходит изтого, что для совершения сделки у сторон имеется достаточное время дляпроведения маркетингового рынка, объект предлагается на открытом рынке втечение срока, типичного для данного имущества. Для продажи по рыночнойстоимости такого объекта недвижимости, как гостиница, офисный центр илиторговый центр, потребуется довольно длительный срок рыночной экспозиции,который может доходить до одного года. Очевидно, что кредитор при обращениивзыскания на заложенный объект недвижимости заинтересован в как можно скорейшейреализации залога, поскольку длительная продажа объекта приводит к замораживаниюденежных средств, что, как правило, влечет за собой убытки. В связи с этимкредитор при анализе возможности предоставления средств может выбрать вкачестве базы оценки ликвидационную стоимость объекта. Ликвидационнаястоимость, или стоимость при вынужденной продаже, - это денежная сумма, котораяреально может быть получена от продажи имущества в сроки, слишком короткие дляпроведения адекватного маркетинга. Таким образом, подход к оценке залога набазе ликвидационной стоимости позволяет уже в самой формулировке задания наоценку учесть риск недостаточной ликвидности закладываемого имущества.

Строительныериски

Строительныйриск - риск возникновения ущерба в ходестроительства или реконструкции объекта недвижимости.

Осознавая, что строительная деятельностьвообще и строительство жилья в частности, связаны со значительными техническимирисками, Госстрой России в марте 1998 г. издал Постановление об обязательномстрахо­вании нескольких видов рисков:

- гражданская ответственностьперед третьими лицами за вред, нанесенный при проведении строительно-монтажныхработ жизни, здоровью или имуществу;

- расходы по расчисткетерритории от обломков и остатков имущества, пострадавшего в результатестрахового случая;

- риски, возникающие припроведении строительных работ, включая строительные материалы и конструкции,расходы по перевозке,

- риски, возникающие припроведении монтажных работ, включая монтируемое оборудование;

- риски, возникающие припроведении оборудования строительной площадки (временные здания и сооружения; складскиепомещения, леса и пр.);

расходы, понесенныеподрядчиком вследствие недостатков, допущенных при проведениистроительно-монтажных и пусконаладочных работ.

Данное Постановление Госстроя Россиипозволяет застраховать физические риски строительства. Однако нельзя оставлятьбез внимания риски возникновения таких проблемных ситуаций, как банкротствоподрядчиков, отсутствие необходимых строительных материалов,несанкционированное расходование средств подрядчиками, низкий уровеньменеджмента. Застраховать эти риски очень сложно (теоретически застраховать ихможно, но стоимость такой страховки в совокупности может в несколько раз пре­выситьобщую стоимость проекта). Кроме того, очень трудно корректно оценитьвероятность проявления этих рисков на стадии анализа проекта. Поэтому один изосновных способов минимизации рисков - осуществление кредитором максимальновозможного контроля за ходом реализации проекта и при необходимости -применение адекватных мер, направленных на недопущение проявления таких рисков.

Практические шаги в этом направлении -истребование от потенциального заемщика предоставления информации, о техподрядчиках и поставщиках, которых он предполагает привлечь к участию в проектев сжатые сроки, в том случае, если основные поставщики или подрядчики не смогутвыполнять взятые на себя обязательства в согласованные сроки и с согласован­нымв бизнес-плане проекта уровнем качества. В идеале следует стремиться, чтобы стакими подрядчиками были подписаны договоры о намерениях, предусматривающие,что в случае необходимости подрядчики смогут выполнить работы по проекту всоответствии с согласованными в бизнес-плане параметрами.

ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВНЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НИМИ В КАЧЕСТВЕОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ПРИВЛЕКАЕМЫМ КРЕДИТАМ

Как указывалось ранее, особенностьпроектов строительства жилья - их высокая стоимость и отсутствие у инициаторовпроектов высоколиквидных активов, совокупная залоговая стоимость которыхсоответствовала бы требованиям кредиторов. В связи с этим во всем мире одним изосновных видов обеспечения заимствований, привлекаемых для целей финансированияжилищного строительства, становится залог прав на земельный участок и залогсамого строящегося объекта. К сожалению, до последнего времени кредиторы неохотнорассматривали вновь создаваемые объекты недвижимости в качестве обеспеченияпредоставляемого финансирования.

Проблема вовлечения в экономическийоборот вновь создаваемых объектов недвижимости имеет два аспекта. Во-первых,затрудненность процедур государственной регистрации прав на вновь создаваемыеобъекты недвижимости, без которой невозможно зарегистрировать договоры о залогетаких объектов и, следовательно, невозможно использовать их в качествеобеспечения по дополнительно привлекаемым кредитам, что серьезно тормозитразвитие процесса кредитования строительных проектов в России.

Во-вторых, существуют объективныетрудности, связанные с использованием земельных участков в качестве составнойчасти такого рода обеспечения кредитов. Это обусловлено несовершенством системыоформления прав на земельные участки, на которых предполагается или уже ведетсястроительство. В зависимости от качества прав, которыми располагает застройщикв отношении земли, возможности последнего по использованию этой земли вкачестве обеспечения по привлекаемым кредитам упрощаются либо усложняются.

Кроме того, не совсем понятен саммеханизм использования объекта незавершенного строительства в качествеобеспечения по кредиту, в частности, процедура оценки этого объекта дляопределения не столько суммы основного обязательства по договору ипотеки,сколько размера обеспечения, который в соответствии с законодательствомобязательно должен быть указан в таком договоре.

Возможностииспользованияземельныхучастков,накоторыхрасположеныобъектынезавершенногостроительства,вкачествеобеспеченияпопривлекаемымкредитам.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимостиотносится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Другими словами, это тевещи, которые обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости,индивидуальной определенности, подтвержденными соответствующей регистрацией. Всоответствии с законодательством к недвижимому имуществу относятся и объектынезавершенного строительства (объекты, строительство которых заморожено), атакже вновь создаваемые объекты недвижимости. В отношении данного имуществаучастники гражданско-правовых отношений вправе совершать любые сделки, в томчисле сделки о передаче объекта незавершенного строительства в ипотеку.

Для заключения сделки по передаче випотеку объекта незавершенного строительства необходимо выполнить рядтребований законодательства. Прежде всего, необходимо осуществить регистрациюправ на объект незавершенного строительства как на объект недвижимости. Крометого, ст. 340 ГК РФ, а также ст.69 Федерального закона Российской Федерации №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отмечает, что ипотеказдания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому жедоговору

- либо земельного участка, накотором находится это здание или сооружение;

- либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект;

- либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.Необходимо заметить, что это един­ственный случай упоминания в Гражданскомкодексе Российской Федерации именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю.В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественныхправ (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). Таким образом, ст.340ГК РФ устанавливает в данном случае исключение из общих правовых норм.

В том случае, если земельный участок, накотором ведется строительство, принадлежит застройщику на праве бессрочногопользования или владения, ситуация упрощается. Не нужно дополнительнозакладывать права на земельный участок, они переходят в случае перехода правасобственности на объект недвижимости автоматически. Единственная проблема вэтом случае - определение размера земельного участка, который перейдет к новомусобственнику объекта недвижимости при его отчуждении. Но в любом случае размерэтого земельного участка не будет меньше, чем размер земельного участка,ограниченный фундаментом здания.

Исходя из того, что застройщики могутрасполагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведетсяили предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотретьвозможности использования этих участков в качестве обеспечения по привлекаемымкредитам в случае, если:

- земля принадлежитзастройщику на правах собственности;

- застройщик располагаетправами аренды на землю;

- застройщик наделен правомпользования земельным участком;

- застройщик имеет толькоправо на застройку земельного участка.

В случае, когда залогодательобъекта незавершенного строительства имеет земельный участок, на которомраспложен объект, на праве собственности, то вопрос решается проще, чем в иныхслучаях. Стороны вносят в договор ипотеки объекта незавершенного строительстваусловия о передаче в ипотеку и этого земельного участка либо части участка вразмере, достаточном для функционального обеспечения жизнедеятельности объектанезавершенного строительства, и регистрируют сделку.

В случае, когда залогодатель объектанезавершенного строительства владеет земельным участком на основании договорааренды, передача объекта незавершенного строительства в ипотеку возможна толькос передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Вдоговоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, какесли бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды.При этом существенно важно требование ст. 615 ГК РФ о том, что арендатор можетотдавать арендные права в залог только с согласия арендодателя.

Поэтому в случае получения земельногоучастка, выделенного под строительство зданий и сооружений, застройщиком наосновании договора аренды возможность получения кредита на цели строительствапод залог этого объекта строительства полностью зависит от воли арендодателя.

В случае, когда собственник объектанезавершенного строительства обладает другим (не правом собственности и неправом аренды) правом на земельный участок, следует учитывать еще один момент.Среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, перечень которых регулируетЗакон об ипотеке, не указаны иные имущественные права (кроме права аренды),которые могут возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право,возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). В этом случаеприменяются требования ст. 69 Федерального закона Российской Федерации "Обипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащее залогодателюправо постоянного пользования земельным участком, на котором находится объектнезавершенного строительства, право залога не распространяется. И при обращениивзыскания на такой объект лицо, которое приобретает это имущество всобственность, приобретает право пользования земельным участком на тех жеусловиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель)недвижимого имущества.

Как правило, наиболее надежны для банковс точки зрения минимизации рисков строительные проекты, где земля принадлежитзаемщику на правах собственности. Однако случаи обращения в банк застроительными кредитами собственников земли, на которой предполагаетсястроительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашиваютпрофессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права,позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из таких прав,как указывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансыполучить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах РоссийскойФедерации муниципалитеты, наделенные полномочиями собственника земельногофонда, предпочитают не наделять застройщиков правом аренды на участок длястроительства. Это объясняется необходимостью обеспечить контроль за целевымиспользованием земли, а также упрощенной процедурой предоставления земельногоучастка (для передачи в аренду необходимо регистрировать договор арендыземельного участка в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним). Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временногопользования" земельным участком для целей строительства("землеотвод"). С точки зрения администрации города это можетявляться достаточным обеспечением прав застройщика, поскольку наделяет его темиже полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но с точки зрениякредитора, рассматривающего возможность предоставления кредита под обеспечениетаких прав на землю, это в значительной степени повышает риски. Во-первых,собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой моментпересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такоеправо пользования носит временный характер, следовательно, могут возникнутьсерьезные трудности с реализацией (продажей) объекта после завершениястроительства. При рассмотрении подобных кредитных заявок банки могут принятьположительное решение только в том случае, если они в достаточной степениуверены в надежности разрешений, полученных в данном муниципалитете илисубъекте Российской Федерации, а также если имеется достаточное дополнительноеобеспечение.

Помимо перечисленных нюансов, существуетеще один. Согласно ст. 79 Федерального закона Российской Федерации "Обипотеке (залоге недвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "Озалоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку,поскольку они не противоречат положениям Закона «Об ипотеке». В отношении жезалога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется вчасти, не противоречащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующиеипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах:Гражданском кодексе Российской Федерации, Законах "Об ипотеке (залогенедвижимости)" и "О залоге", что, безусловно, существеннозатрудняет правоприменение.

При этом следует учитывать, что вотношении ипотеки объектов незавершенного строительства на сегодняшний деньсложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такиеобъекты не являются недвижимостью, однако признаются таковыми, например, ВысшимАрбитражным Судом Российской Федерации (см. Постановление Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.1998. № 10).

Кроме того, регистрирующими органами неразработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточноспецифическими.

Проблемадостаточности обеспечения строительных кредитов

Учитывая значительную стоимость проектовжилищного строительства, можно утверждать, что права заемщика в отношенииземельного участка не являются достаточными для обеспечения запрашиваемогокредита на строительство, если только его размер не очень мал (например, кредитна пополнение оборотного капитала). Для того, чтобы гарантированно обеспечитьвозврат кредитов, предоставленных на цели финансирования строительных проектов,необходимо предусмотреть использование в качестве кредитного обеспечения нетолько земельных участков, рыночная стоимость которых в России достаточноусловна, но и другого имущества, не относящегося к проекту. Обеспечениемкредита могут стать поручительства третьих лиц заемщика, сам строящийся объект,иные объекты, находящиеся в собственности заемщика, принадлежащие ему правааренды и иные контрактные права, которые могут быть реализованы на рынке, атакже ценные бумаги, имеющие рыночную котировку.

К тому же, если в структуре обеспеченияпривлекаемого финансирования присутствует недвижимость, это означает, чтовозникающие договоры ипотеки должны пройти государственную регистрацию.Распространенная сегодня практика предполагает максимум однократную регистрациюобъекта незавершенного строительства и его залог, если стоимость готовойнедвижимости может быть оценена достаточно высоко, а объект - достаточноликвиден в его текущем состоянии. На последующих этапах строительства повторнаяперерегистрация производится, как правило, только при значительных финансовыхзатруднениях, когда речь идет о крупных проектах и заемщик ведет поиск новыхили дополнительных кредиторов.

Практически все банки, вовлеченные сегодня вкредитование строительных проектов, работают с заемщиками путем открытия дляних непополняемых кредитных линий, достаточное обеспечение по которым заложенов кредитный договор изначально. В качестве предметов дополнительногообеспечения могут быть использованы права застройщика в отношении под­рядныхорганизаций, строительных материалов, а также денежные средства, поступлениекоторых планируется после завершения проекта. Тем не менее даже использованиевсех перечисленных видов обеспечения, как правило, не позволяет выдаватькредиты более чем на 10-40% от всей стоимости строительства (в зависимости отмасштабов проекта).

Следует отметить, что сложившаясяпрактика создания банками дочерних строительных компаний, которые выполняютфункции застройщиков и заемщиков по отдельным проектам, финансируемым банками,достаточно порочна. Банк уходит из сферы банковских операций в сферупроизводства. Очевидно, что в этом случае речь идет фактически не окредитовании, а об инвестициях в строительный бизнес, что в принципе ведет квозникновению новых специфических рисков и мешает более быстрому развитию какбанковского, так и строительного сектора.

Существенные условия договораоб ипотеке незавершенного строительства,применение которых вызываетпроблемы

Согласно ГК РФ, сделка считаетсязаключенной, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существеннымусловиям. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залогенедвижимости)" определил перечень существенных условий для договора обипотеке. Ряд из них требует подробного рассмотрения.

Закон требует внесения в договор обипотеке обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы,основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда кредит предоставляетсяодной суммой, проблем не возникает. Сложнее выполнить требования закона припредоставлении кредита несколькими траншами. В этом случае необходимовоспользоваться возможностью, предоставленной Федеральным законом "Обипотеке (залоге недвижимости)", о том, что, если сумма обеспечиваемогоипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотекедолжны быть указаны порядок и другие условия ее определения (что являетсяоснованием расчета очередного транша, максимальная сумма кредита вообще, какиедокументы являются подтверждением предоставления кредита).

Другая более сложная проблема -требование ст.9 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке(залоге недвижимости)" и ст.3 39 ГК РФ о том, что оценка предмета ипотеки(в данном случае объекта незавершенного строительства) является существеннымусловием договора. Суть проблемы заключается в следующем.

Договор об ипотеке заключается надлительный срок. Стоимость закладываемого по договору об ипотеке имуществаопределяется сторонами в момент заключения договора. Для кредитной организациидокументом, подтверждающим обеспеченность кредита, является договор об ипотеке,в котором стороны договариваются об оценке предмета залога. Но по прохождениивремени фактическая стоимость объекта увеличивается, а формально цена остаетсята, которая указана в договоре об ипотеке. Занижение оценки предмета залоганевыгодно залогодателю (заемщику), а завышение цены предмета залога можетпривести к фактической необеспеченности кредита. А ведь соотношение размерастоимости предмета ипотеки и размера выданного кредита значительно влияет нанормативы Центрального банка Российской Федерации по резервированию.

Для решения существующей проблемы сторонывынуждены принимать одно из решений:

1. Для получения очередноготранша производить переоценку предмета залога и вносить изменения в договор обипотеке объекта незавершенного строительства (в части изменения цены предметаипотеки). Внесение изменений в договор совершается в той же форме, что иосновной договор, т.е. в нотариальной форме, а это значит, что за нотариальноеудостоверение соглашения сторон об изменении цены предмета ипотеки в ранеезаключенном договоре об ипотеке незавершенного строительства требуетсяповторная уплата государственной пошлины в размере 1,5% от суммы сделки (ценыпредмета ипотеки).

2. Для обеспечения кредита настроительство стороны используют другие способы обеспечения, как то банковскаягарантия либо поручительство другого лица.

Особенностирегистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Статья 5 Федерального закона об ипотекеустанавливает возможность залога незавершенного строительством недвижимогоимущества, возводимого на земельном участке. В ст. 76 этого законапредусмотрена возможность обеспечения кредитов, выдаваемых для сооружения жилыхзданий. В соответствии со ст. 69 Федерального закона об ипотеке ипотека зданийи сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договоруземельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Статья29 Федерального закона о регистрации перед регистрацией ипотеки требуетпредварительной регистрации вещных прав залогодателя на передаваемое в ипотекунедвижимое имущество.

Как было указано выше, в соответствии сФедеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не всеземельные участки могут быть оформлены в залог в качестве обеспеченияипотечного кредита. При этом не могут быть объектами договора об ипотеке участки,находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относящиеся ксельскохозяйственным угодьям.

Залогу подлежат земельные участки,предоставленные дачно-строительным, гаражно-строительным кооперативам,приусадебные участки личного подсобного хозяйства, а также участки, занятыезданиями, строениями или сооружениями.

Земельный участок (или его часть) можетбыть заложен, если ею площадь не меньше минимального размера, установленногонормативными актами органов местного самоуправления для земель различногоцелевою назначения. Это предполагает специальное регулирование на региональноми муниципальном уровнях соответствующих минимальных площадей земель различногоцелевого назначения.

Исходя из того, что застройщики могутрасполагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведетсяили предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотретьвозможности использо­вания этих участков в качестве обеспечения по привлекаемымкредитам в случае, если:

а) земля принадлежит застройщикуна правах собственности;

b) застройщик располагает правамиаренды на землю;

c) застройщик наделен правомпользования земельным участком;

d) застройщик имеет только правона застройку земельного участка.

Два последних случая могутинтересовать нас только с точки зрения последующего залога, потому что усобственника строения появляется возможность выкупить участок под строением.

В случае, когда залогодатель вновьсоздаваемого объекта недвижимого имущества имеет земельный участок, на которомрасположен объект, на праве собственности, вопрос решается довольно просто.Стороны вносяn в договор ипотеки объектанезавершенного строительства условия о передаче в ипотеку и этою земельноюучастка либо части участка в размере, достаточном для функционального обеспеченияжизнедеятельности объекта незавершенного строительства, и регистрируют сделку.Следует особо оговорить, что часть участка в этом случае должна бытьзарегистрирована как отдельный участок, чтобы соответствующие права можно былозарегистрировать в соответствии с Федеральным законом "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обеспечение кредита в виде земельногоучастка вместе со вновь создаваемым объектом привлекательно для банка,поскольку право собственности на земельный участок обеспечивает надежность истабильность прав землепользования, и тем самым минимизировано влияние внешнихфакторов на процесс создания и распоряжения объектом недвижимости. Прирассмотрении заявки на кредит банк будет в первую очередь анализировать текущуюи будущую ликвидность создаваемого объекта недвижимости. Однако, к сожалению,застройщики в России редко обладают правами собственности на земельный участок.

В случае, когда залогодатель вновьсоздаваемого объекта недвижимого имущества владеет земельным участком наосновании договора аренды, передача объекта незавершенного строительства випотеку возможна только с передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю правааренды этого участка. В договоре об ипотеке права аренды арендованное имуществоописывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а крометого, указывается срок аренды. При этом важным является требование ст. 615 ГКРФ о том, что арендатор может отдавать арендные права в залог только с согласияарендодателя.

Поэтому в случае получения застройщикомземельного участка, выделенного под строительство зданий и сооружений, наосновании договора аренды возможность получения кредита на цели строительствапод залог этого объекта строительства зависит полностью от воли арендодателя.

Рассматривая возможность привлечениязаемных средств, следует учитывать, что в том случае, если земельный участокнаходится в долгосрочной аренде, шансы получить кредит гораздо меньше, чем вописанном выше случае, когда земельный участок принадлежит потенциальномузаемщику на праве собственности. Принимая решение о предоставлении кредита подзалог прав аренды на земельный участок и прав на вновь создаваемый на этомземельном участке объект недвижимости, банк в первую очередь будет обращатьвнимание на положения договора аренды (срок его действия, иные условия, накоторых он заключен). Только в том случае, если договор аренды земельногоучастка удовлетворяет требованиям банка, он будет оценивать сам проектстроительства здания или сооружения. Если аренда участка краткосрочная, топредоставление кредита обладателю таких прав должно быть оценено как оченьрискованная операция.

Наряду с упомянутым выше подходом, когдаосуществляется ипотека вновь создаваемого объекта недвижимого имуществаодновременно с ипотекой земельного участка либо его права аренды, существуетальтернативный подход - ипотека земельного участка либо его права аренды вместес залогом прав на будущий объект. Основания для такого подхода рассматриваютсяниже.

В случае, когда собственник вновьсоздаваемого объекта недвижи­мого имущества обладает другим (не правомсобственности и не правом аренды) правом на земельный участок, следуетучитывать еще один момент. Среди объектов, которые могут быть предметомипотеки, регулируемой Законом об ипотеке, не перечислены (кроме права аренды)иные имущественные права, которые могут возникнуть в отношении недвижимогоимущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездногопользования имуществом). В этом случае применяются требования ст. 69 Федеральноюзакона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащеезалогодателю право постоянного пользования земельным участком, на которомнаходится объект незавершенного строительства, право залога нераспространяется. И при обращении взыскания на такой объект лицо, котороеприобретает это имущество в собственность, приобретает право пользованияземельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнийсобственник (залогодатель) недвижимого имущества. Наиболее интересными для банковс точки зрения минимизации рисков являются строительные проекты, где земляпринадлежит заемщику на нравах собственности. К сожалению, случаи обращения вбанк за строительными кредитами собственников земли, на которой предполагаетсястроительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашиваютпрофессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права,позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из них, какуказывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансыполучить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах РоссийскойФедерации органы местного самоуправления предпочитают не наделять застройщиковправом аренды на участок для строительства. Предлогом для этого являетсянеобходимость обеспечения контроля за целевым использованием земли, а такжеупрощенная процедура предоставления земельного участка (не требуетсярегистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временногопользования" земельным участком для целей строительства("землеотвод").

С точки зрения города это может статьдостаточным обеспечением прав застройщика, поскольку "землеотвод"наделяет его теми же полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но сточки зрения банка, рассматривающего возможность предоставления кредита подобеспечение таких нрав на землю, но значительно повышает риски для кредитора.Во-первых, собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой моментпересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такоеправо пользования является временным, следовательно, могут возникнуть серьезныетрудности с реализацией (продажен) объекта после завершения строительства,связанные, в частности, с неопределенностью прав на участок. В соответствии сост. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, непринадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает правопользования "соответствующей частью земельного участка", необходимойдля использования недвижимости. Это означает, что приобретатель такого зданияне может быть уверен, что он получит в пользование весь участок в имеющихсяграницах.

Таким образом, ипотека здания, котороерасположено на участке, принадлежащем собственнику здания, на иных, кромесобственности и аренды, основаниях, хотя и возможна с точки зрениязаконодательства, но нецелесообразна для использования банками по причинезначительных рисков.

Помимо перечисленных нюансов, существуетеще один. Согласно ст. 79 Федерального закона "Об ипотеке (залогенедвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "О залоге"подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, посколькуони не противоречат положениям Закона об ипотеке. В отношении же залога правЗакон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, непротиворечащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку правааренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: ГК РФ, Законах"Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О залоге", что,безусловно, существенно затрудняет правоприменение.

В России практически во всехрегистрационных округах отсутствуют методики регистрации прав на вновьсоздаваемые объекты недвижимости и их ипотеки. Это препятствует доступустроительных компаний на рынок заемных ресурсов и, как следствие, серьезнотормозит развитие строительного комплекса страны, снижает темпы строительстважилья, уменьшает объемы строительства коммерческой и промышленной недвижимости.С указанной проблемой связан и рост количества долгостроев (незавершенныхобъектов строительства). Из-за недостатка финансирования работы построительству прекращаются; участки, переданные под строительство инезастроенные, не дают экономической отдачи. Мертвые зоны вокруг незавершенныхобъектов строительства делают непригодными для использования и соседниеучастки. Это снижает инвестиционную привлекательность территории в целом,ограничивает возможности увеличения занятости населения и получениядополнительных доходов в бюджет, а в масштабах страны - препятствуетэкономическому росту. В том случае, если незавершенные объекты построены засчет бюджетных вложений, бюджет терпит прямые убытки. Наконец, брошенныенедостроенные здания начинают разрушаться, создают угрозу жизни и здоровьюграждан. К этому моменту фирма, начавшая строительство, может обанкротиться, авосстановлением безопасности приходится заниматься уже властям, что создаетдополнительную нагрузку на бюджет.

Опросы, проводимые сотрудниками Фонда"Институт экономики города" среди строительных компаний, показали,что сегодня права на вновь создаваемый объект недвижимости (а, следовательно, иего ипотеку) невозможно зарегистрировать даже в Москве - в городе, которыйсчитается лидером в жилищном строительстве страны. Не имея возможностизарегистрировать права на вновь создаваемые объекты недвижимости, строительныекомпании сталкиваются с проблемами при их залоге в качестве обеспеченияпривлекаемого финансирования. Серьезные проблемы возникают и при попыткепродать строящийся объект. Все это делает вновь создаваемые объектынедвижимости неликвидным обеспечением, с которым российские банки работать немогут.

Банк, который попытается принять в залогв качестве обеспечения выдаваемого кредита вновь создаваемый объектнедвижимости, рискует потерять вложенные в проект деньги. Причина в том, чтообъект недвижимости в процессе строительства изменяется, что приводит кзатруднениям при идентификации и оценке объекта. Существует несколько решенийэтой проблемы: 1) перерегистрация залога по факту завершения каждого этапастроительных работ; этот способ очень дорогой и трудоемкий; 2) регистрациязалога прав на земельный участок со всеми улучшениями; в этом случае проблемарешается с минимальными затратами. К сожалению, пока ни один из них на практикене используется.

Учитывая определенную сложность проблемырегистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости, необходимоустановить четкий порядок осуществления процедур, который целесообразнозафиксировать в специальном Положении. До урегулирования этого вопросафедеральным правовым актом такой документ может быть принят учреждением юстициив субъекте Российской Федерации.

Предложения по решению этой задачипредставлены ниже.

Понятие вновь создаваемого объектанедвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.

Одним из вопросов, создающих проблемы впрактике работы учреждений юстиции, а также в деятельности участников рынка,осуществляющих проекты строительства, является вопрос о регистрации прав наобъекты строительства и сделок с ними. Неоднозначно решается также и вопрос оботнесении объекта строительства к недвижимому имуществу.

Понятие недвижимого имущества

Деление вещей на движимые и недвижимыеосуществляется в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ. При этом движимымивещами признаются вещи, не относящиеся к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Поскольку регулирование оборота движимыхвещей и недвижимости имеет различия, важные по своим правовым последствиям,необходимо понять, какие факторы являются необходимыми и достаточными дляотнесения вещей к недвижимости.

Земельные участки, участки недр иобособленные водные объекты прямо названы как недвижимое имущество (п. 1 ст.130 ГК РФ) и образуют первую группу объектов недвижимости. Основное требованиедля отнесения объекта к недвижимому имуществу, предусмотренное п. 1 ст. 130 ГКРФ, носит критериальный характер и заключается в прочной связи объекта сземлей, причем такой связи, что перемещение объекта без несоразмерною ущерба егоназначению становится невозможно. Подобное требование соблюдается, например, вотношении зданий, сооружений. Объекты, удовлетворяющие названному критерию,образуют вторую группу объектов недвижимости. Третья группа объектовнедвижимости состоит из не удовлетворяющих критерию прочной связи с землей иподлежащих государственной регистрации объектов, прямо названных в ГК РФ, в томчисле: воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космическихобъектов (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Четвертую группу недвижимых объектов должносоставить имущество, относимое к недвижимому федеральными законами (п. 1 ст.130 ГК РФ), в том числе: предприятия как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального закона о ТСЖ).

Таким образом, помимо явно названныхвидов объектов, относимых к недвижимому имуществу ГК РФ и федеральнымизаконами, к недвижимому имуществу относятся и иные объекты, которые должнысоответствовать критерию прочной связи с землей: "все, что прочно связанос зем­лей" (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Существует мнение, что все виды объектов,относимых к недвижимому имуществу, должны быть явно указаны в законе. (Этомнение настолько распространено, что многими воспринимается как догма.) Оно,вроде бы, подтверждается фактом указания на объекты недвижимого имущества,составляющие первую, третью и четвертую группы из названных выше. Для того,чтобы это мнение подтвердилось полностью, необходимо допустить, чтозаконодатель адресовал самому себе примененный им критериальный подход. Такоедопущение не означает ничего иного, как допущения отсутствия логики в действияхзаконодателя, который в той же самой статье ГК РФ применил и явно иной принцип,отнеся к недвижимому имуществу и объекты, не имеющие прочной связи с землей(третья группа).

Однако упомянутая трактовка не может бытьподдержана по двум причинам. Первая из них состоит в том, что имеется иная,логичная трактовка. Вторая заключается в том, что практика оправданиякакой-либо позиции такого рода допущениями стала настолько распространенной,что породила правовой нигилизм даже в среде юристов; вместо того, чтобыпотрудиться найти согласованную с требованиями законодательства позицию, идутпо пути наименьшего сопротивления - ссылаются на "недомыслие"законодателя.

Вчем заключается иная трактовка?

Логика п. 1 ст. 130 ГК РФ состоит вследующем. Сначала к недвижимому имуществу относятся земельные участки; иименно потому, что далее приводится общее правило - к недвижимому имуществуотносится все, что прочно связано с землей. Далее приводятся исключения изобщего правила (третья группа). И, наконец, допускается отнесение объектов кнедвижимому имуществу иными федеральными законами (четвертая группа) При этомназывать иные объекты, удовлетворяющие общему критерию, нет смысла, так какэтот вопрос уже решен. Но может возникнуть необходимость отнесения кнедвижимости иных, сложных объектов; именно такого рода примеры мы находим: этопредприятие как имущественный комплекс, который может включать в себя и вещи,относимые к движимым (ст. 132 ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального законао ТСЖ).

Необходимо обратить внимание на то, чтоиных дополнительных критериев отнесения имущества к недвижимому закон непредусматривает (см. ниже).

О применяемой терминологии

В различных федеральных актах встречаютсятакие выражения: законченные строительством объекты, не завершенныестроительством объекты, объекты незавершенного строительства, вновь создаваемоенедвижимое имущество. Что они означают?

Что касается терминологии, необходимопризнать очевидное обстоятельство: в соответствии с правилами русского языка "создаваемое" означаетнезавершенное, длящееся действие. "Создаваемый объект" означаетобъект, находящийся в процессе создания. (То же самое означает словосочетание"вновь создаваемый объект".) Определение "созданный" означает свершившееся, законченноедействие.

В отличие от них, определение"незавершенный" характеризует состояние (а не действие), отличное отконечного, "завершенного" состояния "Созданный объект"означает, что процесс создания доведен до конца. Состояние"созданного" объекта соответствует планировавшемуся, на достижениекоторого и был направлен процесс создания. Такой объект можно назвать"завершенным". Исходя из сказанного, следующие словосочетания:"созданный объект", "вновь созданный объект", "завершенныйстроительством объект", "завершенный объект строительства", посути, означают одно и то же, а именно процесс строительства завершен, асостояние объекта строительства соответствует предусмотренному проектно-сметнойдокументацией, что и служит основанием для сдачи завершенного строительствомобъекта в эксплуатацию.

Таким образом, в обоих случаях (вновьсоздаваемый объект, объект незавершенного строительства) мы имеем дело с одними тем же физическим объектом - объектом строительства. В первом случае (вновьсоздаваемый объект) подчеркивается то, что на объекте ведутся строительныеработы (собственными силами либо путем привлечения подрядчика). Во второмслучае (объект незавершенного строительства) подчеркивается, что работы наобъекте приостановлены (строительство законсервировано).

Возникновение недвижимости

Законодательство, к сожалению, несодержит ясного и четкого ответа на вопрос о том, в какой момент возникаетнедвижимость при ее создании, го есть, с какого момента объект строительствастановится объектом недвижимости. Существуют различные подходы к решению этоговопроса. Например, в решении Пленума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации (п. 16 Постановления от 25.02.98 № 8) говорится:

"По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительствомобъекты, не являющиеся предметом действующего договора строп тельного подряда,относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о правесобственности на не завершенные строительством объекты судам необходиморуководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности нанедвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей,установленных для возникновения права собственности на не завершенныестроительством объекты и распоряжения ими".

Иными словами, Пленум считаетсущественным отсутствие действующего договора строительного подряда при решениивопроса о квалификации не завершенных строительством объектов как объектовнедвижимости. Словосочетание "вновь создаваемое недвижимое имущество"использовано в ст. 219 ГК РФ, однако определение его ни в этой статье, ни вдругих статьях ГК РФ не дано. Названная статья устанавливает моментвозникновения права собственности на указанное имущество, а именно - с моментагосударственной регистрации права. Учитывая последовательность статей ГК РФ,необходимо признать, что ст. 219 ГК РФ определяет момент возникновения правадля объектов, упомянутых в п. 1 ст. 218 ГК РФ, т.е. объектов, которых ранее несуществовало и на которые с момента их возникновения может быть установленочье-то право. Таким образом, мы имеем последовательность: возникновение объектанедвижимости - регистрация права - возникновение права на объект недвижимости.Когда же возникает объект недвижимости?

Для ответа на этот вопрос необходимоучесть, что недвижимость - лишь один из видов имущества, которое как таковоевыступает объектом гражданского оборота. Из этого можно сделать вывод, чтокогда "нечто" поступает в оборот, то тем самым это "нечто"признается имуществом. (Обратное утверждение не всегда верно, так как имеютсяобъекты, изъятые из оборота и ограниченно оборотоспособные.) Если регулированиеуказанного оборота осуществляется по тем же правилам, что и регулированиеоборота недвижимости, значит, упомянутое имущество признается недвижимым. Ноименно в отношении объекта незавершенного строительства, вновь создаваемогообъекта федеральное законодательство, а именно - п.2 ст.5 Федерального законаоб ипотеке, ст.25 Федерального закона о регистрации, - позволяет говорить какоб объектах недвижимости. Следовательно, хотя бы с момента поступления в оборот(см. п.2 ст.25 Федерального закона о регистрации) указанные объекты признаютсянедвижимым имуществом. При этом важно помнить, что объекты поступают в оборотпо воле и в интересе правообладателей - физических и юридических лиц (еслиобъекты не изъяты из оборота либо не отнесены к ограниченно обороноспособным -ст. 129 ГК РФ), которые свободны в установлении своих прав и обязанностей наоснове договора (ст. 1 ГК РФ).

Смысл всякого оборота имуществазаключается в ценности объекта для сторон по сделке. Очевидно, что вновьсоздаваемые объекты, объекты незавершенного строительства (они же - незавершенные строительством объекты), которые ценны именно как частичная (либополная) реализация проекта строительства объекта недвижимости, поступают воборот именно как объекты недвижимости (точнее - как часть будущего здания,сооружения), а не как совокупность строительных материалов. Использованные входе строительных работ строительные материалы перестают быть таковыми ипревращаются в элементы конструкции объекта строительства. Использованиеобъекта строительства возможно одним из двух способов - путем продолжения изавершения создания объекта (превращения части объекта в целый объект) илиуничтожения (сноса) объекта строительства (при отказе от проекта по каким-либопричинам - техническим, экономическим, градостроительным пли иным).

Факт ведения либо прекращения строительныхработ не определяет ценности объекта строительства. Прекращенные работы могутбыть возобновлены, ведущиеся работы - продолжены либо прекращены, но это неможет аннулировать объективный факт наличия объекта, находящегося в некоторомсостоянии. И, если объект строительства имеет ценность именно как объектнедвижимости, то в таком качестве он и поступает в оборот, несмотря на то,"заморожена" стройка (законсервирована - ст. 752 ГК РФ), т.е.прекращены или приостановлены работы по строительству, или нет.

Из сказанного выше можно сделатьследующие выводы:

1. Объект строительства (вновьсоздаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства)как часть будущего здания, сооружения и в силу прочной связи с землей являетсянедвижимым имуществом независимо от того:

- имеется ли действующийдоговор строительного подряда или нет;

- ведется ли строительствособственными силами или с привлечением подрядчика;

- осуществлена ли консервациястройки или нет.

Объект строительства (вновь создаваемыйобъект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) можетсчитаться движимым имуществом исключительно в силу прямого указания закона какисключение из общего порядка отнесения объектов к недвижимому имуществу.

2. Объект строительства (вновь создаваемыйобъект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может бытьизъят из оборота только в силу прямого указания закона.

Объект строительства (вновь создаваемыйобъект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может бытьограничен в обороте лишь в порядке, установленном законом.

Законодательные основы регистрации прав иипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

В настоящем разделе приводятся основныеположения ГК РФ и иных законов, имеющие отношение к возникновению и регистрацииправ и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости.

1. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ правособственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона ииных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом поступления, полученныев результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат направе собственности лицу, использующему имущество на законном основании, еслииное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или догово­ром обиспользовании имущества (п. 1 ст. 218, ст. 136 ГК РФ).

Указанное выше определение "длясебя" не означает, что лицо, создавшее новую вещь, не вправе продать ее,передать в аренду либо распорядиться ею иным образом. "Для себя"означает, что создатель новой вещи действовал от своего имени и в своеминтересе, а не по договору подряда в качестве подрядчика, например.

Применительно к созданию нового объектанедвижимости, расположенного на земельном участке, используемом для целейстроительства на законном основании (следовательно, и на основании договора,заключенного с собственником участка), можно сказать, что:

- в случае нахожденияземельного участка в собственности либо на ином вещном праве (пожизненноенаследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) у лица, осуществляющегостроительство на этом участке в соответствии с разрешением на строительство,полученным в уполномоченном органе, указанное лицо приобретает правособственности на вновь создаваемый объект;

- в случае, когда земельныйучасток предоставлен собственником на обязательственном праве на основаниидоговора либо только на основании административного акта (для участков,находящихся в государственной либо муниципальной собственности) лицу,осуществляющему строительства, для использования в целях строительства для себяв соответствии с разрешением на строительство, полученным в уполномоченноморгане, указанное лицо приобретает право собственности на вновь создаваемыйобъект, если иное не предусмотрено зако­ном, иными правовыми актами (например,решением главы администрации о предоставлении участка для целей застройки) илидоговором об использовании участка (например, договором аренды, инвестиционнымдоговором).

2. Согласно ст. 219 ГК РФмоментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимоеимущество является момент государственной регистрации права.

Согласно ст. 25 Федерального закона орегистрации регистрация прав на объекты строительства предусмотрена в случаенеобходимости совершения с ними сделок. Регистрация осуществляется на основаниидокументов, подтверждающих существование вновь создаваемого объектанедвижимости, документов, подтверждающих право пользования земельным участкомдля создания объекта недвижимости, а также, в установленных случаях,проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта.

Поскольку недвижимое имущество подлежитгосударственному техническому и кадастровому учету, то документ, подтверждающийсуществование вновь создаваемого объекта, должен быть подписан уполномоченнымина указанный учет органами (БТИ, службой земельного кадастра).

3. Согласно ст.20 Федеральногозакона об ипотеке регистрация возникшего вследствие заключения договора обипотеке залогового права (ипотеки) возможна только при наличии документа,подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой основного обязательства.Основным обязательством по кредитному договору для заемщика являетсяобязательство по возврату полученных денежных средств. Такое обязательство унего возникает только после фактического получения кредита. Поэтому, еслипредоставление кредита предусмотрено после заключения договора об ипотеке,потребуется произвести две регистрации, осуществляемые в различное время:

- регистрацию договора обипотеке;

- регистрацию ипотеки (т.е.возникшего залогового права)

Если же кредит предоставляется дорегистрации договора об ипотеке, то договор и возникшее залоговое право(ипотека) могут быть зарегистрированы одновременно11.

11Для кредитной организации слишком рискованно и невыгодно предоставлятькредит до заключения договора об ипотеке, так как в этом случае кредитсчитается необеспеченным и требует 100-процентного резервирования.

4. Что касается моментавозникновения ипотеки для участников сделки, то в соответствии со ст. 11Федерального закона об ипотеке право залога возникает, а заложенное имуществосчитается обремененным не с момента регистрации ипотеки, а с моментавозникновения обязательства (основного обязательства), обеспечиваемого ипотекой(например, с момента фактического перечисления денег по кредитному договору).При этом для третьих лиц ипо­тека считается возникшей с момента еегосударственной регистрации.

Таким образом, регистрация ипотеки имеетправоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

5. В силу требования части 3п. 2 ст. 13 и части 1 п. 1 ст. 29 Федерального закона о регистрации дорегистрации ипотеки должна быть осуществлена государственная регистрация вещныхправ залогодателя на передаваемое в залог недвижимое имущество. Отсутствие вЕГРП записи о вещных правах залогодателя служит основанием для отказа врегистрации ипотеки. Более того, указанное требование о предварительнойрегистрации прав залогодателя должно быть выполнено еще до регистрации договораоб ипотеке, поскольку в противном случае возникает основание для отказа врегистрации этого договора.

6. В соответствии с п. 2 ст. 5и ст. 69 Федерального закона об ипотеке в случае, когда земельный участокнаходится в собственности либо на условиях аренды у лица, осуществляющегостроительство, при залоге строящегося объекта вместе с ним должен быть заложени земельный участок либо право аренды земельного участка.

Необходимо учесть, что согласно ст.69Федерального закона об ипотеке ипотека земельного участка либо ипотека правааренды земельного участка осуществляется "по тому же договору", что иипотека вновь создаваемого объекта недвижимости, т.е. закон требует заключатьединый договор ипотеки.

Таким образом, для регистрации ипотекивновь создаваемого объекта недвижимости залогодатель должен предоставить вучреждение юстиции документы, подтверждающие наличие права собственности наземельный участок либо аренды земельного участка. В последнем случае необходимосогласие арендодателя земельного участка на передачу в ипотеку права арендыземельного участка.

При этом регистрирующий орган (учреждениеюстиции) должен проверять законность представляемых на регистрацию документов.

7. В отличие от ситуации,изложенной в п.6 настоящего подраздела и являющейся традиционной для российскойпрактики, существует возможность иного, альтернативного подхода, также допускаемогозаконом.

7.1. Рассмотрим случай, когда земельныйучасток находится в собственности у застройщика.

Текст Федерального закона об ипотекеможно трактовать двояко.

Один вариант, основанный на положениях п.3 ст. 340 ГК РФ, изложен выше в п.6 - это ипотека вновь создаваемого объектанедвижимости совместно с земельным участком, когда он находится в собственностиу застройщика.

Второй вариант основывается на положенияхп. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64, 65 Федерального закона об ипотеке - речь здесьидет об ипотеке земельного участка вместе с находящимися или возводимыми на немзданиями или сооружениями, что в обязательном порядке должно быть предусмотренодоговором об ипотеке. (Если в договоре не предусмотрен залог зданий илисооружений, то ипотека земельного участка не распространяется на находящиесяили возводимые на нем указанные объекты.) При этом, когда права залогодержателяудостоверены закладной, право залогодателя на возведение на участке зданий илисооружений должно быть предусмотрено в закладной. В совокупности с нормой п.6.ст.340 ГК РФ, предусматривающей возможность залога вещей и имущественных прав,которые залогодатель приобрети в будущем, возникает вариант ипотеки земельногоучастка вместе с правом на будущий вновь создаваемый объект.

7.2. Рассмотрим случай, когда земельныйучасток находится у застройщика на праве аренды.

Аналогично варианту, изложенному в пп.7.1, можно предложить альтернативный рассмотренному в п.6 подход. Основаниемдля этого служат нормы п.1 ст. 336 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона обипотеке и раздел IV "Залог прав" (ст.ст.54-58) Закона Российской Федерации "О залоге".

В соответствии с п.1 ст. 336 ГК РФпредметом залога могут быть и имущественные права (требования). К залогу праварендатора по договору об аренде недвижимого имущества применяются правила обипотеке такого имущества, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом ине противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона обипотеке). При ипотеке права аренды необходимо согласие арендодателя исобственника, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (см.п. 4 ст. 6 Федерального закона об ипотеке, п. 3 ст. 335 ГК РФ) Необходимоучитывать, что положения п. 1 ст. 57 Закона Российской Федерации "Озалоге" не могут применяться как противоречащие ГК РФ и Федеральномузакону об ипотеке.

Таким образом, федеральноезаконодательство допускает возможность залога прав арендатора земельногоучастка. В совокупности с нормой п.6. ст.340 ГК РФ, предусматривающейвозможность залога вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобрететв будущем, возникает вариант залога прав арендатора земельного участка вместе справом на будущий вновь создаваемый объект недвижимости.12

12Поскольку действующим законодательством приватизация государственного илимуниципального имущества через залоговые сделки не предусмотрена, у лица,которое приобрело право аренды земельного участка и не является субъектомпроцесса приватизации, не возникает права на понуждение публичного собственниказаключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного в аренду.

8. Сравнивая два изложенных выше в п.6 и7 подхода, можно констатировать, что:

- в обоих случаях требуетсяоформление единого договора ипотеки в отношении земельного участка (или праваренды) и находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений;

- в обоих случаях требуетсягосударственная регистрация договора об ипотеке и ипотеки;

- подход, изложенный в п.6,предполагает реальное существование объекта строительства, что должно бытьзафиксировано. Второй подход, изложенный в п.7, допускает возможность ипотекиземельного участка (либо права его аренды) вместе с правом на будущий объект,который в момент заключения договора об ипотеке может существовать только ввиде описания будущего объекта, содержащегося в проектно-сметной документации.

Последний вариант на практике нераспространен, однако обладает несомненной привлекательностью для целейипотечного кредитования периода строительства, поскольку не требуетпредварительной регистрации права на объект строительства.

В следующих двух подразделах приведеныпредложения по порядку регистрации прав на вновь создаваемые объектынедвижимого имущества и порядку регистрации их ипотеки применительно к болеетрадиционному подходу, изложенному в п.6 настоящего подраздела. Второй подход(п. 7) требует дальнейшего обсуждения и определения юридической процедуры егореализации, поскольку он, несомненно, обладает преимуществами экономическойцелесообразности и более соответствует правовой логике, основанной на принципеправа на единый объект недвижимости, определяемого правом на земельный участок13.

13Это известный принцип superficies solo cedit,пришедший к нам из римского права.

Предложения по Порядку регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Приводимый в данном разделе текст можетбыть использован учреждением юстиции при подготовке временного порядкарегистрации прав на объекты строительства (вновь создаваемые объекты недвижимости,объекты незавершенного строительства).

1. Вновь создаваемым объектом считаетсяобъект недвижимости, сооружаемый на отведенном под его строительство земельномучастке согласно разрешению соответствующих органов исполнительной власти настроительство. Объект считается законченным строительством после его приема вэксплуатацию в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами

2. Совершение сделки с вновьсоздаваемым объектом недвижимости без предварительной государственнойрегистрации права собственности на него не допускается.

3. Право собственностиправоприобретателя на вновь создаваемый объект недвижимости может бытьзарегистрировано в случаях, когда в отношении земельного участка, на которомрасположен объект, существует:

а) зарегистрированное заправоприобретателем одно из вещных прав на земельный участок (правособственности, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного(бессрочного) пользования);

b) зарегистрированный договор аренды земельногоучастка, предоставленного для создания объекта недвижимости арендатором длясебя (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

с) право пользования земельным участком,возникшее на основании распоряжения соответствующего органа исполнительнойвласти об отводе правоприобретателю земельного участка под строительствообъекта недвижимости для себя (п.1 ст.218 ГК РФ)14.

4. Правоприобретатель обязанпредоставить в учреждение юстиции:

- документы, подтверждающиеодно из вещных прав, указанных в п.3,а) настоящего Порядка, либо инвестиционныйили иной договор, подтверждающий права на данный объект недвижимости (смпп.3,б), 3,в) настоящего Порядка)15;

- разрешение на строительствона соответствующем земельном участке, полученное в уполномоченномгосударственном или муни­ципальном органе исполнительной власти,

- проектно-сметнуюдокументацию и план вновь создаваемого объекта недвижимости, удостоверенныйсоответствующим органом технического учета объектов недвижимого имущества,содержащий описание объекта.

5. В случае государственной регистрацииправ на вновь создаваемые объекты недвижимости, принадлежащие РоссийскойФедерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от ихимени вправе выступать органы государственной власти, органы местного само­управления,а также уполномоченные юридические лица и граждане.

14Необходимо отметить, что "право пользования земельнымучастком", не защищенное договором с конкретными условиями, не гарантируетправоприобретателю прав на участок

15Для того, чтобы сделать возможной ипотеку в период строительства,необходимо, чтобы договор содержал норму о том, что в собственности инвесторовнаходятся все возводимые улучшения.

6. Государственная регистрация прав навновь создаваемый объект недвижимости завершается выдачей свидетельства о правесобственности на данный объект недвижимости.

После завершения строительства объектанедвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в периодстроительства, в подраздел I ЕГРП наосновании документа, подтверждающего прием объекта в эксплуатацию, вноситсязапись об изменении состояния объекта. Повторная государственная регистрацияранее возникших прав на этот объект не требуется.

Некоторые юридические проблемы, связанные симущественными правами залогодателя при кредитовании строительных проектов

Земельные права

Одна из проблем заключается в том, что вРоссии права заемщика на землю, которыми он располагает, очень часто существуютв форме, не подлежащей залогу. В некоторых городах застройщику предоставляется"право на застройку", т.е. временное право пользования с целью строительства.При этом не ясно, кому будут принадлежать права на земельный участок ипостроенный объект после завершения строительства. Условия при предоставленииэтого права часто формулируются недостаточно четко, и, кроме того, всоответствии с гражданским законодательством Российской Федерации данное правоне может рассматриваться как право собственности на недвижимое имущество. Поэтой причине многие кредиторы неохотно принимают такое право в залог.

К тому же не вполне ясно, можно лизарегистрировать подобное право на недвижимое имущество; в целом ряде регионовего регистрация не производится до момента завершения строительства. Многиегорода отказывают в регистрации такого права исходя из соображений собственногообеспечения, т.е. чтобы не предоставлять застройщику никаких реальных прав наземлю до тех пор, пока он не выполнит всех своих обязательств по завершениюстроительства.

Один из возможных способов разрешенияданной проблемы состоит в том, что кредитор должен настаивать на заключении какминимум договора аренды земельного участка на длительный срок до момента началастроительства. Власти некоторых городов опасаются, что, предоставив правааренды до окончания строительства, они лишатся возможности прекратить действиеправ застройщика на землю, если строительство уже начато, или что городупридется возместить застройщику расходы на возведение, ремонт или расширениезданий и сооружений, затраченные последним до прекращения действия арендныхправ. Однако данный подход не согласуется с положениями ст. 271 и 272 ГК РФ, изкоторых вытекает, что после прекращения действия аренды земельного участкаправа сторон в отношении остающихся на его территории объектов недвижимогоимущества определяются условиями договора аренды. Исходя из этого, город можетпредоставлять застройщику право аренды на земельный участок до началастроительства, предусматривая возможность прекращения такой аренды и переходаправ в отношении незавершенных работ по возведению, ремонту и расширению зданияк городу без возмещения расходов застройщика в случае, если застройщик невыполнит своих обязательств. Собственно говоря, это обычное условие сдачи варенду городских земель в западных странах с рыночной экономикой.

Существует и еще одна сходная проблема.Она заключается в том, что в соответствии с российским законодательствомарендуемая земля может быть заложена только с согласия и разрешения еевладельца, и власти многих городов либо не спешат с выдачей таких разрешений,либо выдвигают для их получения неприемлемые условия, а то и вовсе не даютсвоего согласия. При этом проблема не связана непосредственно с ипотечнымзаконодательством, которое недвусмысленно разрешает использовать право нааренду в качестве обеспечения по ипотечному кредиту, а скорее, являетсяпроблемой региональной политики, которая, по логике, должна поддерживать, а несдерживать развитие ипотечного кредитования строительства на арендуемых землях.

Разумеется, таких проблем не возникает,если заемщик владеет землей на правах собственности.

Здания,сооружения и строительные материалы

В настоящее время в России сформировалосьтакое законодательство, в рамках которого строящееся здание или иное сооружениене могут быть вовлечены в экономический оборот как объекты недвижимогоимущества до тех пор, пока не будут зарегистрированы права на них. Регистрацияправ на объект не производится до завершения строительства и выдачи властями со­ответствующегосертификата. Возникает ситуация, когда до завершения и приемки зданиягосударственной комиссией отдельные его элементы не могут рассматриваться какобъекты недвижимого имущества, подлежащие передаче в залог. При этом неизбежновозникает вопрос: какими правами в отношении объекта незавершенногостроительства обладают застройщик и кредитор в течение периода строительства.

Достаточно очевидно, что, даже не будучисобственником здания как объекта недвижимости, застройщик может бытьсобственником строительных материалов, которые находятся на стройплощадке икоторые им оплачены, независимо от того, стали ли они уже частью здания илинет. Застройщик также может иметь договорные права на поставку строительныхматериалов, хранящихся за пределами строительной площадки в ожидании доставки.Гражданский кодекс позволяет кредитору брать в обеспечение строительныематериалы и права по контрактам на поставку. Однако, поскольку эти предметы ещене считаются недвижимым имуществом, они не могут подлежать ипотеке. Вместоэтого кредитор может заключить с застройщиком отдельный договор о залоге, всоответствии с которым застройщик возьмет на себя обязательство условнойуступки кредитору всех своих прав на строительные мате*, риалы и по контрактамна поставку строительных материалов независимо от их фактическогоместонахождения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса в части,касающейся юридических договоров смешанного типа, такой договор о залоге мог быбыть оформлен юридическим документом совместно с договором об ипотекеземельного участка. Положения такого договора о залоге в любом случае следуетвключить в договор об ипотеке земли, так как в настоящее время договоры озалоге движимого имущества не регистрируются, а указание на залог движимогоимущества в документе об ипотеке подтвердило бы существование залога движимогоимущества так же, как и самой ипотеки.

Для кредитора принципиально важноустановить, что право собственности на строительные материалы, находящиеся настройплощадке и уже составляющие часть строящегося здания, принадлежатзаемщику, а не строительному подрядчику. Этого можно добиться, внимательноизучив условия договоров строительного подряда.

Рассматривая возможность залогастроительных материалов "в обороте", следует уделить особое вниманиевопросам их сохранности на этапе от момента поставки по контракту до моментаиспользования для целей строительства. Необходимо убедиться, что заемщик и привлекаемыеим для работы над проектом подрядчики способны обеспечить сохранность матери­аловна складе и на строительной площадке не только по количественным, но и покачественным параметрам. Заемщик должен взять на себя риск превышенияфактического расхода строительных материалов над плановыми показателями, атакже риск несоблюдения подрядчиками по проекту своих обязательств посохранности строительных материалов.

Рассматривая вопросы использования вновьсоздаваемых объектов недвижимости в качестве обеспечения по кредитам, следуетучитывать тот факт, что гражданское законодательство (ГК РФ, Закон об ипотеке,Закон о регистрации) содержит положения, в соответствии с которыми вполнедопустима ипотека будущих улучшений на земельных участках. Сегодня территориальныеорганы государственной регистрации прав на недвижимое имущество пока не имеютчетко оформленной позиции по этому вопросу, что несколько тормозит развитиемеханизма обеспечения кредитов. В ближайшее время можно рассчитывать наположительные сдвиги в этом вопросе. Эго позволяет значительно повыситьнадежность кредитных сделок для банков и сделать для них более привлекательнымипроекты кредитования объектов незавершенного строительства.

Контрактныеправа

Заемщик часто является обладателемконтрактных прав (требований), что может рассматриваться в качестве обеспеченияпо кредиту. Выше уже упоминались права по контрактам на поставку строительныхматериалов. Кроме того, застройщик может иметь определенные права по договорамна оказание архитектурно-планировочных или строительных услуг, предоставляемыхпо заранее оговоренной цене. Если у кредитора появляется необходимостьобращения взыскания и принудительного исполнения заемщиком обязательств покредиту, ему приходится решать вопрос о реализации объектов залога. Выставляяна торги вновь создаваемый объект недвижимости, кредитор должен убедитьпотенциальных участников торгов, что они сумеют закончить начатое строительствоисходя из того же уровня затрат, который был предусмотрен ранее. В странах сдругими правовыми системами это достигается путем заключения кредитором изаемщиком договора о залоге или условного договора об уступке последним своихправ по соответствующим контрактам на проектировочные или строительные работы,а также любым другим контрактам, которые могут представлять ценность (опосредничестве, управлении и т.д.). Кредитор при этом получает возможностьреализации данных прав на тех же основаниях и в тех же случаях, которыедостаточны для обращения взыскания и принудительного исполнения обязательствзаемщика по договору об ипотеке.

Такая условная передача договорных прав внастоящее время допускается Гражданским кодексом и должна рассматриватьсякредиторами как дополнительная форма обеспечения при кредитованиистроительства. В любом случае кредитор должен быть уверен в том, что залог илипереуступка ему прав заемщика по соответствующим контрактам разрешены условиямидоговора и что прочие участники данного договора полностью проинформированы отом, что заемщик может заложить или передать кредитору свои права посоответствующим контрактам.

Препятствующиеобременения

Для кредиторов строительных проектовпотенциально серьезной может стать проблема предъявления каких-либо другихтребований в отношении имущества заемщика до того, как будет полностью выплаченкредит и завершено строительство. В некоторых судебных системах такиетребования, часто именуемые "препятствующими" исками, могут иметьпервоочередность перед правами кредитора. То есть в случае продажи заложенногоимущества на аукционе для исполнения обязательств по выплате кредита кредиторбудет иметь приоритетное право на получение средств, вырученных от продажи, вчасти, соответствующей сумме кредита, выданной до возникновения препятствующегоиска, и соответственно его права будут подчиненными по отношению к правамзаявителя требования в отношении любых сумм кредита, выданных послевозникновения такого требования. К сожалению, действующее законодательство недает однозначного ответа на данный вопрос. В результате в случае выдачи кредитана строительство по частям - а большинство кредитов выдается именно по такойсхеме, - до осуществления какой-либо выплаты кредитор должен убедиться вотсутствии каких либо препятствующих исков против заемщика или проанализироватьих возможные последствия для кредита на строительство. В настоящее время этоможет стать достаточно трудной задачей.

Это также подтверждается ст. 37 части 2ГК РФ, в которой указывается, что строительные подрядчики вправе выдвинутьтребование к собственнику здания по любым невыплаченным суммам договора подрядаи реализовать его в форме ипотеки строящегося сооружения. В законе несодержится указаний относительно какого-либо уведомления подрядчиком другихзаинтересованных сторон, например, следует ли регистрировать такое требование воргане регистрации прав на недвижимое имущество, и не разъясняется, в какихслучаях и при каких условиях требование строительного подрядчика может иметьприоритет перед требованиями залогодержателя.

Правазалогодержателей согласно договорам аренды земли

В настоящее время муниципальныеобразования учитывают интересы ипотечных кредиторов в своих нормативных актах итиповых формах документов, на основании которых предоставляются землеотводы подзастройку. Особенно важное значение это имеет для периода непосредственногостроительства, когда существует наибольшая вероятность невыполнения заемщикамисвоих кредитных и иных обязательств. Договоры об аренде или другие документы,предоставляющие права в отношении земельных участков, должны учитыватьследующие потребности ипотечного кредитора:

1) право залогодержателя бытьизвещенным арендодателем о любых нарушениях условий аренды заемщиком;

2) право кредиторапредпринимать любые шаги, необходимые для устранения нарушений условий арендызаемщиком;

3) право кредитора располагатьдостаточным временем для устранения на­рушений условий аренды;

4) соглашение о том, чтоарендный договор не будет расторгнут арендодателем в период, когда кредиторпредпринимает шаги для обеспечения своих прав в отношении заемщика;

5) соглашение о том, что вслучае необходимости процедуры принудительного исполнения обязательств поипотечному договору кредитор может в результате реализации этой процедурыпередать арендные права заемщика другому застройщику без препятствий ивмешательства со стороны арендодателя.

Выводы

Таким образом, при рассмотрениивозможностей использования объектов незавершенного строительства и земельныхучастков под ними в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам необходиманализ прав застройщика на земельный участок. С этой точки зрения возможнычетыре варианта:

а) земля принадлежит застройщику направах собственности;

b) застройщик располагает правами аренды на землю;

с) застройщик наделен правом пользования(пожизненного пользования) земельным участком;

d) застройщик имеет только право на застройкуземельного участка.

Банковские требования относительноюридического анализа проектов, на которые запрашиваются кредиты, не позволяют внастоящее время использовать в качестве обеспечения земельные участки, вотношении которых у заемщика имеется право пользования или право на застройку,которые не определены в соответствующем законодательстве.

Для того, чтобы использовать в качествеобеспечения права аренды, рекомендуется вносить в договор аренды положение отом, что арендодатель предоставляет арендатору право на передачу прав арендыземельного участка в залог. При необходимости это позволит заемщикубеспрепятственно решать данный вопрос.

Как показывает практика, в любом случаезалоговая стоимость земельного участка (или прав аренды на него) и объектанезавершенного строительства, как правило, не является достаточной длянадежного обеспечения всей суммы кредита, требуемого для окончаниястроительства. Могут быть предложены два способа решения проблемы:периодическая переоценка объекта незавершенного строительства (что требуетповторной уплаты государственной пошлины в размере 1,5% от суммы данной сделки(стоимости; предмета ипотеки) или использование дополнительного обеспечения ввиде банковской гарантии или поручительства третьего лица.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
Список документов для предоставления кредита

1. Юридические документы

- Устав, учредительный договори устав либо только учредительный договор (в зависимости от вида юридическоголипа)*.

- Свидетельство (решение) огосударственной регистрации*.

- Карточка образцов подписей ипечати (форма 041026), заверенная нотариально.

- Свидетельство о постановкена учет в государственной инспекции по налогам и сборам.

- Документ, подтверждающийполномочия лица, которое имеет право выступать от имени организации иподписывать кредитные договоры (документ о назначении лица на должность либодоверенность).

2. Бухгалтерская отчетность

- Баланс (форма № 1)*,заверенный налоговым органом по месту регистрации предприятия, отчет офинансовых результатах и их использовании (форма № 2), отчет о движенииденежных средств, отчет об изменении основных средств.

- Расшифровки структурыдебиторской и кредиторской задолженности в форме справок с указанием основныхдебиторов и кредиторов, сроков погашения задолженности**.

- Справки о полученныхкредитах и займах либо копии кредитных договоров (договоров займа), действующихна дату запроса о кредите.

- Копии выписок о движенииденежных средств по расчетным и текущим счетам заемщика, заверенные банком(банками) заемщика за 3 последних месяца.

- Расшифровки забалансовогосчета о выданных поручительствах с приложением копий договоров.

*Нотариально заверенные копии.

** Врасшифровке указываются дебиторы и кредиторы, на которых приходится не менее 7%объема задолженности.

3. Технико-экономическое обоснование (бизнес-план)использования кредита, где должныбыть отражены:

- описание строительногопроекта;

- цель использования кредита суказанием направлений использования кредитных средств;

- сроки и объемыстроительства, используемые технологии, цена и себестоимость строительства;

- прогноз суммы чистой прибылиот деятельности предприятия на период действия кредитного договора;

- маркетинговые исследованияпроекта, целевые группы потребителей.

4. Документы но кредитуемой хозяйственной операции

- Разрешительная документацияна проведение сделок, связанных с кредитуемой операцией (лицензии, разрешенияна производство строительных работ, сертификаты качества, соответствия и другиенеобходимые разрешения и согласования).

- Описание используемыхтехнологий строительства.

- Номенклатура поставщиков иподрядчиков, их диверсификация, возможность эквивалентной замены в разумныесроки. Возможность уступки по договорам с подрядными организациями (цена ипоследствия такого рода мероприятий).

- Договоры на приобретениестроительных материалов, строительные подряды с надлежащим образом оформленнымиприложениями и дополнениями, которые раскрывают формы расчетов, составприобретаемых ценностей, условия поставок и т.д.

- Договоры на реализациюконечной продукции (квартир, коттеджей) заемщиком по данной операции.

- Другие договоры, в том числетранспортные, необходимые для осуществления кредитуемой операции.

- Сметы основных идополнительных затрат на строительство.

5. Дополнительнаяинформация о заемщике.

- Аудиторское заключение.

- Рекомендательные письма отделовых партнеров заемщика.

- Рекламные проспекты и т.п.

6. Документы по обеспечениюкредитуемой операции.

При залоге существующихобъектов недвижимости

- Документы, подтверждающиеправо собственности на недвижимость (правоустанавливающий документ).

- Справка из бюро техническойинвентаризации (БТИ) об инвентаризационной стоимости недвижимости.”

- Экспликация и поэтажный планпродаваемого жилья.

- Выписка из Единого государственногореестра прав (ЕГРП) о том, что объект принадлежит заемщику и не обремененобязательствами, уменьшающими стоимость имущества.

Для объектов государственной(муниципальной) собственности

- выписка из реестра залогов.

Документ, подтверждающий правоземлепользования (кроме квартир).

При залоге вновьсоздаваемого объекта недвижимости

Комплект проектно-сметной документации.Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на вновь создаваемый объектнедвижимости. Документы, подтверждающие надлежащее оформление праваземлепользования и возможность залога прав.

При залоге квартир

Справки из РЭУ о том, что жилплощадьсвободна от прописки. Копия финансового лицевого счета и выписка из домовойкниги (для жилого фонда) в случае залога застройщиком собственного жилья, атакже документ о согласии собственника недвижимости на сдачу имущества в залог,если закладываются права аренды. Отчеты об оценке объекта недвижимости.

При залоге строительныхматериалов и техники

- Спецификация на закладываемый товар суказанием закупочной и средней рыночной цены.

- Складская справка о товарном остатке наскладе и на строительной площадке с указанием материально-ответственных лиц.Данные о техническом состоянии техники (износ, условия хранения).

- Страховые полисы на строительнуютехнику.

- Сертификат качества (соответствия) наматериалы.

- Копии договоров (контрактов), наосновании которых приобретены (будут приобретены) строительные материалы,техника, копии товарораспорядительных документов и другие документы,подтверждающие право собственности на данные материалы и технику.

- Договор, подтверждающий правособственности или аренды на складские помещения залогодателя.

При залоге ценных бумаг

- Документы, подтверждающие имущественноеправо, удостоверенное данной ценной бумагой (например, при залоге акций, выпискаиз реестра акционеров).

- Документы, подтверждающие наличие илегальность происхождения валютных ценностей.

При поручительствеюридического лица (кроме банков)

- Договор поручительства. Банковскаягарантия.

- Предгарантийное письмо.

- Документы согласно «Порядку проведения,актуализации и контроля за соблюдением Лимита на банки-резиденты РоссийскойФедерации» (Версия 1.0), утвержденному Распоряжением №290-р от 22.03.95 г.

- Гарантийное письмо (в случаеположительного решения Комитета о принятии гарантии в обеспечение).

7. Документация по управлению кредитами

- Запрос на выдачу кредитныхсредств.

- Разрешение напредварительную закупку стройматериалов.

- Разрешение на внесениеизменений в сметы основных и дополнительных затрат на строительство.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.
Требования, предъявляемые ксоставлению заявления на кредит на строительство

I. Основная информация по проекту

А.

Обзор проекта (в целом 0,5 страницы).

1)

Общее описание проекта (тип, размер, расположение и т.д.)

2)

Наименование и адрес заемщика.

3)

Размер запрашиваемого кредита.

4)

Статус выполнения проекта (проект на согласовании, все разрешения получены, работа начата).

Б.

Описание предлагаемого займа (0,5 стр.)

1)

Размер.

2)

Цель.

3)

Процентная ставка.

4)

Срок.

5)

Сроки погашения.

6)

Обеспечение:

 

(а) описание;

 

(б) стоимость (на основе оценки);

7)

Другие источники финансирования:

 

(а) собственные средства девелопера - наличность /инвестиции заемщика;

 

(б) другие кредиты;

 

(в) авансовые платежи от предварительной продажи квартир,

 

(г) другое

II. Описание заемщика

А.

Краткая информация.

1)

Наименование заемщика.

2)

Адрес.

3)

Юридический статус.

4)

Дата основания.

5)

Имена учредителей.

6)

Основные акционеры и доля принадлежащих им акций – для всех, владеющих более чем 5% акций; также включается краткая информация об акционерах.

Б.

Описание компании заемщика.

1)

Краткое описание компании, ее история и основные виды деятельности.

2)

Перечень руководящих лиц компании и их должностей.

 

3)

Число сотрудников по отделам.

4)

Краткое изложение любых судебных исков и процессов, в которых компания участвовала в течение последних 5 лет.

В.

Опыт работы.

1)

Анализ успеха реализации предыдущих строительных проектов, финансируемых при участии заемщика (построенные/проданные квартиры, цены, темпы продаж, прибыльность).

2)

Анализ кредитной истории по другим проектам финансирования недвижимости (методы финансирования, размер полученного кредита, величина погашенной суммы, наличие невыполненных обязательств).

Г.

Финансовое положение заемщика.

 

(Замечание: во всей финансовой информации должно проводиться четкое различие между действительными и планируемыми показателями.)

1)

Краткое изложение основных методов учетной политики, применяемых предприятием при наличии выбора (например, учет по поступлению денежных средств или учет по произведенным работам).

2)

Краткое изложение финансовой информации (за последние 3 года).

 

 

19**

19**

19**

Всего активов

 

 

 

Всего обязательств

 

 

 

Собственные средства за вычетом обязательств

 

 

 

Обязательства / Собственные средства

 

 

 

 

3)

 

Анализ финансового положения компании:

 

(а)

основная информация по деятельности;

 

(б)

основная информация по финансовым аспектам.

4)

 

Внебалансовые статьи:

 

(а)

операционные расходы и аренда капитальных средств;

 

(б)

прочие основные обязательства;

 

(в)

основные денежные обязательства, не отраженные в балансе.

5)

 

Анализ будущих потоков денежных средств по всем проектам, которые заемщик планирует осуществлять одновременно с настоящим (не только связанные с недвижимостью), с указанием основных условий и допущений по этим проектам

III. Финансируемый проект

А. Краткая информация о проекте (1-2 параграфа по каждомупункту)

1) Описание проекта (тип,размер, расположение и т.д.).

2) Собственность на землю.

3) Строительные материалы.

4) График строительства.

5) Требования но внешнейинфраструктуре.

6) Статус утверждения проекта.

7) Статус выполнения проекта(процент завершенных paбот но проектув стоимостном и натуральном выражении).

8) Персонал но проекту(архитекторы, инженеры и т.д.).

Б. Общие затраты на проект

(Замечание: в анализе информации,касающейся не законченных в строительстве зданий, должно проводиться четкоеразличие между завершенными и незавершенными компонентами строительства.)

1) Строительство.

2) Земля (издержки, стоимость,плата за аренду, условия аренды).

3) Инфраструктура.

4) Подготовительные расходы.

5) Основы и допущения пооценке издержек.

В. Детальное описание проекта (1-2 параграфа по каждомупункту плюс карты и чертежи).

1) Описание строительнойплощадки и прилегающей территории.

2) Описание здания.

3) Тип и структура жилищныхединиц.

4) Коммерческая часть, еслитаковая имеется.

5) Как будет осуществлятьсяуправление зданием после завершения строительства.

Г. Краткое изложение анализа рынка (1-2 параграфа покаждому пункту).

1) Рыночный спрос на зданияданного типа строительства и технологии:

(а)описание конечных покупателей;

(б)любые подобные проекты на рассматриваемом рынке.

2) Обязательства конечныхпользователей - количество и процент предварительно проданных квартир;заключенные договоры об аренде и купле-продаже коммерческой части здания, еслитаковая имеется.

3) Описание того, как конечныепокупатели будут оплачивать покупку квартир.

4) Маркетинговая стратегияпроекта, ценовая политика, реклама по проекту.

Д. Вопросы управления.

1) Руководство проектом(характер организации заемщика и его ответственность, использование услугконсультантов).

2) Указание способа, которымзаемщик приобрел или будет приобретать материалы и заключать контракты навыполнение работ.

3) Описание любой техническойпомощи, необходимой или предусмотренной для проекта или заемщика, и возможныеисточники этой помощи (по выполнению проекта, бизнес-плану, технологии,маркетингу и т.п.).

IV. ФИНАНСИРОВАНИЕПРОЕКТА

А. Анализ финансирования проекта.

1) Краткое описание источниковфинансирования проекта (МБРР, собственные средства, предварительная продажа,другие кредиты и т.д.).

2) Оценка степени надежности истатус источников финансирования.

Б. Детальный финансовый анализ(хронологически до одной страницы плюс таблица для каждой категории).

1) Анализ стоимости основныхстроительных компонентов, отражающий отдельные стадии строительства и допущенияпо будущим изменениям стоимости строительства (с использованием утвержденныхсмет основных и дополнительных издержек по строительству (исправленных вустановленном порядке).

2) Перспективная оценкатекущих и будущих предоплат и цены продажи; а также условий аренды или ценпродаж для коммерческой части при ее наличии.

3) Отчет о движении денежныхсредств на весь период реализации проекта, четко показывающий основныедопущения и источники по всем данным.

4) Сопоставление величинызапрашиваемого кредита со стоимостью строительства, основанное на оценке.

5) Анализ чувствительности(окупаемость проекта при различных допущениях, касающихся основных факторовриска, которые влияют на возвратность средств и себестоимость).

V. Дополнительная информация

А. Отчет о рынке.

1) Детальный анализ рынка:

включить информацию о последнихсопоставимых проектах, реализованных на местном рынке: количество построенногожилья, количество проданного жилья, цены на это жилье и т.д. (предпочтителенанализ независимого эксперта).

2) Оценка проектастроительства:

использовать традиционные методы оценки ииметь необходимую подтверждающую документацию (предпочтителен анализнезависимого эксперта).

3) Перечень покупателей жилыхединиц.

4) Договоры купли-продажи (дляжилой части).

5) Договоры аренды (длякоммерческой части).

Б. Схемы и планы строительной площадки:

1) Схема, показывающаярасположение объекта строительства

2) План строительной площадки,показывающий общую компоновку предлагаемого проекта.

3) План строительной площадки,иллюстрирующий доступность дорог и инфраструктуры (включить доступность к сетямводо- и газоснабжения, канализации, отопления и электричества).

4) Фотографии строительнойплощадки и здания (если строительство начато).

5) Наброски фасада здания.

6) Репрезентативные поэтажныепланы.

В. Юридическая документация попроекту:

1) Описание юридическогостатуса земельного участка, документы, подтверждающие чистоту титуласобственности или аренды

2) Договор купли-продажи (вслучае приобретения незавершенного объекта строительства).

Разрешения от местных органов власти:

3) одобрение планастроительной площадки;

4) утверждение генеральногоплана;

5) утверждение планировкиздания;

6) разрешения на подключение ксетям инфраструктуры;

7) иная разрешительнаядокументация.

Г. Юридическая документация по компании:

1) Организационная структуракомпании, а также ее филиалов и отделений.

Основные уставные документы, в том числе:

- устав;

- учредительный договор;

- реестр акционеров сраспределением долей акционерного капитала;

- лицензия на строительнуюдеятельность;

- прочие документы.

Д. Разное:

1) Отчет о вопросах охраныокружающей среды

(необходимо для проектов новой застройкипустующих территорий или приобретенных земельных участков).

2) Договоры о страхованиипротив рисков строительства.

3) Договоры подряда, еслитаковые имеются.

4) Прочее.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3.
Утвержденная смета основных затрат настроительство

Каждый из нижеподписавшихсязаверяет Банк______________________________________

в следующем:

Полностью изучив соответствующуюинформацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем,что суммы затрат, необходимых для реализации данного проекта строительства,известного под названием ______________________, и указанных в прилагаемой.

Утвержденной смете основных затрат настроительство, определены и рассчитаны должным образом и что они охватываютвесь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласнопланам и спецификациям, подписанным каждой стороной. Настоящие основные затратына строительство полностью соответствуют всем действующим строительным нормам итребованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________(наименованиекомпании)

_______________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)___________________(дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)____________________(дата)

ПОДРЯДЧИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

________________________(подпись)_____________________(дата)

Сводный сметный расчет стоимости строительства (основные затраты)

Статья

Наименование работ и затрат

Стоимость

1

2

3

 

ОСНОВНЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ПРОЕКТУ:

 

(01)

Расходы на приобретение земли

 

 

Предпроектные исследования, проектирование и согласования:

 

(02)

Геодезическая съемка участка

 

(03)

Инженерно-геологические изыскания

 

(04)

Согласование ТЭО

 

(05)

Изготовление проекта "0"

 

(06)

Получение ордера на снос

 

(07)

Получение ордера на земляные работы

 

(08)

Динамические испытания фундамента

 

(09)

Разработка архитектурно-строительной части проекта

 

(10)

Проект водопровода, канализации

 

(11)

Проект отопления, вентиляции

 

(12)

Проект электроснабжения здания и слаботочной сети

 

(13)

Проект охранно-пожарной сигнализации

 

(14)

Согласование проекта

 

(15)

Получение ордера на строительные работы

 

(16)

Итого

 

 

Строительные работы:

 

 

Общие работы:

 

(17)

Временные внеплощадочные коммуникации

 

(18)

Иные подготовительные работы

 

(19)

Аренда оборудования и расходные материалы

 

(20)

Итого

 

 

Работы на строительной площадке:

 

(21)

Снос ветхого здания

 

(22)

Расчистка

 

(23)

Устройство внутриплощадочных коммуникаций

 

(24)

Итого

 

(25)

Земляные работы:

 

(26)

Устройство фундамента

 

(27)

Устройство стен подвала

 

(28)

Возведение наружных стен

 

(29)

Возведение внутренних стен и перегородок

 

(30)

Устройство перекрытий и покрытия

 

(31)

Устройство кровли

 

(32)

Устройство окон

 

(33)

Устройство дверей

 

(34)

Устройство подъездов

 

(35)

Устройство лестниц и лестничных площадок

 

(36)

Устройство балконных ограждений

 

 

Отделочные работы:

 

(37)

Штукатурка внутренних стен

 

(38)

Подготовка основания под полы в квартирах

 

(39)

Паркетные работы

 

(40)

Ковровое покрытие

 

(41)

Керамические работы

 

(42)

Малярные работы

 

(43)

Обои

 

(44)

Итого

 

 

 

Специальные работы:

 

(45)

Внутренние и наружные работы по устройству водопровода и канализации

 

(46)

Внутренние и наружные электромонтаж­ные работы

 

(47)

Устройство слаботочных сетей

 

(48)

Устройство систем центрального отопления и вентиляции

 

(49)

Работы по газопроводу

 

(50)

Устройство охранно-пожарной сигнализации

 

(51)

Итого

 

(52)

Отделка фасада

 

(53)

Благоустройство

 

(54)

Малые архитектурные формы

 

(55)

Прочие работы и затраты

 

(56)

Итого строительные работы

 

 

Деятельность генерального подрядчика:

 

(57)

Различные сборы и платежи

 

(58)

Контроль

 

(59)

Накладные расходы

 

(60)

Итого деятельность генерального подряд­чика

 

(61)

Непредвиденные расходы (5% от объема основных затрат)

 

(62)

ИТОГО ОСНОВНЫХ ЗАТРАТ ПО ПРОЕКТУ

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.
Утвержденная смета дополнительных затрат на строительство

Каждый из нижеподписавшихсязаверяет Банк_____________________________________

в следующем:

Полностью изучив соответствующуюинформацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем,что суммы затрат, необходимых для реализации данного проекта строительства,известного под названием ______________________ , и указанных в прилагаемой

Утвержденной смете дополнительных затратна строительство, определены и рассчитаны должным образом и что они охватываютвесь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласно планами спецификациям, подписанным каждой стороной. Настоящие дополнительные затратына строительство полностью соответствуют всем действующим строительным нормам итребованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________(наименованиекомпании)

_______________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)___________________(дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)____________________(дата)

ПОДРЯДЧИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

________________________(подпись)_____________________(дата)

____________________ (подпись) __________________ (дата)

Сводный сметный расчет стоимости строительства (дополнительные затраты)

Статья

Наименование работ и затрат

Стоимость

1

2

3

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ПРОЕКТУ:

Общие расходы

 

(64)

Процентные платежи по кредиту

 

(65)

Сбор за кредит на строительство Расходы на заключение кредитной сделки

 

(66)

Консультации юристов

 

(67)

Регистрационные сборы

 

(68)

Прочие расходы

 

(69)

Итого

 

 

Маркетинг:

 

(70)

Реклама

 

(71)

Печатная продукция

 

(72)

Торговые агенты

 

(73)

Итого

 

(74)

Прочие расходы застройщика

 

(75)

ИТОГО ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ЗАТРАТ ПО ПРОЕКТУ

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 5.
Договор о предоставлении кредита на строительство

Данный кредитный договор("Договор") заключен______________________________________________ числа_____________________________

месяца199___года между _________________(именуемым в дальнейшем"Залогодатель")______________, зарегистрированным в городе____________, основной офис которого находится в _____________ , и__________(вдальнейшем - "Залогодержатель"), кредитным учреждением, действующимна основании лицензии, выданной в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации, зарегистрированным в городе ________________, основной офис которогонаходится поадресу______________________________________________________________.

Залогодатель обратился к Залогодержателюс просьбой о предоставлении кредита (далее - "Кредит") в размере______________________________________________, с целью

[строительства - ремонта]здания (далее - "Здание") на земельном участке, расположенном поадресу________________________________ в городе _________________.

Земельный участок и Здание, болееподробно описанные в Приложении А к настоящему Договору, в настоящем Договоревместе именуются Заложенным имуществом. Залогодержатель согласился предоставитьЗалогодателю этот Кредит на условиях, указанных в Договоре, включая передачуЗалогодержателю в ипотеку Заложенного имущества.

В свете вышеизложенного Залогодатель иЗалогодержатель согласились на нижеследующее:

1. Соглашение о Кредите

Залогодержатель соглашается предоставитьКредит Залогодателю, а Залогодатель соглашается взять Кредит на условиях,определяемых настоящим Договором.

2. Сумма Кредита

Полная сумма основного долгапо Кредиту составляет __________________________.

3. Назначение Кредита

Кредит должен быть использованисключительно в целях [приобретения прав на земельный участок, расположенный в_______________и] [строительства] [капитального ремонта] Здания.

4. Срок Кредита

Вся сумма основного долга поКредиту вместе со всеми прочими суммами, которые полагаются Банку по данномуДоговору, должны быть выплачены ему полностью непозднее_____________________("Дата погашения").

Сумма основного долга, или любая еечасть, могут быть погашены до наступления Даты погашения [при этом Залогодательне обязан производить дополнительные выплаты и не подвергается штрафу] [приусловии уплаты штрафа Залогодержателю в размере_____% от суммы предоплаты, еслиона была произведена до________, но без уплаты дополнительных сумм или штрафовЗалогодателем, если она была произведена после такой даты].

5. Проценты но Кредиту

Изначальная процентная ставкапо Кредиту составляет____________ в год.

Процентная ставка будет периодическикорректироваться следующим образом [вставить формулу корректировки процентнойставки]:

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Все корректировки процентной ставкисчитаются вступившими в силу на дату, определяемую Залогодержателем всоответствии с вышеуказанной формулой, и должны применяться к следующему заэтой датой платежу Залогодержатель информирует Залогодателя в письменном видеобо всех корректировках процентной ставки.

6. Погашение Кредита

Начиная с первого дня ______месяца 199 ________г. и далее в первый день каждого месяца до Даты погашенияЗалогодатель выплачивает Залогодержателю только проценты по ставке___________________________________ от суммы основного долга по Кредиту или жеот такой части суммы основного долга по Кредиту, которая периодически можетпредоставляться Заемщику и остается непогашенной.

Сумма основного долга поКредиту в полном размере или же та часть Кредита, которая была предоставленаЗалогодателю и остается непогашенной, вместе с любыми невыплаченными процентамидолжна быть выплачена Залогодержателю______ 199____г. (Дата погашения).

7. Резерв на выплату процентов

Из средств, выдаваемых Залогодателю,Залогодержатель создает резерв на выплату процентов в сумме, указанной в Планезатрат, который приводится в Приложении Б ("План затрат") кнастоящему Договору. Залогодержатель имеет право без каких-либо обращений состороны Заемщика выплатить себе проценты при наступлении срока их платежа изсредств, выделенных на погашение процентов, вплоть до исчерпания средств,определенных в Плане затрат как резерв на выплату процентов. Сумма выплаченныхтаким образом процентов прибавляется к непогашенной сумме основного долга поКредиту сразу же после выплаты процентов, и на нее нарастают проценты по ставке,предусмотренной в настоящем Договоре. Каждый месяц Залогодержатель направляетЗалогодателю сведения о суммах, выделенных и выплаченных в виде процентов.

8. Обеспечение Кредита

Для обеспечения Кредита Залогодательдолжен передать Залогодержателю следующие договоры (далее - "Договорыобеспечения"):

а) Заключенный в один день с настоящимДоговором Договор об ипотеке (далее -"Ипотека") конкретного участказемли ("Земля"), который находится у Залогодателя на правах[собственности] [хозяйственного ведения] и расположен в_______________________.

б) Договор [залога][переуступки прав], имеющий ту же дату, что и настоящий Договор, по которомуЗалогодержателю [передаются в залог] [переуступаются] все права требования,вытекающие из разрешений на строительство Здания, выданных Залогодателю_______и датированных _________________; из контракта на проектирование Здания,заключенного между Залогодателем и ________________и датированного____________________; и из договоров на строительство Здания, заключенных междуЗалогодателем и ________________и датированных_ ___________________________.

в) Договор [поручительства][гарантии], заключенный с _________, выступающим в роли гаранта и гарантирующимЗалогодержателю выполнение обязательств по погашению Кредита и любых других сумм,выставленных к оплате в связи с предоставлением Кредита.

Настоящим обязательства Залогодателя ноДоговорам обеспечения включаются в данный Договор так, как если бы они былиполностью изложены в данном Договоре. Неисполнение Залогодателем своих обязательствпо Договорам обеспечения следует рассматривать как неисполнение им своихобязательств по настоящему Договору, что, в свою очередь, позволяетЗалогодержателю осуществить свои права, вытекающие из данного Договора.

Обязательства Залогодателя по настоящемуДоговору обеспечены Договорами обеспечения и считаются включенными в этидоговоры отсылочным условием, как если бы они были полностью изложены в этихдоговорах. Неисполнение Залогодателем своих обязательств по настоящему Договорудает право Залогодержателю воспользоваться своими правами по Договорамобеспечения.

Залогодержатель по своему усмотрениюможет воспользоваться своими правами, вытекающими из всех Договоров обеспеченияили из любого из этих договоров или не воспользоваться ими вообще, либо он можетосуществлять свои права по Договорам обеспечения в любой последовательности посвоему усмотрению, причем осуществление прав по одному из Договоров обеспеченияне означает, что Залогодержатель впоследствии не сможет воспользоваться своимиправами по оставшимся договорам до тех пор, пока не будут выплачены всепричитающиеся ему в соответствии с условиями настоящего Договора суммы.Неиспользование Залогодержателем своих прав по любому из Договоров обеспеченияне означает, что Залогодержатель не может предъявить Залогодателю иск всоответствии с условиями настоящего Договора.

9. Строительство Здания

Залогодатель обязан построить,оборудовать и завершить Здание не позднее _____199____г. ("Дата Завершения строительства"), в соответствии с планами испецификациями (далее - "планы и спецификации"), приведенными вПриложении В к настоящему Договору. Залогодатель обязан обеспечить, чтобы позавершении строительства Заложенное имущество было свободно от любогообременения, исключая Ипотеку, которая обеспечивает настоящий Договор, и чтобыЗаложенное имущество соответствовало всем требованиям правительственныхорганов, имеющих юрисдикцию над Заложенным имуществом.

10. Начало выплат по Кредиту

Выплата средств по Кредиту Залогодателюдолжна начаться в течение двух (2) рабочих дней со дня выполнения им следующихусловий:

а) По предоставленииЗалогодателем Залогодержателю подписанного и нотариально заверенного Договораоб ипотеке в форме, указанной Залогодержателем, и зарегистрированного всоответствии с требованиями законодательства.

б) По предоставленииЗалогодателем Залогодержателю подписанного и нотариально заверенного Договоразалога в форме, указанной Залогодержателем, и зарегистрированного всоответствии с требованиями законодательства.

в) После регистрации Договор обипотеке и Договор залога имеют преимущество перед любыми прочимизарегистрированными правами в отношении Заложенного имущества, за исключениемтаких преимущественных прав, которые установлены законодательством или окоторых Залогодатель письменно уведомил Залогодержателя.

г) Залогодатель подписывает ипередает Залогодержателю Договор переуступки прав и прочие юридическиедокументы, которые Залогодержатель сочтет необходимым иметь для защиты своихинтересов по данной кредитной сделке.

д) Залогодатель передаетЗалогодержателю Договор [Поручительства] [Гарантии].

е) На дату начала выплат поКредиту в финансовом положении Залогодателя не произошло никаких существенныхотрицательных изменений в сравнении с данными, приведенными в заявкеЗалогодателя на получение Кредита, и Залогодержатель не обнаружил никакихсвидетельств того, что представленная Залогодателем в его заявке информация оего финансовом положении является ложной или недобросовестной.

ж) Залогодатель оплачиваетЗалогодержателю все расходы по заключению сделки, включая оплату юридическихуслуг, и прочие расходы, связанные с предоставлением Кредита. Фактическая сумматаких расходов сообщается Залогодателю Залогодержателем в письменномуведомлении.

з) Залогодатель выплачиваетЗалогодержателю установленный сбор за предоставление Кредита в размере_______________________.

и) Все страховые полисы, требуемые поусловиям настоящего Договора, были выданы, а страховые платежи вносятсясвоевременно.

к) Залогодатель выполняет все прочиеусловия, необходимые для предоставления ему выплат по Кредиту, перечисленные внастоящем Договоре.

Выплаты по Кредиту будут перечислятьсяЗалогодателю на его счет, открытый у Залогодержателя, или, с согласияпоследнего, на те счета или тем лицам, о которых Залогодатель в письменном видепроинформирует Банк.

11. Дополнительные условияосуществления выплат но Кредиту

Выплаты по Кредиту осуществляютсяЗалогодателю только при соблюдении следующих дополнительных условий:

а) Выплаты по Кредитуосуществляются не чаще одного раза в месяц
на основании стоимости строительных работ, завершенных Залогодателем к
моменту выплаты.

б) Выплаты осуществляютсятолько на основании ежемесячных заявок от Залогодателя с приведениемдостаточных для Залогодержателя подтверждений понесенных затрат, включая счетаот подрядчиков и прочие счета. Залогодержатель имеет право перед осуществлениемвыплаты провести инспекцию строительства с целью проверки стоимости завершенных
работ. Для запроса о предоставлении таких выплат используется Заявка на выдачусредств, которая приводится в качестве Приложения Г к настоящему Договору.

в) Выделение средствосуществляется Залогодержателем исключительно по его усмотрению на используемыематериалы, обоснованные трудозатраты по использованию этих материалов впроцессе строительства, покрытие стоимости работ подрядчика, образованиезапасов материалов, проектно-организационные расходы.<