Методическиерекомендациипо организации финансирования проектовжилищногостроительства

Серия "Финансирование объектов коммерческой недвижимости

Выпуск 8

Москва 2001

В настоящей работе определены основныеметодические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решениео возможности предоставления кредита на пели жилищного строительства. Особоевнимание уделено вопросам, которые представляют интерес для инициаторовстроительных проектов, обращающихся в банк за кредитом на этапе подготовки заявкина кредит и бизнес-плана проекта. Материалы брошюры могут быть интересныпотенциальным инвесторам, а также участникам долевого строительства,предполагающим вкладывать средства в реализацию строительных проектов. Данныерекомендации помогут им более четко проводить анализ предлагаемых проектов, атакже сделать взвешенный вывод относительно перспектив участия в них.

Настоящие рекомендации соответствуютмеждународным стандартам кредитования и учитывают специфику российских условий.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

Кредитование строительства - один из наиболее сложных видовкредитования. Строительные кредиты обычно предоставляются на достаточнодлительный срок (от одного до двух лет), предусматривают сложную структуруобеспечения кредита, а также наличие в штате банка (либо среди его партнеров)высококвалифицированных специалистов в области строительства, маркетинга иоценки объектов недвижимости.

В СССР кредитование строительства велосьв основном Промстройбанком. В банке были разработаны методики кредитованиястроительства самых различных проектов - жилья, промышленных объектов, объектовгородской инфраструктуры. Эти методики были ориентированы на плановуюцентрализованную экономику и во многом оказались неприменимыми в рыночныхусловиях, когда необходимо анализировать эффективность строительных проектов, исходяиз текущей конъюнктуры спроса и предложения в соответствующем секторе рынканедвижимости, а также перспектив изменения этих параметров.

В начале 90-х годов недавнообразовавшиеся коммерческие банки пробовали использовать методикиПромстройбанка. К сожалению, в большинстве случаев неудачно. Например, БанкСанкт-Петербурга вложил более 26 млн долларов США в кредитование проекта построительству гостиницы. Однако проект оказался недостаточно проработанным, и витоге банк понес убытки. Кроме отсутствия методологии кредитования строительныхпроектов в рыночных условиях, банки столкнулись с рядом других проблемпереходного периода:

1. Краткосрочная ресурсная база. В условиях высокой инфляции клиентыбанков стремились размещать ресурсы на краткосрочной основе. Средний срокдепозитов не превышал трех месяцев. Основной объем депозитов размещался на срокдо одного месяца. При этом одна из основных задач банка - поддержаниеликвидности. Это означает, что сумма и сроки привлеченных средств (пассивов)должны соответствовать суммам и срокам размещенных ресурсов (активов). То естьфинансирование краткосрочных активов должно вестись за счет пассивов, срокобращения и сумма которых позволяют минимизировать риски и иметь при этом доходот размещения средств на рынке. Руководствуясь этим правилом, банки не видятиного выхода, кроме как выдавать краткосрочные кредиты. Впрочем, справедливостиради стоит отметить, что в период с 1990 по 1994 г. многие российские банкипытались финансировать долгосрочные активы за счет краткосрочных пассивов.Однако опыт показал, что такая политика зачастую приводит к кризису ликвидностибанка и в конце концов к убыткам.

2. Высокие темпы инфляции. В начале 90-х годов инфляция превышала показатель 200%годовых. В этих условиях банки вынуждены были, с одной стороны, привлекатьклиентов высокой процентной ставкой по депозитам (например, ставка депозитов сежемесячной выплатой Сбербанка России составляла 120% годовых), а с другойстороны, искать высокодоходные инструменты вложения средств, не только позволяющиевыплатить проценты по привлеченным средствам, но и приносящие доход (ставкикредитования доходили до 240% годовых и выше). Все это заставляло банкиразмещать ресурсы в высокодоходные и поэтому высокорискованные краткосрочныепроекты. Часто результатом такой политики была потеря собственных и клиситскихсредств.

3. Нестабильность валютного курса. В условиях общей экономической нестабильностиразмещение средств в долларах США представлялось важнейшим инструментомсбережения накоплений. В свою очередь, банки, стараясь защитить себя отнестабильности валютного курса, номинировали кредиты в долларах США. Однакоисточником погашения предоставленных кредитов были рублевые поступленияпредприятий-заемщиков (особенно ярко это было выражено при кредитованиипромышленного строительства). В условиях нестабильности курса доллара США поотношению к рублю возникал значительный валютный риск, который неоднократностановился причиной банкротства и банков, и их заемщиков.

Еще один фактор, препятствующийактивизации работы банков на рынке кредитования строительных проектов, -отсутствие грамотно проработанных бизнес-планов проектов строительства,позволяющих банку как потенциальному кредитору четко оценить успех реализацииэтого проекта. Типичной проблемой бизнес-планов, которые представляютроссийские девелоперы строительных проектов в банки, является низкий уровеньпроработки разделов, посвященных маркетингу, планированию продаж и расчетуфинансовых потоков. То есть всего того, что составляет основу для оценки перспективокупаемости проекта и успеха его реализации. При этом техническая часть проектаобычно подготовлена на высоком профессиональном уровне. Это относится (хотя и вразной степени) к строительству как промышленной, так и коммерческой, а такжежилой недвижимости.

Безусловно, все указанные выше проблемынегативно сказывались на активности работы российских банков на рынкекредитования строительных проектов.

Специфическая ситуация сложилась на рынке кредитования промышленного строительства. Это обусловлено рядом причин. Проекты такого рода строительства обычно реализуются предприятиями за счет собственных временно свободных денежных средств. В том случае, когда для нелеп фиксирования проектов промышленного строительства привлекаются кредитыкоммерческих банков, обеспечением выступают поступления средств на счета предприятий и контракты на поставку производимой предприятиями продукции. Методики кредитования промышленного строительства в этом случае не отличаются по своей сути от кредитования оборотного капитала предприятия. Такой подход к кредитованию обусловлен тем, что обеспечение в виде залогапроизводственных мощностей (ипотеки промышленной недвижимости) являемся низколиквиднымзалогом.

Кредитование проектов по созданию коммерческой недвижимости в той или иной степени осуществлялось российскими банками. До последнего времени кредитовались в основном проекты по строительству быстровозводимых зданий (мини-маркетов), оптово-розничных рынков, АЗС, офисных центров, складских помещений и т.п. Это было связано с тем, что такого рода проекты имели короткий срок окупаемости, их стоимость была относительно высока, а доходы от использования этой недвижимости значительны и прогнозируемы, что делало ипотеку таких объектов ликвидным обеспечением.

С точки зрения организации финансирования наиболее сложны проекты жилищногостроительства.Несмотря на значительный потенциальный спрос на жилье, платежеспособный спрос достаточно трудно прогнозировать в связи с отсутствием объективных данных о реальных доходах домохозяйств, реальной цене сделок купли-продажи жилья и т.п. Кроме этого, реализации проектов жилищного строительства составляет не менее одного-двух лет, в связи с чем в условиях нестабильной экономики вероятен пересмотр условий кредитных договоров (например, изменяется ставка ре-финансирования Банка России или изменяется курс рубля к доллару США), что негативно влияет на требования, предъявляемые Банком России к резервированию по кредитам и отнесению кредитов к более высоким категориям рискованных активов. Также сложно четко спрогнозировать платежеспособный спрос на готовые квартиры к моменту государственной приемки здания

В отличие от инициаторов проектов, реализуемых на рынке промышленного строительства и на рынке коммерческой недвижимости, инициаторы проектов на рынке жилищного строительства не в состоянии представить адекватного обеспечения запрашиваемых кредитов, если банк откажется рассматривать в качестве обеспечения кредита вновь создаваемый объект недвижимости. Это связано с тем, что не обремененные обязательствами активы организаций, выступающих инициаторами проектов, обычно во много раз меньше совокупных затрат, связанных со строительством жилого дома.

Указанная выше проблема характерна не только для России, но и дляабсолютного большинства развитых стран. Во всем цивилизованном мире банкикредитуют строительство под залог вновь создаваемого объекта, при этомкоэффициент LTV, характеризующий отношениесуммы кредита к текущей стоимости обеспечения, принимается обычно не более 0,7(т.е. порядка 30% от стоимости проекта вкладывает инициатор проекта). Вструктуре обеспечения по кредиту доля вновь создаваемого объекта недвижимостисоставляет не менее 50%. Существенным элементом обеспечения является залог правна земельный участок, выделяемый на цели строительства.

До недавнего времени российские банки немогли использовать вновь создаваемые объекты недвижимости в качествеобеспечения выдаваемых кредитов. Во-первых, земельные участки, выделяемые вРоссии на цели строительства, обычно предоставлялись в краткосрочную аренду с расплывчатойформулировкой "для застройки", это создавало правовуюнеопределенность и не стимулировало банки использовать эти земельные участкикак структурную часть обеспечения кредита. Во-вторых, в соответствии с Закономо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимипотека вновь создаваемых объектов недвижимости должна была регистрироваться,но в учреждениях юстиции отсутствовала методика осуществления такихрегистрационных действий. В совокупности с краткосрочной ресурсной базой банкови другими указанными выше негативными моментами это делало банковскоекредитование проектов жилищного строительства высокорискованным бизнесом. Неудивительно, что в подобной ситуации банки (за редким исключением) некредитовали жилищное строительство.

Основная масса проектов в жилищномстроительстве реализовывалась на основе договоров долевого строительства иинвестирования. В рамках такого рода проектов риски строительных проектовполностью переносились на граждан, являвшихся покупателями (на моментзаключения сделки - инвесторами²) квартир. Следствием этого сталаволна мошенничеств, в результате которых граждане лишались своих денег и неполучали квартир взамен. Например, в Калининграде строительная компания собраладенежные средства с граждан (военнослужащих одной воинской части) длястроительства жилого дома. Когда дом был построен, граждане, вложившие своисбережения в строительство, узнали, что все квартиры в нем проданы другимлицам. В ходе судебного разбирательства строительная компания отстояла своеправо на продажу квартир третьим лицам на том основании, что в договоредолевого строительства не был указан конкретный почтовый адрес строящегосядома, а было указано владение, расположенное на одной из улиц города.Сотрудники строительной компании не отрицали своих обязательств по договорамдолевого строительства, но заявляли, что в настоящее время этот проектнаходится в стадии реализации, демонстрируя землеотвод, оформленный подстроительство дома на той же улице, где был построен жилой дом, являющийсяпредметом судебного разбирательства. Суд принял сторону строительной компании.С того момента прошло три года. Военнослужащие квартир не получили, а самастроительная компания исчезла.

² Инвестор- юридическое или физическое лицо, вкладывающее инвестиции (денежные средства,ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права,имеющие денежную оценку) в объекты предпринимательской и (или) инойдеятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезногоэффекта

Зачастую в результате реализациистроительного проекта оказывается, что общее количество строящихся квартирменьше числа инвесторов. Подобная ситуация объясняется тем, что договорыдолевого строительства и инвестирования до последнего времени нигде не регистрировались,и все определялось исключительно моральными качествами застройщика, которыйбрал на себя функции контроля за соответствием прав требований инвесторов иобъемов строительства.

В 50% случаев реализации строительныхпроектов, основу финансирования которых составляли договоры долевогостроительства и инвестирования, инвесторы и дольщики оказывались в ситуации,когда их ставят перед фактом, что стоимость строительства меняется (практическивсегда в сторон) увеличения) в процессе реализации проекта. Инвесторы идевелоперы вынуждены вносить дополнительные средства в проект, иначе онирискуют потерять все, что вложили ранее. Нередки случаи, когда и после внесениядополнительных средств строительство объектов так и не было завершено. Получивденежные средства от партнеров по проекту, застройщик теряет интерес креализации проекта. Особенно часто это происходит в том случае, если изастройщик, и его генеральный подрядчик являются аффилированными структурами. Вэтом случае сам проект может быть направлен на то, чтобы привлечь на открытомрынке денежные средства под предлогом реализации строительного проекта,переправить средства генеральному подрядчику и в дальнейшем обанкротитьзастройщика, привлекавшего средства. Взыскам, денежные средства с подрядчика в этомслучае достаточно сложно, так как определенные работы выполняются, все ониподтверждаются актами, сметами и т.п. (просто завышается стоимость производствастроительных работ) Все это привело к тому, что граждане стали опасатьсявкладывать денежные средства в проекты долевого строительства.

В то же время не вызывает сомнения тотфакт, что строительный бизнес весьма прибылен с точки зрения вложения средств ипри хорошо поставленной деятельности кредитующих и экспертных подразделенийбанков может стать весьма перспективным направлением деятельности банков.Рентабельность реализации строительных проектов, по экспертным оценкам, доходитдо 200%. Наметившиеся положительные тенденции в экономике и правовой системестраны стимулируют банки работать на этом рынке. В первую очередь, отметимследующие процессы:

1) стабилизировался валютныйкурс;

2) существенно снизились, посравнению даже с 1999 г., ставки привлечения и размещения ресурсовкоммерческими банками;

3) растут сроки депозитов, накоторые размещаются ресурсы в банках, увеличиваются неснижаемые остатки насчетах клиентов;

4) в учреждениях юстиции порегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним появляются методики,позволяющие регистрировать сделки ипотеки вновь создаваемых объектовнедвижимости. Например, в г. Саратове Сбербанк прокредитовал строительствопорядка 20 коттеджей; при этом, в качестве одного из видов обеспечениякредитов, выступали сами строящиеся объекты. Саратовская регистрационная палатасмогла зарегистрировать ипотеку этих объектов;

5) увеличивается доля граждани предприятий, выводящих свои доходы из теневого сектора экономики (вчастности, большой прорыв в этом направлении ожидается после введения в 2001 г.единой пониженной ставки подоходного налога в размере 13%);

6) в стране начинаетдействовать система ипотечного жилищного кредитова­ния, объективноспособствующая повышению спроса на рынке жилья, в том числе и на рынке вновьпостроенного жилья (например, ипотечным жилищным кредитованием занимаетсякомпания «Дельта-Кредит», КБ Гута-Банк, АКБ Собинбанк и др., активизирует своюдеятельность Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

В этих условиях кредитованиестроительства становится привлекательным бизнесом для коммерческих банков.

Настоящие рекомендации предназначены дляширокого круга участников рынка проектов жилищного строительства (многоэтажногои коттеджного) - банков, девелоперов проектов, застройщиков и т.д. За рамкамирекомендаций остались вопросы кредитования индивидуального жилищногостроительства, что, с одной стороны, обусловлено спецификой работы банков сфизическими лицами, а с другой стороны, спецификой сегмента рынка, на которомтакие проекты реализуются (в основном - сельская местность).

В рекомендациях определены основныеметодические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решениео возможности предоставления кредита на цели строительства, подчеркнуто, на чтодолжен обратить особое внимание инициатор проекта, обращающийся в банк закредитом, на этапе подготовки заявки на кредит и бизнес-плана проектастроительства. Издание может быть интересно инвесторам, участникам долевогостроительства (в том числе муниципалитетам). С помощью этих рекомендаций онимогут более четко провести анализ предлагаемых им проектов и сделать взвешенныйвывод относительно перспектив своего участия в них.

При подготовке работы использованыматериалы, подготовленные ранее Фондом "Институт экономики города" врамках реализации серии проектов Агентства США по международному развитию ипосвященные проблемам развития кредитования строительства и кредитованиякоммерческой недвижимости (в частности, первое издание методического пособия"Программа финансирования строительства жилой недвижимости вРоссии").

Документы, представленные в даннойброшюре, разрабатывались в соответствии с требованиями Указа ПрезидентаРоссийской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах".Указ и прилагаемое к нему Положение устанавливают общий порядок предоставлениябанками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицамкредитов на строительство (реконструкцию) жилья.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ОНАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Принимая решение о начале работы на рынкекредитования строительства, руководству коммерческого банка необходимо получитьответ на вопрос: каким критериям должен удовлетворять заемщик, чтобы банк могпредоставить ему кредит на цели строительства. В первую очередь, следуетопределить, с юридическими или физическими лицами будет вестись основнаяработа. От этого во многом зависит тип строительных проектов, которые станутосновой кредитного портфеля банка, - розничные кредиты (в том числекредитование индивидуального жилищного строительства) пли кредитованиестроительства много­квартирных домов и коттеджных поселков как функциональныхединиц. Каждый из этих видов кредитования имеет свои особенности, исоответственно методики организации такого рода кредитов значительноразличаются в части подходов к анализу заемщика. После того как определено, скакими лицами будет вестись работа, необходимо зафиксировать требования банкапо следующим параметрам:

1) опыт заемщика в реализации подобныхпроектов;

2) финансовые возможности потенциальногозаемщика;

3) квалификация генерального подрядчикапо проекту и т.п.

Целесообразно определить, в какихсекторах рынка строительных проектов банк планирует осуществлять свои операции.Например:

1) строительство типовогожилья;

2) строительство жильяулучшенной планировки;

3) строительство элитного жилья;

4) коттеджное строительство (втом числе и индивидуальное жилищное строительство);

5) строительство объектовкоммерческой недвижимости;

6) промышленное строительствои т.д.

Последние два вида строительства внастоящих методических рекомендациях не рассматриваются. Это обусловлено тем,что такого рода проекты имеют ярко выраженную специфику, которая являетсяпредметом отдельною цикла брошюр³.

³ Повопросам кредитования коммерческой недвижимости существует целая серия брошюр,изданных Фондом "Институтэкономики города"

После того как будут получены ответы наэти вопросы, следует:

1) разработать или внести изменения всуществующий меморандум о кредитной политике банка, описывающие концептуальнуюпозицию байка в вопросах кредитования строительных проектов;

2) внести изменения в структуру кредитныхи экспертных подразделений банка, обеспечивающие создание штатных должностейсотрудников, ответственных за кредитование строительных проектов;

3) разработать программупрофессиональной переподготовки и повышения квалификации сотрудников кредитныхи экспертных подразделений, ответственных за финансирование строительныхпроектов;

4) подготовить и принятьрегламент рассмотрения заявок на кредитование строительных проектов, а такжепроцедуры выдачи и обслуживания таких кредитов (этот документ может быть принятв форме внутрибанковской инструкции, регламентирующей порядок предоставления иобслуживания кредитов);

5) принять новые (или внестиизменения в существующие) должностные инструкции сотрудников кредитных иэкспертных подразделений банков, учитывающие специфику кредитованиястроительства.

В ряде случаев может оказатьсяцелесообразным не принимать инструкцию по кредитованию строительства в качествеотдельного документа, а просто добавить соответствующий раздел в существующую вбанке инструкцию по кредитованию. При этом необходимо описать технологиювзаимодействия сотрудников соответствующего кредитного подразделения ссотрудниками экспертных подразделений в структуре банка, а также со стороннимиорганизациями, которые могут оказать консультационную помощь сотрудникамкредитных подразделений банка в процессе экспертизы заявок на кредиты ибизнес-планов строительных проектов.

Выстраивая политику взаимодействия спотенциальными клиентами, необходимо учитывать, что в процессе реализациистроительных проектов задействованы следующие участники:

- клиенты банка (нынешние ипотенциальные), подготовившие заявку на получение строительного кредита, -девелоперы проектов;

- подразделения банка,участвующие в кредитовании строительства⁴;

- генеральные подрядчики исубподрядчики;

- консультанты, аудиторы, юристы;

- органы местногосамоуправления.

⁴ Кредитноеподразделение (сектор или отдел), юридическая служба, служба экономическойбезопасности, экспертные подразделения, бухгалтерия, казначейство,планово-экономическое управление (или отдел), отдел банковских технологий и др.Необходимый набор экспертов, которые могут быть привлечены к рассмотрениюзаявок на строительный кредит, должен включать: специалиста по проектно-сметнойдокументации, инженера-строителя, инженера по эксплуатации зданий, оценщика,маркетолога (последние два должны специализироваться на соответствующем типеновостроек). Можно рекомендовать не создавать экспертные подразделения вструктуре банка, а привлекать такого рода специалистов для выполнения разовыхработ на основании отдельных контрактов. Такой подход позволит существенноснизить операционные издержки по строительным кредитам, что особенно важно наначальном этапе выхода банка на рынок кредитования строительных проектов, когдачисло кредитов невелико, а условно-постоянные издержки банка значительны.

Описывая структуру взаимодействия всехуказанных участников проектов, являющихся сотрудниками банка, аффилированнымиструктурами или организациями, привлеченными к сотрудничеству по отдельнымдоговорам, необходимо учитывать, что ключевой момент в становлении в банкеметодологии и процедур кредитования строительства - разделение функцийподготовки кредитных дел и управления проектами на стадии кредитования, чтоисключительно важно для минимизации банковских рисков. Необходимо обеспечитьподчинение кредитующего подразделения и экспертных подразделений различнымзаместителям председателя правления или президента банка. Оба этих должностныхлица должны иметь равный статус и не находиться в подчинении один у другого.Это позволит снизить вероятность принятия экономически необоснованных решенийпод давлением отельных руководящих работников. По этим же причинам все решенияо предоставлении строительных кредитов необходимо принимать на кредитномкомитете банка. Мониторинг кредита должны осуществлять сотрудники кредитногоподразделения. Получаемая ими в оперативном режиме информация, котораясвидетельствует о снижении вероятности исполнения заемщиком своих обязательствв соответствии с условиями кредитного договора, должна передаваться в службуэкономической безопасности.

Сотрудник кредитного подразделения долженежемесячно направлять информацию в форме отчетов по текущему состояниюкредитной сделки в планово-экономическое управление и казначейство. На этомэтапе необходимо разработать и утвердить комплект форм документации, которые онвпоследствии будет использовать для работы с клиентами. Несмотря назначительные первоначальные затраты, это позволит существенно упростить иускорить процедуры работы с заявителями на кредиты. Примерный переченьдокументов, необходимых на разных стадиях работы с заемщиком, содержится в Приложении 1.

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОЙ КРЕДИТНОЙДОКУМЕНТАЦИИ

В отличие от стадии принятияпринципиального решения о начале кредитования строительных проектов всеостальные этапы финансирования и кредитования строительства, (подготовка ианализ первичной документации, включающие заявление на кредит итехнико-экономическое обоснование проекта, принятие кредитного решения, выдачаи обслуживание кредита) имеют отношение к деятельности не только кредитныхорганизаций, но и застройщиков, инвесторов и других профессиональных участниковстроительного сектора.

Заявление на выдачу кредита

Заявление на выдачу кредита (далее потексту - заявка на кредит)⁵ - важнейший документ, которыйпотенциальный заемщик должен представить в банк. Этот документ служитоснованием для начала работы банка с потенциальным заемщиком. Часто российскиепредприятия рассматривают заявление на кредит как некий формальный документ,который необходим только для начала диалога с банком. Это не совсем так. Заявкана кредит должна содержать все существенные условия реализации кредитуемогопроекта. К заявке на кредит должны прилагаться бизнес-план проекта, содержащийподробную информацию о проекте, расчет его устойчивости (возможности успешнойреализации проекта в зависимости от различных внешних факторов), анализ рынка,а также расчет финансовых потоков, которые генерирует проект. В общем случае вкредитной заявке должны содержаться следующие основные сведения об истребуемойссуде:

- цель кредита (строительствомногоквартирного дома, строительство коттеджей для продажи и т.п.);

- сметная стоимость проекта;

- размер кредита;

- срок кредита;

- предлагаемое обеспечениекредита;

- источник погашения кредита;

- источник средств дляфинансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;

- краткая характеристиказаявителя, информация о деловых партнерах и видах деятельности заявителя.

⁵В Приложении 2 представлены требования, предъявляемые к составлению заявленияна строительный кредит.

Общие сведения о заемщике

При подготовке заявки на кредит следуетпомнить, что банк заинтересован в получении максимально информативного иполного документа. В настоящее время большинство российских банков, какправило, имеют утвержденную стандартную форму кредитной заявки. Целесообразно,чтобы заявка на кредит была оформлена заемщиком по этой утвержденной в банкеформе. В том случае, если в банке отсутствуют формализованные требования кподготовке заявки на строительный кредит, мы рекомендуем готовить заяв­ление вбанк по форме, представленной в Приложении 2. Здесь учтены наиболее общие требования,предъявляемые российскими и зарубежными банками к такого рода документам.

Базовой информацией, которая должнасодержаться в разделе, посвященном сведениям о потенциальном заемщике,является:

- юридическое наименованиезаемщика;

- организационно-правоваяформа;

- описание деятельностифирмы-заемщика на рынке;

- структура кооперации(основные поставщики, подрядчики, покупатели и заказчики);

- финансовые схемы,используемые в хозяйственной деятельности;

- финансовое положениезаемщика, динамика его изменения в ретроспективе трех лет и прогноз на времяреализации проекта;

- какие строительные проекты,аналогичные проекту, на который запрашивается кредит, были реализованы ранее,насколько успешно.

Занимаясь подготовкой документов дляпредставления в банк, потенциальному заемщику следует учитывать, что форматпредоставления информации должен позволять сотрудникам кредитных подразделенийбанка убедиться в следующем:

- наличии у потенциальногозаемщика соответствующих знаний в сфере строительства объектов недвижимости иприобретенных навыков работы в этой области;

- наличии у потенциальногозаемщика опыта реализации готовых объектов на рынке или привлечения инвесторови дольщиков в процессе строительства (используемые методики и маркетинговаястратегия);

- наличии у потенциальногозаемщика достижений в области реализации строительных проектов;

- наличии у потенциальногозаемщика опыта и понимания процедур осуществления проектов строительстваобъектов недвижимости, сходных с предлагаемым проектом.

Необходимо убедить банк, чтопроизводственный процесс не пострадает, если в силу какой-либо причинывозникнет необходимость сокращения управленческого аппарата по этомунаправлению.

Для упрощения и ускорения процедурыанализа банком материалов, представленных в разделе о заемщике, целесообразнопредусмотреть предоставление в качестве приложения к бизнес-плану и заявке накредит следующих документов:

- рекомендательных писем отпартнеров заемщика но аналогичным проектам, с указанием адреса для обратнойсвязи;

- деловых характеристик;

- отзывов из банков;

- газетных публикаций и другойинформации, подтверждающей положения и выводы, сделанные относительноквалификации и деловой репутации потенциального заемщика.

Для подтверждения выводов о финансовойустойчивости необходимо представить в банк финансовую отчетность: бухгалтерскиебалансы, отчеты о прибылях и убытках, отчеты о движении денежных и основныхсредств (все материалы должны быть представлены в ретроспективе трех лет ииметь отметку налоговой инспекции или быть заверены печатью заемщика). Вобязательном порядке к финансовой отчетности должны быть приложены копиизаключений аудиторских проверок.

Указанный выше пакет документов долженпредставляться в банк одновременно с подачей заявки на кредит. Если предприятиезаемщика ведет свою деятельность менее трех лет, то финансовая отчетностьдолжна быть представлена за период фактического существования фирмы.

В дополнение к обычному обоснованию,проводимому при составлении ТЭО обычного коммерческого проекта, при подготовкебизнес-плана строительного проекта заемщик должен предоставить материалы опроведенном специальном анализе, который должен дать ответы на следующиевопросы:

- соответствует ли стоимостьобъекта недвижимости, рассматриваемого в качестве обеспечения запрашиваемогокредита, рыночной:

- соответствуют лизапланированные цены продажи строящихся единиц рыночным показателям;

- соответствует ли оценказемельных участков, предназначенных для застройки в будущем (или частичныхвложений в такие участки), рыночным характеристикам;

- какова структура и размеркредиторской задолженности;

- каково состояние всехосновных объектов строительства, построенных, но не проданных полностью, атакже участков земли, предназначенных для будущей застройки (по возможностинеобходимо проверить все имеющиеся фонды);

- собраны ли все документы,подтверждающие права собственности на данные объекты недвижимости;

- верно ли определен ожидаемыйразмер чистых поступлений денежных средств застройщика в течение планируемогопериода строительства, периода продажи и полной выплаты запрашиваемой суммыкредита на строительство объекта недвижимости. Это можно сделать, рассмотревразличные источники свободных средств застройщика в течение означенныхпериодов, причем такими источниками могут являться:

- депозиты и окончательные выплаты по продажам другихобъектов;

- депозиты и окончательные выплаты по предлагаемомупроекту;

- средства, выделяемые инвесторами;

- авансовые выплаты по кредитам на другие проекты;

- авансовые выплаты по кредиту на предлагаемый проект;

- собственные средства застройщика;

- продажа другого имущества;

- другие источники;

- учтены ли при расчетефинансовых показателей следующие затраты:

- выплаты за проделанную работу и закупленныематериалы по текущей и инвестиционной деятельности (за исключением данногопроекта);

- выплаты за проделанную работу и материалы по данномупроекту;

- процентные и иные выплаты по обслуживанию ипогашению взятых обязательств;

- процентные и иные выплаты по данному проекту;затраты на права собственности или аренды земельных участков для будущейзастройки;

- затраты на содержание земельных участков и другиеинвестиции; другие необходимые затраты;

- имеются ли у застройщикаинвестиции или планируются инвестиции в те проекты, которые будут обеспечиватьприток лишь незначительных средств, но потребуют серьезных затрат насодержание.

Анализ финансового состояния заемщика вобщем случае должен содержать:

- анализ выручки, получаемойот основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручкиот реализации);

- общий анализ активов ипассивов заемщика (изучается структура активов но степени ликвидности,структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской икредиторской задолженности);

- анализ рентабельностиактивов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов исобственною каши ала заемщика);

- анализ показателейликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущего покрытияи общего покрытия);

- анализ показателейфинансовой устойчивости (оцениваются коэффициент автономии, "финансовогорычага", обеспеченности оборотных средств собственными средствами);

- анализ движения денежныхсредств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежныхсредств по приходу на счет заемщика);

- анализ задолженности передбюджетом и по другим обязательным платежам (изучается степень невыполнения всрок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность позаработной плате персоналу);

- анализ прочих показателейфинансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);

- сравнение оцененныхпоказателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий,обслуживающихся в банке.

Анализ проекта

Анализстроительной части проекта

При анализе экономической обоснованностии осуществимости строительного проекта, предлагаемого к финансированию за счеткредита, кредитный инспектор должен обращать особое внимание на следующиемоменты:

- наличие полного, должнымобразом оформленного пакета разрешительной и технической документации настроительство:

- землеотвод;

- технический проект строительства здания с отметкой осогласовании у главного архитектора района, где предполагается строительство;

- проект подведения и подключения инженерныхкоммуникаций с отметкой о согласовании у главного архитектора и УЖКХ района;разрешения на застройку от экологических служб города, СЭС и пожарной службы;

- наличие всех согласований иразрешений на строительство;

- обоснованностьпредставленных смет на строительство;

- глубина проработкимаркетинговой части проекта;

- исходные данные дляпостроения финансовой модели проекта и расчета финансовых потоков(анализируется соответствие рыночным показателям используемых в расчетахкоэффициентов, ставок процентных платежей и налогообложения, полнота учета всехвозникающих в процессе реализации проекта налогов и т.п.);

- полнота и адекватностьанализа чувствительности проекта;

- не будут ли нарушены вслучае предоставления кредита в испрашиваемом размере обязательные нормативыбанка.

При изучении строительных затрат следуетразличать две их категории - основные и дополнительные. В этой связи необходимополучить ответы на следующие вопросы:

- все ли виды основных идополнительных затрат учтены и распределены по отдельным типам строительныхработ;

- реалистичны ли указанныевеличины этих расходов;

- включает ли сумма основных идополнительных расходов суммы на непредвиденные затраты;

- какой уровень или уровниинфляции учитываются и на каком основании;

- не завысил ли заемщик суммыстроительных затрат на производство работ на ранних стадиях строительства(целью такой ноли гики заемщика может быть его желание получить уже на раннихстадиях кредитования более крупные суммы кредитных средств, чем это может бытьподтверждено расчетами, основанными на реальной стоимости проделанных работ).

Основные затраты включают: затраты настроительные материалы и на их использование в процессе строительства, подконтролем генеральной) подрядчика или управляющего строительством; затраты налюбые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя (инвестора, будущегособственника, арендатора); озеленение и благоустройство территории; накладныерасходы, платежи по договору с генеральным подрядчиком или управляющимстроительством; операционные расходы потенциального заемщика, связанные среализацией проекта.

Дополнительные расходы включают: затратына архитектурные, инженерные, топографические работы, оценку и консультации;платежи кредитору; выплату процентов в период строительства; страховые выплаты;маркетинговые затраты; платежи и сборы муниципалитету; средства нанепредвиденные расходы.

Необходимо определить общую сумму затратдля того, чтобы установить:

- является ли сумма затратконкурентоспособной но сравнению с другими проектами на рынке;

- является ли она экономическиобоснованной с точки зрения стоимости объекта после окончания строительства;

- достаточна ли суммапредоставляемого кредита для покрытия расходов, которые не могут бытьпрофинансированы из собственных средств застройщика.

Следует изучить контракты, заключенныегенеральным подрядчиком или фирмой по управлению строительством с основнымисубподрядчиками. Такие контракты могут быть заключены в соответствии с одной изприведенных ниже схем:

- компенсация затрат плюсфиксированная надбавка;

- компенсация затрат плюсопределенная процентная надбавка (в процентах от величины затрат);

- фиксированная цена;

- стоимость строительстважилой единицы (например, стоимость квадратного метра);

- максимальная стоимостьстроительства объекта в целом с разделением сэкономленных средств междусторонами;

- подготовка, согласованиевсего комплекта проектно-сметной документации строительства;

- выплата за осуществлениеконтракта плюс премия за экономию.

Возможны и комбинированные схемы.Наиболее часто используется схема заключения контракта, когда оговариваетсястоимость строительства единицы общей площади. Такие схемы упрощают процедурувзаиморасчетов между сторонами и позволяют вносить изменения в проект,предусматривающий изменение объема строительства (например, увеличение объемастроительства) без заключения дополнений к существующим подрядным договорам. Вто же время продажа жилья в домах ведется исходя из стоимости единицы жилойплощади. В этой связи необходимо проводить анализ соответствия указанных вбизнес-плане стоимости строительства и продажи готового жилья (между собой, атакже рыночным характеристикам).

По поводу этих контрактов следуетуяснить:

- относится ли указанная в нихстоимость ко всему проекту в целом;

- конкурентоспособны липроекты по сравнению с другими;

- охватывает ли каждый изконтрактов все условия выполнения соответствующих этапов работы в необходимомобъеме;

- понятны ли все условияконтрактов;

- реалистичны ли указанные вконтрактах сроки выполнения соответствующих строительных работ.

Анализобеспечения

Помимо технико-экономического анализасамого строительного проекта, банку, заинтересованному в минимизации своихрисков при кредитовании, необходимо выяснить целый ряд других вопросов,связанных с достаточностью обеспечения кредита, к которому придется прибегнуть вслучае неисполнения заемщиком своих обязательств. Основными из этих вопросовявляются следующие:

- источник средств дляобслуживания и погашения кредита, возможность переуступки прав по договорам,обеспечивающим этот денежный поток;

- характеристики обеспечениякредита, предлагаемого заемщиком (залог вновь создаваемого объектанедвижимости, залог строительных материалов, залог прав требования по договорами т.п.);

- ликвидность обеспечения;

- какими правами назакладываемое имущество обладает заемщик, имеет ли он право его закладывать;

- требуются ли разрешениякакого-либо органа для юридического оформления обеспечения (оформлены лидолжным образом исходные права на обеспечение кредита, нет ли ограничений поиспользованию имущества и прав в качестве обеспечения кредита);

- каким образом оценен объектзалога;

- как будет осуществлятьсяхранение и содержание имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, в периоддействия кредитного договора;

- какими иными ликвиднымиактивами, которые могут служить обеспечением кредита, располагает заемщик.

Анализ обеспечения кредитный инспекторпроводит совместно с экспертами экономического и юридического подразделенийбанка. Цель анализа заключается в стоимостной оценке, оценке ликвидности иоценке юридической чистоты обеспечения. В общем случае в обеспечение кредита,выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объектыимущественных нрав заемщика:

- залог права арендыземельного участка, выделенного под застройку;

- залог вновь создаваемогообъекта недвижимости;

- залог строительной техники;

- залог строительныхматериалов в обороте, закупаемых в рамках реализации строительного проекта;

- залог прав по контрактам,заключенным с поставщиками и подрядчиками, привлекаемыми заемщиком к реализациипроекта;

- залог иного движимого инедвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;

- залог имущественных прав,имеющих денежную оценку (залог прав на аренду, ценных бумаг и т.п.).

В качестве дополнительного обеспечениямогут рассматриваться:

- поручительства третьих лиц;

- банковская гарантия;

- полисы на страхованиестроительных и монтажных рисков, а также титула собственности заемщика навозводимый объект, выгодополучателем по которым выступает заемщик или банк;

- иные виды обеспечения,предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.

В результате проверки качестваобеспечения банком устанавливаются:

- наличие у залогодателянадлежащим образом оформленных прав собственности или прав долгосрочной арендына предмет залога;

- отсутствие претензий состороны других кредиторов на тот же предмет залога (при этом анализируется нетолько возможность возникновения залога на основании договора о залоге, но ивозникновение залога по закону, например, при продаже объекта недвижимости илиправа аренды в рассрочку);

- соответствие состоянияимущества и порядка его хранения определенным критериям качества;

- достаточность стоимостизалога для удовлетворения соответствующего обязательства (ликвидационнаястоимость реализации залога должна обеспечивать погашение оставшейсязадолженности по кредиту, начисленным, но невыплаченным процентным платежам,начисленным, но невыплаченным штрафам и пеням по кредиту, а также возможныесудебные издержки и другие расходы, предусмотренные Гражданским кодексомРоссийской Федерации - далее ПК РФ);

- факт надлежащего учетаимущества залогодателем.

Практические мероприятия по проверкеобеспечения кредита, помимо анализа правоустанавливающих и иных документов,относящихся к объектам обеспечения по кредиту, должны предусматривать инепосредственное посещение заемщика с целью визуального ознакомления собъектами обеспечения, условиями их использования и хранения.

По результатам проверки составляютсяотчет о посещении заемщика и экспертное заключение о состоянии обеспечения.Такое заключение должно содержать следующие основные позиции:

- оценка ликвидностиобеспечения - возможность реализации объекта залога в течение короткого временипо высокой рыночной цене, обеспечивающей полное покрытие издержек банка покредитной сделке;

- юридическая оценкадокументов на предмет защиты контрактных интересов потенциального заемщика ивозможных санкций за нарушение контрактных обязательств; кроме этого,необходимо определить возможность переуступки прав потенциального заемщика ноэтим контрактам в пользу третьих лиц;

- стоимостная оценкаобеспечения;

- выводы о целесообразностипринятия данного обеспечения в качестве покрытия кредитного риска.

Анализ рынка

В последние годы появилось достаточномного различных методических рекомендации по составлению бизнес-планов проектов(начиная от рекомендаций, разработанных Госстроем России, и заканчиваярекомендациями ЮНИДО). Существует несколько программных продуктов, позволяющихпоставить процесс бизнес-планов на поток. Ниже даны рекомендации застройщикам идевелоперам проектов по составлению отдельных элементов бизнес-плановстроительных проектов, на слабый уровень проработки которых традиционно сетуютсотрудники кредитных подразделений коммерческих банков и крупные инвесторы.

Общее содержание анализа рыночных условий реализации строительного проекта

Задача бизнес-плана - убедить владельцаденежных средств профинансировать проект жилищного строительства. Приподготовке бизнес-плана проекта российские компании традиционно допускают однуошибку. Они очень тщательно описывают все, что касается технических вопросовреализации проекта, а именно: используемые технологии, требования к качествуматериалов, этапность проведения строительных работ и т.п. При этом маловнимания уделяется вопросам анализа рынка, на котором предполагаетсяреализовать проект. Это неправильно, поскольку именно анализ рынка позволиткредитору убедиться, что предлагаемый к финансированию проект будет окупаемисходя из сложившейся конъюнктуры спроса и предложения.

Практика показывает, что очень частозастройщикам и девелоперам проектов отказывают в предоставлении финансированияименно на том основании, что бизнес-план проекта, предоставленный потенциальнымзаемщиком, сфокусирован на технических характеристиках самого проекта и несодержит достаточного обоснования ключевых параметров, обосновывающих возвратпредоставленных ресурсов, исходя из сложившейся на рынке конъюнктуры (например,не приводится убедительный анализ такого важного показателя, как скоростьокупаемости проекта). Обращаясь за заемным финансированием, российские компаниичасто проводят расчет окупаемости проекта исходя из экономически необоснованных и не соответствующих реальному положению дел на рынке цен продажи или аренды готовыхплощадей. Абсолютно упускают из вида стоимостные показатели реализации готовыхплощадей в аналогичных зданиях, а также динамику их реализации на рынке. В этойсвязи целесообразно привлекать к работе по составлению бизнес-планапрофессиональных участников рынка недвижимости (Российскую гильдию риэлторов,Российское общество оценщиков и т.п.).

Конечный результат анализа рынка -заключение о емкости рынка по отношению к данному продукту, другими словами,определение количества специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено(то есть куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяцили год, в зависимости от целей рассмотрения).

Этот вопрос может рассматриваться в двухаспектах. Во-первых, имея в виду определенный класс недвижимости,безотносительно к какому-либо конкретному проекту или местоположению. Например,сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано втечение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе, приценах в заданном интервале? Единственный вариант ответа на этот вопрос - анализ платежеспособного спроса на жилье и имеющегося на рынке предложения. Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретнымпроектом.

Например, за сколько месяцев можнораспродать квартиры в готовом, стандартном, панельном 48-квартирном жилом доме,расположенном по данному адресу, при заданных ценах? Для ответа на этот вопрос необходимо, в дополнение к общей оценкеспроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке, провести тщательныйсравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующихпроектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данногопроекта для потенциальных покупателей зависит от этих различий, а также, какидет распродажа жилья у этих конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитикможет сделать реалистичный прогноз о скоро­сти распродажи оцениваемого дома.Проводя анализ емкости рынка, необходимо учитывать, что в одно и то же время нарынке может реализовываться несколько аналогичных строительных проектов. В этомслучае существующий спрос может распределиться между этими проектами. Кромеэтого, конкуренция между проектами может привести к падению цен на рынке.

Анализспроса

Основа анализа спроса на любой типнедвижимости - классификация потенциальных потребителей данной недвижимости.Очевидно, что основа классификации зависит от типа недвижимости. Мы рассмотримздесь подходы к оценке спроса на жилье и на офисную недвижимость.

Принципиально важно понимать, чтомеханизмы формирования спроса на жилье, а, следовательно, и все подходы к егоизучению, теснейшим образом связаны с функционированием экономической исоциальной структуры общества, с его системой ценностей. Поэтому переносметодов анализа спроса на жилье, используемых в международной практике, нароссийскую почву требует разумной критической селективности в деталях. С другойстороны, представляется полезным освоение самой логики анализа.

Группы населения, характеризующиесясходным спросом на жилье могут формироваться под воздействием несколькихфакторов. Выделяются три типа таких факторов:

1. Социально-демографическиехарактеристики: пол, возраст, семейный статус, размер семьи.

2. Экономическиехарактеристики, прежде всего уровень доходов Синтетическимисоциально-экономическими характеристиками могут служить занимаемая должностьили уровень образования. Иногда надо принимать во внимание религиозную,этическую и языковую принадлежность.

3. Психологическиехарактеристики, в частности стиль жизни, вкусы и предпочтения (собственное илиарендуемое жилье)

Для оценки суммарного спроса на жилье наданной территории необходимо оценить количество вновь возникающих семей, атакже результирующую миграционных процессов. Опыт показывает, что ведущимифакторами, детерминирующими спрос на жилье, являются рост занятости, а такжерост реальных доходов домохозяйств.

Наряду с перечисленными выше переменнымина спрос влияю также возможность и финансовые условия получения кредитов напокупку жилья; уровень цен на жилье; стоимость связанных с жильем расходов(эксплуатационные расходы, страховка, налог на недвижимость); инфляционныеожидания населения.

Когда опенка суммарного спроса на жилье,ожидаемого на данной территории, сделана, необходимо разбить этот спрос наподгруппы в соответствии с запросами па различные категории жилья в этих подгруппах.Например, если спрогнозировано, что неудовлетворенный платежеспособный спрос нановые квартиры в данном городе составляет 800 штук в год, то дальше надосказать, что 600 из них нужны семьям с детьми, причем порядка 250 квартир -повышенного уровня качества; остальные 200 квартир будут раскуплены одиночками,причем около половины - тоже повышенною качества.

Особую категорию жилищного строительствасоставляют проекты возведения элитных домов и домов повышенной комфортности.Первая категория рассчитана на физических лиц с уровнем дохода не ниже 100 тыс.долларов США в год. Вторая - на средний класс, с доходом не ниже 18 тысдолларов США в год.

В первом случае важное значение имеютблизость объекта к историческим и памятным местам, соседство с местами проживанияизвестных политиков, деятелей культуры, а также удобство подъезда наавтотранспорте и парковки автомобилей. Элитное многоэтажное жилье обычнорассматривается субъектами рынка как жилье представительское, так как основнуюмассу времени владельцы проводят либо на работе, либо в загородном доме,расположенном в экологически чистом районе за пределами города (например,ближнего Подмосковья). В этой связи предъявляются повышенные требования крайону, где расположено здание, к планировке, использованию современныхтехнологий и т.п. Требования экологии отходят на второй план.

Жилье повышенной комфортностирассматривается в качестве основного жилья. Поэтому здесь важно учитыватьвопросы экологии, транспортной доступности и удобства планировки.

В обоих случаях важной характеристикойявляется наличие систем безопасности.

При оценке спроса на жилье в конкретномпроекте надо также оценить, какая часть потенциального спроса будет потерянаиз-за конкуренции с другими проектами.

При этом следует исходить из того, что сточки зрения конечного потребителя различия между типовым жильем на первичном ина вторичном рынке незначительны и эти рынки объективно конкурируют междусобой.

Анализпредложения

Для количественного описания предложенияна рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие квартир кнекоторому обозримому количеству классов. Основа классификации - объединениеотдельных категорий квартир в такие группы, внутри которых они могут более илименее заменять друг друга. Выбор таких групп может зависеть от того, по поводукакой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, покоторым, как правило, проводится классификация, являются:

1) тип использования; сюдаобычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристикиплотности использования территории;

2) права - обычно этособственность (аренда или кондоминиум, кооперации);

3) экономическиехарактеристики; ранг по этому признаку определяется уровнями продажных илиарендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-,средне- или высокодоходных групп населения; или офисные здания классов А, В илиС);

4) местоположение;классификация может быть пространственной (центр, окраины, пригороды) илиоснованной на других позициях, таких как транспортная доступность, видыимеющегося транспорта и т.д.;

5) физические характеристикинедвижимости (например, для жилья это - число комнат, удобства и т.д.).

Предложение на жилищном рынке создаетсяза счет вновь строящеюся жилья и жилья на вторичном рынке. Мотивы и факторы,определяющие активность продавцов этих двух типов жилья, существенноразличаются. Так, активность строителей нового жилья на продажу определяетсяследующими переменными:

1)  ценами идоступностью земельных участков под застройку; в данном случае понятие"доступности" включает в себя не только наличие устраивающихзастройщиков участков, но и множество других факторов (в том числе сложность,трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений,ограничительность местных градостроительных требований и т.д.);

2)  стоимостьюподвода инженерных коммуникаций;

3)  ценами идоступностью строительных материалов и механизмов;

4)  ценами идоступностью подрядчиков;

5)  продуктивностью доступных строительных технологий;

6)  уровнемконкуренции на данном рынке;

7)  доступностьюфинансирования строительства, в том числе условиями кредитования строительства;

8)  ожиданиямизастройщиков относительно будущего; прежде всего, относительно уровняплатежеспособного спроса.

Продажи жилья на вторичном рынкеопределяются следующими переменными:

1) характеристикамипотенциальных продавцов этого жилья (возраст, семейное положение, социальноеположение);

2) экономическими факторами;существует множество характеристик состояния местной, региональной инациональной экономики, способных повлияв на стратегию населения в отношениипродажи своего жилья;

3) изменением местных факторов(транспортной доступности, качества окружающей среды, локальной политическойситуации);

4) объемом имеющегосяпредложения на вторичном рынке жилья; такой фактор, как отток населения изданного места, также должен приниматься во внимание;

5) ожиданиями населенияотносительно будущего;

6) эффективностью системырегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для практического прогноза суммарногопредложения на рынке жилья на продажу должны быть сделаны следующие шаги.

1) Выяснено количествосуществующих единиц жилья, заселенных и недавно построенных, готовых кзаселению.

2) Выяснено, сколько из нихбыло продано за предыдущие периоды (в месяц, в год).

3) Оценено, сколько единицсуществующего жилья выставлено на продажу.

4) Оценено, сколько единицнового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное ипроектируемое строительство.

5) Сделан прогноз, учитывающийтренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.

Анализемкости рынка

Центральная идея анализа емкости рынкакакого-либо типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на другарезультаты анализа спроса и предложения и посмотреть, каково соотношение спросаи предложения в каждой из однородных групп. Понятно, что для того, чтобы такоеналожение имело смысл, анализ спроса и предложения должен быть проведен свыделением одних и тех же однородных групп.

Для иллюстрации продолжим рассмотрениеусловного примера, приводившегося в разделе о спросе на жилье. Предположим, чтоанализ предложения показал, что в тот же год, когда прогнозируется спрос на 800новых квартир, предложение составит 700 новых квартир и не менее 1200 квартирна вторичном рынке. При этом новых одно- и двухкомнатных квартир, которые могутрассматриваться как жилье для одиночек, вводится только 150, и повышенноекачество будут иметь около 50 из них; среди остальных 550 новых квартирповышенное качество имеют 150. В результате наложения классификации спроса ипредложения можно заключить следующее:

1) суммарное предложение новыхквартир на 100 штук меньше ожидаемого спроса;

2) структуры спроса ипредложения не соответствуют друг другу:

- имеется нехватка большихквартир (начиная с 3-комнатных), так как будет введено 550 при спросе на 600;

- при этом наблюдаетсянедостаток 100 высококачественных больших квартир: при ожидаемой потребности в250 штук вводится только 150;

- ожидается перепроизводствостандартных больших квартир, так как при потребности 350 штук вводится 400;,

- останется неудовлетвореннымспрос на квартиры для одиночек: при потребности 200 штук вводится только 150,причем весь неудовлетворенный спрос в этом классе относится квысококачественным квартирам;

3) исходя из вышеуказанного,ожидается неудовлетворение спроса на высококачественные квартиры, 100 больших и50 небольших; очень небольшая часть этого спроса, не более 10-20%, можетоказаться удовлетворенной за счет высококачественного жилья со вторичногорынка;

4) следует ожидать проблем спродажей новых стандартных квартир - из-за их прямого перепроизводства и конкуренции с сопоставимым покачеству огромным предложением на вторичном рынке.

Данный пример крайне упрощен по сравнениюс реальностью, но иллюстрирует основную идею абсорбционного анализа. Еслинеобходимо сделать прогноз абсорбции конкретного проекта, то надо наложить другна друга результаты тотального обследования конкурирующих проектов и про­гнозаспроса на данный конкретный вид недвижимости.

Маркетинг

Маркетинговый анализ - следующий заанализом рынка раздел бизнес-плана строительного проекта. Он отличается отобщего анализа рынка тем, что всегда конкретно ориентирован на вопрос: кому, покакой пене и за какое время можно реализовать данный объект.

Подготовка маркетингового анализа илиплана может быть разбита на пять элементов:

1) оценка местоположения;

2) анализ конкурирующихобъектов;

3) выбор группы потенциальныхпотребителей и цеповых вариантов,

4) рассмотрение графикареализации;

5) обоснование организациирекламной кампании и распродажи.

Ниже приведены некоторые соображения,особенно актуальные для российского рынка недвижимости.

1. При попытке организациижилищного строительства на участках, представляющихся перспективными, ноимеющих по каким-либо причинам не блестящую репутацию, имеет смыслориентироваться на распродажу начальной части проекта инвесторам, а не конечнымпокупателям жилья.

2. В том случае, если проектпредполагает продажу готового жилья, рекомендуется увязывать план мероприятийпо привлечению заемных средств на строительство с проработкой в бизнес-планевопроса о предоставлении возможности будущим покупателям получить ипотечныйжилищный кредит.

3. При анализе конкурирующихпроектов первым вопросом должен быть вопрос о том, представлен ли уже такойпродукт на данном рынке пли это новый для данного места тип. Следующийфундаментальный вопрос касается сопоставления цен с ценами конкурентов. Третийвопрос - соотношение спроса и предложения в данном секторе. Эти вопросы помогутопределить, имеет ли данный продукт естественную "нишу" на рынке плион нуждается в специальных усилиях по ее созданию.

4. Потребители недвижимостимогут быть разбиты на три базовые группы: инвесторов, арендаторов исобственников. Эти три группы обычно имеют разные ценовые предпочтения. Например,арендаторы предпочитают иметь плату, фиксированную на все время, в то время какинвесторы и собственники предпочитают получить скидку при начальных платежах,но зато готовы к росту платежей по мере завершения строительства. Поэтому длязастройщика крайне важно определить, на каких потребителей он ориентируется, ипредложить каждому из этих клиентов наиболее привлекательный для него типплатежей.

5. График реализации проектов, особеннокрупных, должен зависеть от стадии общего экономического цикла. Проводямаркетинговое исследование, необходимо определить общие параметры рынка, накотором его предполагается реализовывать:

- месторасположение;

- экономические, социальные идемографические характеристики;

- основные виды недвижимости и предпочтения потенциальных участников рынка.

В рамках общей ситуации на рынкенеобходимо детально проанализировать положение сектора рынка, в рамках которогопредполагается осуществление проекта. Такой анализ должен затронуть:

- уровень цен продаж жилья наданный момент;

- проверку наличиянепроданного жилья, с распределением по предполагаемым ценам продажи;

- объемы продаж жилья сразбивкой по ценам;

- предполагаемые объемыбудущих продаж жилья;

- примеры финансирования,предлагаемого за последнее время;

- планируемые или ужереализуемые строительные проекты, которые могут составить конкуренциюрассматриваемому проекту;

- предпочтительныехарактеристики удачных проектов.

Поскольку вероятность успешногозавершения проекта во многом зависит от правильности выбора месторасположенияобъекта строительства, на этапе проработки вопроса о предоставлении кредитанеобходимо выяснить:

- достоинства и недостаткистроительной площадки;

- типы использованияприлегающих территорий;

- направления деятельности вданном районе;

- наличие магазинов;

- доступность объектовкоммунального назначения;

- наличие транспорта.

Необходимо принимать во вниманиевозможности возникновения на данном секторе рынка конкурентных проектовзастройки и планировать возможные последствия такой конкуренции. Возможностивозникновения конкуренции можно оценить с помощью следующих факторов:

- поступление на рынок землипод застройку;

- возможность получениядокументов, дающих права на строительство;

- мощности объектов инженернойинфраструктуры и возможности подключения;

- проблемы охраны окружающейсреды;

- наклонности и предпочтениятех или иных заинтересованных групп населения;

- вероятность объявлениямораториев на строительство в данном регионе.

Все указанные выше вопросы должны найтисвое отражение в бизнес-плане проекта. Чем более полной и исчерпывающей будетинформация, тем меньше времени займет у банка ее проверка и тем скорее можнобудет получить аргументированный ответ о возможности предоставления кредита. Втом случае, если вопросы, перечисленные выше, освещены в бизнес-планенедостаточно полно, банк скорее всего приостановит рассмотрение заявки накредит и вернет бизнес-план на доработку. В том случае, если в бизнес-планебудет отсутствовать информация, позволяющая кредитному инспектору однозначносформулировать свое мнение относительно более чем 50% ответов на указанные вышевопросы, - заявка на кредит будет скорее всего отклонена.

Финансовый анализ заемщика

Принимая решение о начале работы спотенциальным заемщиком, необходимо удостовериться, что его финансовоеположение, деловая репутация и опыт практической работы с кредитнымиорганизациями и партнерами по различным проектам свидетельствуют о способностии готовности выполнять взятые на себя обязательства в полном объеме и всогласованные с другими участниками проекта сроки. Убедиться в этом можно,проведя предварительный анализ финансового состояния потенциального заемщика наосновании его финансовой отчетности за три года, подтвержденной аудиторскимизаключениями. В общем виде основой анализа финансового состояния заемщикаявляются:

- Балансы предприятия за тригода. При этом балансы должны быть представлены поквартально, а за последнийгод - помесячно. Балансы желательно запрашивать в виде копий документов,передаваемых в налоговую инспекцию (на документах должна быть отметка налоговойинспекции).

- Расшифровки на последнююотчетную дату по банковским кре­дитам, кредиторской, дебиторской задолженности,а также по разделам о долгосрочных и краткосрочных финансовых вложениях. Поразделам баланса о кредиторской и дебиторской задолженностям, а такжекраткосрочным и долгосрочным финансовым вложениям расшифровки должны бытьпредставлены по материальным позициям (не менее 5 % от итога по конкретнойстатье баланса).

- Расшифровка на последнююотчетную дату забалансовой статьи "поручительства выданные".

- Отчеты о прибылях и убыткахза последние три года.

- Отчеты о движении денежныхсредств за последние три года.

- Бюджеты предприятия запоследние три года.

- Отчеты о движении основныхсредств за последние три года с расшифровками.

Заемщик должен продемонстрировать своюфинансовую устойчивость, а также достаточность собственного капитала дляфинансирования: не менее 30% от суммы затрат по проекту; покрытиянепредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть в ходе егореализации; выплаты процентов за пользование кредитом. При реализации проектазаемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредиторбыл уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершениипроекта (если проект предусматривает, что за счет заемщика будетпрофинансировано менее 30% общего объема затрат по проекту, такой проектследует отклонить). Заемщик должен убедить кредитора, что он не будетвкладывать в проект оборотный капитал, создавая тем самым предпосылкифинансового краха.

Анализ финансового состояния проводитсяна основе отчетов о результатах финансовой деятельности. В процессе анализаосуществляется оценка следующих показателей:

- как изменялись валовыедоходы компании за анализируемый период, чем это было обусловлено;

- как изменялась себестоимостьпродукции за анализируемый период и статьи, ее формирующие, как соотносятсятемпы изменения себестоимости с темпами изменения валовых доходов;

- как изменились коммерческиерасходы и с чем это связано;

- как менялись управленческиерасходы, с чем это связано;

- как изменялась чистаяприбыль потенциального заемщика в анализируемом периоде;

- существует ли, чемобусловлена и как изменяется задолженность по налогам и обязательным платежамво внебюджетные фонды.

Аналогично тому, как былапроанализирована финансовая устойчивость потенциального заемщика, следуетоценить и финансовые возможности генерального подрядчика, а также основныхсубподрядчиков. При этом необходимо акцентировать внимание на следующих факторах:

- финансовая устойчивостьгенерального подрядчика, оцениваемая на основе полученных финансовых отчетов идругой доступной информации;

- квалификация генеральногоподрядчика и субподрядчика, которые выполняют не менее 10% работ по проекту;

- предыдущий опыт работы вкачестве подрядчика или субподрядчика, включая опыт решения непредвиденныхпроблем;

- деловые, финансовые и личныерекомендации;

- все доступные справкиотносительно кредитной истории, включая собственные расследования, проводимыеслужбой экономической безопасности банка;

- количество проектов,находящихся в процессе строительства в настоящее время, а также тех,практическая реализация которых должна начаться в течение периода строительствапо рассматриваемому проекту. Оценка возможности подрядчика и субподрядчикаконтролировать все эти проекты одновременно.

Важный элемент финансового анализа -выявление задолженности потенциального заемщика по заработной плате своимсотрудникам. В том случае, если такая задолженность существует, необходимо проследитьдинамику ее изменения и перспективы роста, а также выяснить причины еевозникновения. В процессе анализа следует соотносить величину задолженности позаработной плате с залоговой стоимостью предлагаемого обеспечения, а такжевеличину других активов заемщика, находящихся в залоге, к общей сумме егоактивов.

Следует иметь в виду, что размерсуществующей задолженности по заработной плате может быть велик относительностоимости обеспечения, но его отношение к другим активам, не обремененнымобязательствами третьих сторон, сравнительно мало. Такой подход обусловлен тем,что согласно ГК РФ в случае банкротства потенциального заемщика имущество, втом числе и заложенное, в первую очередь будет использовано для выплаткредиторам I и II очередей, к числу которых относится и долги позаработной плате, и только после этого оставшаяся сумма пойдет в счетвозмещения требований залогодержателя.

По той же причине необходимо выяснить,осуществляет ли потенциальный заемщик платежи в счет возмещения ущерба здоровьюсвоим работникам, какова сумма ежемесячных выплат. При наличии задолженности поданной статье следует тщательно проанализировать соотношения этих расходов состоимостью обеспечения, так как, в случае банкротства предприятия, подающегозаявку на кредит, данные выплаты также имеют преимущество перед выплатамидругим кредиторам.

В том случае, если анализ финансовогосостояния потенциального заемщика и его деловой репутации подтвердилвозможность кредитования его проектов, следует переходить к анализу проекта. Учитываяспецифику реализации строительных проектов, сотрудники кредитных подразделений(кредитные инспекторы) должны убедиться, что представленный для целейфинансирования проект удовлетворяет следующим условиям:

1) строительный проект долженсоответствовать действующим строительным нормам и правилам;

2) комплект проектно-сметнойдокументации должен быть полным, а сам технический проект должен бытьсогласован с архитектурными службами;

3) при строительстве должныбыть использованы современные материалы и технологии;

4) должны быть в наличии всеразрешения и согласования для проведения строительных работ;

5) землеотвод на целистроительства должен быть оформлен таким образом, чтобы не возникало сомнений втом, кому будет принадлежать объект строительства, после завершениястроительства (желательно, чтобы земля принадлежала потенциальному застройщикуна праве долгосрочной аренды или собственности);

6) в том случае, если земляпринадлежит потенциальному заемщику на праве аренды, необходимо, чтобы былиполучены разрешения от собственника земельного участка на ипотеку права аренды;

7) стоимость и методыэксплуатации строящегося здания будут соответствовать требованиям рынка⁶.

⁶ Имеютсяв виду издержки, которые будет нести собственник здания по его техническому обслуживанию,осуществлению текущего и капитального ремонтов самого здания, лифтовогохозяйства и объектов инженерной инфраструктуры.

Все это требует привлечения к работе скредитной заявкой профессиональных строителей, архитекторов и специалистов посоставлению и контролю за расходованием строительных смет.

Изучая предложения от потенциальныхзаемщиков, необходимо учитывать их практический опыт работы на рынкестроительных проектов. Необходимо требовать от потенциального заемщикавключения в бизнес-план проекта информации об осуществленных ранее строительныхпроектах. В первую очередь это касается следующих вопросов:

- уровень экономическихвозможностей;

- качество работы ииспользуемых материалов;

- соответствие данных,полученных в результате такой проверки, и информации, предоставленной клиентом.

Важная составная часть анализа заемщика -анализ его взаимоотношений с другими банками в процессе текущей хозяйственнойдеятельности. Эти сведения позволяют банку, особенно если потенциальный заемщикне является его клиентом, спрогнозировать возможные сценарии поведения заемщикав процессе кредитования строительного проекта. При этом анализ должен вестисьпо следующим направлениям:

- дисциплина расчетов клиентас банками (надлежащее выполнение обязательств клиентом; при наличиипросроченной задолженности выясняется ее размер, величина"просрочки", причина возникновения);

- качественные параметрыопераций, которые проводил клиент (анализируются строительные проекты, целевоепредназначение возводимых объектов, масштабы строительства, структурафинансирования, структура обеспечения по кредитам, своевременность погашениякредитов, иные кредиты, которые заемщик брал в банке);

- длительность взаимоотношенийклиента в части кредитования;

- кредиты, которые в настоящеевремя находятся на балансе заемщика (целевое назначение, условия кредитов,источники погашения).

Если заемщик является клиентом банка, топредметом анализа должна стать его кредитная история и история взаимоотношенийс другими подразделениями банка (операционными подразделениями,подразделениями, ответственными за документарные операции и т.п.). В частности:

- были ли предоставленные им впредыдущем заявлении на кредит данные полными, точными и правдивыми;

- каков опыт отношений банка сданным заемщиком по предыдущим кредитам;

- как велись депозитные счета;

- насколько все стороныудовлетворены сложившимися отношениями.

Следующий шаг анализа - определениеконкурентоспособности потенциального заемщика. Объектом анализа в данном случаеявляются:

- категории объектов, скоторыми работает заемщик и его конкуренты в районе, где осуществляетсястроительство. Например: заемщик строит типовое многоэтажное жилье, а другиефирмы в это же время возводят по соседству элитное жилье, или заемщик строиткирпичные дома, а конкуренты специализируются на панельных;

- процент некачественновыполненных работ, который оценивается на основе статистики судебныхразбирательств, а также статистики отклонений ввода объектов в эксплуатацию отзапланированных условий; условия реализации и сравнительная стоимостьреализуемых проектов. В частности, особое внимание следует обратить на то, какпроводится отбор поставщиков и подрядчиков. Следует считать позитивнымфактором, если он проводится на основе объявления публичного конкурса.Необходимо убедиться, что фактическая стоимость строительства и планируемаяцена реализации рассчитаны исходя из реальной ситуации на рынке. В качествеположительного фактора следует рассматривать ситуацию, когда проект обоснованнопредусматривает рассрочку платежей, которые осуществляет инициатор проекта впользу генерального подрядчика. Серьезным фактором является анализ подходов креализации готового жилья - продажа за единовременный платеж, продажа врассрочку и продажа с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования.Необходимо проверить обоснованность выбранной инициатором проекта схемы исходяиз текущей ситуации на рынке. Необходимо тщательно изучить, как будетоформляться продажа, как построена работа с агентами и пр.;

- уровень дополнительныхиздержек, которые несут приобретатели жилья после совершения сделоккупли-продажи. Имеются в виду дополнительные издержки, которые могут бытьобусловлены свободной планировкой квартир, остеклением балконов и лоджий, атакже эксплуатационные издержки, связанные с оплатой услуг ДЕЗ-ов, платой задомофон, за охрану, за вывоз мусора и т.п.

Необходимым условием проведенияпереговоров с заемщиком является следующее: в переговорах интересы заемщикадолжны представлять лица, уполномоченные на ведение переговоров (руководительорганизации или его заместитель, финансовый директор либо лицо, действующее отимени организации на основании соответствующей доверенности, определяющейпределы его полномочий). Представители заемщика должны докумен­тальноподтвердить свои полномочия.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ВЫДЕЛЕНИИ КРЕДИТА

Принятию кредитного решения предшествуеттщательный анализ потенциального заемщика и предлагаемого к финансированиюпроекта, основные элементы которого были описаны выше.

Анализ проводится на основании данных,представленных потенциальным заемщиком в бизнес-плане проекта, который долженявляться неотъемлемой частью заявки на кредит. В современной международнойпрактике предоставления строительных кредитов используются четыре основныхэлемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынкенедвижимости и перспективы его реализации.

1) При подаче заявления накредит заемщик должен предоставить бизнес-план проекта. Информация,содержащаяся в бизнес-плане, должна показывать возможность осуществления проектас юридической, физической и экономической точек зрения.

2) В качестве приложения кзаявке на кредит или в структуре бизнес-плана проекта заемщик долженпредоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьями планируемую схему потока финансов в течение проекта.

3) До окончательного принятиярешения о кредите банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершениипроекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненнуюнезависимым профессиональным оценщиком недвижимости

4) Банк должен провести свойанализ рынка. Цель этого анализа - убедиться, что планируемая застройщикомнедвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду)в те сроки и за ту иену, которая позволяет считать проект достаточно доходным.

5) Необходимо проанализироватьпроцент травматизма сотрудников потенциального заемщика, причины травм и объемвыплат по ним.

Анализ в значительной степени сводится кпроверке исходных пред­положений, количественных данных и конечных результатов(в первых трех пунктах, если они выполнены в полном объеме). На этапе изучениякредитной заявки сотрудник кредитного подразделения банка должен проверитьимеющуюся у него информацию не только на основании представленных ему заемщикомдокументов, но и сведений, которые он может получить от других клиентов банка,работающих в аналогичных секторах рынка (особен­но это касается разделовбизнес-плана, посвященных обоснованию сметы затрат по проекту, срокамстроительства, анализу рынка).

В том случае, если эти вопросынедостаточно освещены в бизнес-плане или в заявке на кредит, документы должныбыть возвращены на доработку.

Предоставление банком строительныхкредитов для местного рынка недвижимости может быть акцией не однократной, аболее или менее регулярной. Поэтому результаты анализа рынка недвижимости изразных бизнес-планов могут использоваться повторно, с небольшим обновлением.При работе с потенциальными заемщиками необходимо помнить, что постоянноеотслеживание текущего состояния и тенденций местного рынка недвижимостиявляется очень важным.

В том случае, если, по мнению сотрудникакредитного подразделения банка, ответственного за работу с кредитной заявкой,кредит данному клиенту возможен, начинается процедура принятия решения овыделении кредита.

Вопрос о предоставлении кредита выноситсякредитным инспектором на Кредитный комитет банка. Кредитный инспектордокладывает о результатах проведенного анализа членам комитета, которыепринимают решение о предоставлении (непредоставлении) кредита или о возвратезаявки на доработку.

Для принятия Кредитным комитетомквалифицированного решения должностному лицу, ответственному за подготовкудокументации и передачу кредитного дела Кредитному комитету, необходимоподготовить отчет, содержащий основную информацию и условия относительнопредполагаемой кредитной сделки, а также рекомендации по поводу утвержденияпредоставления кредита. Этот отчет с рекомендациями должен сопровождатьсякредитным заключением, содержащим данные по нижеперечисленным вопросам:

- Заемщик:

- сфера деятельности и история;финансовый анализ;

- заключение по поводукредитоспособности; взаимоотношения с банком;

- размер кредита;

- обеспечение кредита;

- цель кредитования;

- срок кредитования и датаокончательного погашения кредита;

- процентная ставка;

- сборы и платежи;

- анализ рынка;

- анализ проекта:

- физическое описание;

- анализ затрат и их обоснованности;

- источники финансирования: собственныесредства заемщика, предоплаты по продаже, кредитные средства;

- гаранты по кредиту;

- архитектор - проектировщик иинженер;

- генеральный подрядчик;

- консультант построительству, привлекаемый банком, или собственный штатный эксперт банка;

- страхование;

- условия, которые должны бытьвыполнены до предоставления первого транша кредита.

Обычно кредитный инспектор, которыйготовил указанный выше отчет, лично представляет кредитное дело на Кредитномкомитете и указывает сильные и слабые стороны проекта, а также излагает своисоображения о возможной структуре кредитной сделки с целью минимизации рисков.Отдельно в отчете следует оценить соответствие условий рассматриваемогокредитного дела кредитной политике банка и объяснить причины принятияположительного или отрицательного решения по вопросу о предоставлении кредита,а также прокомментировать сделанные при подготовке решения, касающиесяисключений и отклонений от принятых банком стандартов кредитования.

В обязательном порядке на Кредитномкомитете должны быть рассмотрены заключения юридической службы, касающиесявопросов юридической чистоты предлагаемой к финансированию сделки и обеспеченияпо кредиту, а также заключения службы экономической безопасности банка порезультатам проверки заемщика и его основных партнеров по проекту.

Только после тщательного анализа всехуказанных документов можно принимать окончательное решение относительноперспективы дальнейших взаимоотношений банка с потенциальным заемщиком.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

Кредитный инспектор совместно суполномоченными представителями юридического и экономического подразделенийготовит кредитную документацию, в которую в общем случае входят:

- кредитный договор (Приложение 5);

- извещение об использовании(или распоряжение заемщика о списании средств с ссудного счета);

- договор ипотеки (Приложения 6 и 7);

- договор залога прав аренды (Приложение 8);

- договор залога строительныхматериалов (Приложение9);

- договор уступки прав построительным контрактам (Приложение 10);

- договор уступки прав напроектную документацию (Приложение 11);

- договор уступки прав надоходы от аренды (Приложение 12);

- страховые полисы,оформленные на банк;

- договор о блокированномсчете;

- договор поручительства;

- другая документация.

В случае отклонений от условий, указанных в типовыхформах, или отказа заемщика от выполнения каких-либо условий, установленныхКредитным комитетом, кредитный инспектор составляет записку с подробнымуказанием всех возникших противоречий и выносит ее на Кредитный комитет. В этомслучае Кредитный комитет принимает решение относительно дальнейших перспективпродолжения взаимоотношений с потенциальным заемщиком.

При подписании договора кредитныйинспектор должен соблюдать следующие условия:

- договоры должны бытьподписаны надлежащим образом уполномоченными лицами (со стороны заемщика -лицом, полномочия которого подтверждаются уставом или документом о назначениина должность и нотариально оформленной доверенностью);

- в тексте договора не должнобыть подчисток, приписок или иных неоговоренных исправлений;

- подписи должностных лицзаемщика должны быть скреплены печатью заемщика;

- тексты договоров должны бытьисполнены машинописным способом;

Соглашение об открытии кредитной линииоформляется аналогично кредитному договору. Дополнительно:

- в тексте договора приводитсяграфик предоставления кредитных траншей;

- оговаривается возможностьоформления использования каждого транша дополнительным соглашением к договору(с указанием существенных условий и обеспечения);

- вопрос об использованиикредитного транша может выноситься на Комитет банка, если иное не оговорено вкредитном договоре.

Кредитный инспектор оформляет кредитноедело, куда подшивает документы в следующей последовательности:

- юридические документы;

- бухгалтерская отчетность;

- бизнес-план строительногопроекта;

- техническая документация построительному проекту;

- копии полученных разрешенийи согласований на строительство;

- копия документа,подтверждающего имущественные права заемщика на земельный участок подзастройку, с отметкой о государственной регистрации;

- заявка на получение кредита;

- протоколы проведенныхпереговоров;

- экспертные заключения;

- копии всех договоров,участвующих в кредитной сделке (договоры ипотеки должны иметь отметку огосударственной регистрации).

Документы подшиваются в хронологическомпорядке. Дело должно содержать опись документов и храниться у кредитногоинспектора.

УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Плановая документация и спецификации всвоем окончательном варианте перед принятием кредитного решения должны бытьтщательным образом перепроверены с тем, чтобы удостовериться в наличии всейинформации относительно строительных работ и материалов, необходимых дляосуществления проекта. До начала проекта должна быть также полностью составленаи утверждена смета основных затрат на строительство. Необходимо провести ианализ контрактов, заключенных в рамках настоящего бюджета на строительство, сцелью проверки правильности калькуляции стоимости работ и их соответствияутвержденным планам и спецификациям, а также нормативным требованиям истандартам, действующим в данной местности. После этого суммы издержек настроительство, распределенные по отдельным статьям, вносятся в Утвержденную смету основных затрат настроительство (см. Приложение 3)и используются в качестве основы для составления Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств (см. Приложение13). Заемщик вместе с застройщиком подготавливают Утвержденную смету дополнительных затрат настроительство (см. Приложение 4)и, заручившись одобрением банка, вносят эти данные в Утвержденный запрос на выдачу кредитныхсредств в дополнение к уже имеющимся там суммам основных затрат настроительство.

После заключения кредитной сделки банкдолжен вести постоянный контроль за исполнением заемщиком условий кредитногодоговора, для этого регулярно осуществляются:

- контроль за целевымиспользованием кредита:

- контроль за выплатойпроцентов по кредиту и погашением основного долга согласно условиям кредитногодоговора;

- запрос необходимыхдокументов и проведение инспектирующих проверок для контроля за надлежащим исполнениемусловий кредита:

- проверяется соответствие графикастроительства и графика использования кредита установленным в бизнес-планепоказателям (контроль осуществляется как на основании ана­лиза представленныхзаемщиком документов, так и путем проведения регулярных (не реже одного раза вквартал) инспекций строительной площадки с привлечением инженеров-строителей иинженеров по эксплуатации зданий);

- проверяется соответствие уровнявыполняемых работ согласованным стандартам качества (проверка проводится спривлечением инженеров-строителей);

- проверяется полнота выполнения работ исоответствие представленных документов физическим объемам выполненных работ;

- в необходимых случаях -уточнение резерва на возможные потери по ссудам.

Банк в письменном виде регулярно извещаетзаемщика о наступлении срока уплаты процентов за пользование кредитом инеобходимости осуществления платежей в счет погашения суммы основного долга,истребует копии платежных документов, подтверждающих факт перечисления денежныхсредств в счет погашения задолженности.

На стадии сопровождения кредитногодоговора банк ведет аналитический учет срочных, просроченных, повышенныхпроцентов и задолженности по основному долгу по каждому кредитному договору всоответствии с принятым порядком. Банк ежеквартально:

- истребует с заемщикабухгалтерскую отчетность и документы по кредитуемой операции;

- проверяет бухгалтерскуюотчетность поручителей (в случае принятия поручительства в качестве одного извидов обеспечения кредита), запрашивает данные о свободном лимите набанк-гарант в соответствующем подразделении банка (в случае использованиягарантии в качестве одного из видов обеспечения кредита);

- если заемщик являетсяклиентом банка, не реже чем раз в месяц запрашивает из операционногоподразделения выписки о движении средств по счетам заемщика⁷.

В некоторых случаях целесообразнопредоставить заемщику возможность приобретать часть строительных материалов сопережением графика, но в соответствии с согласованными в бизнес-плане проектаноменклатурой и количеством. В этом случае очередной транш кредита может бытьизменен. При этом следует помнить, что совокупный объем всех траншей не можетпревысить утвержденного лимита по кредитной линии. Целесообразность такого шагаможет быть обусловлена инфляционными ожиданиями или прогнозируемым с большойдолей вероятности подорожанием данной номенклатуры строительных материалов вближайшем будущем. Принимая такое решение, следует тщательно изучить влияниеподобного шага на поток-платежей заемщика по обслуживанию долга. Увеличениеразмера транша приведет к преждевременному (по сравнению с даннымибизнес-плана) увеличению финансовой нагрузки на заемщика, что может в общемслучае привести к его неспособности обслуживать кредит, а значит, потребуетлибо пересматривать условия кредитного договора, либо решать вопрос о досрочномпогашении кредита путем обращения взыскания на имущество заемщика.

⁷ Еслизаемщик не является клиентом банка, то выписки о движении средств по счетамклиента должны поступать не реже чем раз в месяц из того банка, гдеобслуживается клиент При этом необходимо подписать тройственное соглашение(банк-кредитор, обслуживающий банк и клиент), по которому клиент дает поручениеобслуживающему банку по письменному требованию банка-кредитора осуществлять в безакцепнтомпорядке списание средств со своих счетов в погашение предоставленного кредита.

В том случае, если расчеты показали, чтоускоренная закупка строительных материалов экономически целесообразна, аувеличение финансовой нагрузки на заемщика не приведет к осложнению ситуации спогашением кредита, следует предусмотреть, чтобы данные материалы былиоплачены, застрахованы и помещены на хранение в надежное место. Разрешение нафинансирование такой покупки можно получить, заполнив специальную форму Разрешенияна предварительную закупку стройматериалов (см. Приложение14). Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств содержит положения,позволяющие банку контролировать приобретение и дальнейшее использованиеуказанных материалов.

При некоторых обстоятельствах банк можетпризнать необходимым внесение изменений в утвержденные сметы расходов. Такиеситуации обычно связаны с необходимостью изменения хода строительства илизамены материалов. Каждое такое изменение может увеличить или уменьшить общуюстоимость проекта. Для получения разрешения на изменение утвержденной сметырасходов необходимо заполнить специальную форму - Разрешение на внесениеизменений в смету (см. Приложение 15). Утвержденный запрос на выдачукредитных средств содержит положения, позволяющие банку осуществлять контрольза такими изменениями.

В любом из указанных выше случаевизменения финансовых параметров кредитной сделки необходимо согласовывать иподтверждать решением Кредитного комитета.

Заемщиком ежемесячно и в установленныйдень направляется кредитору запрос на финансирование. Запрос оформляется инаправляется в банк в виде Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств.На основании полученного запроса кредитный инспектор и эксперт банка построительству (если объем кредитования строительных проектов невелик и банк недержит в штате специалиста по строительству, возможно привлечение независимогоспециалиста по трудовому договору) осуществляют следующие действия:

- производят оценку запроса;

- проверяют документы (акты,накладные и т.п.), подтверждающие факты целевого использования кредита иосуществления строительного проекта в сроки и на условиях, указанных вбизнес-плане;

- инспектируют ходстроительства непосредственно на строительной площадке с целью проверкивыполнения графика работ и правильности расходования средств;

- проверяют наличиезакупленных материалов на складе;

- изучают обоснованностьзапросов на изменения в смете строительства;

- проверяют составление сметыдополнительных расходов;

- удостоверяют факт, что послепредоставления запрашиваемой суммы по кредиту в распоряжение заемщика будетдостаточно средств для завершения строительства;

- контролируют состояниезалога: проверяют его наличие, качество хранения (содержания) объектов залога,устанавливается состояние складского, бухгалтерского учета указанногоимущества;

- в случае необходимости (приколебаниях спроса и предложения на рынке реализации объектов, аналогичных тому,на строительство которого запрашивался кредит, более чем на 10 %)осуществляется переоценка заложенного имущества (при этом составляетсясоответствующий акт с приложением оформленного надлежащим образом экспертногозаключения).

Если вся полученная информация составленаправильно и соответствует действительности, эксперт по строительству икредитный инспектор подписывают акт, подтверждающий возможность предоставлениязаемщику средств по кредиту на основании полученного запроса, или направляютобоснованный отказ заемщику.

Кредитный инспектор на основанииполучаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в кварталпроводит анализ финансово-экономического состояния заемщика и оценивает обеспечениепо кредиту. В необходимых случаях, по решению начальника кредитногоподразделения, вопрос классификации ссуды выносится кредитным инспектором наКредитный комитет.

В процессе работы над кредитом к проверкезаемщика могут быть привлечены специализированные аудиторские фирмы,рейтинговые службы и другие компетентные организации. Проверка осуществляетсяза счет заемщика, в отдельных случаях проверка может проводиться за счетсредств банка. Сотрудничество со сторонними организациями целесообразно осуществлятьна долгосрочной основе. Для определения конкретных организаций, привлекаемыхбанком к сотрудничеству при проведении проверок и установлении степеникредитоспособности заемщика, банку целесообразно ежегодно проводить открытыйконкурс среди потенциальных фирм-партнеров. Условия конкурса и требования ккандидатам целесообразно публиковать в средствах массовой информации. Самконкурс должен проводиться в виде тендера. Это позволит снизить возможностьзлоупотреблений сотрудников банка при выборе партнеров, повыситьпрофессиональный уровень экспертных работ.

При выявлении любых факторов, которыеставят под сомнение возврат кредита, кредитный инспектор и привлекаемыеэксперты должны незамедлительно известить об этом руководство.

В том случае, если при анализе очередногозапроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточныхсредств по кредиту недостаточно для завершения строительства, необходимо, чтобызаемщик обеспечил недостающее финансирование за свой счет.

Для облегчения и формализации процедурыпринятия решений кредитные инспектора должны использовать регулярно обновляемыерасчетные таблицы потоков денежных средств по каждому финансируемому проекту(см. Приложение17).

По мере завершения строительства ипродажи готовых объектов недвижимости заемщик должен порциями погашать выданныйему кредит. Как правило, размер этих платежей, которые заемщик перечисляет вбанк после каждой продажи новой единицы (квартиры или коттеджа), несколькопревышает величину кредитных средств, которые были использованы длястроительства каждой такой единицы. Такой порядок погашения кредита настроительство позволяет обеспечить возврат кредита в полном объеме еще доокончательной реализации всего построенного по проекту жилья.

По факту окончательного погашениястроительного кредита соответствующее должностное лицо оформляет меморандум,приобщаемый к кредитному делу, где подводятся итоги по данной кредитной сделкеи приводится оценка того, каким образом заемщик распорядился средствами,полученными по кредиту. Те или иные документы, содержащиеся в деле, могут бытьвозвращены заемщику или оставлены на хранение в банке - в зависимости отустановленных банком правил.

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ КРЕДИТОВАНИЯСТРОИТЕЛЬСТВА

Термин "управлениериском" впервые появился в США в начале 60-х годов. Цель управлениярисками - помощь организации в защите ее активов от негативных последствий инепредвиденных событий или неблагоприятных обстоятельств.

Управление риском представляетсобой совокупность следующих мероприятий:

- оценку вероятностипроявления опасностей, которым подвергается проект⁸;

- размер и вероятностьвозникновения финансовых потерь вследствие проявления таких опасностей;

- анализ необходимости заключениядоговоров, обеспечивающих страхование рисков⁹;

- действия по минимизацииубытков;

- мониторинг риска путемрегулярного контроля вероятности проявления риска и вследствие потери илиуменьшения доходов.

Таким образом, управление риском -глобальная оценка риска как такового и последствий его проявлений.

⁸ Подопасностями понимают такие факторы, как изменение стоимости материалов впроцессе строительства, снижение уровня жизни и, как следствие, уровняплатежеспособного спроса на жилье со стороны населения и т.п.

⁹ Например,фиксация стоимости подрядных работ, а также стоимости материалов, используемыхв строительстве, на весь период строительства или определение формулы расчетапены, привязанной к конкретным экономическим показателям. Снизить негативноевлияние строительных рисков можно путем заключения договоров страхования.Сейчас страховые компании готовы страховать строительные, монтажные риски ит.п.

Управление рисками - это процесс,включающий в себя следующие этапы:

- Определение риска.

- Оценка риска. Работа пооценке риска включает в себя определение вероятности проявления риска и размерафинансовых потерь, которые может повлечь за собой проявление риска. Порезультатам проведенной оценки рисков кредитор выделяет риски, которыенаходятся на недопустимо высоком уровне. С такими рисками необходимо работать внаправлении их минимизации либо - при невозможности понижения уровня риска -принимать решение о невозможности кредитования рассматриваемого проекта.

- Контроль риска, которыйвключает в себя все меры, направленные на снижение вероятности возможногориска, исключение его или попытку его избежать, а также уменьшение тяжестипоследствий в случае проявления риска.

- Финансирование риска. Наэтом этапе решается вопрос о покрытии финансового ущерба, возникающего в случаепроявления риска, посредством создания резервов на возможные потери по кредитамлибо передачи рисков при помощи страхования страховым компаниям.

Работа по управлению рисками требуетопределенных издержек, как прямых (уплата страховых премий), так и косвенных(увеличение операционных издержек вследствие ведения работы по управлениюрисками), но эти расходы будут гораздо ниже убытков, которые может понестикредитор при попустительском отношении к управлению рисками.

Как возможность предоставления кредита впринципе, так и условия предоставления кредитных средств заемщику зависят отвеличины рисков, которые принимает на себя кредитор, предоставляя средства.

Совокупный риск кредитования проектов подзалог объектов недвижимости складывается из многих составляющих. Нижеприводится обзор тех из них, которые, с нашей точки зрения, в настоящее времяимеют наибольшее значение для кредиторов.

Юридические риски

Юридический риск - вданном случае имеется в виду риск возникновения претензий на объект недвижимостисо стороны третьих лиц, часто называемый риском "чистоты титула".

При кредитовании строительных проектовсоздаваемый объект недвижимости, как правило, является основным обеспечением покредиту, т.е. права на объект заложены кредитору. А это значит, что в случаепризнания недействительными прав залогодателя на заложенный объект кредиторавтоматически теряет право требования на объект недвижимости, вытекающее издоговора ипотеки. Таким образом, кредитор сталкивается с риском потериобеспечения по кредиту при предъявлении третьей стороной требований назаложенный объект недвижимости. Минимизировать этот риск возможно посредствомпроведения работ по проверке законности приватизации (если кредит берется нацели реконструкции жилого дома, как это бывает при строительстве элитныхквартир в исторических местах столицы и крупных российских городов) илиоформления первичных прав на строящееся жилье, а также последующих переходовправ собственности на закладываемый объект недвижимости. Но эта работа очень сложнаи трудоемка, да и 100-процентной гарантии чистоты титула объекта даже послепроведения такой проверки добиться практически невозможно, так как трудноопределить все "подводные камни" в истории рассматриваемого объекта.Не решает этой проблемы и система регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, поскольку в Законе о государственной регистрации правпредусмотрено, что запись о зарегистрированных правах может быть изменена, еслибудет представлен документ, подтверждающий легитимность прав или обременении,не внесенных в реестр, или недействительность прав, уже внесенных вгосударственный реестр. При этом государственные регистраторы по закону несутответственность только за технические ошибки при регистрации, своинедобросовестные действия, а также за отказ в предоставлении информации озарегистрированных правах в соответствии с установленным порядком.

Сегодня существует реальная возможностьперекладывать часть рисков на страховые компании, которые в последнее время ужепредлагают такой вид услуг, как страхование чистоты титула объекта. Возможностьполучения страхового возмещения пока оценить достаточно сложно, посколькуреальная статистика по этому поводу отсутствует. Страхование чистоты титуласегодня в основном осуществляют крупные московские компании при сделках скуплей-продажей жилья на вторичном рынке. Сведений о страховании чистоты титулапри строительстве авторы к моменту подготовки настоящей работы не имеют. Тем неменее позитивный опыт страхования такого рода при сделках на вторичном рынкежилья может быть использован для снижения рисков деятельности по финансированиюжилищного строительства. Учитывая, что сегодня статистика возникновения ущербовпо сделкам со строящимися объектами отсутствует, можно предположить, что наначальном этапе размер страховых премий будет значительным (не менее 10% отсуммы страховой ответственности). По мере развития этого бизнеса и появлениястатистических данных размер страховых премий будет снижаться.

В конечном итоге расходы по уплатестраховых взносов будут переложены на заемщика, что несколько повысит стоимостькредитной сделки, но и увеличит ее надежность. При этом в договоре страхованияследует оговаривать, что при наступлении страхового случая выгодоприобретателемявляется кредитор.

Можно предположить, что с развитиеминфраструктуры страховых услуг стоимость этой операции снизится и участникирынка недвижимости будут все чаше прибегать к страхованию чистоты титулаобъектов. В пользу такого утверждения свидетельствует зарубежный опыт: в США100% сделок по ипотеке объектов недвижимости совершается со страхованиемчистоты титула.

Экономическиериски

Оценка экономических рисков производитсяпутем проведения совокупного экономического анализа информации, указанной взаявке на кредит, а также других параметров и включает в себя оценку следующихрисков:

Риск неэффективности проекта - суммасредств, которая будет получена от его реализации, либо не обеспечит погашениекредита, либо позволит погасить кредит, но не создаст прибыли заемщику, чтоможет негативно сказаться на желании заемщика успешно завершить проект.

Риск невозможности реализациипроекта - в процессе реализации проекта ситуация на рынке может привести ктому, что изменение основных показателей превысит некоторые критическиезначения, что сделает реализацию проекта невозможной. Типичный пример. Приподаче и рассмотрении заявки на кредит права на земельный участок,предназначенный для строительства, находились в стадии оформления. Банксогласился предоставить кредит на том условии, что после оформления землеотводаправа на земельный участок будут заложены в качестве обеспечения кредита. Нореально заемщик не смог оформить права на земельный участок, соответственно подвопросом оказывается проект в целом, а кредит переходит в категорию самойвысокой группы риска.

Для принятия обоснованного решения овозможности предоставления кредита с точки зрения оценки экономических рисковнеобходимо провести анализ: отчета об оценке обеспечения по кредиту и отчета обоценке финансового состояния потенциального заемщика.

Риск невозможности реализации проектаможет существовать и вследствие недостаточности собственных средств заемщикадля финансирования дополнительных затрат и оборотного капитала по проекту либовследствие неэффективности управления предприятием заемщика, когдаосуществляется нецелевое использование собственных средств, предназначенных дляреализации проекта. Для того, чтобы снизить этот риск, следует требовать отзаемщика, чтобы все права на застройку были оформлены надлежащим образом домомента вложения в проект заемных средств. Более того, надо требовать, чтобызаемщик профинансировал свою часть инвестиционных затрат по проекту в полномобъеме до момента вложения в проект заемных средств. В дальнейшемфинансирование прямых капитальных вложений можно будет вести за счет заемныхсредств, поскольку заемщик будет максимально заинтересован в успехе проекта,чтобы окупить свои вложения.

Оценка этого риска производится путемкомплексной оценки финансового состояния и качественного анализа потенциальногозаемщика.

Методика анализа финансового состоянияпредприятия должна обеспечить оценку всех основных аспектов его хозяйственнойдеятельности. Она включает следующие блоки анализа:

- общая оценка финансовогосостояния и его изменения за отчетный период;

- анализ деловой активностипредприятия и эффективности управления;

- анализ ликвидности активовпредприятия и его платежеспособности;

- анализ финансовойустойчивости предприятия;

- анализ эффективностиуправления денежными потоками предприятия;

- анализ готовности испособности заемщика выполнить взятые на себя обязательства в полном объеме и вустановленные кредитным договором сроки.

Проведение финансового анализа позволяетрассчитать значения большого числа финансовых соотношений (в первую очередькоэффициента обеспеченности собственными средствами, коэффициента ликвидности,коэффициента обслуживания долга). Полученные финансовые соотношения следуетсравнить с базовыми значениями, служащими реперными точками для определенияфинансовой устойчивости предприятий. В мировой практике широко используютсянормативные значения финансовых соотношений, определенные на основе обширной имноголетней практики анализа деятельности предприятий. К сожалению, сегодня вРоссии опереться на аналогичную отечественную практику нет возможности. Сдругой стороны, использовать для анализа в условиях Российской Федерации набори пороговые значения индикаторных показателей, применяемых за рубежом, впромышленно развитых странах мира, невозможно, так как они отражают совершенноиную среду хозяйствования. Следовательно, их применение в России будет вести кискажению уровня системного риска, который у нас иной, чем в этих странах¹⁰.Отсюда следует, что сравнительный анализ полученных по каждому предприятиюзначений отдельных аналитических показателей, характеризующих его деятельность,целесообразно проводить со средними значениями аналогичных показателей,рассчитанными для совокупности предприятий каждой отрасли. Источникоминформации для проведения такого анализа могут стать данные Госкомстата России.К сожалению, эти данные будут малоинформативны, так как большинство предприятийскрывают свое реальное финансовое положение в силу тех или иных причин. В этойсвязи можно сравнивать показатели, полученные при анализе потенциальногозаемщика, со средними показателями предприятий аналогичного профиля, являющихсянадежными партнерами и клиентами банка.

Однако окончательное решение о том,каково положение предприятия, может быть принято после того, как анализколичественных характеристик его деятельности (объем выпуска продукции, объемреализации, оборачиваемость запасов и т.д.) будет дополнен результатамикачественного анализа.

¹⁰В условиях различного законодательства и разной системы налогообложениянецелесообразно копирован, значения коэффициентов, рассчитанных в иныхэкономических и правовых условиях.

Проведенный таким образомфинансово-экономический анализ деятельности предприятия позволяет получитьдостаточно полную картину, на базе которой будут приниматься дальнейшие решенияотносительно возможности предоставления кредита.

Рискнеэффективности проекта

Процедура рассмотрения рисканеэффективности проекта зависит от типа запрашиваемого кредита. В этой связиможно выделить два основных типа кредитов:

1.Кредиты, выданные на строительство и реконструкцию жилых объектов.

Обычно предполагается, что возвраткредита в этом случае будет осуществляться за счет потока денежных средств,который будет генерировать объект недвижимости (продажа квартир или сдача их варенду). Таким образом, при анализе эффективности рассматриваемого проектакредитор заинтересован в определении стоимости имущества в пользовании. Именностоимость имущества в пользовании позволяет должным образом проанализироватьобъем денежных средств, генерируемых имуществом, что в конечном итоге сказываетсяна возможности успешного погашения задолженности заемщиком. Как показываетпрактика, недостаточно просто сопоставить по­лученную в результате проведенияоценки стоимость имущества в пользовании с суммой запрашиваемого кредита. Отчетоб оценке недвижимости необходимо использовать в качестве базы при проведенииполноценного анализа риска неэффективности проекта. Проанализировав отчет обоценке объекта недвижимости, необходимо определить, насколько обоснованыпредложенные заемщиком и привлеченным им для проведения работ по оценкепрофессиональным оценщиком расчеты размера дохода, который должен генерироватьобъект, и сопоставить его с ежемесячными отчислениями по обслуживанию долга.

Кроме того, для более полного и глубокогопроведения анализа имеет смысл использовать два метода оценки риска инвестиций,метод опреде­ления вероятностей доходов и анализ чувствительности.

Суть метода определения вероятностейдоходов заключается в следующем: прогнозируется несколько вариантов реализациипроекта: оптимистический, наиболее вероятный и пессимистический. Расчет трехпрогнозных вариантов дает три финансовых результата реализации проекта. Далеенеобходимо экспертным путем определить вероятность проявления каждого из этихвариантов и с учетом риска рассчитать финансовый эффект каждого варианта. Суммарассчитанных таким образом показателей представляет собой взвешенный финансовыйэффект от реализации проекта. Отрицательное значение этого показателя говорит овысокой степени риска неэффективности проекта, а значит, о нецелесообразностиучастия кредитора в реализации проекта.

Оценка риска инвестиций при помощианализа чувствительности заключается в построении интерактивной математическоймодели денежных потоков по проекту. Изменяя значения параметров (стоимость,спрос, и т.д.), специалист, проводящий анализ, имеет возможность определитьнаиболее важные переменные, оказывающие наибольшее влияние на результатпроекта. Этот метод позволяет выявить переменные, значения которых должныопределяться с максимальной точностью и аккуратностью, а также выделить проектыс высокой степенью риска, обусловленные изменчивостью переменной.

Целесообразно предусматривать, чтобызаемщик представлял в бизнес-плане предлагаемого к финансированию проектаанализ чувствительности проекта и проводил обоснование выбора базового вариантаисходя из реально действующих рыночных тенденций. Наиболее часто при расчетечувствительности проекта в качестве варьируемых параметров используютсяпоказатели стоимости продажи готового жилья, процентная ставка по кредиту исебестоимость строительства.

2.Кредиты, выданные на пополнение оборотных средств заемщика под залог объектовнедвижимости.

Такого рода кредиты сегодняпредоставляются наиболее часто. Потребители таких кредитов - строительныекомпании, привлекающие ресурсы путем заключения договоров инвестирования,которые предусматривают определенный график внесения платежей инвесторами. Вданной ситуации кредит предоставляется для покрытия кассовых разрывов, которыевозникают у строительной компании. Кредиты носят краткосрочный характер иоформляются в виде кредитных линий. Конечно, основным объектом анализа в этомслучае должна стать непосредственно хозяйственная деятельность заемщика, накоторую и запрашиваются кредитные средства, но права на обладание объектом недвижимостиявляются основным стимулом, побуждающим заемщика вернуть кредит, поэтомубольшое значение приобретает вопрос оценки объекта залога. Зачастую в ходеанализа таких проектов банками заказывается оценка рыночной стоимости объекта,что явно ошибочно.

Рыночная стоимость - величина, равнаяденежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки надату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем идобровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом подразумевается,что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.Следовательно, при определении рыночной стоимости объекта оценщик исходит изтого, что для совершения сделки у сторон имеется достаточное время дляпроведения маркетингового рынка, объект предлагается на открытом рынке втечение срока, типичного для данного имущества. Для продажи по рыночнойстоимости такого объекта недвижимости, как гостиница, офисный центр илиторговый центр, потребуется довольно длительный срок рыночной экспозиции,который может доходить до одного года. Очевидно, что кредитор при обращениивзыскания на заложенный объект недвижимости заинтересован в как можно скорейшейреализации залога, поскольку длительная продажа объекта приводит к замораживаниюденежных средств, что, как правило, влечет за собой убытки. В связи с этимкредитор при анализе возможности предоставления средств может выбрать вкачестве базы оценки ликвидационную стоимость объекта. Ликвидационнаястоимость, или стоимость при вынужденной продаже, - это денежная сумма, котораяреально может быть получена от продажи имущества в сроки, слишком короткие дляпроведения адекватного маркетинга. Таким образом, подход к оценке залога набазе ликвидационной стоимости позволяет уже в самой формулировке задания наоценку учесть риск недостаточной ликвидности закладываемого имущества.

Строительныериски

Строительныйриск - риск возникновения ущерба в ходестроительства или реконструкции объекта недвижимости.

Осознавая, что строительная деятельностьвообще и строительство жилья в частности, связаны со значительными техническимирисками, Госстрой России в марте 1998 г. издал Постановление об обязательномстрахо­вании нескольких видов рисков:

- гражданская ответственностьперед третьими лицами за вред, нанесенный при проведении строительно-монтажныхработ жизни, здоровью или имуществу;

- расходы по расчисткетерритории от обломков и остатков имущества, пострадавшего в результатестрахового случая;

- риски, возникающие припроведении строительных работ, включая строительные материалы и конструкции,расходы по перевозке,

- риски, возникающие припроведении монтажных работ, включая монтируемое оборудование;

- риски, возникающие припроведении оборудования строительной площадки (временные здания и сооружения; складскиепомещения, леса и пр.);

расходы, понесенныеподрядчиком вследствие недостатков, допущенных при проведениистроительно-монтажных и пусконаладочных работ.

Данное Постановление Госстроя Россиипозволяет застраховать физические риски строительства. Однако нельзя оставлятьбез внимания риски возникновения таких проблемных ситуаций, как банкротствоподрядчиков, отсутствие необходимых строительных материалов,несанкционированное расходование средств подрядчиками, низкий уровеньменеджмента. Застраховать эти риски очень сложно (теоретически застраховать ихможно, но стоимость такой страховки в совокупности может в несколько раз пре­выситьобщую стоимость проекта). Кроме того, очень трудно корректно оценитьвероятность проявления этих рисков на стадии анализа проекта. Поэтому один изосновных способов минимизации рисков - осуществление кредитором максимальновозможного контроля за ходом реализации проекта и при необходимости -применение адекватных мер, направленных на недопущение проявления таких рисков.

Практические шаги в этом направлении -истребование от потенциального заемщика предоставления информации, о техподрядчиках и поставщиках, которых он предполагает привлечь к участию в проектев сжатые сроки, в том случае, если основные поставщики или подрядчики не смогутвыполнять взятые на себя обязательства в согласованные сроки и с согласован­нымв бизнес-плане проекта уровнем качества. В идеале следует стремиться, чтобы стакими подрядчиками были подписаны договоры о намерениях, предусматривающие,что в случае необходимости подрядчики смогут выполнить работы по проекту всоответствии с согласованными в бизнес-плане параметрами.

ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВНЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НИМИ В КАЧЕСТВЕОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ПРИВЛЕКАЕМЫМ КРЕДИТАМ

Как указывалось ранее, особенностьпроектов строительства жилья - их высокая стоимость и отсутствие у инициаторовпроектов высоколиквидных активов, совокупная залоговая стоимость которыхсоответствовала бы требованиям кредиторов. В связи с этим во всем мире одним изосновных видов обеспечения заимствований, привлекаемых для целей финансированияжилищного строительства, становится залог прав на земельный участок и залогсамого строящегося объекта. К сожалению, до последнего времени кредиторы неохотнорассматривали вновь создаваемые объекты недвижимости в качестве обеспеченияпредоставляемого финансирования.

Проблема вовлечения в экономическийоборот вновь создаваемых объектов недвижимости имеет два аспекта. Во-первых,затрудненность процедур государственной регистрации прав на вновь создаваемыеобъекты недвижимости, без которой невозможно зарегистрировать договоры о залогетаких объектов и, следовательно, невозможно использовать их в качествеобеспечения по дополнительно привлекаемым кредитам, что серьезно тормозитразвитие процесса кредитования строительных проектов в России.

Во-вторых, существуют объективныетрудности, связанные с использованием земельных участков в качестве составнойчасти такого рода обеспечения кредитов. Это обусловлено несовершенством системыоформления прав на земельные участки, на которых предполагается или уже ведетсястроительство. В зависимости от качества прав, которыми располагает застройщикв отношении земли, возможности последнего по использованию этой земли вкачестве обеспечения по привлекаемым кредитам упрощаются либо усложняются.

Кроме того, не совсем понятен саммеханизм использования объекта незавершенного строительства в качествеобеспечения по кредиту, в частности, процедура оценки этого объекта дляопределения не столько суммы основного обязательства по договору ипотеки,сколько размера обеспечения, который в соответствии с законодательствомобязательно должен быть указан в таком договоре.

Возможностииспользованияземельныхучастков,накоторыхрасположеныобъектынезавершенногостроительства,вкачествеобеспеченияпопривлекаемымкредитам.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимостиотносится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Другими словами, это тевещи, которые обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости,индивидуальной определенности, подтвержденными соответствующей регистрацией. Всоответствии с законодательством к недвижимому имуществу относятся и объектынезавершенного строительства (объекты, строительство которых заморожено), атакже вновь создаваемые объекты недвижимости. В отношении данного имуществаучастники гражданско-правовых отношений вправе совершать любые сделки, в томчисле сделки о передаче объекта незавершенного строительства в ипотеку.

Для заключения сделки по передаче випотеку объекта незавершенного строительства необходимо выполнить рядтребований законодательства. Прежде всего, необходимо осуществить регистрациюправ на объект незавершенного строительства как на объект недвижимости. Крометого, ст. 340 ГК РФ, а также ст.69 Федерального закона Российской Федерации №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отмечает, что ипотеказдания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому жедоговору

- либо земельного участка, накотором находится это здание или сооружение;

- либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект;

- либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.Необходимо заметить, что это един­ственный случай упоминания в Гражданскомкодексе Российской Федерации именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю.В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественныхправ (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). Таким образом, ст.340ГК РФ устанавливает в данном случае исключение из общих правовых норм.

В том случае, если земельный участок, накотором ведется строительство, принадлежит застройщику на праве бессрочногопользования или владения, ситуация упрощается. Не нужно дополнительнозакладывать права на земельный участок, они переходят в случае перехода правасобственности на объект недвижимости автоматически. Единственная проблема вэтом случае - определение размера земельного участка, который перейдет к новомусобственнику объекта недвижимости при его отчуждении. Но в любом случае размерэтого земельного участка не будет меньше, чем размер земельного участка,ограниченный фундаментом здания.

Исходя из того, что застройщики могутрасполагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведетсяили предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотретьвозможности использования этих участков в качестве обеспечения по привлекаемымкредитам в случае, если:

- земля принадлежитзастройщику на правах собственности;

- застройщик располагаетправами аренды на землю;

- застройщик наделен правомпользования земельным участком;

- застройщик имеет толькоправо на застройку земельного участка.

В случае, когда залогодательобъекта незавершенного строительства имеет земельный участок, на которомраспложен объект, на праве собственности, то вопрос решается проще, чем в иныхслучаях. Стороны вносят в договор ипотеки объекта незавершенного строительстваусловия о передаче в ипотеку и этого земельного участка либо части участка вразмере, достаточном для функционального обеспечения жизнедеятельности объектанезавершенного строительства, и регистрируют сделку.

В случае, когда залогодатель объектанезавершенного строительства владеет земельным участком на основании договорааренды, передача объекта незавершенного строительства в ипотеку возможна толькос передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Вдоговоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, какесли бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды.При этом существенно важно требование ст. 615 ГК РФ о том, что арендатор можетотдавать арендные права в залог только с согласия арендодателя.

Поэтому в случае получения земельногоучастка, выделенного под строительство зданий и сооружений, застройщиком наосновании договора аренды возможность получения кредита на цели строительствапод залог этого объекта строительства полностью зависит от воли арендодателя.

В случае, когда собственник объектанезавершенного строительства обладает другим (не правом собственности и неправом аренды) правом на земельный участок, следует учитывать еще один момент.Среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, перечень которых регулируетЗакон об ипотеке, не указаны иные имущественные права (кроме права аренды),которые могут возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право,возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). В этом случаеприменяются требования ст. 69 Федерального закона Российской Федерации "Обипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащее залогодателюправо постоянного пользования земельным участком, на котором находится объектнезавершенного строительства, право залога не распространяется. И при обращениивзыскания на такой объект лицо, которое приобретает это имущество всобственность, приобретает право пользования земельным участком на тех жеусловиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель)недвижимого имущества.

Как правило, наиболее надежны для банковс точки зрения минимизации рисков строительные проекты, где земля принадлежитзаемщику на правах собственности. Однако случаи обращения в банк застроительными кредитами собственников земли, на которой предполагаетсястроительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашиваютпрофессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права,позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из таких прав,как указывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансыполучить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах РоссийскойФедерации муниципалитеты, наделенные полномочиями собственника земельногофонда, предпочитают не наделять застройщиков правом аренды на участок длястроительства. Это объясняется необходимостью обеспечить контроль за целевымиспользованием земли, а также упрощенной процедурой предоставления земельногоучастка (для передачи в аренду необходимо регистрировать договор арендыземельного участка в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним). Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временногопользования" земельным участком для целей строительства("землеотвод"). С точки зрения администрации города это можетявляться достаточным обеспечением прав застройщика, поскольку наделяет его темиже полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но с точки зрениякредитора, рассматривающего возможность предоставления кредита под обеспечениетаких прав на землю, это в значительной степени повышает риски. Во-первых,собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой моментпересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такоеправо пользования носит временный характер, следовательно, могут возникнутьсерьезные трудности с реализацией (продажей) объекта после завершениястроительства. При рассмотрении подобных кредитных заявок банки могут принятьположительное решение только в том случае, если они в достаточной степениуверены в надежности разрешений, полученных в данном муниципалитете илисубъекте Российской Федерации, а также если имеется достаточное дополнительноеобеспечение.

Помимо перечисленных нюансов, существуетеще один. Согласно ст. 79 Федерального закона Российской Федерации "Обипотеке (залоге недвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "Озалоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку,поскольку они не противоречат положениям Закона «Об ипотеке». В отношении жезалога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется вчасти, не противоречащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующиеипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах:Гражданском кодексе Российской Федерации, Законах "Об ипотеке (залогенедвижимости)" и "О залоге", что, безусловно, существеннозатрудняет правоприменение.

При этом следует учитывать, что вотношении ипотеки объектов незавершенного строительства на сегодняшний деньсложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такиеобъекты не являются недвижимостью, однако признаются таковыми, например, ВысшимАрбитражным Судом Российской Федерации (см. Постановление Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.1998. № 10).

Кроме того, регистрирующими органами неразработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточноспецифическими.

Проблемадостаточности обеспечения строительных кредитов

Учитывая значительную стоимость проектовжилищного строительства, можно утверждать, что права заемщика в отношенииземельного участка не являются достаточными для обеспечения запрашиваемогокредита на строительство, если только его размер не очень мал (например, кредитна пополнение оборотного капитала). Для того, чтобы гарантированно обеспечитьвозврат кредитов, предоставленных на цели финансирования строительных проектов,необходимо предусмотреть использование в качестве кредитного обеспечения нетолько земельных участков, рыночная стоимость которых в России достаточноусловна, но и другого имущества, не относящегося к проекту. Обеспечениемкредита могут стать поручительства третьих лиц заемщика, сам строящийся объект,иные объекты, находящиеся в собственности заемщика, принадлежащие ему правааренды и иные контрактные права, которые могут быть реализованы на рынке, атакже ценные бумаги, имеющие рыночную котировку.

К тому же, если в структуре обеспеченияпривлекаемого финансирования присутствует недвижимость, это означает, чтовозникающие договоры ипотеки должны пройти государственную регистрацию.Распространенная сегодня практика предполагает максимум однократную регистрациюобъекта незавершенного строительства и его залог, если стоимость готовойнедвижимости может быть оценена достаточно высоко, а объект - достаточноликвиден в его текущем состоянии. На последующих этапах строительства повторнаяперерегистрация производится, как правило, только при значительных финансовыхзатруднениях, когда речь идет о крупных проектах и заемщик ведет поиск новыхили дополнительных кредиторов.

Практически все банки, вовлеченные сегодня вкредитование строительных проектов, работают с заемщиками путем открытия дляних непополняемых кредитных линий, достаточное обеспечение по которым заложенов кредитный договор изначально. В качестве предметов дополнительногообеспечения могут быть использованы права застройщика в отношении под­рядныхорганизаций, строительных материалов, а также денежные средства, поступлениекоторых планируется после завершения проекта. Тем не менее даже использованиевсех перечисленных видов обеспечения, как правило, не позволяет выдаватькредиты более чем на 10-40% от всей стоимости строительства (в зависимости отмасштабов проекта).

Следует отметить, что сложившаясяпрактика создания банками дочерних строительных компаний, которые выполняютфункции застройщиков и заемщиков по отдельным проектам, финансируемым банками,достаточно порочна. Банк уходит из сферы банковских операций в сферупроизводства. Очевидно, что в этом случае речь идет фактически не окредитовании, а об инвестициях в строительный бизнес, что в принципе ведет квозникновению новых специфических рисков и мешает более быстрому развитию какбанковского, так и строительного сектора.

Существенные условия договораоб ипотеке незавершенного строительства,применение которых вызываетпроблемы

Согласно ГК РФ, сделка считаетсязаключенной, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существеннымусловиям. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залогенедвижимости)" определил перечень существенных условий для договора обипотеке. Ряд из них требует подробного рассмотрения.

Закон требует внесения в договор обипотеке обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы,основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда кредит предоставляетсяодной суммой, проблем не возникает. Сложнее выполнить требования закона припредоставлении кредита несколькими траншами. В этом случае необходимовоспользоваться возможностью, предоставленной Федеральным законом "Обипотеке (залоге недвижимости)", о том, что, если сумма обеспечиваемогоипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотекедолжны быть указаны порядок и другие условия ее определения (что являетсяоснованием расчета очередного транша, максимальная сумма кредита вообще, какиедокументы являются подтверждением предоставления кредита).

Другая более сложная проблема -требование ст.9 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке(залоге недвижимости)" и ст.3 39 ГК РФ о том, что оценка предмета ипотеки(в данном случае объекта незавершенного строительства) является существеннымусловием договора. Суть проблемы заключается в следующем.

Договор об ипотеке заключается надлительный срок. Стоимость закладываемого по договору об ипотеке имуществаопределяется сторонами в момент заключения договора. Для кредитной организациидокументом, подтверждающим обеспеченность кредита, является договор об ипотеке,в котором стороны договариваются об оценке предмета залога. Но по прохождениивремени фактическая стоимость объекта увеличивается, а формально цена остаетсята, которая указана в договоре об ипотеке. Занижение оценки предмета залоганевыгодно залогодателю (заемщику), а завышение цены предмета залога можетпривести к фактической необеспеченности кредита. А ведь соотношение размерастоимости предмета ипотеки и размера выданного кредита значительно влияет нанормативы Центрального банка Российской Федерации по резервированию.

Для решения существующей проблемы сторонывынуждены принимать одно из решений:

1. Для получения очередноготранша производить переоценку предмета залога и вносить изменения в договор обипотеке объекта незавершенного строительства (в части изменения цены предметаипотеки). Внесение изменений в договор совершается в той же форме, что иосновной договор, т.е. в нотариальной форме, а это значит, что за нотариальноеудостоверение соглашения сторон об изменении цены предмета ипотеки в ранеезаключенном договоре об ипотеке незавершенного строительства требуетсяповторная уплата государственной пошлины в размере 1,5% от суммы сделки (ценыпредмета ипотеки).

2. Для обеспечения кредита настроительство стороны используют другие способы обеспечения, как то банковскаягарантия либо поручительство другого лица.

Особенностирегистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Статья 5 Федерального закона об ипотекеустанавливает возможность залога незавершенного строительством недвижимогоимущества, возводимого на земельном участке. В ст. 76 этого законапредусмотрена возможность обеспечения кредитов, выдаваемых для сооружения жилыхзданий. В соответствии со ст. 69 Федерального закона об ипотеке ипотека зданийи сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договоруземельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Статья29 Федерального закона о регистрации перед регистрацией ипотеки требуетпредварительной регистрации вещных прав залогодателя на передаваемое в ипотекунедвижимое имущество.

Как было указано выше, в соответствии сФедеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не всеземельные участки могут быть оформлены в залог в качестве обеспеченияипотечного кредита. При этом не могут быть объектами договора об ипотеке участки,находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относящиеся ксельскохозяйственным угодьям.

Залогу подлежат земельные участки,предоставленные дачно-строительным, гаражно-строительным кооперативам,приусадебные участки личного подсобного хозяйства, а также участки, занятыезданиями, строениями или сооружениями.

Земельный участок (или его часть) можетбыть заложен, если ею площадь не меньше минимального размера, установленногонормативными актами органов местного самоуправления для земель различногоцелевою назначения. Это предполагает специальное регулирование на региональноми муниципальном уровнях соответствующих минимальных площадей земель различногоцелевого назначения.

Исходя из того, что застройщики могутрасполагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведетсяили предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотретьвозможности использо­вания этих участков в качестве обеспечения по привлекаемымкредитам в случае, если:

а) земля принадлежит застройщикуна правах собственности;

b) застройщик располагает правамиаренды на землю;

c) застройщик наделен правомпользования земельным участком;

d) застройщик имеет только правона застройку земельного участка.

Два последних случая могутинтересовать нас только с точки зрения последующего залога, потому что усобственника строения появляется возможность выкупить участок под строением.

В случае, когда залогодатель вновьсоздаваемого объекта недвижимого имущества имеет земельный участок, на которомрасположен объект, на праве собственности, вопрос решается довольно просто.Стороны вносяn в договор ипотеки объектанезавершенного строительства условия о передаче в ипотеку и этою земельноюучастка либо части участка в размере, достаточном для функционального обеспеченияжизнедеятельности объекта незавершенного строительства, и регистрируют сделку.Следует особо оговорить, что часть участка в этом случае должна бытьзарегистрирована как отдельный участок, чтобы соответствующие права можно былозарегистрировать в соответствии с Федеральным законом "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обеспечение кредита в виде земельногоучастка вместе со вновь создаваемым объектом привлекательно для банка,поскольку право собственности на земельный участок обеспечивает надежность истабильность прав землепользования, и тем самым минимизировано влияние внешнихфакторов на процесс создания и распоряжения объектом недвижимости. Прирассмотрении заявки на кредит банк будет в первую очередь анализировать текущуюи будущую ликвидность создаваемого объекта недвижимости. Однако, к сожалению,застройщики в России редко обладают правами собственности на земельный участок.

В случае, когда залогодатель вновьсоздаваемого объекта недвижимого имущества владеет земельным участком наосновании договора аренды, передача объекта незавершенного строительства випотеку возможна только с передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю правааренды этого участка. В договоре об ипотеке права аренды арендованное имуществоописывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а крометого, указывается срок аренды. При этом важным является требование ст. 615 ГКРФ о том, что арендатор может отдавать арендные права в залог только с согласияарендодателя.

Поэтому в случае получения застройщикомземельного участка, выделенного под строительство зданий и сооружений, наосновании договора аренды возможность получения кредита на цели строительствапод залог этого объекта строительства зависит полностью от воли арендодателя.

Рассматривая возможность привлечениязаемных средств, следует учитывать, что в том случае, если земельный участокнаходится в долгосрочной аренде, шансы получить кредит гораздо меньше, чем вописанном выше случае, когда земельный участок принадлежит потенциальномузаемщику на праве собственности. Принимая решение о предоставлении кредита подзалог прав аренды на земельный участок и прав на вновь создаваемый на этомземельном участке объект недвижимости, банк в первую очередь будет обращатьвнимание на положения договора аренды (срок его действия, иные условия, накоторых он заключен). Только в том случае, если договор аренды земельногоучастка удовлетворяет требованиям банка, он будет оценивать сам проектстроительства здания или сооружения. Если аренда участка краткосрочная, топредоставление кредита обладателю таких прав должно быть оценено как оченьрискованная операция.

Наряду с упомянутым выше подходом, когдаосуществляется ипотека вновь создаваемого объекта недвижимого имуществаодновременно с ипотекой земельного участка либо его права аренды, существуетальтернативный подход - ипотека земельного участка либо его права аренды вместес залогом прав на будущий объект. Основания для такого подхода рассматриваютсяниже.

В случае, когда собственник вновьсоздаваемого объекта недвижи­мого имущества обладает другим (не правомсобственности и не правом аренды) правом на земельный участок, следуетучитывать еще один момент. Среди объектов, которые могут быть предметомипотеки, регулируемой Законом об ипотеке, не перечислены (кроме права аренды)иные имущественные права, которые могут возникнуть в отношении недвижимогоимущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездногопользования имуществом). В этом случае применяются требования ст. 69 Федеральноюзакона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащеезалогодателю право постоянного пользования земельным участком, на которомнаходится объект незавершенного строительства, право залога нераспространяется. И при обращении взыскания на такой объект лицо, котороеприобретает это имущество в собственность, приобретает право пользованияземельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнийсобственник (залогодатель) недвижимого имущества. Наиболее интересными для банковс точки зрения минимизации рисков являются строительные проекты, где земляпринадлежит заемщику на нравах собственности. К сожалению, случаи обращения вбанк за строительными кредитами собственников земли, на которой предполагаетсястроительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашиваютпрофессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права,позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из них, какуказывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансыполучить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах РоссийскойФедерации органы местного самоуправления предпочитают не наделять застройщиковправом аренды на участок для строительства. Предлогом для этого являетсянеобходимость обеспечения контроля за целевым использованием земли, а такжеупрощенная процедура предоставления земельного участка (не требуетсярегистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временногопользования" земельным участком для целей строительства("землеотвод").

С точки зрения города это может статьдостаточным обеспечением прав застройщика, поскольку "землеотвод"наделяет его теми же полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но сточки зрения банка, рассматривающего возможность предоставления кредита подобеспечение таких нрав на землю, но значительно повышает риски для кредитора.Во-первых, собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой моментпересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такоеправо пользования является временным, следовательно, могут возникнуть серьезныетрудности с реализацией (продажен) объекта после завершения строительства,связанные, в частности, с неопределенностью прав на участок. В соответствии сост. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, непринадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает правопользования "соответствующей частью земельного участка", необходимойдля использования недвижимости. Это означает, что приобретатель такого зданияне может быть уверен, что он получит в пользование весь участок в имеющихсяграницах.

Таким образом, ипотека здания, котороерасположено на участке, принадлежащем собственнику здания, на иных, кромесобственности и аренды, основаниях, хотя и возможна с точки зрениязаконодательства, но нецелесообразна для использования банками по причинезначительных рисков.

Помимо перечисленных нюансов, существуетеще один. Согласно ст. 79 Федерального закона "Об ипотеке (залогенедвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "О залоге"подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, посколькуони не противоречат положениям Закона об ипотеке. В отношении же залога правЗакон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, непротиворечащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку правааренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: ГК РФ, Законах"Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О залоге", что,безусловно, существенно затрудняет правоприменение.

В России практически во всехрегистрационных округах отсутствуют методики регистрации прав на вновьсоздаваемые объекты недвижимости и их ипотеки. Это препятствует доступустроительных компаний на рынок заемных ресурсов и, как следствие, серьезнотормозит развитие строительного комплекса страны, снижает темпы строительстважилья, уменьшает объемы строительства коммерческой и промышленной недвижимости.С указанной проблемой связан и рост количества долгостроев (незавершенныхобъектов строительства). Из-за недостатка финансирования работы построительству прекращаются; участки, переданные под строительство инезастроенные, не дают экономической отдачи. Мертвые зоны вокруг незавершенныхобъектов строительства делают непригодными для использования и соседниеучастки. Это снижает инвестиционную привлекательность территории в целом,ограничивает возможности увеличения занятости населения и получениядополнительных доходов в бюджет, а в масштабах страны - препятствуетэкономическому росту. В том случае, если незавершенные объекты построены засчет бюджетных вложений, бюджет терпит прямые убытки. Наконец, брошенныенедостроенные здания начинают разрушаться, создают угрозу жизни и здоровьюграждан. К этому моменту фирма, начавшая строительство, может обанкротиться, авосстановлением безопасности приходится заниматься уже властям, что создаетдополнительную нагрузку на бюджет.

Опросы, проводимые сотрудниками Фонда"Институт экономики города" среди строительных компаний, показали,что сегодня права на вновь создаваемый объект недвижимости (а, следовательно, иего ипотеку) невозможно зарегистрировать даже в Москве - в городе, которыйсчитается лидером в жилищном строительстве страны. Не имея возможностизарегистрировать права на вновь создаваемые объекты недвижимости, строительныекомпании сталкиваются с проблемами при их залоге в качестве обеспеченияпривлекаемого финансирования. Серьезные проблемы возникают и при попыткепродать строящийся объект. Все это делает вновь создаваемые объектынедвижимости неликвидным обеспечением, с которым российские банки работать немогут.

Банк, который попытается принять в залогв качестве обеспечения выдаваемого кредита вновь создаваемый объектнедвижимости, рискует потерять вложенные в проект деньги. Причина в том, чтообъект недвижимости в процессе строительства изменяется, что приводит кзатруднениям при идентификации и оценке объекта. Существует несколько решенийэтой проблемы: 1) перерегистрация залога по факту завершения каждого этапастроительных работ; этот способ очень дорогой и трудоемкий; 2) регистрациязалога прав на земельный участок со всеми улучшениями; в этом случае проблемарешается с минимальными затратами. К сожалению, пока ни один из них на практикене используется.

Учитывая определенную сложность проблемырегистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости, необходимоустановить четкий порядок осуществления процедур, который целесообразнозафиксировать в специальном Положении. До урегулирования этого вопросафедеральным правовым актом такой документ может быть принят учреждением юстициив субъекте Российской Федерации.

Предложения по решению этой задачипредставлены ниже.

Понятие вновь создаваемого объектанедвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.

Одним из вопросов, создающих проблемы впрактике работы учреждений юстиции, а также в деятельности участников рынка,осуществляющих проекты строительства, является вопрос о регистрации прав наобъекты строительства и сделок с ними. Неоднозначно решается также и вопрос оботнесении объекта строительства к недвижимому имуществу.

Понятие недвижимого имущества

Деление вещей на движимые и недвижимыеосуществляется в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ. При этом движимымивещами признаются вещи, не относящиеся к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Поскольку регулирование оборота движимыхвещей и недвижимости имеет различия, важные по своим правовым последствиям,необходимо понять, какие факторы являются необходимыми и достаточными дляотнесения вещей к недвижимости.

Земельные участки, участки недр иобособленные водные объекты прямо названы как недвижимое имущество (п. 1 ст.130 ГК РФ) и образуют первую группу объектов недвижимости. Основное требованиедля отнесения объекта к недвижимому имуществу, предусмотренное п. 1 ст. 130 ГКРФ, носит критериальный характер и заключается в прочной связи объекта сземлей, причем такой связи, что перемещение объекта без несоразмерною ущерба егоназначению становится невозможно. Подобное требование соблюдается, например, вотношении зданий, сооружений. Объекты, удовлетворяющие названному критерию,образуют вторую группу объектов недвижимости. Третья группа объектовнедвижимости состоит из не удовлетворяющих критерию прочной связи с землей иподлежащих государственной регистрации объектов, прямо названных в ГК РФ, в томчисле: воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космическихобъектов (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Четвертую группу недвижимых объектов должносоставить имущество, относимое к недвижимому федеральными законами (п. 1 ст.130 ГК РФ), в том числе: предприятия как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального закона о ТСЖ).

Таким образом, помимо явно названныхвидов объектов, относимых к недвижимому имуществу ГК РФ и федеральнымизаконами, к недвижимому имуществу относятся и иные объекты, которые должнысоответствовать критерию прочной связи с землей: "все, что прочно связанос зем­лей" (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Существует мнение, что все виды объектов,относимых к недвижимому имуществу, должны быть явно указаны в законе. (Этомнение настолько распространено, что многими воспринимается как догма.) Оно,вроде бы, подтверждается фактом указания на объекты недвижимого имущества,составляющие первую, третью и четвертую группы из названных выше. Для того,чтобы это мнение подтвердилось полностью, необходимо допустить, чтозаконодатель адресовал самому себе примененный им критериальный подход. Такоедопущение не означает ничего иного, как допущения отсутствия логики в действияхзаконодателя, который в той же самой статье ГК РФ применил и явно иной принцип,отнеся к недвижимому имуществу и объекты, не имеющие прочной связи с землей(третья группа).

Однако упомянутая трактовка не может бытьподдержана по двум причинам. Первая из них состоит в том, что имеется иная,логичная трактовка. Вторая заключается в том, что практика оправданиякакой-либо позиции такого рода допущениями стала настолько распространенной,что породила правовой нигилизм даже в среде юристов; вместо того, чтобыпотрудиться найти согласованную с требованиями законодательства позицию, идутпо пути наименьшего сопротивления - ссылаются на "недомыслие"законодателя.

Вчем заключается иная трактовка?

Логика п. 1 ст. 130 ГК РФ состоит вследующем. Сначала к недвижимому имуществу относятся земельные участки; иименно потому, что далее приводится общее правило - к недвижимому имуществуотносится все, что прочно связано с землей. Далее приводятся исключения изобщего правила (третья группа). И, наконец, допускается отнесение объектов кнедвижимому имуществу иными федеральными законами (четвертая группа) При этомназывать иные объекты, удовлетворяющие общему критерию, нет смысла, так какэтот вопрос уже решен. Но может возникнуть необходимость отнесения кнедвижимости иных, сложных объектов; именно такого рода примеры мы находим: этопредприятие как имущественный комплекс, который может включать в себя и вещи,относимые к движимым (ст. 132 ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального законао ТСЖ).

Необходимо обратить внимание на то, чтоиных дополнительных критериев отнесения имущества к недвижимому закон непредусматривает (см. ниже).

О применяемой терминологии

В различных федеральных актах встречаютсятакие выражения: законченные строительством объекты, не завершенныестроительством объекты, объекты незавершенного строительства, вновь создаваемоенедвижимое имущество. Что они означают?

Что касается терминологии, необходимопризнать очевидное обстоятельство: в соответствии с правилами русского языка "создаваемое" означаетнезавершенное, длящееся действие. "Создаваемый объект" означаетобъект, находящийся в процессе создания. (То же самое означает словосочетание"вновь создаваемый объект".) Определение "созданный" означает свершившееся, законченноедействие.

В отличие от них, определение"незавершенный" характеризует состояние (а не действие), отличное отконечного, "завершенного" состояния "Созданный объект"означает, что процесс создания доведен до конца. Состояние"созданного" объекта соответствует планировавшемуся, на достижениекоторого и был направлен процесс создания. Такой объект можно назвать"завершенным". Исходя из сказанного, следующие словосочетания:"созданный объект", "вновь созданный объект", "завершенныйстроительством объект", "завершенный объект строительства", посути, означают одно и то же, а именно процесс строительства завершен, асостояние объекта строительства соответствует предусмотренному проектно-сметнойдокументацией, что и служит основанием для сдачи завершенного строительствомобъекта в эксплуатацию.

Таким образом, в обоих случаях (вновьсоздаваемый объект, объект незавершенного строительства) мы имеем дело с одними тем же физическим объектом - объектом строительства. В первом случае (вновьсоздаваемый объект) подчеркивается то, что на объекте ведутся строительныеработы (собственными силами либо путем привлечения подрядчика). Во второмслучае (объект незавершенного строительства) подчеркивается, что работы наобъекте приостановлены (строительство законсервировано).

Возникновение недвижимости

Законодательство, к сожалению, несодержит ясного и четкого ответа на вопрос о том, в какой момент возникаетнедвижимость при ее создании, го есть, с какого момента объект строительствастановится объектом недвижимости. Существуют различные подходы к решению этоговопроса. Например, в решении Пленума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации (п. 16 Постановления от 25.02.98 № 8) говорится:

"По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительствомобъекты, не являющиеся предметом действующего договора строп тельного подряда,относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о правесобственности на не завершенные строительством объекты судам необходиморуководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности нанедвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей,установленных для возникновения права собственности на не завершенныестроительством объекты и распоряжения ими".

Иными словами, Пленум считаетсущественным отсутствие действующего договора строительного подряда при решениивопроса о квалификации не завершенных строительством объектов как объектовнедвижимости. Словосочетание "вновь создаваемое недвижимое имущество"использовано в ст. 219 ГК РФ, однако определение его ни в этой статье, ни вдругих статьях ГК РФ не дано. Названная статья устанавливает моментвозникновения права собственности на указанное имущество, а именно - с моментагосударственной регистрации права. Учитывая последовательность статей ГК РФ,необходимо признать, что ст. 219 ГК РФ определяет момент возникновения правадля объектов, упомянутых в п. 1 ст. 218 ГК РФ, т.е. объектов, которых ранее несуществовало и на которые с момента их возникновения может быть установленочье-то право. Таким образом, мы имеем последовательность: возникновение объектанедвижимости - регистрация права - возникновение права на объект недвижимости.Когда же возникает объект недвижимости?

Для ответа на этот вопрос необходимоучесть, что недвижимость - лишь один из видов имущества, которое как таковоевыступает объектом гражданского оборота. Из этого можно сделать вывод, чтокогда "нечто" поступает в оборот, то тем самым это "нечто"признается имуществом. (Обратное утверждение не всегда верно, так как имеютсяобъекты, изъятые из оборота и ограниченно оборотоспособные.) Если регулированиеуказанного оборота осуществляется по тем же правилам, что и регулированиеоборота недвижимости, значит, упомянутое имущество признается недвижимым. Ноименно в отношении объекта незавершенного строительства, вновь создаваемогообъекта федеральное законодательство, а именно - п.2 ст.5 Федерального законаоб ипотеке, ст.25 Федерального закона о регистрации, - позволяет говорить какоб объектах недвижимости. Следовательно, хотя бы с момента поступления в оборот(см. п.2 ст.25 Федерального закона о регистрации) указанные объекты признаютсянедвижимым имуществом. При этом важно помнить, что объекты поступают в оборотпо воле и в интересе правообладателей - физических и юридических лиц (еслиобъекты не изъяты из оборота либо не отнесены к ограниченно обороноспособным -ст. 129 ГК РФ), которые свободны в установлении своих прав и обязанностей наоснове договора (ст. 1 ГК РФ).

Смысл всякого оборота имуществазаключается в ценности объекта для сторон по сделке. Очевидно, что вновьсоздаваемые объекты, объекты незавершенного строительства (они же - незавершенные строительством объекты), которые ценны именно как частичная (либополная) реализация проекта строительства объекта недвижимости, поступают воборот именно как объекты недвижимости (точнее - как часть будущего здания,сооружения), а не как совокупность строительных материалов. Использованные входе строительных работ строительные материалы перестают быть таковыми ипревращаются в элементы конструкции объекта строительства. Использованиеобъекта строительства возможно одним из двух способов - путем продолжения изавершения создания объекта (превращения части объекта в целый объект) илиуничтожения (сноса) объекта строительства (при отказе от проекта по каким-либопричинам - техническим, экономическим, градостроительным пли иным).

Факт ведения либо прекращения строительныхработ не определяет ценности объекта строительства. Прекращенные работы могутбыть возобновлены, ведущиеся работы - продолжены либо прекращены, но это неможет аннулировать объективный факт наличия объекта, находящегося в некоторомсостоянии. И, если объект строительства имеет ценность именно как объектнедвижимости, то в таком качестве он и поступает в оборот, несмотря на то,"заморожена" стройка (законсервирована - ст. 752 ГК РФ), т.е.прекращены или приостановлены работы по строительству, или нет.

Из сказанного выше можно сделатьследующие выводы:

1. Объект строительства (вновьсоздаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства)как часть будущего здания, сооружения и в силу прочной связи с землей являетсянедвижимым имуществом независимо от того:

- имеется ли действующийдоговор строительного подряда или нет;

- ведется ли строительствособственными силами или с привлечением подрядчика;

- осуществлена ли консервациястройки или нет.

Объект строительства (вновь создаваемыйобъект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) можетсчитаться движимым имуществом исключительно в силу прямого указания закона какисключение из общего порядка отнесения объектов к недвижимому имуществу.

2. Объект строительства (вновь создаваемыйобъект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может бытьизъят из оборота только в силу прямого указания закона.

Объект строительства (вновь создаваемыйобъект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может бытьограничен в обороте лишь в порядке, установленном законом.

Законодательные основы регистрации прав иипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

В настоящем разделе приводятся основныеположения ГК РФ и иных законов, имеющие отношение к возникновению и регистрацииправ и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости.

1. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ правособственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона ииных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом поступления, полученныев результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат направе собственности лицу, использующему имущество на законном основании, еслииное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или догово­ром обиспользовании имущества (п. 1 ст. 218, ст. 136 ГК РФ).

Указанное выше определение "длясебя" не означает, что лицо, создавшее новую вещь, не вправе продать ее,передать в аренду либо распорядиться ею иным образом. "Для себя"означает, что создатель новой вещи действовал от своего имени и в своеминтересе, а не по договору подряда в качестве подрядчика, например.

Применительно к созданию нового объектанедвижимости, расположенного на земельном участке, используемом для целейстроительства на законном основании (следовательно, и на основании договора,заключенного с собственником участка), можно сказать, что:

- в случае нахожденияземельного участка в собственности либо на ином вещном праве (пожизненноенаследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) у лица, осуществляющегостроительство на этом участке в соответствии с разрешением на строительство,полученным в уполномоченном органе, указанное лицо приобретает правособственности на вновь создаваемый объект;

- в случае, когда земельныйучасток предоставлен собственником на обязательственном праве на основаниидоговора либо только на основании административного акта (для участков,находящихся в государственной либо муниципальной собственности) лицу,осуществляющему строительства, для использования в целях строительства для себяв соответствии с разрешением на строительство, полученным в уполномоченноморгане, указанное лицо приобретает право собственности на вновь создаваемыйобъект, если иное не предусмотрено зако­ном, иными правовыми актами (например,решением главы администрации о предоставлении участка для целей застройки) илидоговором об использовании участка (например, договором аренды, инвестиционнымдоговором).

2. Согласно ст. 219 ГК РФмоментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимоеимущество является момент государственной регистрации права.

Согласно ст. 25 Федерального закона орегистрации регистрация прав на объекты строительства предусмотрена в случаенеобходимости совершения с ними сделок. Регистрация осуществляется на основаниидокументов, подтверждающих существование вновь создаваемого объектанедвижимости, документов, подтверждающих право пользования земельным участкомдля создания объекта недвижимости, а также, в установленных случаях,проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта.

Поскольку недвижимое имущество подлежитгосударственному техническому и кадастровому учету, то документ, подтверждающийсуществование вновь создаваемого объекта, должен быть подписан уполномоченнымина указанный учет органами (БТИ, службой земельного кадастра).

3. Согласно ст.20 Федеральногозакона об ипотеке регистрация возникшего вследствие заключения договора обипотеке залогового права (ипотеки) возможна только при наличии документа,подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой основного обязательства.Основным обязательством по кредитному договору для заемщика являетсяобязательство по возврату полученных денежных средств. Такое обязательство унего возникает только после фактического получения кредита. Поэтому, еслипредоставление кредита предусмотрено после заключения договора об ипотеке,потребуется произвести две регистрации, осуществляемые в различное время:

- регистрацию договора обипотеке;

- регистрацию ипотеки (т.е.возникшего залогового права)

Если же кредит предоставляется дорегистрации договора об ипотеке, то договор и возникшее залоговое право(ипотека) могут быть зарегистрированы одновременно¹¹.

¹¹Для кредитной организации слишком рискованно и невыгодно предоставлятькредит до заключения договора об ипотеке, так как в этом случае кредитсчитается необеспеченным и требует 100-процентного резервирования.

4. Что касается моментавозникновения ипотеки для участников сделки, то в соответствии со ст. 11Федерального закона об ипотеке право залога возникает, а заложенное имуществосчитается обремененным не с момента регистрации ипотеки, а с моментавозникновения обязательства (основного обязательства), обеспечиваемого ипотекой(например, с момента фактического перечисления денег по кредитному договору).При этом для третьих лиц ипо­тека считается возникшей с момента еегосударственной регистрации.

Таким образом, регистрация ипотеки имеетправоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

5. В силу требования части 3п. 2 ст. 13 и части 1 п. 1 ст. 29 Федерального закона о регистрации дорегистрации ипотеки должна быть осуществлена государственная регистрация вещныхправ залогодателя на передаваемое в залог недвижимое имущество. Отсутствие вЕГРП записи о вещных правах залогодателя служит основанием для отказа врегистрации ипотеки. Более того, указанное требование о предварительнойрегистрации прав залогодателя должно быть выполнено еще до регистрации договораоб ипотеке, поскольку в противном случае возникает основание для отказа врегистрации этого договора.

6. В соответствии с п. 2 ст. 5и ст. 69 Федерального закона об ипотеке в случае, когда земельный участокнаходится в собственности либо на условиях аренды у лица, осуществляющегостроительство, при залоге строящегося объекта вместе с ним должен быть заложени земельный участок либо право аренды земельного участка.

Необходимо учесть, что согласно ст.69Федерального закона об ипотеке ипотека земельного участка либо ипотека правааренды земельного участка осуществляется "по тому же договору", что иипотека вновь создаваемого объекта недвижимости, т.е. закон требует заключатьединый договор ипотеки.

Таким образом, для регистрации ипотекивновь создаваемого объекта недвижимости залогодатель должен предоставить вучреждение юстиции документы, подтверждающие наличие права собственности наземельный участок либо аренды земельного участка. В последнем случае необходимосогласие арендодателя земельного участка на передачу в ипотеку права арендыземельного участка.

При этом регистрирующий орган (учреждениеюстиции) должен проверять законность представляемых на регистрацию документов.

7. В отличие от ситуации,изложенной в п.6 настоящего подраздела и являющейся традиционной для российскойпрактики, существует возможность иного, альтернативного подхода, также допускаемогозаконом.

7.1. Рассмотрим случай, когда земельныйучасток находится в собственности у застройщика.

Текст Федерального закона об ипотекеможно трактовать двояко.

Один вариант, основанный на положениях п.3 ст. 340 ГК РФ, изложен выше в п.6 - это ипотека вновь создаваемого объектанедвижимости совместно с земельным участком, когда он находится в собственностиу застройщика.

Второй вариант основывается на положенияхп. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64, 65 Федерального закона об ипотеке - речь здесьидет об ипотеке земельного участка вместе с находящимися или возводимыми на немзданиями или сооружениями, что в обязательном порядке должно быть предусмотренодоговором об ипотеке. (Если в договоре не предусмотрен залог зданий илисооружений, то ипотека земельного участка не распространяется на находящиесяили возводимые на нем указанные объекты.) При этом, когда права залогодержателяудостоверены закладной, право залогодателя на возведение на участке зданий илисооружений должно быть предусмотрено в закладной. В совокупности с нормой п.6.ст.340 ГК РФ, предусматривающей возможность залога вещей и имущественных прав,которые залогодатель приобрети в будущем, возникает вариант ипотеки земельногоучастка вместе с правом на будущий вновь создаваемый объект.

7.2. Рассмотрим случай, когда земельныйучасток находится у застройщика на праве аренды.

Аналогично варианту, изложенному в пп.7.1, можно предложить альтернативный рассмотренному в п.6 подход. Основаниемдля этого служат нормы п.1 ст. 336 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона обипотеке и раздел IV "Залог прав" (ст.ст.54-58) Закона Российской Федерации "О залоге".

В соответствии с п.1 ст. 336 ГК РФпредметом залога могут быть и имущественные права (требования). К залогу праварендатора по договору об аренде недвижимого имущества применяются правила обипотеке такого имущества, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом ине противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона обипотеке). При ипотеке права аренды необходимо согласие арендодателя исобственника, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (см.п. 4 ст. 6 Федерального закона об ипотеке, п. 3 ст. 335 ГК РФ) Необходимоучитывать, что положения п. 1 ст. 57 Закона Российской Федерации "Озалоге" не могут применяться как противоречащие ГК РФ и Федеральномузакону об ипотеке.

Таким образом, федеральноезаконодательство допускает возможность залога прав арендатора земельногоучастка. В совокупности с нормой п.6. ст.340 ГК РФ, предусматривающейвозможность залога вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобрететв будущем, возникает вариант залога прав арендатора земельного участка вместе справом на будущий вновь создаваемый объект недвижимости.¹²

¹²Поскольку действующим законодательством приватизация государственного илимуниципального имущества через залоговые сделки не предусмотрена, у лица,которое приобрело право аренды земельного участка и не является субъектомпроцесса приватизации, не возникает права на понуждение публичного собственниказаключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного в аренду.

8. Сравнивая два изложенных выше в п.6 и7 подхода, можно констатировать, что:

- в обоих случаях требуетсяоформление единого договора ипотеки в отношении земельного участка (или праваренды) и находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений;

- в обоих случаях требуетсягосударственная регистрация договора об ипотеке и ипотеки;

- подход, изложенный в п.6,предполагает реальное существование объекта строительства, что должно бытьзафиксировано. Второй подход, изложенный в п.7, допускает возможность ипотекиземельного участка (либо права его аренды) вместе с правом на будущий объект,который в момент заключения договора об ипотеке может существовать только ввиде описания будущего объекта, содержащегося в проектно-сметной документации.

Последний вариант на практике нераспространен, однако обладает несомненной привлекательностью для целейипотечного кредитования периода строительства, поскольку не требуетпредварительной регистрации права на объект строительства.

В следующих двух подразделах приведеныпредложения по порядку регистрации прав на вновь создаваемые объектынедвижимого имущества и порядку регистрации их ипотеки применительно к болеетрадиционному подходу, изложенному в п.6 настоящего подраздела. Второй подход(п. 7) требует дальнейшего обсуждения и определения юридической процедуры егореализации, поскольку он, несомненно, обладает преимуществами экономическойцелесообразности и более соответствует правовой логике, основанной на принципеправа на единый объект недвижимости, определяемого правом на земельный участок¹³.

¹³Это известный принцип superficies solo cedit,пришедший к нам из римского права.

Предложения по Порядку регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Приводимый в данном разделе текст можетбыть использован учреждением юстиции при подготовке временного порядкарегистрации прав на объекты строительства (вновь создаваемые объекты недвижимости,объекты незавершенного строительства).

1. Вновь создаваемым объектом считаетсяобъект недвижимости, сооружаемый на отведенном под его строительство земельномучастке согласно разрешению соответствующих органов исполнительной власти настроительство. Объект считается законченным строительством после его приема вэксплуатацию в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами

2. Совершение сделки с вновьсоздаваемым объектом недвижимости без предварительной государственнойрегистрации права собственности на него не допускается.

3. Право собственностиправоприобретателя на вновь создаваемый объект недвижимости может бытьзарегистрировано в случаях, когда в отношении земельного участка, на которомрасположен объект, существует:

а) зарегистрированное заправоприобретателем одно из вещных прав на земельный участок (правособственности, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного(бессрочного) пользования);

b) зарегистрированный договор аренды земельногоучастка, предоставленного для создания объекта недвижимости арендатором длясебя (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

с) право пользования земельным участком,возникшее на основании распоряжения соответствующего органа исполнительнойвласти об отводе правоприобретателю земельного участка под строительствообъекта недвижимости для себя (п.1 ст.218 ГК РФ)¹⁴.

4. Правоприобретатель обязанпредоставить в учреждение юстиции:

- документы, подтверждающиеодно из вещных прав, указанных в п.3,а) настоящего Порядка, либо инвестиционныйили иной договор, подтверждающий права на данный объект недвижимости (смпп.3,б), 3,в) настоящего Порядка)¹⁵;

- разрешение на строительствона соответствующем земельном участке, полученное в уполномоченномгосударственном или муни­ципальном органе исполнительной власти,

- проектно-сметнуюдокументацию и план вновь создаваемого объекта недвижимости, удостоверенныйсоответствующим органом технического учета объектов недвижимого имущества,содержащий описание объекта.

5. В случае государственной регистрацииправ на вновь создаваемые объекты недвижимости, принадлежащие РоссийскойФедерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от ихимени вправе выступать органы государственной власти, органы местного само­управления,а также уполномоченные юридические лица и граждане.

¹⁴Необходимо отметить, что "право пользования земельнымучастком", не защищенное договором с конкретными условиями, не гарантируетправоприобретателю прав на участок

¹⁵Для того, чтобы сделать возможной ипотеку в период строительства,необходимо, чтобы договор содержал норму о том, что в собственности инвесторовнаходятся все возводимые улучшения.

6. Государственная регистрация прав навновь создаваемый объект недвижимости завершается выдачей свидетельства о правесобственности на данный объект недвижимости.

После завершения строительства объектанедвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в периодстроительства, в подраздел I ЕГРП наосновании документа, подтверждающего прием объекта в эксплуатацию, вноситсязапись об изменении состояния объекта. Повторная государственная регистрацияранее возникших прав на этот объект не требуется.

Некоторые юридические проблемы, связанные симущественными правами залогодателя при кредитовании строительных проектов

Земельные права

Одна из проблем заключается в том, что вРоссии права заемщика на землю, которыми он располагает, очень часто существуютв форме, не подлежащей залогу. В некоторых городах застройщику предоставляется"право на застройку", т.е. временное право пользования с целью строительства.При этом не ясно, кому будут принадлежать права на земельный участок ипостроенный объект после завершения строительства. Условия при предоставленииэтого права часто формулируются недостаточно четко, и, кроме того, всоответствии с гражданским законодательством Российской Федерации данное правоне может рассматриваться как право собственности на недвижимое имущество. Поэтой причине многие кредиторы неохотно принимают такое право в залог.

К тому же не вполне ясно, можно лизарегистрировать подобное право на недвижимое имущество; в целом ряде регионовего регистрация не производится до момента завершения строительства. Многиегорода отказывают в регистрации такого права исходя из соображений собственногообеспечения, т.е. чтобы не предоставлять застройщику никаких реальных прав наземлю до тех пор, пока он не выполнит всех своих обязательств по завершениюстроительства.

Один из возможных способов разрешенияданной проблемы состоит в том, что кредитор должен настаивать на заключении какминимум договора аренды земельного участка на длительный срок до момента началастроительства. Власти некоторых городов опасаются, что, предоставив правааренды до окончания строительства, они лишатся возможности прекратить действиеправ застройщика на землю, если строительство уже начато, или что городупридется возместить застройщику расходы на возведение, ремонт или расширениезданий и сооружений, затраченные последним до прекращения действия арендныхправ. Однако данный подход не согласуется с положениями ст. 271 и 272 ГК РФ, изкоторых вытекает, что после прекращения действия аренды земельного участкаправа сторон в отношении остающихся на его территории объектов недвижимогоимущества определяются условиями договора аренды. Исходя из этого, город можетпредоставлять застройщику право аренды на земельный участок до началастроительства, предусматривая возможность прекращения такой аренды и переходаправ в отношении незавершенных работ по возведению, ремонту и расширению зданияк городу без возмещения расходов застройщика в случае, если застройщик невыполнит своих обязательств. Собственно говоря, это обычное условие сдачи варенду городских земель в западных странах с рыночной экономикой.

Существует и еще одна сходная проблема.Она заключается в том, что в соответствии с российским законодательствомарендуемая земля может быть заложена только с согласия и разрешения еевладельца, и власти многих городов либо не спешат с выдачей таких разрешений,либо выдвигают для их получения неприемлемые условия, а то и вовсе не даютсвоего согласия. При этом проблема не связана непосредственно с ипотечнымзаконодательством, которое недвусмысленно разрешает использовать право нааренду в качестве обеспечения по ипотечному кредиту, а скорее, являетсяпроблемой региональной политики, которая, по логике, должна поддерживать, а несдерживать развитие ипотечного кредитования строительства на арендуемых землях.

Разумеется, таких проблем не возникает,если заемщик владеет землей на правах собственности.

Здания,сооружения и строительные материалы

В настоящее время в России сформировалосьтакое законодательство, в рамках которого строящееся здание или иное сооружениене могут быть вовлечены в экономический оборот как объекты недвижимогоимущества до тех пор, пока не будут зарегистрированы права на них. Регистрацияправ на объект не производится до завершения строительства и выдачи властями со­ответствующегосертификата. Возникает ситуация, когда до завершения и приемки зданиягосударственной комиссией отдельные его элементы не могут рассматриваться какобъекты недвижимого имущества, подлежащие передаче в залог. При этом неизбежновозникает вопрос: какими правами в отношении объекта незавершенногостроительства обладают застройщик и кредитор в течение периода строительства.

Достаточно очевидно, что, даже не будучисобственником здания как объекта недвижимости, застройщик может бытьсобственником строительных материалов, которые находятся на стройплощадке икоторые им оплачены, независимо от того, стали ли они уже частью здания илинет. Застройщик также может иметь договорные права на поставку строительныхматериалов, хранящихся за пределами строительной площадки в ожидании доставки.Гражданский кодекс позволяет кредитору брать в обеспечение строительныематериалы и права по контрактам на поставку. Однако, поскольку эти предметы ещене считаются недвижимым имуществом, они не могут подлежать ипотеке. Вместоэтого кредитор может заключить с застройщиком отдельный договор о залоге, всоответствии с которым застройщик возьмет на себя обязательство условнойуступки кредитору всех своих прав на строительные мате*, риалы и по контрактамна поставку строительных материалов независимо от их фактическогоместонахождения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса в части,касающейся юридических договоров смешанного типа, такой договор о залоге мог быбыть оформлен юридическим документом совместно с договором об ипотекеземельного участка. Положения такого договора о залоге в любом случае следуетвключить в договор об ипотеке земли, так как в настоящее время договоры озалоге движимого имущества не регистрируются, а указание на залог движимогоимущества в документе об ипотеке подтвердило бы существование залога движимогоимущества так же, как и самой ипотеки.

Для кредитора принципиально важноустановить, что право собственности на строительные материалы, находящиеся настройплощадке и уже составляющие часть строящегося здания, принадлежатзаемщику, а не строительному подрядчику. Этого можно добиться, внимательноизучив условия договоров строительного подряда.

Рассматривая возможность залогастроительных материалов "в обороте", следует уделить особое вниманиевопросам их сохранности на этапе от момента поставки по контракту до моментаиспользования для целей строительства. Необходимо убедиться, что заемщик и привлекаемыеим для работы над проектом подрядчики способны обеспечить сохранность матери­аловна складе и на строительной площадке не только по количественным, но и покачественным параметрам. Заемщик должен взять на себя риск превышенияфактического расхода строительных материалов над плановыми показателями, атакже риск несоблюдения подрядчиками по проекту своих обязательств посохранности строительных материалов.

Рассматривая вопросы использования вновьсоздаваемых объектов недвижимости в качестве обеспечения по кредитам, следуетучитывать тот факт, что гражданское законодательство (ГК РФ, Закон об ипотеке,Закон о регистрации) содержит положения, в соответствии с которыми вполнедопустима ипотека будущих улучшений на земельных участках. Сегодня территориальныеорганы государственной регистрации прав на недвижимое имущество пока не имеютчетко оформленной позиции по этому вопросу, что несколько тормозит развитиемеханизма обеспечения кредитов. В ближайшее время можно рассчитывать наположительные сдвиги в этом вопросе. Эго позволяет значительно повыситьнадежность кредитных сделок для банков и сделать для них более привлекательнымипроекты кредитования объектов незавершенного строительства.

Контрактныеправа

Заемщик часто является обладателемконтрактных прав (требований), что может рассматриваться в качестве обеспеченияпо кредиту. Выше уже упоминались права по контрактам на поставку строительныхматериалов. Кроме того, застройщик может иметь определенные права по договорамна оказание архитектурно-планировочных или строительных услуг, предоставляемыхпо заранее оговоренной цене. Если у кредитора появляется необходимостьобращения взыскания и принудительного исполнения заемщиком обязательств покредиту, ему приходится решать вопрос о реализации объектов залога. Выставляяна торги вновь создаваемый объект недвижимости, кредитор должен убедитьпотенциальных участников торгов, что они сумеют закончить начатое строительствоисходя из того же уровня затрат, который был предусмотрен ранее. В странах сдругими правовыми системами это достигается путем заключения кредитором изаемщиком договора о залоге или условного договора об уступке последним своихправ по соответствующим контрактам на проектировочные или строительные работы,а также любым другим контрактам, которые могут представлять ценность (опосредничестве, управлении и т.д.). Кредитор при этом получает возможностьреализации данных прав на тех же основаниях и в тех же случаях, которыедостаточны для обращения взыскания и принудительного исполнения обязательствзаемщика по договору об ипотеке.

Такая условная передача договорных прав внастоящее время допускается Гражданским кодексом и должна рассматриватьсякредиторами как дополнительная форма обеспечения при кредитованиистроительства. В любом случае кредитор должен быть уверен в том, что залог илипереуступка ему прав заемщика по соответствующим контрактам разрешены условиямидоговора и что прочие участники данного договора полностью проинформированы отом, что заемщик может заложить или передать кредитору свои права посоответствующим контрактам.

Препятствующиеобременения

Для кредиторов строительных проектовпотенциально серьезной может стать проблема предъявления каких-либо другихтребований в отношении имущества заемщика до того, как будет полностью выплаченкредит и завершено строительство. В некоторых судебных системах такиетребования, часто именуемые "препятствующими" исками, могут иметьпервоочередность перед правами кредитора. То есть в случае продажи заложенногоимущества на аукционе для исполнения обязательств по выплате кредита кредиторбудет иметь приоритетное право на получение средств, вырученных от продажи, вчасти, соответствующей сумме кредита, выданной до возникновения препятствующегоиска, и соответственно его права будут подчиненными по отношению к правамзаявителя требования в отношении любых сумм кредита, выданных послевозникновения такого требования. К сожалению, действующее законодательство недает однозначного ответа на данный вопрос. В результате в случае выдачи кредитана строительство по частям - а большинство кредитов выдается именно по такойсхеме, - до осуществления какой-либо выплаты кредитор должен убедиться вотсутствии каких либо препятствующих исков против заемщика или проанализироватьих возможные последствия для кредита на строительство. В настоящее время этоможет стать достаточно трудной задачей.

Это также подтверждается ст. 37 части 2ГК РФ, в которой указывается, что строительные подрядчики вправе выдвинутьтребование к собственнику здания по любым невыплаченным суммам договора подрядаи реализовать его в форме ипотеки строящегося сооружения. В законе несодержится указаний относительно какого-либо уведомления подрядчиком другихзаинтересованных сторон, например, следует ли регистрировать такое требование воргане регистрации прав на недвижимое имущество, и не разъясняется, в какихслучаях и при каких условиях требование строительного подрядчика может иметьприоритет перед требованиями залогодержателя.

Правазалогодержателей согласно договорам аренды земли

В настоящее время муниципальныеобразования учитывают интересы ипотечных кредиторов в своих нормативных актах итиповых формах документов, на основании которых предоставляются землеотводы подзастройку. Особенно важное значение это имеет для периода непосредственногостроительства, когда существует наибольшая вероятность невыполнения заемщикамисвоих кредитных и иных обязательств. Договоры об аренде или другие документы,предоставляющие права в отношении земельных участков, должны учитыватьследующие потребности ипотечного кредитора:

1) право залогодержателя бытьизвещенным арендодателем о любых нарушениях условий аренды заемщиком;

2) право кредиторапредпринимать любые шаги, необходимые для устранения нарушений условий арендызаемщиком;

3) право кредитора располагатьдостаточным временем для устранения на­рушений условий аренды;

4) соглашение о том, чтоарендный договор не будет расторгнут арендодателем в период, когда кредиторпредпринимает шаги для обеспечения своих прав в отношении заемщика;

5) соглашение о том, что вслучае необходимости процедуры принудительного исполнения обязательств поипотечному договору кредитор может в результате реализации этой процедурыпередать арендные права заемщика другому застройщику без препятствий ивмешательства со стороны арендодателя.

Выводы

Таким образом, при рассмотрениивозможностей использования объектов незавершенного строительства и земельныхучастков под ними в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам необходиманализ прав застройщика на земельный участок. С этой точки зрения возможнычетыре варианта:

а) земля принадлежит застройщику направах собственности;

b) застройщик располагает правами аренды на землю;

с) застройщик наделен правом пользования(пожизненного пользования) земельным участком;

d) застройщик имеет только право на застройкуземельного участка.

Банковские требования относительноюридического анализа проектов, на которые запрашиваются кредиты, не позволяют внастоящее время использовать в качестве обеспечения земельные участки, вотношении которых у заемщика имеется право пользования или право на застройку,которые не определены в соответствующем законодательстве.

Для того, чтобы использовать в качествеобеспечения права аренды, рекомендуется вносить в договор аренды положение отом, что арендодатель предоставляет арендатору право на передачу прав арендыземельного участка в залог. При необходимости это позволит заемщикубеспрепятственно решать данный вопрос.

Как показывает практика, в любом случаезалоговая стоимость земельного участка (или прав аренды на него) и объектанезавершенного строительства, как правило, не является достаточной длянадежного обеспечения всей суммы кредита, требуемого для окончаниястроительства. Могут быть предложены два способа решения проблемы:периодическая переоценка объекта незавершенного строительства (что требуетповторной уплаты государственной пошлины в размере 1,5% от суммы данной сделки(стоимости; предмета ипотеки) или использование дополнительного обеспечения ввиде банковской гарантии или поручительства третьего лица.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
Список документов для предоставления кредита

1. Юридические документы

- Устав, учредительный договори устав либо только учредительный договор (в зависимости от вида юридическоголипа)*.

- Свидетельство (решение) огосударственной регистрации*.

- Карточка образцов подписей ипечати (форма 041026), заверенная нотариально.

- Свидетельство о постановкена учет в государственной инспекции по налогам и сборам.

- Документ, подтверждающийполномочия лица, которое имеет право выступать от имени организации иподписывать кредитные договоры (документ о назначении лица на должность либодоверенность).

2. Бухгалтерская отчетность

- Баланс (форма № 1)*,заверенный налоговым органом по месту регистрации предприятия, отчет офинансовых результатах и их использовании (форма № 2), отчет о движенииденежных средств, отчет об изменении основных средств.

- Расшифровки структурыдебиторской и кредиторской задолженности в форме справок с указанием основныхдебиторов и кредиторов, сроков погашения задолженности**.

- Справки о полученныхкредитах и займах либо копии кредитных договоров (договоров займа), действующихна дату запроса о кредите.

- Копии выписок о движенииденежных средств по расчетным и текущим счетам заемщика, заверенные банком(банками) заемщика за 3 последних месяца.

- Расшифровки забалансовогосчета о выданных поручительствах с приложением копий договоров.

*Нотариально заверенные копии.

** Врасшифровке указываются дебиторы и кредиторы, на которых приходится не менее 7%объема задолженности.

3. Технико-экономическое обоснование (бизнес-план)использования кредита, где должныбыть отражены:

- описание строительногопроекта;

- цель использования кредита суказанием направлений использования кредитных средств;

- сроки и объемыстроительства, используемые технологии, цена и себестоимость строительства;

- прогноз суммы чистой прибылиот деятельности предприятия на период действия кредитного договора;

- маркетинговые исследованияпроекта, целевые группы потребителей.

4. Документы но кредитуемой хозяйственной операции

- Разрешительная документацияна проведение сделок, связанных с кредитуемой операцией (лицензии, разрешенияна производство строительных работ, сертификаты качества, соответствия и другиенеобходимые разрешения и согласования).

- Описание используемыхтехнологий строительства.

- Номенклатура поставщиков иподрядчиков, их диверсификация, возможность эквивалентной замены в разумныесроки. Возможность уступки по договорам с подрядными организациями (цена ипоследствия такого рода мероприятий).

- Договоры на приобретениестроительных материалов, строительные подряды с надлежащим образом оформленнымиприложениями и дополнениями, которые раскрывают формы расчетов, составприобретаемых ценностей, условия поставок и т.д.

- Договоры на реализациюконечной продукции (квартир, коттеджей) заемщиком по данной операции.

- Другие договоры, в том числетранспортные, необходимые для осуществления кредитуемой операции.

- Сметы основных идополнительных затрат на строительство.

5. Дополнительнаяинформация о заемщике.

- Аудиторское заключение.

- Рекомендательные письма отделовых партнеров заемщика.

- Рекламные проспекты и т.п.

6. Документы по обеспечениюкредитуемой операции.

При залоге существующихобъектов недвижимости

- Документы, подтверждающиеправо собственности на недвижимость (правоустанавливающий документ).

- Справка из бюро техническойинвентаризации (БТИ) об инвентаризационной стоимости недвижимости.”

- Экспликация и поэтажный планпродаваемого жилья.

- Выписка из Единого государственногореестра прав (ЕГРП) о том, что объект принадлежит заемщику и не обремененобязательствами, уменьшающими стоимость имущества.

Для объектов государственной(муниципальной) собственности

- выписка из реестра залогов.

Документ, подтверждающий правоземлепользования (кроме квартир).

При залоге вновьсоздаваемого объекта недвижимости

Комплект проектно-сметной документации.Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на вновь создаваемый объектнедвижимости. Документы, подтверждающие надлежащее оформление праваземлепользования и возможность залога прав.

При залоге квартир

Справки из РЭУ о том, что жилплощадьсвободна от прописки. Копия финансового лицевого счета и выписка из домовойкниги (для жилого фонда) в случае залога застройщиком собственного жилья, атакже документ о согласии собственника недвижимости на сдачу имущества в залог,если закладываются права аренды. Отчеты об оценке объекта недвижимости.

При залоге строительныхматериалов и техники

- Спецификация на закладываемый товар суказанием закупочной и средней рыночной цены.

- Складская справка о товарном остатке наскладе и на строительной площадке с указанием материально-ответственных лиц.Данные о техническом состоянии техники (износ, условия хранения).

- Страховые полисы на строительнуютехнику.

- Сертификат качества (соответствия) наматериалы.

- Копии договоров (контрактов), наосновании которых приобретены (будут приобретены) строительные материалы,техника, копии товарораспорядительных документов и другие документы,подтверждающие право собственности на данные материалы и технику.

- Договор, подтверждающий правособственности или аренды на складские помещения залогодателя.

При залоге ценных бумаг

- Документы, подтверждающие имущественноеправо, удостоверенное данной ценной бумагой (например, при залоге акций, выпискаиз реестра акционеров).

- Документы, подтверждающие наличие илегальность происхождения валютных ценностей.

При поручительствеюридического лица (кроме банков)

- Договор поручительства. Банковскаягарантия.

- Предгарантийное письмо.

- Документы согласно «Порядку проведения,актуализации и контроля за соблюдением Лимита на банки-резиденты РоссийскойФедерации» (Версия 1.0), утвержденному Распоряжением №290-р от 22.03.95 г.

- Гарантийное письмо (в случаеположительного решения Комитета о принятии гарантии в обеспечение).

7. Документация по управлению кредитами

- Запрос на выдачу кредитныхсредств.

- Разрешение напредварительную закупку стройматериалов.

- Разрешение на внесениеизменений в сметы основных и дополнительных затрат на строительство.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.
Требования, предъявляемые ксоставлению заявления на кредит на строительство

 

 

 

III. Финансируемый проект

А. Краткая информация о проекте (1-2 параграфа по каждомупункту)

1) Описание проекта (тип,размер, расположение и т.д.).

2) Собственность на землю.

3) Строительные материалы.

4) График строительства.

5) Требования но внешнейинфраструктуре.

6) Статус утверждения проекта.

7) Статус выполнения проекта(процент завершенных paбот но проектув стоимостном и натуральном выражении).

8) Персонал но проекту(архитекторы, инженеры и т.д.).

Б. Общие затраты на проект

(Замечание: в анализе информации,касающейся не законченных в строительстве зданий, должно проводиться четкоеразличие между завершенными и незавершенными компонентами строительства.)

1) Строительство.

2) Земля (издержки, стоимость,плата за аренду, условия аренды).

3) Инфраструктура.

4) Подготовительные расходы.

5) Основы и допущения пооценке издержек.

В. Детальное описание проекта (1-2 параграфа по каждомупункту плюс карты и чертежи).

1) Описание строительнойплощадки и прилегающей территории.

2) Описание здания.

3) Тип и структура жилищныхединиц.

4) Коммерческая часть, еслитаковая имеется.

5) Как будет осуществлятьсяуправление зданием после завершения строительства.

Г. Краткое изложение анализа рынка (1-2 параграфа покаждому пункту).

1) Рыночный спрос на зданияданного типа строительства и технологии:

(а)описание конечных покупателей;

(б)любые подобные проекты на рассматриваемом рынке.

2) Обязательства конечныхпользователей - количество и процент предварительно проданных квартир;заключенные договоры об аренде и купле-продаже коммерческой части здания, еслитаковая имеется.

3) Описание того, как конечныепокупатели будут оплачивать покупку квартир.

4) Маркетинговая стратегияпроекта, ценовая политика, реклама по проекту.

Д. Вопросы управления.

1) Руководство проектом(характер организации заемщика и его ответственность, использование услугконсультантов).

2) Указание способа, которымзаемщик приобрел или будет приобретать материалы и заключать контракты навыполнение работ.

3) Описание любой техническойпомощи, необходимой или предусмотренной для проекта или заемщика, и возможныеисточники этой помощи (по выполнению проекта, бизнес-плану, технологии,маркетингу и т.п.).

IV. ФИНАНСИРОВАНИЕПРОЕКТА

А. Анализ финансирования проекта.

1) Краткое описание источниковфинансирования проекта (МБРР, собственные средства, предварительная продажа,другие кредиты и т.д.).

2) Оценка степени надежности истатус источников финансирования.

Б. Детальный финансовый анализ(хронологически до одной страницы плюс таблица для каждой категории).

1) Анализ стоимости основныхстроительных компонентов, отражающий отдельные стадии строительства и допущенияпо будущим изменениям стоимости строительства (с использованием утвержденныхсмет основных и дополнительных издержек по строительству (исправленных вустановленном порядке).

2) Перспективная оценкатекущих и будущих предоплат и цены продажи; а также условий аренды или ценпродаж для коммерческой части при ее наличии.

3) Отчет о движении денежныхсредств на весь период реализации проекта, четко показывающий основныедопущения и источники по всем данным.

4) Сопоставление величинызапрашиваемого кредита со стоимостью строительства, основанное на оценке.

5) Анализ чувствительности(окупаемость проекта при различных допущениях, касающихся основных факторовриска, которые влияют на возвратность средств и себестоимость).

V. Дополнительная информация

А. Отчет о рынке.

1) Детальный анализ рынка:

включить информацию о последнихсопоставимых проектах, реализованных на местном рынке: количество построенногожилья, количество проданного жилья, цены на это жилье и т.д. (предпочтителенанализ независимого эксперта).

2) Оценка проектастроительства:

использовать традиционные методы оценки ииметь необходимую подтверждающую документацию (предпочтителен анализнезависимого эксперта).

3) Перечень покупателей жилыхединиц.

4) Договоры купли-продажи (дляжилой части).

5) Договоры аренды (длякоммерческой части).

Б. Схемы и планы строительной площадки:

1) Схема, показывающаярасположение объекта строительства

2) План строительной площадки,показывающий общую компоновку предлагаемого проекта.

3) План строительной площадки,иллюстрирующий доступность дорог и инфраструктуры (включить доступность к сетямводо- и газоснабжения, канализации, отопления и электричества).

4) Фотографии строительнойплощадки и здания (если строительство начато).

5) Наброски фасада здания.

6) Репрезентативные поэтажныепланы.

В. Юридическая документация попроекту:

1) Описание юридическогостатуса земельного участка, документы, подтверждающие чистоту титуласобственности или аренды

2) Договор купли-продажи (вслучае приобретения незавершенного объекта строительства).

Разрешения от местных органов власти:

3) одобрение планастроительной площадки;

4) утверждение генеральногоплана;

5) утверждение планировкиздания;

6) разрешения на подключение ксетям инфраструктуры;

7) иная разрешительнаядокументация.

Г. Юридическая документация по компании:

1) Организационная структуракомпании, а также ее филиалов и отделений.

Основные уставные документы, в том числе:

- устав;

- учредительный договор;

- реестр акционеров сраспределением долей акционерного капитала;

- лицензия на строительнуюдеятельность;

- прочие документы.

Д. Разное:

1) Отчет о вопросах охраныокружающей среды

(необходимо для проектов новой застройкипустующих территорий или приобретенных земельных участков).

2) Договоры о страхованиипротив рисков строительства.

3) Договоры подряда, еслитаковые имеются.

4) Прочее.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3.
Утвержденная смета основных затрат настроительство

Каждый из нижеподписавшихсязаверяет Банк______________________________________

в следующем:

Полностью изучив соответствующуюинформацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем,что суммы затрат, необходимых для реализации данного проекта строительства,известного под названием ______________________, и указанных в прилагаемой.

Утвержденной смете основных затрат настроительство, определены и рассчитаны должным образом и что они охватываютвесь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласнопланам и спецификациям, подписанным каждой стороной. Настоящие основные затратына строительство полностью соответствуют всем действующим строительным нормам итребованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________(наименованиекомпании)

_______________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)___________________(дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)____________________(дата)

ПОДРЯДЧИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

________________________(подпись)_____________________(дата)

Сводный сметный расчет стоимости строительства (основные затраты)

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.
Утвержденная смета дополнительных затрат на строительство

Каждый из нижеподписавшихсязаверяет Банк_____________________________________

в следующем:

Полностью изучив соответствующуюинформацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем,что суммы затрат, необходимых для реализации данного проекта строительства,известного под названием ______________________ , и указанных в прилагаемой

Утвержденной смете дополнительных затратна строительство, определены и рассчитаны должным образом и что они охватываютвесь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласно планами спецификациям, подписанным каждой стороной. Настоящие дополнительные затратына строительство полностью соответствуют всем действующим строительным нормам итребованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________(наименованиекомпании)

_______________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)___________________(дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)____________________(дата)

ПОДРЯДЧИК:

________________________________(наименованиекомпании)

________________________________(имяи должность уполномоченного лица)

________________________(подпись)_____________________(дата)

____________________ (подпись) __________________ (дата)

Сводный сметный расчет стоимости строительства (дополнительные затраты)

ПРИЛОЖЕНИЕ 5.
Договор о предоставлении кредита на строительство

Данный кредитный договор("Договор") заключен______________________________________________ числа_____________________________

месяца199___года между _________________(именуемым в дальнейшем"Залогодатель")______________, зарегистрированным в городе____________, основной офис которого находится в _____________ , и__________(вдальнейшем - "Залогодержатель"), кредитным учреждением, действующимна основании лицензии, выданной в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации, зарегистрированным в городе ________________, основной офис которогонаходится поадресу______________________________________________________________.

Залогодатель обратился к Залогодержателюс просьбой о предоставлении кредита (далее - "Кредит") в размере______________________________________________, с целью

[строительства - ремонта]здания (далее - "Здание") на земельном участке, расположенном поадресу________________________________ в городе _________________.

Земельный участок и Здание, болееподробно описанные в Приложении А к настоящему Договору, в настоящем Договоревместе именуются Заложенным имуществом. Залогодержатель согласился предоставитьЗалогодателю этот Кредит на условиях, указанных в Договоре, включая передачуЗалогодержателю в ипотеку Заложенного имущества.

В свете вышеизложенного Залогодатель иЗалогодержатель согласились на нижеследующее:

1. Соглашение о Кредите

Залогодержатель соглашается предоставитьКредит Залогодателю, а Залогодатель соглашается взять Кредит на условиях,определяемых настоящим Договором.

2. Сумма Кредита

Полная сумма основного долгапо Кредиту составляет __________________________.

3. Назначение Кредита

Кредит должен быть использованисключительно в целях [приобретения прав на земельный участок, расположенный в_______________и] [строительства] [капитального ремонта] Здания.

4. Срок Кредита

Вся сумма основного долга поКредиту вместе со всеми прочими суммами, которые полагаются Банку по данномуДоговору, должны быть выплачены ему полностью непозднее_____________________("Дата погашения").

Сумма основного долга, или любая еечасть, могут быть погашены до наступления Даты погашения [при этом Залогодательне обязан производить дополнительные выплаты и не подвергается штрафу] [приусловии уплаты штрафа Залогодержателю в размере_____% от суммы предоплаты, еслиона была произведена до________, но без уплаты дополнительных сумм или штрафовЗалогодателем, если она была произведена после такой даты].

5. Проценты но Кредиту

Изначальная процентная ставкапо Кредиту составляет____________ в год.

Процентная ставка будет периодическикорректироваться следующим образом [вставить формулу корректировки процентнойставки]:

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Все корректировки процентной ставкисчитаются вступившими в силу на дату, определяемую Залогодержателем всоответствии с вышеуказанной формулой, и должны применяться к следующему заэтой датой платежу Залогодержатель информирует Залогодателя в письменном видеобо всех корректировках процентной ставки.

6. Погашение Кредита

Начиная с первого дня ______месяца 199 ________г. и далее в первый день каждого месяца до Даты погашенияЗалогодатель выплачивает Залогодержателю только проценты по ставке___________________________________ от суммы основного долга по Кредиту или жеот такой части суммы основного долга по Кредиту, которая периодически можетпредоставляться Заемщику и остается непогашенной.

Сумма основного долга поКредиту в полном размере или же та часть Кредита, которая была предоставленаЗалогодателю и остается непогашенной, вместе с любыми невыплаченными процентамидолжна быть выплачена Залогодержателю______ 199____г. (Дата погашения).

7. Резерв на выплату процентов

Из средств, выдаваемых Залогодателю,Залогодержатель создает резерв на выплату процентов в сумме, указанной в Планезатрат, который приводится в Приложении Б ("План затрат") кнастоящему Договору. Залогодержатель имеет право без каких-либо обращений состороны Заемщика выплатить себе проценты при наступлении срока их платежа изсредств, выделенных на погашение процентов, вплоть до исчерпания средств,определенных в Плане затрат как резерв на выплату процентов. Сумма выплаченныхтаким образом процентов прибавляется к непогашенной сумме основного долга поКредиту сразу же после выплаты процентов, и на нее нарастают проценты по ставке,предусмотренной в настоящем Договоре. Каждый месяц Залогодержатель направляетЗалогодателю сведения о суммах, выделенных и выплаченных в виде процентов.

8. Обеспечение Кредита

Для обеспечения Кредита Залогодательдолжен передать Залогодержателю следующие договоры (далее - "Договорыобеспечения"):

а) Заключенный в один день с настоящимДоговором Договор об ипотеке (далее -"Ипотека") конкретного участказемли ("Земля"), который находится у Залогодателя на правах[собственности] [хозяйственного ведения] и расположен в_______________________.

б) Договор [залога][переуступки прав], имеющий ту же дату, что и настоящий Договор, по которомуЗалогодержателю [передаются в залог] [переуступаются] все права требования,вытекающие из разрешений на строительство Здания, выданных Залогодателю_______и датированных _________________; из контракта на проектирование Здания,заключенного между Залогодателем и ________________и датированного____________________; и из договоров на строительство Здания, заключенных междуЗалогодателем и ________________и датированных_ ___________________________.

в) Договор [поручительства][гарантии], заключенный с _________, выступающим в роли гаранта и гарантирующимЗалогодержателю выполнение обязательств по погашению Кредита и любых других сумм,выставленных к оплате в связи с предоставлением Кредита.

Настоящим обязательства Залогодателя ноДоговорам обеспечения включаются в данный Договор так, как если бы они былиполностью изложены в данном Договоре. Неисполнение Залогодателем своих обязательствпо Договорам обеспечения следует рассматривать как неисполнение им своихобязательств по настоящему Договору, что, в свою очередь, позволяетЗалогодержателю осуществить свои права, вытекающие из данного Договора.

Обязательства Залогодателя по настоящемуДоговору обеспечены Договорами обеспечения и считаются включенными в этидоговоры отсылочным условием, как если бы они были полностью изложены в этихдоговорах. Неисполнение Залогодателем своих обязательств по настоящему Договорудает право Залогодержателю воспользоваться своими правами по Договорамобеспечения.

Залогодержатель по своему усмотрениюможет воспользоваться своими правами, вытекающими из всех Договоров обеспеченияили из любого из этих договоров или не воспользоваться ими вообще, либо он можетосуществлять свои права по Договорам обеспечения в любой последовательности посвоему усмотрению, причем осуществление прав по одному из Договоров обеспеченияне означает, что Залогодержатель впоследствии не сможет воспользоваться своимиправами по оставшимся договорам до тех пор, пока не будут выплачены всепричитающиеся ему в соответствии с условиями настоящего Договора суммы.Неиспользование Залогодержателем своих прав по любому из Договоров обеспеченияне означает, что Залогодержатель не может предъявить Залогодателю иск всоответствии с условиями настоящего Договора.

9. Строительство Здания

Залогодатель обязан построить,оборудовать и завершить Здание не позднее _____199____г. ("Дата Завершения строительства"), в соответствии с планами испецификациями (далее - "планы и спецификации"), приведенными вПриложении В к настоящему Договору. Залогодатель обязан обеспечить, чтобы позавершении строительства Заложенное имущество было свободно от любогообременения, исключая Ипотеку, которая обеспечивает настоящий Договор, и чтобыЗаложенное имущество соответствовало всем требованиям правительственныхорганов, имеющих юрисдикцию над Заложенным имуществом.

10. Начало выплат по Кредиту

Выплата средств по Кредиту Залогодателюдолжна начаться в течение двух (2) рабочих дней со дня выполнения им следующихусловий:

а) По предоставленииЗалогодателем Залогодержателю подписанного и нотариально заверенного Договораоб ипотеке в форме, указанной Залогодержателем, и зарегистрированного всоответствии с требованиями законодательства.

б) По предоставленииЗалогодателем Залогодержателю подписанного и нотариально заверенного Договоразалога в форме, указанной Залогодержателем, и зарегистрированного всоответствии с требованиями законодательства.

в) После регистрации Договор обипотеке и Договор залога имеют преимущество перед любыми прочимизарегистрированными правами в отношении Заложенного имущества, за исключениемтаких преимущественных прав, которые установлены законодательством или окоторых Залогодатель письменно уведомил Залогодержателя.

г) Залогодатель подписывает ипередает Залогодержателю Договор переуступки прав и прочие юридическиедокументы, которые Залогодержатель сочтет необходимым иметь для защиты своихинтересов по данной кредитной сделке.

д) Залогодатель передаетЗалогодержателю Договор [Поручительства] [Гарантии].

е) На дату начала выплат поКредиту в финансовом положении Залогодателя не произошло никаких существенныхотрицательных изменений в сравнении с данными, приведенными в заявкеЗалогодателя на получение Кредита, и Залогодержатель не обнаружил никакихсвидетельств того, что представленная Залогодателем в его заявке информация оего финансовом положении является ложной или недобросовестной.

ж) Залогодатель оплачиваетЗалогодержателю все расходы по заключению сделки, включая оплату юридическихуслуг, и прочие расходы, связанные с предоставлением Кредита. Фактическая сумматаких расходов сообщается Залогодателю Залогодержателем в письменномуведомлении.

з) Залогодатель выплачиваетЗалогодержателю установленный сбор за предоставление Кредита в размере_______________________.

и) Все страховые полисы, требуемые поусловиям настоящего Договора, были выданы, а страховые платежи вносятсясвоевременно.

к) Залогодатель выполняет все прочиеусловия, необходимые для предоставления ему выплат по Кредиту, перечисленные внастоящем Договоре.

Выплаты по Кредиту будут перечислятьсяЗалогодателю на его счет, открытый у Залогодержателя, или, с согласияпоследнего, на те счета или тем лицам, о которых Залогодатель в письменном видепроинформирует Банк.

11. Дополнительные условияосуществления выплат но Кредиту

Выплаты по Кредиту осуществляютсяЗалогодателю только при соблюдении следующих дополнительных условий:

а) Выплаты по Кредитуосуществляются не чаще одного раза в месяц
на основании стоимости строительных работ, завершенных Залогодателем к
моменту выплаты.

б) Выплаты осуществляютсятолько на основании ежемесячных заявок от Залогодателя с приведениемдостаточных для Залогодержателя подтверждений понесенных затрат, включая счетаот подрядчиков и прочие счета. Залогодержатель имеет право перед осуществлениемвыплаты провести инспекцию строительства с целью проверки стоимости завершенных
работ. Для запроса о предоставлении таких выплат используется Заявка на выдачусредств, которая приводится в качестве Приложения Г к настоящему Договору.

в) Выделение средствосуществляется Залогодержателем исключительно по его усмотрению на используемыематериалы, обоснованные трудозатраты по использованию этих материалов впроцессе строительства, покрытие стоимости работ подрядчика, образованиезапасов материалов, проектно-организационные расходы.

г) Залогодатель должениспользовать выделенные средства для покрытия затрат и расходов, указанных вЗаявке на выдачу средств. Залогодержателю необходимо предоставлять достаточныедоказательства осуществленных платежей. До каждой выплаты Залогодательпредоставляет Залогодержателю подтверждение от строительного подрядчика и всехпоставщиков материалов о том, что расчет с ними был произведен полностью до датыочередного запроса на выплату средств. На свое усмотрение Залогодержатель можетосуществлять выплаты непосредственно подрядчику или поставщику материалов.

д) Выплаты осуществляются втечение 15 дней с даты подачи Заявки на выдачу средств.

е) Залогодержатель не обязаносуществлять выплату, если ко времени ее осуществления возникло какое-либообременение, требование или претензия в отношении Заложенного имущества,которое угрожает обеспечению, предоставляемому Залогодержателю по Договору обипотеке.

ж) Залогодержатель можетзадержать последнюю выплату до тех пор, пока Залогодатель не представитЗалогодержателю копии Акта о вводе в эксплуатацию и иных свидетельств, лицензийи разрешений государственных органов, необходимых для эксплуатации и заселенияЗдания.

з) Залогодержатель не обязаносуществлять выплаты после Даты завершения строительства.

12. Счет проекта

Выплата средств по Кредиту Залогодателюосуществляется на счет Залогодателя, открытый у Залогодержателя ("счетпроекта") или с согласия последнего на такие иные счета или таким лицам,которых Залогодатель письменно укажет Залогодержателю.

Залогодатель должен разместить на счетепроекта все средства, необходимые для завершения планируемого строительства вдополнение к сумме Кредита в соответствии с Планом затрат. Суммы, размещенныеЗалогодателем на счете проекта, выплачиваются Залогодателю, пока они не будутисчерпаны, до выплаты любой части Кредита. Если в какой-то моментЗалогодержатель решит, что имеющихся средств Кредита недостаточно длязавершения проекта, Залогодатель должен предоставить необходимые средства дляпокрытия дефицита. При осуществлении выплат Залогодержатель сначала используетсредства, размещенные Залогодателем на счете проекта, до исчерпания этихсредств, а затем - средства Кредита.

13. Категориифинансирования

Залогодержатель и Залогодательдоговариваются, что средства Кредита и прочие средства, выплаченныеЗалогодателю для покрытия затрат по проекту, расходуются Залогодателем дляпокрытия затрат по проекту в соответствии с Планом затрат. Залогодержатель необязан выделять или выплачивать средства для покрытия любых проектных затрат,которые превышают суммы, указанные в смете для соответствующей категории вПлане затрат. Если в какой-то момент Залогодержатель сочтет, исключи­тельно по егоусмотрению, что сумма, указанная в любой из категорий Плана затрат,недостаточна для оплаты всех затрат, предстоящих по данной категории,Залогодержатель может потребовать выплату Залогодателем Залогодержателю суммытакого расчетного дефицита, и Залогодатель обязан незамедлительно выплатитьтакую сумму Залогодержателю.

Если в какой-то момент Залогодержательопределит, исключительно по своему усмотрению, что сумма, указанная для любойкатегории, превышает потребности в средствах по такой категории, избыточнаясумма может быть по усмотрению залогодержателя выделена для покрытия любогодефицита в другой категории.

Выплата будет производиться по категории"Непредвиденные расходы" Плана затрат, и если она будет произведена,то пойдет только на погашение тех издержек, которые одобрил Залогодержатель.

14. Выплаты на складируемыематериалы

На материалы, складируемые вне пределовстроительного участка, выплаты осуществляются только в случае одобренияЗалогодержателем условий хранения, включая страхование. За материалы,складируемые вне пределов строительного участка, выплаты не осуществляются,если Залогодатель несет ответственность за возможный ущерб в результате кражи,повреждения или уничтожения таких материалов, если только до осуществлениявыплаты Залогодержателю не будет предоставлена и одобрена им страховка. Правана все материалы, складируемые вне строительного участка, должны подкреплятьсясоответствующими документами, подтверждающими права собственности и приемлемымидля Залогодержателя, каковые права обременяются Договором об ипотеке. Выплатыза материалы, складируемые вне строительного участка, не осуществляются, еслитолько Залогодержатель не сочтет, что в таких материалах он имеет обеспечениепервоочередности его прав требования перед другими сторонами.

15. Планы и спецификации

Планы и спецификации, а также любыеизменения и дополнения к ним подлежат утверждению Залогодержателем и должнысоответствовать требованиям всех государственных органов, имеющих юрисдикциюнад Заложенным имуществом. Залогодержатель не обязан предоставлять средства поКредиту на оплату работы, которая не отражена в утвержденных планах испецификациях. Залогодержатель и Залогодатель договариваются, что планы испецификации, приведенные в Приложении В, считаются одобренными Залогодержателем.

16. Контракты напроектирование и строительство

Залогодатель заключаетконтракты на проектирование или строительство Здания, а также вносит всеизменения или дополнения в любой из таких контрактов только с письменногосогласия Залогодержателя. Залогодатель [передает в залог] [переуступает]Залогодержателю свои права по любому из контрактов на проектирование илистроительство здания, при этом все стороны такого контракта признают такую[передачу в залог] [переуступку].

17. ОбязательстваЗалогодателя по предоставлению сведений

Залогодатель долженпредоставить Залогодержателю сведения о том, что:

а) Он, Залогодатель является________________________, созданной и зарегистрированной в соответствии сзаконами Российской Федерации и _________________________. С юридической точкизрения, правомочность существования и регистрации Залогодателя не вызываетникаких претензий или сомнений.

б) Соответствующий закон иуставные документы Залогодателя позволяют ему взять Кредит в Банке.

в) Залогодатель предоставилЗалогодержателю копии своего [Устава] [Учредительного договора товарищества] [ит.д.], которые приведены в качестве Приложения А к данному Договору, изаявляет, что на дату заключения данного Договора текст этих документовявляется полным и точным, а также то, что какие-либо другие договоры илидокументы, которые изменяют или модифицируют условия данного [Устава][Учредительного договора товарищества] [и т.д.] отсутствуют.

г) Залогодатель предоставилЗалогодержателю копии своих финансовых отчетов от ___, которые приведены вкачестве Приложения Б к данному Договору, и заявляет Залогодержателю, чтоприведенные отчеты являются подлинными и верными на указанную в них дату и чтос даты составления этих отчетов в финансовом положении Залогодателя непроизошло никаких существенных изменений к худшему.

д) Залогодатель обладаетправом передать в ипотеку/залог Заложенное имущество, и это Заложенноеимущество не является предметом других ипотек, залогов или обременении, кромеуказанных в реестре государственной регистрации прав на недвижимость.[Залогодатель заявляет, что________________________________ , являющийсясобственником Заложенного имущества, согласился на передачу его в ипотеку ипредставил Залогодержателю письменное согласие собственника, датированное__________, которое, по заявлению Залогодателя, является подлинным и верным].

е) Права, [передаваемые взалог] [переуступаемые] Залогодержателю по Договору [Залога] [Переуступкиправ], не являются объектом какого-либо иного залога, права требования илиобременения, имеющих преимущественную силу по отношению к правамЗалогодержателя.

ж) Залогодателю неизвестно окаких-либо правовых претензиях по отношению к нему, которые могут бытьпредъявлены ему в настоящее время или в будущем и которые, в случае ихудовлетворения, могут существенно изменить к худшему финансовое положениеЗалогодателя. Имеющиеся в настоящее время претензии в отношении Залогодателяперечислены в Приложении В к настоящему Договору.

з) Кредит выдается наосновании предположения о том, что вся информация, представленная Залогодателемв заявке на получение Кредита, является точной и полной. Залогодатель заявляетЗалогодержателю, что на дату заключения данного Договора все сведения,содержащиеся в заявке или предоставленные дополнительно Залогодателем или отимени Залогодателя являются точными и достоверными.

и) До даты заключения настоящего Договорани на земельном участке, ни в Здании не велись строительные работы, кроме тех,о которых Залогодатель в письменном виде известил Залогодержателя, и никакогостроительства не будет вестись до регистрации Договора об ипотеке.

к) Планы и спецификации соответствуютвсем требованиям государственных органов, имеющих юрисдикцию над Заложеннымимуществом.

л) Все разрешения, необходимые длястроительства Здания, были Залогодателем получены.

18. Обязательства Залогодателя носовершению действий

Залогодатель обязан:

а) Использовать Кредит толькодля целей, указанных в настоящем Договоре.

б) Своевременно вноситьплатежи в счет погашения суммы основного долга по Кредиту, процентов, пени запросрочку выплат, штрафов и других расходов по Кредиту, как это предусмотрено внастоящем Договоре.

в) Выполнять все прочиеобязательства по данному Договору и Договорам обеспечения.

г) Незамедлительно уведомлятьЗалогодержателя о любых изменениях неблагоприятного характера в финансовомположении Залогодателя, происшедших или могущих произойти после даты подписаниянастоящего Договора.

д) Содержать Заложенноеимущество в хорошем состоянии, не разрушать, не наносить ущерба Заложенномуимуществу, не допускать его порчи и иным образом беречь и охранять Заложенноеимущество в соответствии с положениями статьи 343 Гражданского кодексаРоссийской Федерации.

е) Вести бухгалтерские учет иотчетность так, чтобы они полно и точно отражали финансовое состояниеЗалогодателя.

ж) Застраховать Заложенноеимущество от пожара и иных рисков в соответствии со Статьей 21 данногоДоговора.

з) Платить все налоги и иныегосударственные сборы с Заложенного имущества по мере наступления сроков ихплатежа.

и) Ежеквартально предоставлятьЗалогодержателю финансовый отчет Залогодателя, подготовленный Залогодателем вприемлемой для Залогодержателя форме.

к) Ежегодно, в течение шестидесяти (60)дней по окончании финансового года Залогодателя, предоставлять Залогодержателюфинансовый отчет Залогодателя, подготовленный независимым аудитором.

л) Обеспечивать Залогодержателю и его представителям неограниченныйдоступ к Заложенному имуществу в любое обоснованное время в ходе строительстваЗдания для проверки всех планов и спецификаций, а также хода выполнения работ.Залогодержатель или его представители могут проводить инспекции Заложенногоимущества в соответствии с положениями статьи 343 ГК РФ.

19. ОбязательстваЗалогодателя не совершать определенные действия

Без согласия Залогодержателя Залогодательне должен:

а) передавать свои права поКредиту третьей стороне; любая попытка передать Кредит третьей сторонесчитается ничтожной и не имеющей юридической силы, и обязательства Залогодателяв отношении Залогодержателя по условиям данного Договора сохраняют свою силу;

б) продавать, сдавать варенду, передавать в ипотеку или иным обратном распоряжаться или отчуждатьЗаложенное имущество и любое иное обеспечение [переданное в залог] [права накоторое переуступлены] Залогодержателю по Договорам обеспечения.

20. Продажа или залогконтрольного пакета акций

Если Залогодатель или лица, имеющиеконтроль над ним, в день подписания настоящего Договора передают или отдают взалог его или их [акции] [доли участия в товариществе] [паи в совместном предприятии]без письменного согласия Залогодержателя, то Залогодержатель может потребоватьнемедленного погашения всей оставшейся основной суммы долга. Для целей данногозапрещения к лицам, имеющим контроль, относятся любое физическое лицо илигруппа физических лиц, которые вместе владеют контрольным пакетом акцийЗалогодателя, а контрольный пакет акций означает любой пакет, которыйобеспечивает фактический контроль за решениями руководства Залогодателя,независимо от того, превышает ли этот пакет 50% акций или нет. Указанноезапрещение не распространяется на любую передачу акций Залогодателя в сделках"на расстоянии вытянутой руки" на открытой фондовой бирже (т.е. всделках, проводимых так, как будто между сторонами нет никаких связей, дляизбежания конфликта интересов), а также в сделках между ближайшимиродственниками или в порядке наследования по завещанию.

21.Страхование

Страхование, которое Залогодатель долженобеспечить в соответствии с требованиями настоящего Договора, должно бытьосуществлено приемлемой для Залогодержателя страховой компанией и должновключать следующее:

а) страховой полис, страхующийЗалогодателя и Залогодержателя от любого риска убытков, которые могутвозникнуть во время строительства Здания по любым причинам, включаястроительную аварию и нанесение ущерба прилегающему земельному участку исооружениям, независимо от того, кто в этом виноват;

б) по завершении строительстваЗдания - страховой полис, страхующий от риска пожара и иного ущерба илиуничтожения Заложенного имущества (с учетом обычных и традиционных исключений,действующих на рынке), по меньшей мере на сумму, равную [полнойвосстановительной стоимости Заложенного имущества] [полной сумме Кредита];

в) страховой полис, страхующийЗалогодателя и Залогодержателя против возможных исковых требований в связи сфизическими травмами пли смертью, произошедшими непосредственно на территорииЗаложенного имущества или рядом с ним.

Все страховые полисы направляются наутверждение Залогодержателю до их подписания Залогодателем и страховой компаниейи по меньшей мере за 30 дней до истечения срока действия предыдущего полиса.

В страховых полисах специальнооговаривается, что Залогодержатель является бенефициарием в объеме его прав поданному Договору и по Договорам обеспечения. Условиями полиса должно бытьпредусмотрено, что Залогодатель не имеет права менять бенефициария постраховому полису без письменного согласия Залогодержателя.

В случае ущерба или уничтоженияЗаложенного имущества, Залого­держатель может использовать поступления отстраховых выплат для пога­шения сумм, причитающихся к оплате по данномуДоговору.

22. Случаи невыполнения обязательств

Наступление любого или нескольких изнижеперечисленных событий следует рассматривать как невыполнение Залогодателемего обязательств по данному Договору, что позволяет Залогодержателю приступитьк осуществлению мер, описанных в статьях 23 и 24 настоящего Договора :

а) невыполнение и несоблюдениеЗалогодателем какого-либо из условии настоящего Договора и Договоровобеспечения;

б) уничтожение или нанесениесущественного, по мнению Залогодержателя, ущерба Заложенному имуществу;

в) несоблюдение и невыполнениеЗалогодателем условий любого иного договора о предоставлении средств в кредитмежду Залогодателем и Залогодержателем, включая любой кредитный договор,вексель, закладную, залог или гарантию, составленные до или после датызаключения настоящего Договора;

г) установление ложности илинедостоверности любого из сведений, предоставленных ЗалогодателемЗалогодержателю по данному Договору;

д) если строительство Зданияне завершено, как того требуют планы и спецификации, к Дате завершениястроительства;

е) если строительство Зданияпрекращается на период 30 дней без письменного согласия на то Залогодержателя;

ж) если строительство Зданиязамедлилось или отложено на какой-то период времени, что, по мнениюЗалогодержателя, сделает завершение строительства в срок (к Дате завершениястроительства) маловероятным.

23. Средства правовой защиты.Требование досрочного погашения Кредита

Если Залогодатель не выполняет своихобязательств по настоящему Доювору, Залогодержатель обязан направить письменноеуведомление Залогодателю с указанием в нем: а) характера невыполненногообязательства; б) действий, которые необходимо предпринять Залогодателю длявыполнения взятого обязательства; в) даты, к которой обязательство должно бытьвыполнено, но не более 30 дней с даты уведомления; а также г) с предупреждениемо том, что, если Залогодатель невыполнит нарушенного обязательства к указанному сроку, Залогодержательприбегнет к средствам правовой защиты, предусмотренным настоящим Договором идействующим законодательством, что включает требование немедленного погашения("досрочного погашения") Кредита и выплаты всех остальныхпричитающихся Залогодержателю сумм, а также реализацию Залогодержателем своихправ по Договорам обеспечения.

Если Залогодатель не выполнит нарушенныеим ранее обязательства в 30-дневный срок с даты уведомления, Залогодержательможет без каких-либо повторных уведомлений Залогодателя приступить к реализациилюбых своих прав, предусмотренных настоящим Договором, Договорами обеспечения идействующим законодательством, включая требование незамедлительной выплаты всехсумм, причитающихся ему к оплате по данному Договору в случаях, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации.

24. Дополнительные средствазащиты прав Залогодержателя

Если Залогодатель не выполняетсвои обязательства по настоящему

Договору, то, независимо от того, было лиЗалогодержателем объявлено о необходимости немедленного погашения Кредита или предпринятыиные шаги для реализации своих прав по Кредитной Документации или нет,Залогодержатель может, но не обязан в дополнение ко всем другим средствамправовой защиты, предусмотренным данным Договором и действующимзаконодательством, сделать следующее:

а) войти на территориюЗаложенного имущества и завершить строительство Здания в полном соответствии спланами и спецификациями, внося при этом изменения, которые Залогодержатель, посвоему усмотрению, сочтет уместными, причем все это осуществляется за счетЗалогодателя, и все риски несет он же;

б) принять на себя праваЗалогодателя, вытекающие из любых контрактов на проектирование или настроительство Здания, и использовать полностью или частично рабочую силу,материалы, запасы и оборудование, на которые ранее Залогодатель заключилдоговоры, а также заключить любые дополнительные договоры на проектные работы,строительство, материалы, запасы или оборудование, если, по мнениюЗалогодержателя, это необходимо для завершения строительства;

в) выплатить любые подлежащиеоплате суммы, погасить будущие задолженности или претензии, которые могутобременять Заложенное имущество или которые могут препятствовать завершениюстроительства Здания.

Любые суммы, выделенные Залогодержателемдля реализации его прав, вытекающих из данной статьи, будут считаться долговымиобязатель­ствами Залогодателя, средствами, выделенными Залогодателю из Кредита,и должны быть обеспечены Договором об ипотеке.

Настоящим Залогодатель предоставляетЗалогодержателю доверенность для целей реализации Залогодержателем своих прав,вытекающих из настоящей статьи, от имени и по поручению Залогодателя.

25. Право Залогодержателяна осуществление расходов и др.

Если Залогодатель не выполняет своиобязательства по данному Договору в части:

а) поддержания в порядкеЗаложенного имущества;

б) обеспечения страховогопокрытия;

в) уплаты налогов и прочихгосударственных сборов в отношении Заложенного имущества;

г) устранения или прекращенияпосягательств против Заложенного имущества или обременении такого имущества,которые могут отрицательно сказаться на обеспечении, предоставленномЗалогодержателю.

Залогодержатель может, в дополнение ковсем прочим имеющимся у него правам, позволяющим ему требовать досрочногопогашения Кредита и исполнения Договоров обеспечения, предпринять любые меры,необходимые для исполнения вышеизложенного, включая расходование собственныхсредств Залогодержателя. В таком случае все необходимые расходы, произведенныеЗалогодержателем в вышеуказанных целях, будут рассматриваться как дополнительныесуммы, обеспеченные Договорами обеспечения. Все необходимые расходы, понесенныеЗалогодержателем, должны быть оплачены Залогодателем в течение десяти (10) днейот даты письменного требования Залогодержателя, в котором последний указываетпричины и размер понесенных расходов.

Залогодержатель может, но не обязан,потратить любые из средств, которыми он располагает, в целях, изложенных вданной статье.

26. Отказ от прав непредусмотрен

Продление срока платежа или любая инаяформа отсрочки в принятии мер, предоставленная Залогодателю Залогодержателем врамках данного Договора добровольно или в соответствии с решением суда, равнокак и неспособность Залогодержателя добиться принудительного исполненияЗалогодателем любого из положений данного Договора или Договоров обеспечения,не означает отказа Залогодержателя от какого бы то ни было права по данномуДоговору или по Договорам обеспечения и не помешает последую­щей реализациилюбого из прав Залогодержателя или применению любого из средств защиты правЗалогодержателя.

27. Прекращениеобязательств

По выплате Залогодателем всех сумм,причитающихся к оплате по данному Договору, обязательства Залогодателя поданному Договору и по Договорам обеспечения прекращаются, и Залогодержательвозвращает Залогодателю оригиналы Договоров обеспечения и любые другиедокументы, которые могут потребоваться для прекращения обязательствЗалогодателя.

28. Продажа праватребования по кредитному Договору

Право требования, имеющееся уЗалогодержателя по данному кредитному Договору, может быть проданоЗалогодержателем или использовано последним для обеспечения облигаций или иныхдолговых обязательств Залогодержателя или любого последующего обладателя праватребования. Залогодержатель предоставляет Залогодателю письменное уведомление о любой такой продаже или залоге праватребования Залогодержателя по данному кредитному Договору.

29. Полнота Договора

Настоящий Договор, равно как и Договорыобеспечения, следует рассматривать как совокупность, охватывающую в целом вседоговоренности Залогодержателя и Залогодателя в отношении данного Кредита.

30. Изменение Договора

Настоящий Договор может быть изменентолько с письменного со­гласия Залогодателя и Залогодержателя.

31. Уведомления

Все уведомления,предусмотренные положениями данного Договора, должны направляться заказнойпочтой с получением квитанции о вручении Залогодателю по адресу:_______________________________________________________________________________;

и Залогодержателю по адресу:__________________________________________________;

Каждая из сторон может изменить адрес длядоставки уведомлений, при этом она должна в письменном виде уведомить об этомдругую сторону.

32. Коллизия правовыхнорм

Данный Договор и Договоры обеспечениярегулируются законодательством Российской Федерации и нормативно-правовымиактами, принятыми органами власти региона, где расположено Заложенноеимущество. В случае, когда какое-либо из положений данного Договора илиДоговоров обеспечения вступает в противоречие с действующим законодательством,это не означает, что его ничтожность распространяется на все остальные по­ложениянастоящего Договора и Договоров обеспечения, которые будут по-прежнемудействовать, за исключением коллизионных положений.

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ____________________ЗАЛОГОДАТЕЛЬ______________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 6.
Договор об ипотеке

Настоящий Договор об ипотеке(далее - "Ипотека") заключен ______________ числа _________ месяца199 _______ г. между ________________ , зарегистрированным в городе___________, основной офис которого находится по адресу_______________________(далее - "Залогодатель"), и _________________________________ ,кредитным учреждением, действующим на основании лицензии, выданной всоответствии с законодательством Российской Федерации,_________________________ зарегистрированным в городе ________________, основнойофис которого находится поадресу_________________________________________________(далее -"Залогодержатель").

1. Настоящая Ипотекапредоставляется Залогодателем в обеспечение кредита (далее -"Кредит"), предоставляемого Залогодержателем, сумма которогосоставляет ______________.

2. На Кредит начисляютсяследующие проценты (ВСТАВИТЬ ФОРМУЛУ РАСЧЕТА ПРОЦЕНТОВ):_______________________________________.

3. Погашение Кредитаосуществляется в следующем порядке (ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ТРЕБУЕМЫХ ПЛАТЕЖЕЙ):

4. В дополнение к уплате суммыосновного долга и процентов Залогодателю может быть предъявлено требованиеуплатить штрафы за просроченные платежи; возместить любые затратыЗалогодержателя по содержанию Заложенного имущества; уплатить страховые взносы;налоги на недвижимость, которыми облагается Заложенное имущество; арендныеплатежи, а также расходы Залогодержателя на принудительное осуществление своихправ по настоящей Ипотеке и иному дополнительному обеспечению этого Кредита.

5. Вся сумма основного долгапо Кредиту, а также проценты и иные подлежащие оплате суммы, если они неуплачены ранее, должны быть уплачены Залогодателем не позднеечем___________________ ("Дата погашения" Кредита). Вся суммаосновного долга по Кредиту или любая ее часть могут быть уплачены до Датыпогашения [без начисления штрафа или пени ] [после уплаты Залогодержателю пенив размере ______% от досрочно погашаемой суммы, если выплата этой суммыпроизводится до ______, и без начисления штрафа или пени при досрочномпогашении после указанной даты].

6. Условия и сроки Кредитауказаны в кредитном договоре (далее - "Кредитный договор") междуЗалогодателем и Залогодержателем, датированном тем же числом, что и настоящаяИпотека, копия которого является Приложением А к настоящей Ипотеке.

7. Залогодатель имеет всобственности следующий земельный участок (далее - "Земельныйучасток") [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ПРИМЕЧАНИЕ: ОПИСАНИЕУЧАСТКА МОЖЕТ БЫТЬ СДЕЛАНО В ВИДЕ ССЫЛКИ НА ЕГО ПЛАН ИЛИ СЪЕМКУПРИЛАГАЮЩИЙСЯ(-ЩУЮСЯ) К ДОГОВОРУ об ИПОТЕКЕ]:

8. Право собственностиЗалогодателя на Земельный участок удостоверено в документе, именуемом_________________________ , от______199___ зарегистрированном в[название реестра] ______ 199 ________ г. в деле номер ______ как документ заномером _________.

9. Кроме того, Залогодательвладеет на праве собственности следующим(и) зданием(ями) и сооружениями (далее- "Здание"), находящимися на Земельном участке [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕЗДАНИЯ]:

10 Право собственностиЗалогодателя на Здание удостоверено в документе, именуемом______________________ от_______ числа 199 _____ г., который зарегистрирован в[название реестра] ______ числа 199 ____ г. в деле номер как документ за номером ________.

11. В настоящей ИпотекеЗемельный участок и Здание вместе именуются Заложенным имуществом. Залогодательи Залогодержатель согласились, что оценочная стоимость Земельного участкасоставляет Залогодатель и Залогодержатель согласились, что оценочная стоимостьЗдания составляет __________.

12. На Заложенном имуществележат следующие дополнительные обременения [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ВСЕХ ДРУГИХОБРЕМЕНЕНИИ СО ССЫЛКОЙ НА РЕГИСТРАЦИОННЫЕДАННЫЕ]:_________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

13. Настоящим Залогодательзакладывает Залогодержателю Земельный участок и Здание на условиях, указанных внастоящей Ипотеке.

14. Настоящая Ипотекаобеспечивает Залогодержателю:

а) погашение суммы основногодолга по Кредиту;

б) уплату процентов и пени запросрочку платежей по Кредиту, как это предусмотрено в Кредитном договоре;

в) возмещение всех допускаемыхзаконом затрат и расходов Залогодержателя;

г) исполнение Залогодателемего прочих обязательств по Кредитному договору.

15. Условия Кредитногодоговора могут изменяться по соглашению Залогодателя с Залогодержателем с цельюувеличения суммы основного долга, изменения процентной ставки или увеличениясрока Кредита либо с целью изменения других сроков, условий или положенийКредитного договора. Настоящая Ипотека будет оставаться обеспечениемобязательств Залогодателя_____________ по Кредитному договору, как если бытакие изменения были частью Кредитного договора на дату заключения настоящейИпотеки. Настолько, насколько это требуется по законодательству, такиеизменения могут быть оформлены в виде письменных поправок или дополнений кнастоящей Ипотеке. В Кредитный договор и настоящий Договор об ипотеке изменениядолжны вноситься с согласия третьих лиц в случаях, когда это требуется законом.В предусмотренных законом случаях изменения к Договору об ипотеке подлежатрегистрации.

16. Положения настоящейИпотеки могут быть принудительно исполнены в соответствии с ее условиями иусловиями, требованиями и положениями Кредитного договора. При нарушенииусловий, требований и положений Кредитного договора или настоящей ИпотекиЗалогодержатель в соответствии с законодательством Российской Федерации будетиметь право требовать погашения всей суммы Кредита и приступить к реализациисвоих прав по настоящей Ипотеке. Неисполнение условий одного из договоровКредитного договора или настоящей Ипотеки будет автоматически рассматриватьсякак неисполнение другого. К случаям, рассматриваемым как неисполнениеКредитного договора, относятся, но не ограничиваются ими:

а) неисполнение Залогодателемкакого-либо требования Кредитного договора относительно погашения Кредита;

б) уничтожение или нанесениесущественного, по мнению Залогодержателя, ущерба Заложенному имуществу;

г) установление ложности илинедостоверности, которые могут привести к существенным последствиям, любого иззаявлений Залогодателя Залогодержателю.

17. Без прямо выраженногописьменного согласия Залогодержателя, в котором он может отказать по своемусобственному усмотрению, Залогодатель не может:

а) передавать свои права наКредит или по Кредитному договору;

б) продавать, сдавать варенду, уступать или иным образом передавать все свои права на Заложенноеимущество или любую их часть; или

в) допускать последующий залогЗаложенного имущества.

Любая попытка передать Кредит, Кредитныйдоговор или права на Заложенное имущество либо осуществить последующий залог внарушение требований настоящей статьи является невыполнением условий настоящейИпотеки и дает право Залогодержателю потребовать немедленного погашения всейнеуплаченной части Кредита до наступления срока его погашения и осуществитьсвои права по настоящей Ипотеке.

18. Залогодержатель вправеуступить свои права по Кредитному договору без согласия Залогодателя, и послетакой уступки права Залогодержателя по настоящей Ипотеке будут уступлены новомудержателю Кредитного договора. Условия настоящей Ипотеки будут обязательнымидля любого правопреемника Залогодержателя.

19. Невзирая на Дату погашенияКредита, настоящая Ипотека полностью сохраняет свою силу и действие до тех пор,пока Кредит и все прочие суммы, причитающиеся к оплате по Кредитному договору,не будут выплачены Залогодателем. После погашения всех сумм, оплата которыхобеспечивается Залогодержателю настоящей Ипотекой, последняя, равно как и всеостальные документы, используемые в качестве обеспечения Кредита и находящиесяв распоряжении у Залогодержателя, признаются утратившими юридическую силу,после чего Залогодержатель передает Залогодателю документ о прекращениидействия настоящей Ипотеки, при этом Залогодатель не несет никаких расходов,кроме оплаты расходов по регистрации данного документа о прекращении действиянастоящей Ипотеки.

20. При предъявленииЗалогодержателем требования о немедленном погашении Кредита до Даты погашенияпо условиям Кредитного договора Залогодатель имеет право полностью погасить всепричитающиеся Залогодержателю суммы, обеспеченные настоящей Ипотекой, в любоевремя до завершения аукционной продажи Заложенного имущества.

21 Настоящая Ипотека являетсяодной из нескольких форм обеспечения, полученных Залогодержателем в обеспечениеКредита. По своему усмотрению Залогодержатель может реализовать свои права навсе виды обеспечения, любое из них или не реализовывать их вообще, или же можетреализовать свои права на обеспечение в любой выбранной им последовательности,и осуществление им своих прав на какое-либо обеспечение не препятствуетпоследующему осуществлению прав на другие виды обеспечения, до тех пор пока небудут уплачены все суммы, причитающиеся Залогодержателю по настоящему Договору.

22. Права и средства ихзащиты, предоставляемые Залогодержателю по настоящей Ипотеке, являютсядополнительными по отношению к любым другим правам и средствам их защиты,предусмотренным в законодательстве, и не ограничивают таких других прав исредств их защиты.

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ______________________ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ ____________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 7.
Договор ипотеки (Договор ипотекиобъекта незавершенного строительства)

_______________________________,именуемый в дальнейшем "ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ", в лице____________________________, действующего на основании _________________ , с одной стороны, и__________________________________, именуемый в дальнейшем "ЗАЛОГОДАТЕЛЬ", в лице _______________________________, действующего наосновании ______________________ , с другой стороны, заключили настоящийдоговор о нижеследующем:

1 Настоящий договорзаключается в обеспечение обязательств по Кредитному договору№_____________________ от "____"__________199____г, заключенномумежду ____________ и ____________________________ и на предоставление целевогокредита для ___________________________.

Кредит предоставлен в размере___________ (________________), сроком на______ (______) месяцев, под______процентную ставку; кредит и проценты по нему погашаются____________взносами в размере и в сроки, оговоренные в Графике погашения ссуднойзадолженности.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. В обеспечениеобязательств, принятых _______________ по Кредитному договору №_______ от___________19___г., ЗАЛОГОДАТЕЛЬ передает ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в залог (ипотеку)объект, не завершенный строительством, расположенный поадресу:____________________________, а также

A) принадлежащий по правусобственности земельный участок, на котором находится этот объект;

Б) принадлежащую по правусобственности часть земельного участка, функционально обеспечивающуюзакладываемый объект;

B) принадлежащее залогодателюправо аренды земельного участка (или его соответствующей части), на которомнаходится этот объект.

2.2 Указанный объектпринадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ по праву__________ собственности на основании  ____________________ , зарегистрированного_______за номером_______ ,от «___»_______19__г.

2.3. А- Земельный участок, накотором расположен передаваемый в ипотеку объект незавершенного строительства,принадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ по_______________ праву___________________ собственности __________________ на ___________________-основании _____________зарегистрированного ________________________ за номером____ , от «___»________19___г.

2.3. Б- Земельный участок, на которомрасположен передаваемый в ипотеку объект незавершенного строительства,принадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ на праве аренды на основании _______________________зарегистрированного ______________________ за номером ______ от «____»______19_______г.

2.4.________________________________________________Инвентаризационнаястоимость объекта, согласно справке № __________бланк номер ____, _____ БТИ г. ______, составляет__________________________________ (_________________) рублей.

2.5.______________________________Стороны оценивают закладываемый объект в _______ (_________________________) рублей, что составляет по курсу ЦБ РоссийскойФедерации на_____________19____ года ________ (_______) долларовСША.

2.6. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ информируетЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о том, что до заключения настоящего Договора вышеуказанныйобъект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, подарестом пли запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либоиными обязательствами не обременен.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязуется:

3.1.1.Неотчуждать передаваемый в ипотеку объект и не перезакладывать без письменногосогласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

3.1.2.Несдавать вышеуказанный объект в аренду, безвозмездное пользование либо иным образомраспоряжаться ею без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

3.1.3.Приниматьмеры, необходимые для сохранения заложенного объекта.

3.1.4. УведомитьЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного понастоящему договору объекта.

3.1.5 Своевременно оплачиватьналоговые и коммунальные платежи по объекту, указанному в п.2.1. настоящегодоговора.

3.1.6 В течение пяти рабочихдней с даты государственной регистрации настоящего договора застраховать засвой счет вышеуказанный объект о г рисков уничтожения и повреждения в пользуЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ на срок _______месяца на сумму не менее $________ (______) долларов США в Страховой компании"________________", заключив договор страхования имущества, где вкачестве первого выгодоприобретателя будет указан ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ, ипредоставить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в течение 3 дней с момента заключения договорастрахования дого­вор страхования и соответствующие правила страхования.

3.1.7 Не изменять водностороннем порядке первого выгодоприобретателя в вышеуказанном договорестрахования имущества.

3.1.8. Предоставлятьвозможность ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ периодически (не менее чем два раза в год)производить проверку фактического наличия, состояние и условия содержаниязаложенного объекта.

3.1.9 Надлежащим образомвыполнять обязанности, установленные в договоре страхования имущества и вдоговоре о специальном режиме счета.

3.2.ЗАЛОГОДАТЕЛЬ имеет право:

3.2.1. Осуществлять дальнейшеестроительство заложенного объекта незавершенного строительством согласнопроекту.

3.2.2. Владеть и пользоватьсязаложенном объектом в соответствии с его назначением при условии, чтоиспользование не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшениястоимости.

3.2.3. Досрочно расторгнутьдоговор ипотеки после надлежащего исполнения всех обязательств ЗАЕМЩИКОМ поКредитному договору, указанному в п. 1 настоящего договора.

3.2.4. Требовать от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯвыдачи документов, подтверждающих прекращение залога, в случае прекращения илирасторжения на­стоящего договора.

3.3.ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязуется:

3.3.1. В случае прекращения либорасторжения настоящего Договора в 10-дневный срок выдать ЗАЛОГОДАТЕЛЮдокументы, подтверждающие прекращение ипотеки.

3.4.ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право:

3.4.1 Проверять по документами фактически наличие, состояние и условия содержания и осуществлениястроительства заложенного объекта.

3.4.2. Требовать отЗАЛОГОДАТЕЛЯ надлежащего содержания заложенного объекта и принятия мер,необходимых для ее сохранности.

3.4.3. Осуществлять права залогодержателя,являющегося кредитором по вышеназванному Кредитному договору, неотъемлемойчастью которого является настоящий Договор, в соответствии с действующимзаконодательством.

3.4.4. Передать свои права понастоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредиторапутем уступки права требования.

3.4.5. Потребовать досрочного исполненияобеспеченного ипотекой обязательства. ЗАЛОГОДАТЕЛЯ:

- по основаниям,предусмотренным в Кредитном договоре №______ от ^____ _________19__г.;

- при нарушении обязанностиЗАЛОГОДАТЕЛЕМ принимать меры по сохранению заложенного объекта, если такоенарушение создает угрозу его утраты или повреждения;

- при нарушении обязанностейпо страхованию заложенного объекта;

- при необоснованном отказеЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в проверке заложенного имущества;

- при обнаружении незаявленных ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ обременении на предмет ипотеки по настоящему договору;

- при передаче ЗАЛОГОДАТЕЛЕМзаложенного объекта в последующую ипотеку без письменного согласияЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

3.4.6. На удовлетворение своих требованийиз стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторамиЗАЛОГОДАТЕЛЯ.

4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕИМУЩЕСТВО

4.1.Обращение взыскания на заложенный объектможет производиться ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ в случаях:

- наличия просрочки в платежеболее _____ календарных дней по исполнении вышеуказанною Кредитного договора всоответствии с Графиком платежей по кредиту;

- когда требованиеЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о досрочном возврате кредита и процентов за пользование им небудет удовлетворено ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ в течение 30 календарных дней с моментаполучения письменного уведомления о таком требовании.

4.2.Обращениевзыскания на предмет залога и его реализация осуществляются в порядке,предусмотренном действующим законодательством.

4.3.ТребованияЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полномобъеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг,проценты, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы повзысканию и реализации заложенного имущества, и судебные издержки.

5. СРОКДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1.Настоящийдоговор вступает в силу с момента его государственной регистрации в____________________________ и действует до полного выполнения обязательств повышеуказанному Кредитному договору.

5.2.Заменапредмета залога по настоящему договору допускается только с письменногосогласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

5.3.Рискслучайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки несетЗАЛОГОДАТЕЛЬ.

5.4.Вслучае частичного исполнения обеспеченного залогом обязательства залогсохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ своихобязательств по вышеуказанному Кредитному договору.

5.5.Вслучае реализации заложенного объекта его начальная продажная цена на публичныхторгах будет установлена в соответствии с актом оценки. Такой акт должен бытьсоставлен специализированным оценщиком, выбранным ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ. Все расходыпо оценке несет ЗАЛОГОДАТЕЛЬ

5.6.Вовсем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуютсядействующим законодательством Российской Федерации.

5.7.Расходыпо заключению настоящего договора и по регистрации настоящего договора в____________ г._____________ несет ЗАЛОГОДАТЕЛЬ.

ПОДПИСИ СТОРОН:

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ____________________ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 8.
Договор залога прав аренды

Настоящий Договор залога (далее -"Договор") заключен ____числа ______месяца 199____ между____________________(в дальнейшем именуемым "Должник"),зарегистрированным в городе ______________, основной офис которого расположенпо адресу______________________ и ________________ (в дальнейшем именуемым"Кредитор"), кредитным учреждением, действующим на основаниилицензии, выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации, и зарегистрированнымв городе _________, основной офис которого находится по адресу______________________________.

1. Настоящий Договорпередается Должником Кредитору как предмет залога в обеспечение кредита (далее- "Кредит"), который Кредитор предоставляет Должнику в размере_______________________________________________

2. Проценты по Кредитуначисляются следующим образом: [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА НАЧИСЛЕНИЯПРОЦЕНТОВ]:_____________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

3. Платежи по Кредитуосуществляются следующим образом [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯПЛАТЕЖЕЙ]:_____________________________________

____________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________

4. Помимо суммы основногодолга и процентов, от Должника могут по требовать оплатить пени за просрочкуплатежа; компенсировать расходы Кредитора по содержанию заложенного имущества;выплачивать страховые платежи; налоги на недвижимость, которыми облагаетсязаложенное имущество; арендные платежи; а также компенсировать расходыКредитора по осуществлению своих прав по настоящему Договору и другимдоговорам, выступающим в роли залогового обеспечения по Кредиту.

5. Сумма основного долга поКредиту так же, как проценты и все остальные суммы, которые подлежат оплатеДолжником, в случае, если они не выплачены ранее, должны быть выплачены непозднее ________________ ("Дата погашения" Кредита). Вся суммаосновного долга по Кредиту или часть ее могут быть выплачены до наступленияДаты погашения Кредита [при этом штраф с Должника не взимается] [но толькопосле того, как Кредитору будет выплачена неустойка в размере ____________ % отсуммы, погашаемой досрочно, если она вносится до ___________ числа; если же онавносится после указанной даты, штрафные санкции на Должника не налагаются].

6. Условия предоставленияКредита излагаются в Кредитном договоре, заключаемом между Должником иКредитором в тот же день, что и настоящий Договор, и копия Кредитного договораприлагается к настоящему Договору в виде Приложения А.

7 Должник владеет Земельнымучастком (далее - "Земельный участок"), предоставленный ему на правахаренды, описание которого приводит­ся ниже [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГОУЧАСТКА. ПРИМЕЧАНИЕ: ОПИСАНИЕ УЧАСТКА МОЖЕТ БЫТЬ СДЕЛАНО В ВИДЕ ССЫЛКИ НА ЕГОПЛАН ИЛИ СЪЕМКУ, ПРИЛАГАЮЩИЙСЯ (-ЩУЮСЯ) К ДОГОВОРУ ЗАЛОГА]:________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

8. Право Должника на арендуЗемельного участка удостоверено в документе, именуемом ____________, выданном"___" _________ 199___ и зарегистрированном в [название реестра]"__"________199____, в деле номер _____, за регистрационным номером________.

9. Кроме того, Должникупринадлежит(ат) на правах аренды следующее(ие) здание(я) и строения (далее"Здание"), расположенное(ые) на Земельном участке [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕЗДАНИЯ]:

10. Право Должника на арендуЗдания подтверждается документом, именуемым __________, выданным"____"_________199__ и зарегистрированным в [название реестра]"____"____199__, в деле номер______ , за регистрационным номером__________.

11. Арендные права наЗемельный участок и Здание именуются в настоящем Договоре как Заложенноеимущество. Должник и Кредитор согласны, что оценочная стоимость прав арендыЗемельного участка составляет ______________.

Должник и Кредитор согласны,что оценочная стоимость прав аренды Здания составляет__________________.

12. В отношении Заложенногоимущества действуют следующие виды дополнительных обременении [ВСТАВИТЬОПИСАНИЕ ИНЫХ ОБРЕМЕНЕНИИ С УКАЗАНИЕМ СВЕДЕНИИ ОБ ИХ РЕГИСТРАЦИИ]:_____________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

13. Настоящим Должник передаетКредитору в залог свои арендные права на Земельный участок и Здание наусловиях, описываемых в настоящим Договоре.

Настоящий Договор является дляКредитора обеспечением

а) возврата суммы основногодолга по Кредиту;

б) погашения процентов и пениза просрочку платежей по Кредиту в соответствии с положениями Кредитногодоговора;

в) возмещения всех допустимыхзаконом затрат и расходов Кредитора, а также

г) исполнения Должником всехдругих его обязательств по Кредитному договору.

15.Собоюдного согласия Должника и Кредитора в условия Кредитного договора могутпериодически вноситься изменения, связанные с увеличением суммы основногодолга, пересмотром процентной ставки либо с увеличением срока кредитования, атакже любые другие изменения, касающиеся условии, требований и положенийКредитного договора. Настоящий Договор будет и в дальнейшем рассматриваться какобеспечение обязательств Должника по Кредитному договору так, как если бы этиизменения являлись часто Кредитного договора в момент заключения настоящегоДоговора. В случаях, когда этого требует действующее законодательство, данныеизменения могут быть оформлены в виде письменных поправок или дополнений кнастоящему Договору. В Кредитный договор и настоящий Договор залога изменениядолжны вноситься с согласия третьей стороны в случаях, когда это оговоренозаконом. Регистрация изменений к настоящему Договору производится в случаях,предусмотренных законодательством.

16. Положения настоящегоДоговора могут быть принудительно исполнены в соответствии с его условиями иусловиями, требованиями и положениями Кредитного договора. При нарушенииусловий, требований и положений Кредитного договора или настоящего ДоговораКредитор в соответствии с законодательством Российской Федерации будет иметьправо требовать погашения всей суммы Кредита и приступить к реализации своихправ по настоящему Договору. Неисполнение условий одного из договоров,Кредитного договора или Договора залога будет автоматически рассматриваться какнеисполнение другого. К случаям, рассматриваемым как неисполнение Кредитногодоговора, относятся (но не ограничиваются ими):

а) неисполнение Должникомкакого-либо требования Кредитного договора относительно погашения Кредита;

б) уничтожение или нанесениезначительного, с точки зрения Кредитора, ущерба Заложенному имуществу;

в) установление ложности илинедостоверности в любом существенном отношении любого из сведений,предоставленных Должником Кредитору.

17. В отсутствие ясновыраженного и письменно оформленного согласия Кредитора, в каковом он можетотказать исключительно по собственному усмотрению, Должник не может:

а) передавать свои права наКредит или по Кредитному договору;

б) продавать, сдавать варенду, переуступать или иным образом передавать все или часть своих прав наЗаложенное имущество; или

в) передавать Заложенноеимущество в последующий залог.

Любую попытку передать Кредит,Кредитный договор или права на

Заложенное имущество, так же как ипередачу имущества в последующий залог в нарушение требований настоящей статьи,следует рассматривать как не­исполнение обязательств по настоящему Договору,что позволяет Кредитору требовать немедленного досрочного погашения всейневыплаченной суммы Кредита и приступить к реализации своих прав по настоящемуДоговору.

18. Кредитор может переуступитьсвои права по Кредитному договору без согласия Должника, и после такойпереуступки права Кредитора по настоящему Договору должны быть переуступленытаким же образом новому держателю Кредитного договора. Положения и условиянастоящего Договора следует считать обязательными для любого правопреемникаКредитора.

19. Невзирая на Дату погашенияКредита, настоящий Договор остается в силе и продолжает действовать до тех пор,пока Кредит и все прочие суммы, причитающиеся к оплате по Кредитному договору,не будут выплачены Должником. После погашения всех сумм, оплата которыхобеспечивается Кредитору настоящим Договором, последний равно, как и всеостальные документы, используемые в качестве обеспечения Кредита и находящиесяв распоряжении у Кредитора, признаются утратившими юридическую силу, после чегоКредитор передает Должнику документ о прекращении действия настоящего Договора,при этом Должник не несет никаких расходов, кроме оплаты расходов порегистрации данного документа о прекращении действия Договора залога.

20. По предъявлении Кредиторомтребования о немедленном погашении Кредита до Даты погашения в соответствии сусловиями Кредитного договора Должник имеет право полностью погасить всепричитающиеся Кредитору суммы, в обеспечение которых заключен настоящий Договор,в любое время до завершения аукционной продажи Заложенного имущества.

21. Настоящий Договор являетсяодной из форм обеспечения, полученных Кредитором в обеспечение Кредита. Посвоему усмотрению Кредитор может реализовать свои права по отношению ко всемвидам обеспечения, любому из них или не реализовывать их вообще, либо можетреализовать их в любой, выбранной им последовательности, при этом осуществлениеим своих прав по отношению к какому-либо обеспечению не препятствуетпоследующему осуществлению прав в отношении других видов обеспечения до техпор, пока все суммы, причитающиеся Кредитору по настоящему Договору, не будутпогашены полностью.

22. Предоставленные настоящимДоговором Кредитору права и средства их защиты являются дополнительными по отношениюко всем другим правам и средствам их защиты, предусмотренным взаконодательстве, и не должны рассматриваться как ограничение таких прав исредств их защиты

23. В случае, если Должникприобретет Земельный участок или Здание либо какую-то их часть в частнуюсобственность после того, как будет заключен настоящий Договор, Должниксогласен по требованию Кредитора передать принадлежащие ему на правахсобственности Земельный участок и Здание или соответствующую их часть в ипотекуКредитору. Должник и Кредитор пришли к соглашению о том, что настоящий Договорзалога является предварительным договором о передаче в ипотеку КредиторуЗемельного участка и Здания, как только они перейдут в собственность Должника.

ДОЛЖНИК__________________________ КРЕДИТОР______________________________

СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Нижеподписавшийся___________________________ (далее именуемый "Арендодатель"),действующий на основании __________________________ в лице_____________________, который уполномочен делать нижеследующие заявления,заявляет и подтверждает в интересах Кредитора, что:

а)____________________________________является собственником Земельного участка иЗдания, о которых идет речь выше, в Договоре залога прав аренды;

б)________________________________Земельный участок и Здание сданы в аренду(кому) ________________________________ на основании Договора аренды от"__"_____199__;

в) на момент заключениянастоящего Договора залога Договор аренды продолжает оставаться в силе, иАрендодателю не известны факты, свидетельствующие о нарушении условий Договорааренды;

г) арендодатель согласен назалог Договора аренды на условиях, описанных в вышеизложенном Договоре залога.Арендодатель не будет препятствовать Кредитору в осуществлении его прав поДоговору залога;

д) после осуществления прав поДоговору залога Арендодатель, если это будет необходимо, заключит новый Договораренды с Кредитором или лицом, купившим права аренды на аукционных торгах, навесь оставшийся срок аренды и на тех же условиях;

е) арендодатель согласен винтересах Кредитора не расторгать Договор аренды без письменного уведомленияКредитора и до тех пор, пока не истечет тридцать дней с момента такогоуведомления, в течение которых Кредитор может устранить нарушения условийдоговора аренды. Если нарушение условий Договора аренды не может быть устраненопосредством денежной компенсации, выплачиваемой Арендодателю, последний небудет расторгать Договор аренды до тех пор, пока от Кредитора поступаютуведомления для Арендодателя о том, что Кредитор намеревается устранитьнарушение, уже предпринимает необходимые для этого меры и будет постоянно инеукоснительно делать все, чтобы окончательно устранить конкретное нарушение;

ж) арендодатель согласенпредоставлять Кредитору копии каких бы то ни было уведомлений о несоблюденииусловий Договора, которые он направляет Должнику;

з) уведомления, которыеКредитор направляет Арендодателю, будут отсылаться заказной почтой с вручениемквитанции о получении по следующему адресу:

АРЕНДОДАТЕЛЬ________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 9.
Договор залога строительных материалов и объекта незавершенного строительства

[ПРИМЕЧАНИЕ:этот договор необходим, если передача в ипотеку объектов незавершенногостроительства невозможна. Если ипотека объектов незавершенного строительстваразрешена, то тогда следует заключать договор об ипотеке.]

Настоящий Договор залога (далее -"Договор") заключен ____числа ____ месяца 199__ между_________________ (в дальнейшем именуемым "Должник", он же -"Залогодатель"), зарегистрированным в городе __________, основнойофис которого расположен по адресу ______________, и ______________ (вдальнейшем именуемым "Кредитор", он же -"Залогодержатель"), банковским учреждением, действующим на основаниилицензии, выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации, и зарегистрированнымв городе ______________, основной офис которого находится по адресу

Должник обратился к Кредиторус просьбой предоставить ему ипотечный кредит (далее - "Кредит") сцелью строительства здания (далее - "Здание") на земельном участке,находящемся в частной собственности__________________ Должника _______________ и _______________ расположенном по _______________________адресу _______________ в городе _____________________.Кредитор согласился предоставить Кредит под обеспечение в виде ипотекиземельного участка, принадлежащего Должнику, и в один день с заключениемнастоящего Договора заключил с Должником Кредитный договор и Договор об ипотекеземельного участка.

В качестве дополнительного обеспеченияКредита Кредитор обратился к Должнику с требованием передать в залог Кредиторувсе строительные материалы и оборудование, которые должны быть использованы пристроительстве Здания и которые либо уже находятся в собственности Должника,либо будут приобретены им впоследствии, вне зависимости от того, будут они илинет использованы в конструкции незавершенного Здания.

В свете вышесказанного Кредитор и Должникдоговариваются о следующем:

1. Настоящий Договорпередается Должником Кредитору как предмет залога в обеспечение Кредита,который Кредитор предоставляет Должнику в размере           .

2. Проценты по Кредитуначисляются следующим образом [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА НАЧИСЛЕНИЯПРОЦЕНТОВ].__________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

3. Платежи по Кредитуосуществляются следующим образом [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯПЛАТЕЖЕЙ]:______________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

4. Помимо суммы основногодолга и процентов, от Должника могут но требовать оплатить пени за просрочкуплатежа; компенсировать расходы Кредитора по содержанию земельного участка иЗдания; выплачивать страховые платежи; налоги на землю и Здание как недвижимоеимущество; а также компенсировать расходы Кредитора по осуществлению своих правпо настоящему Договору и другим договорам, выступающим в роли залоговогообеспечения по Кредиту.

5. Сумма основного долга поКредиту, так же как проценты и все остальные суммы, которые подлежат оплатеДолжником в случае, если они не выплачены ранее, должны быть выплачены непозднее ___________________________________ ("Дата погашения"Кредита). Вся сумма основного долга по Кредиту или часть ее могут бытьвыплачены до наступления Даты погашения Кредита [при этом штраф с Должника невзимается] [но только после того, как Кредитору будет выплачена неустойка вразмере ____________ % от суммы, погашаемой досрочно, если она вносится до_____________ числа; если же она вносится после указанной даты, штрафныесанкции на Должника не налагаются].

6. Условия предоставленияКредита излагаются в Кредитном договоре, заключаемом между Должником иКредитором в тот же день, что и настоящий Договор, и копия Кредитного договораприлагается к настоящему Договору в виде Приложения А.

8. Описание земельного участкаприлагается к настоящему Договору в виде Схемы А. На основании разрешения №___от "___"____________199___, выданного _____________, Должникупредоставлено право на строительство Здания в соответствии спроектно-технической документацией (далее "Проектная документация"),разработанной _________ от "__" ____________ 199___, полный переченькоторой прилагается к настоящему Договору в виде Приложения Б.

9. Должник передает Кредиторув залог в качестве обеспечения по Кредиту следующее имущество (далее"предмет залога"):

а) Здание, вне зависимости оттого, на какой стадии строительства оно находится, а также вне зависимости оттого, было ли получено от местной администрации или нет разрешение на его вводв эксплуатацию и заселение;

б) все строительные материалыи оборудование, которые будут использоваться при строительстве Здания и которыелибо уже находятся в собственности Должника, либо будут приобретены имвпоследствии, а также вне зависимости от того, будут или нет они использованы вконструкции Здания. [Под оборудованием и материалами, передаваемыми в залог наосновании настоящего Договора, понимаются все те виды оборудования иматериалов, которые перечислены в Приложении В к настоящему Договору.] [Подоборудованием и материалами, передаваемыми в залог на основании настоящегоДоговора, понимаются все те оборудование и материалы, которые находятся вчастной собственности Должника и которые будут использованы при строительствеЗдания в соответствии с Проектной документацией, перечень которой содержится вПриложении Б к настоящему Договору]

9. Должник и Кредитор пришли к соглашениюо том, что по завершении строительства Здания и приемке его местнойадминистрацией для ввода в эксплуатацию и заселения Должник передает это ЗданиеКредитору в ипотеку Настоящий Договор должен рассматриваться какпредварительное соглашение о передаче Здания в ипотеку Кредитору. Послепередачи Здания в ипотеку Кредитору соответствующий договор ипотеки заменитсобой настоящий Договор залога, после чего последний будет признан утратившимсилу.

10. Должник и Кредиторсогласны, что на день заключения настоящего Договора невозможно определитьрыночную стоимость предмета залога, но что по завершении строительства зданияего рыночная стоимость как предмета залога будет составлять ___________.Стороны намерены передать Кредитору в залог полную стоимость предмета залога втой сумме, которую она мо­жет составлять на разных этапах процессастроительства здания.

11. Настоящий Договор являетсядля Кредитора обеспечением

а) возврата суммы основногодолга по Кредиту;

б) погашения процентов и пениза просрочку платежей по Кредиту, в соответствии с положениями Кредитногодоговора;

в) возмещения всех допустимыхзаконом затрат и расходов Кредитора; а также

г) исполнения Должником всехдругих его обязательств по Кредитному договору.

12. С обоюдного согласияДолжника и Кредитора в условия Кредитного договора могут периодически вноситьсяизменения, связанные с увеличением суммы основного долга, пересмотромпроцентной ставки либо с увеличением срока кредитования, а также любые другиеизменения, касающиеся условий, требований и положений Кредитного договора.Настоящий Договор будет в дальнейшем рассматриваться как обеспечениеобязательств Должника по Кредитному договору так, как если бы эти измененияявлялись частью Кредитного договора в момент заключения настоящего Договора. Вслучаях, когда этого требует действующее законодательство, данные изменениямогут быть оформлены в виде письменных поправок или дополнений к настоящемуДоговору. В Кредитный договор и настоящий Договор залога изменения должнывноситься с согласия третьей стороны в случаях, когда это оговорено законом.Регистрация изменений к настоящему Договору производится в случаях,предусмотренных законодательством.

13. Положения настоящегоДоговора могут быть принудительно исполнены в соответствии с его условиями иусловиями, требованиями и положениями Кредитного договора. При нарушенииусловий, требований и положений Кредитного договора или настоящего ДоговораКредитор в соответствии с законодательством Российской Федерации будет иметьправо требовать погашения всей суммы Кредита и приступить к реализации своихправ по настоящему Договору. Неисполнение условий одного из договоров,Кредитного договора или Договора залога будет автоматически рассматриваться какнеисполнение другого. К случаям, рассматриваемым как неисполнение Кредитногодоговора, относятся, но не ограничиваются ими:

а) неисполнение Должникомкакого-либо требования Кредитного договора;

б) уничтожение или нанесениезначительного, с точки зрения Кредитора, ущерба предмету залога;

в) установление ложности илинедостоверности в любом существенном отношении любого из сведений,предоставленных Должником Кредитору.

14. В отсутствие ясновыраженного и письменно оформленного согласия Кредитора, в каковом он можетотказать исключительно по собственному усмотрению, Должник не может:

а) передавать свои права наКредит или по Кредитному договору;

б) продавать, сдавать варенду, переуступать или иным образом передавать или обременять все или частьсвоих прав на предмет залога; или

в) допускать случаевиспользования предмета залога для последующего залога.

Любую попытку передать Кредит, Кредитныйдоговор или права на предмет залога, так же как и передачу последнего впоследующий залог в нарушение требований настоящей статьи, следуетрассматривать как неисполнение обязательств по настоящему Договору, чтопозволяет Кредитору требовать немедленного досрочного погашения всейневыплаченной суммы Кредита и приступить к реализации своих прав по настоящемуДоговору.

15. Кредитор можетпереуступить свои права по Кредитному договору без согласия Должника, и послетакой переуступки права Кредитора по настоящему Договору должны бытьпереуступлены таким же образом новому держателю Кредитного договора. Положенияи условия настоящего Договора следует считать обязательными для любогоправопреемника Кредитора.

16. Невзирая на Дату погашенияКредита, настоящий Договор остается в силе и продолжает действовать до тех пор,пока Кредит и все прочие суммы, причитающиеся к оплате по Кредитному договору,не будут выплачены Должником. После погашения всех сумм, оплата которыхобеспечивается Кредитору настоящим Договором, последний, равно как и всеостальные документы, используемые в качестве обеспечения Кредита и находящиесяв распоряжении у Кредитора, признаются утратившими юридическую силу, после чегоКредитор передает Должнику документ о прекращении действия настоящего Договора,при этом Должник не несет никаких расходов, кроме оплаты расходов порегистрации данного документа о прекращении действия Договора залога.

17. Настоящий Договор являетсяодной из форм обеспечения, полученных Кредитором в обеспечение Кредита. Посвоему усмотрению Кредитор может реализовать свои права по отношению ко всемвидам обеспечения, любому из них или не реализовывать их вообще, либо можетреализовать их в любой выбранной им последовательности, при этом осуществлениеим своих прав по отношению к какому-либо обеспечению не препятствуетпоследующему осуществлению прав в отношении других видов обеспечения до техпор, пока все суммы, причитающиеся Кредитору по настоящему Договору, не будутпогашены полностью.

18. Предоставленные настоящимДоговором Кредитору права и средства их защиты являются дополнительными поотношению ко всем другим правам и средствам защиты прав, предусмотренным взаконодательстве, и не должны рассматриваться как ограничение таких прав исредств их защиты.

19. Любые письменныеуведомления или другие документы, которые должны быть вручены в соответствии стребованиями настоящего Договора, считаются врученными, если они вручены личнов руки получателю под его расписку или доставлены заказной почтой с получениемквитанции о вручении.

20. Кредитор можетпереуступить настоящий Договор и права на
предмет залога без согласия Должника.

ДОЛЖНИК_____________________________КРЕДИТОР__________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 10.
Договор уступки прав (права по строительному контракту)

Настоящий Договор уступки прав(далее - "Договор") заключен ____________ 199___ между____________________ (далее - "Заемщик") _________________,зарегистрированным в городе _______________________, основной офис которогонаходится по адресу ______________________, _________________________ (далее -"Строительный подрядчик"), имеющим лицензию в соответствии сзаконодательством Российской Федерации, зарегистрированным в городе_____________________, основной офис которого находится по адресу______________________, и ____________________________ (далее"Банк"), банковским учреждением, действующим на основании лицензии,выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации, основной офискоторого находится по адресу __________________________.

Заемщик обратился к Банку спросьбой о предоставлении кредита (далее - "Кредит") с цельюприобретения земельного участка, расположенною ______________________ в городе_______________________ и [строительства] [ремонта] здания (далее -"Здание") на нем. Банк согласился предоставить Кредит, обеспечиваемыйипотекой земельного участка и залогом Здания, и заключил с Заемщиком Кредитныйдоговор, Договор залога строительных материалов и незавершенного строительстваи Договор об ипотеке (далее вместе называемые "Кредитной документацией"), которые датированы тем же числом, что и настоящий Договор, и всоответствии с которыми Заемщик передал Банку в ипотеку/залог свои права наземлю и Здание.

В качестве дополнительного обеспечения поКредиту, с целью обеспечения завершения строительных работ по Зданию Банком илилюбым иным правопреемником Заемщика, который приобретет землю и Здание черезБанк или в результате судебного процесса, Банк обратился к Заемщику стребованием переуступить Банку права Заемщика по строительному кон­тракту междуЗаемщиком и Строительным подрядчиком, и для того, чтобы побудить Банкпредоставить Кредит Заемщику, Строительный подрядчик согласился с такойпереуступкой на условиях, изложенных в настоящем Договоре.

С учетом вышеизложенного Банк, Заемщик иСтроительный подрядчик согласились о следующем:

1. В соответствии с пунктом 2настоящего Договора Заемщик переуступает Банку в качестве обеспечения Кредитасвои нрава по контракту на строительство Здания между Заемщиком и Строительнымподрядчиком ("контракт") от_______, копия которого прилагается кнастоящему

Договору в качестве ПриложенияА и удостоверена Заемщиком и Строительным подрядчиком как подлинная и вернаякопия оригинала.

2. Переуступка прав по настоящему Договору являетсяусловной и вступает в силу только в случае:

а) нарушения Заемщикомусловий, описанных в Кредитной документации, в результате чего Банк получаетправо требовать немедленного погашения Кредита и/или реализовать свои права поКредитной документации; и

б) уведомления Банком Заемщикаи Строительного подрядчика о реализации своих прав по настоящему Договору. Донаступления указанных выше событий Заемщик продолжает осуществлять свои права вкачестве стороны контракта в соответствии с установленными в настоящем Договореусловиями.

Банк направляет письменное уведомлениеЗаемщику и Строительному подрядчику о реализации своих прав по настоящемуДоговору, и с даты такого уведомления переуступка прав вступает в силу и Банкзаменяет Заемщика в качестве стороны контракта.

3. Заемщик и Строительныйподрядчик согласились, что они не будут изменять контракт или вносить в негокакие-либо дополнения без письменного согласия Банка. [ВОЗМОЖНЫЙ ВАРИАНТ:Заемщик и Строительный подрядчик могут вносить изменение в работы по контрактубез предварительного согласия Банка, если такое изменение:

(а) необходимо в силу реальныхусловий на строительной площадке или найденных погрешностей в планах испецификациях,

(б) не приводит к изменениюобщей стоимости контракта, включая суммы на непредвиденные затраты,

(в) не превышает по стоимости_________,

(г) необходимо длясвоевременного и эффективного осуществления работы, и

(д) уведомление о такомизменении направляется Банку в письменной форме в течение пяти (5) рабочих днейпосле внесения изменения.]

4. Заемщик и Строительныйподрядчик согласились, что они не прекратят действие контракта без письменногоуведомления о том Банка. Никакое прекращение контракта не вступит в силу доистечения тридцати (30) дней после даты получения Банком письменногоуведомления о прекращении.

5. Строительный подрядчиксоглашается, что Банк не несет никакой ответственности перед ним по контракту,и Строительный подрядчик не будет предъявлять никаких требований Банку вотношении сумм, которые Заемщик ему должен. Заемщик возместит Банку любыерасходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком из-за неисполненияЗаемщиком условий контракта. Любые такие расходы, убытки, сборы, штрафы илипотери, понесенные Банком из-за неисполнения Заемщиком условий контракта,добавляются к сумме задолженности Заемщика Банку в соответствии с условиямиКредитной документации и подлежат оплате Заемщиком в течение десяти (10) днейпосле направления Банком письменного уведомления.

6. Банк оставляет за собой право неиспользовать свои права по настоящему Договору. Если Банк использует свои правапо настоящему Договору уступки, Строительный подрядчик соглашается продолжатьвыполнять свои обязательства по контракту для Банка, и Банк соглашается принятьна себя обязательства Заемщика по контракту при условии, что ни при какихобстоятельствах у Банка не будет обязательств перед Строительным подрядчиком полюбым суммам задолженности Заемщика перед последним за работы, выполненные додаты, с которой передача Банку прав по контракту вступает в силу, и по которымСтроительный подрядчик подписал квитанцию о получении оплаты.

7. Для того, чтобы побудить Банкпредоставить Кредит Заемщику, Строительный подрядчик настоящим соглашаетсяподчинить правам Банка любые собственные права, которые у него могут быть всоответствии с за­конодательством Российской Федерации по предъявлениютребований относительно земли и Здания с целью получения каких-либо суммзадолженности от Заемщика, и соглашается, что вплоть до полной выплаты КредитаЗаемщиком Банку для удовлетворения таких требований он будет обращатьсяисключительно к прочим активам Заемщика.

8. Заемщик и Строительный подрядчиксоглашаются предоставлять Банку копии всех уведомлений о претензиях иразногласиях или уведомлений о прекращении действия, направленных илиполученных любым из них в связи с контрактом, немедленно по получении таковых.

9. Любые письменные уведомления или иныедокументы, подлежащие доставке по настоящему Договору, считаются доставленнымипри доставке их получателю нарочным под расписку или при доставке заказнойпочтой с подтверждением доставки распиской в получении.

10. Банк может передать свои права понастоящему Договору или по контракту другому физическому или юридическому лицубез согласия Заемщика или Строительного подрядчика.

11. Права и средства защиты прав,предоставленные Банку по настоящему Договору, являются дополнительными к любымдругим правам и средствам их защиты, предусмотренным законом, и не ограничиваюттаких других прав и средств их защиты.

БАНК

_________________________________________

ЗАЕМЩИК

_________________________________________

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК

_________________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 11.
Договор уступки прав на про­ектную документацию и прав по контракту

Настоящий Договор уступки прав(далее - "Договор") заключен ______ 199___ между__________________(далее - "Заемщик") _________, зарегистрированным в городе____________, основной офис которого находится по адресу ___________ ;_________________ (далее - "Проектная фирма")___________________,обладающей лицензией, зарегистрированной в городе ___________________, основнойофис которой находится по адресу _______________________, и ______________(далее - "Банк"), банковским учреждением, обладающим лицензией в соответствиис законодательством Российской Федерации, основной офис которого находится поадресу

Заемщик обратился к Банку спросьбой о предоставлении ипотечного кредита (далее - "Кредит") сцелью приобретения земельного участка, расположенного ________________ в городе____________________________ и [строительства] [ремонта] здания (далее -"Здание") на нем. Банк согласился предоставить Кредит, обеспечиваемыйипотекой земельного участка и залогом не завершенного строительством Здания, изаключил с Заемщиком Кредитный договор, Договор залога строительных материалови незавершенного строительства и Договор об ипотеке (далее вместе называемые"Кредитной документацией"), которые датированы тем же числом, что инастоящий Договор, и в соответствии с которыми Заемщик передал Банку випотеку/залог землю и Здание.

В качестве дополнительного обеспечения поКредиту и с целью облегчения завершения строительных работ по Зданию Банком илилюбым иным правопреемником Заемщика, который приобретет землю и Здание черезБанк или в результате судебного процесса, Банк обратился к Заемщику стребованием переуступить Банку права пользования проектной документацией,подготовленной для Заемщика Проектной фирмой, перечень которой прилагается ввиде Приложения А к настоящему Договору (далее - "проектнаядокументация"), вместе с правами Заемщика по контракту на проектные услугимежду Заемщиком и Проектной фирмой и с целью побудить Банк предоставить КредитЗаемщику Проектная фирма согласилась на такую уступку на условиях, изложенных внастоящем Договоре.

В связи с изложенным вышеБанк, Заемщик и Проектная фирма согласились о следующем:

1. Заемщик переуступает Банку следующее:

а) права Заемщика по контракту напроектные и инженерные услуги между Заемщиком и Проектной фирмой от ______(далее -"контракт"), копия которого прилагается к настоящему Договорув качестве Приложения Б и удостоверена Проектной фирмой как подлинная и вернаякопия оригинала;

б) принадлежащие Заемщикуправа пользования совместно с Заемщиком и в целях завершения строительствачертежами и спецификациями, подготовленными для Заемщика Проектной фирмой,перечисленными в Приложении В к настоящему Договору, вместе с любымидополнительными чертежами, которые могут быть разработаны Проектной фирмой поусловиям контракта, и всеми поправками и изменениями к чертежам испецификациям, вне зависимости от времени их внесения;

в) принадлежащие Заемщикуправа пользования совместно с Заемщиком и в целях завершения строительстваЗдания проектной документацией, которая может быть разработана Проектной фирмойв течение срока Кредита.

2. Любая проектнаядокументация, подготовленная после даты настоящего Договора, считаетсязаложенной Банку по условиям настоящего Договора без необходимости подписаниядополнительных договоров. По просьбе Банка Заемщик предоставит Банку письменныепоправки к настоящему Договору с указанием любой дополнительной проектнойдокументации, подготовленной для Заемщика и переуступленной по настоящемуДоговору.

3. Переуступка прав поконтракту, предоставляемая в соответствии с пунктом а) статьи 1 настоящегоДоговора, является условной и вступает в силу только в случае:

а) нарушения Заемщикомусловий, описанных в Кредитной документации, в результате чего Банк получаетправо требовать немедленного погашения Кредита и/или реализовать свои права поКредитной документации; и

б) уведомления Банком Заемщикаи Проектной фирмы о реализации своих прав по настоящему Договору.

До наступления указанных вышесобытий Заемщик продолжает осуществлять свои права в качестве стороны Контрактав соответствии с установленными в настоящем Договоре условиями. Банк направляетписьменное уведомление Заемщику и Проектной фирме о реализации своих прав понастоящему Договору, и с даты такого уведомления переуступка прав вступает всилу, и Банк заменяет Заемщика в качестве стороны Контракта.

4. Заемщик и Проектная фирма согласилась, что они небудут изменять контракт или вносить в него какие-либо поправки без письменногосогласия Банка. Заемщик и Проектная фирма не должны вносить изменения впроектную документацию без предварительного согласия Банка. [ВОЗМОЖНЫЙ ВАРИАНТ:Заемщик и Проектная фирма могут вносить изменение в проектную документацию безпредварительного согласия Банка, если такое изменение:

(а) необходимо в силу реальных условий настроительной площадке или погрешностей в планах и спецификациях,

(б) не приводит к изменению общейстоимости контракта, включая суммы на непредвиденные затраты,

(в) не превышает по стоимости________,

(г) необходимо длясвоевременного и эффективного осуществления работы,

(д) уведомление о такомизменении направляется Банку в письменной форме в течение пяти (5) рабочих днейпосле внесения изменения].

5. Заемщик и Проектная фирмасогласились, что они не прекратят действие контракта без письменногоуведомления о том Банка. Никакое прекращение контракта не вступит в силу доистечения (30) дней после даты получения Банком письменного уведомления опрекращении.

6. Проектная фирма соглашаетсяс тем, что Банк не несет ответственности перед ней по контракту, и Проектнаяфирма не будет предъявлять никаких требований к Банку в отношении любойзадолженности Заемщика перед ней. Заемщик возместит Банку любые расходы,убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком в связи с неисполнениемЗаемщиком условий контракта. Любые такие расходы, убытки, сборы, штрафы илипотери, понесенные Банком в связи с неисполнением Заемщиком ус­ловий контракта,добавляются к сумме задолженности Заемщика Банку по условиям Кредитнойдокументации и подлежат уплате Заемщиком в течение десяти (10) дней послеписьменного уведомления от Банка.

7. Банк оставляет за собойправо не использовать свои права по настоящему Договору. Если Банк используетсвои права по настоящему Договору,

а) Банк будет иметь правоиспользовать всю проектную документацию, подготовленную Проектной фирмой, длязавершения строительства Здания без дополнительных затрат для Банка; и

б) Проектная фирма соглашаетсяпродолжать выполнять свои обязательства по контракту для Банка, и Банксоглашается принять на себя обязательства Заемщика по контракту при условии, чтони при каких обстоятельствах у Банка не будет обязательств перед Проектнойфирмой по любым суммам задолженности Заемщика перед последней за работы,выполненные до даты, с которой передача Банку прав по контракту вступает всилу, и по которым Проектная фирма подписала квитанцию о получении оплаты.

8. Для того, чтобы побудитьБанк предоставить Заемщику Кредит, Проектная фирма настоящим соглашаетсяподчинить правам Банка любые собственные права, которые Проектная фирма можетиметь по предъявлению требований в отношении земли и Здания с целью получениялюбых сумм задолженности от Заемщика, и соглашается, что вплоть до полнойвыплаты кредита Заемщиком Банку для удовлетворения таких требований она будетобращаться исключительно к прочим активам Заемщика.

9. Заемщик и Проектная фирмасогласились предоставлять Банку копии всех уведомлений о претензиях,разногласиях или о прекращении действия, направленных или полученных любым изних в связи с контрактом, немедленно по получении таковых.

10. Любые письменные уведомленияили иные документы, подлежащие доставке по настоящему Договору, считаютсядоставленными при доставке их получателю нарочным под расписку или при доставкезаказной почти - с подтверждением доставки распиской в получении.

11. Банк может передать свои права по настоящему Договору,контракту

или права на чертежи и спецификациилюбому другому физическому или юридическому лицу без согласия Заемщика илиПроектной фирмы.

12. Права и средства защиты прав, предоставленные Банку нонастоящему Договору, являются дополнительными к любым другим правам и средствамих защиты, предусмотренным законом, и не ограничивают таких других прав исредств защиты прав.

БАНК___________________________________________________

ЗАЕМЩИК______________________________________________

ПРОЕКТНАЯФИРМА____________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 12.
Договор об уступке прав на доходы от аренды

Настоящий Договор об уступкеправ (далее - "Договор") заключен _____ 199___ между ______________(далее - "Заемщик"), зарегистрированным в городе __________, основнойофис которого находится по адресу _____________________, и ______________(далее - "Банк"), банковским учреждением, обладающим лицензией всоответствии с законодательством Российской Федерации, основной офис которогонаходится по адресу ________________________.

Заемщик обратился к Банку спросьбой о предоставлении ипотечного кредита (далее - "Кредит") сцелью приобретения земельного участка, расположенного ___________ вгороде_______________ и [строительства] [ремонта] здания (далее -"Здание") на нем. Банк согласился предоставить Кредит, обеспечиваемыйипотекой земельного участка и залогом незавершенного Здания, и заключил сЗаемщиком Кредитный договор, Договор залога строительных материалов инезавершенного строительства и Договор об ипотеке (далее вместе называемые"Кредитной документацией "), которые датированы тем же числом, что инастоящий Договор, и в соответствии с которыми Заемщик передал Банку випотеку/залог земельный участок и Здание.

Банк обратился к Заемщику с требованием передатьБанку в качестве дополнительною обеспечения Кредита нрава по всем и любымдоговорам аренды, уже заключенным Заемщиком с арендаторами Здания, и тем,которые он может заключить впоследствии.

В связи с изложенным выше Банк и Заемщиксогласились о следующем:

1. Заемщик передает Банку своиправа устанавливать и взимать арендную плату в соответствии со следующимидоговорами аренды расположенных в Здании помещений ("договорыаренды") (ДАТЬ ОПИСАНИЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ)

2. Права Заемщика устанавливатьи взимать арендную плату по любым договорам аренды помещений Здания,заключенным Заемщиком после дат настоящею Договора, считаются переданными Банкупо условиям настоящего Договора. Данный договор должен рассматриваться какпредварительный контракт о передаче Банку прав Заемщика устанавливать и взиматьарендную плату по всем будущим договорам аренды. По просьбе Банка Заемщикпредоставит Банку письменные поправки к настоящему Договору с указанием любыхдополнительных договоров аренды, заключенных Заемщиком. Банк вправе не далсогласие на сдачу в аренду любого из помещений Здания до тех пор, пока уступкаБанку прав по договору аренды такого помещения не будет оформлена всоответствии с настоящим Договором.

3. Переуступка прав Заемщикапо договорам аренды Банку является условной и вступает в силу только в случае:

а) нарушения Заемщиком условий Кредитнойдокументации, в результате чего Банк получает право требовать немедленногопогашения Кредита и/или реализовать свои права по Кредитной документации;

б) уведомления Банком Заемщика ореализации своих прав по настоящему Договору.

До наступления указанных выше событийЗаемщик продолжает осуществлять свои права устанавливать и взимать аренднуюплату по договорам аренды в соответствии с установленными в настоящем Договореусловиями. Банк направляет письменное уведомление Заемщику о реализации своихправ по настоящему Договору, и с даты такого уведомления переуступка праввступает в силу, и Банк заменяет Заемщика в качестве стороны договоров аренды,устанавливающей и взимающей с арендаторов арендную плату.

4. Заемщик соглашается, что онне будет изменять договоры аренды, вносить в них поправки, переуступать илипрекращать их без письменного согласия Банка.

5. Заемщик обязуется соблюдатьвсе условия договоров аренды.

6. Все договоры аренды,заключенные Заемщиком, должны предусматривать, что права по ним могут бытьпереуступлены Банком любому физическому или юридическому лицу, которое станетпреемником Заемщика в качестве собственника земельного участка и Здания.

7. Заемщик соглашается с тем,что Банк не несет ответственности по обязательствам Заемщика по договорамаренды и что Заемщик возместит Банку любые расходы, убытки, сборы, штрафы илипотери, понесенные Банком в связи с неисполнением Заемщиком условий договоров аренды.Любые такие расходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком всвязи с неисполнением Заемщиком условий договоров аренды, добавляются к суммезадолженности Заемщика Банку по условиям Кредитной документации и подлежатоплате Заемщиком в течение десяти (10) дней по письменному требованию Банка.

8. Банк оставляет за собойправо не использовать свои права по настоящему Договору.

9. Заемщик соглашаетсяпредоставлять Банку копии всех уведомлений о претензиях, разногласиях или опрекращении действия договоров аренды, направленных или полученных в связи сдоговорами аренды, немедленно по их получении.

10. Любые письменныеуведомления или иные документы, подлежащие доставке по настоящему Договору,считаются доставленными при доставке их получателю нарочным под расписку илипри доставке заказной почтой - с подтверждением доставки распиской в получении.

11. Банк может передать своиправа по настоящему Договору, по договорам аренды, на предварительные арендныеплатежи или на арендные доходы любому другому физическому или юридическому лицубез согласия Заемщика.

12. Права и средства защитыправ, предоставленные Банку по настоящему Договору, являются дополнительными клюбым другим правам и средствам их защиты, предусмотренным законом, и неограничивают таких других прав и средств защиты нрав.

БАНК____________________________ ЗАЕМЩИК______________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 13.
Запрос на выдачу кредитных средств

Общая стоимость проекта____________________________________________________

Внесенные в сметы изменения________________________________________________

Текущая общая стоимостьпроекта _____________________________________________

Завершено и закуплено кнастоящему моменту на сумму __________________________

Удержано в счет резервирования(следующие суммы:) ____________________________

Общая сумма удержанныхрезервов____________________________________________

Завершено и закуплено к настоящемумоменту за вычетом удержанных резервов ______

Не израсходовано кредитныхсредств на сумму ___________________________________

ТЕКУЩИЙ ПРИЧИТАЮЩИЙСЯ ПЛАТЕЖ_____________________________________

Средства, необходимые для окончаниястроительства (включая удерживаемыерезервы)_______________________________________________________________________

Каждый из нижеподписавшихсязаверяет Банк ____________________________________ в следующем:

Полностью изучивсоответствующую информацию и основываясь на собственном опыте иосведомленности, мы утверждаем, что средства, выделенные по предыдущимзапросам, были израсходованы должным образом. Запрашиваемая сумма кредитныхсредств, указанная в настоящем запросе № ____, является полной и точной иотображает проделанную работу, соответствующую утвержденным сметам основных идополнительных строительных затрат. Указанная сумма кредитных средств,необходимых для окончания строительства, также является полной и точной.Приведенные затраты на строительство соответствуют всем действующимстроительным нормам и требованиям.

ЗАЕМЩИК:

______________________________________________________(наименование компании)

________________________________________(имя и должность уполномоченного липа)

_______________________________(подпись) ___________________________ (дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

_____________________________________________________(наименование компании)

_______________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

________________________________(подпись) __________________________ (дата)

ПОДРЯДЧИК:

____________________________________________________(наименование компании)

______________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

________________________________(подпись) __________________________ (дата)

ОДОБРЕНО (в запрашиваемом объеме/сучетом внесенных изменений)

_______________________(наименование банка) Выдача средств №______

_______________________ (имя идолжность уполномоченного лица)

_______________________(подпись) ____________________________(дата)

Для анализанастоящего см. прилагаемую смету строительных затрат.

Утвержденныйзапрос на выдачу кредитных средств (сводный сметный расчет стоимостистроительства)

Проект:______________________________________________________

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 14.
Разрешение на предварительную закупку стройматериалов

Настоящим направляем запрос нафинансирование Банком __________ предварительного приобретения материалов(заблаговременно до начала их фактического использования) по проектустроительства ________, соответствующих статье №______ Утвержденной сметыосновных затрат на строительство ________ (наименование статьи основных затрат)____________, стоимостью___________.

Причиной необходимостизаблаговременного приобретения данных материалов является:_________________

Каждый из нижеподписавшихся _______________________ заверяет ____________________Банк ___________ в следующем:

Полностью изучив соответствующуюинформацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем,что предварительное приобретение материалов, перечисленных выше, необходимо дляреализации данного проекта строительства, известного под названием_________________________________________. Указанные материалы будут оплачены изастрахованы в пользу Банка _____________________, а также будут надлежащимобразом учтены и храниться в надежном месте.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________________________________(наименование компании)

_________________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

__________________________(подпись) ________________________ (дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

_______________________________________________________(наименование компании)

_________________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

__________________________(подпись) _________________________ (дата)

ПОДРЯДЧИК:

______________________________________________________(наименование компании)

_________________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

__________________________(подпись) _________________________ (дата)

ОДОБРЕНО

_______________________________________________________(наименование банка)

Разрешение на предварительнуюзакупку №_______________________

____________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

____________________________(подпись)_______________________ (дата)

ПРИЛОЖЕНИЕ 15.
Разрешение на внесение изменений в смету

Настоящим запрашиваем Банк__________________ об одобрении последним изменения в смете основных(дополнительных) затрат по проекту строительства _______ в части, касающейсястатьи № ______Утвержденной сметыосновных (дополнительных) затрат на строительство "__________ (наименованиестатьи основных затрат)__________, на сумму_______________ в сторонуувеличения (уменьшения) указанных в смете затрат.

Причиной необходимости такогоувеличения (уменьшения) данных строительных затрат является:_________________________________

Каждый из нижеподписавшихся заверяет Банк __________________________________________вследующем:

Полностью изучивсоответствующую информацию и основываясь на собственном опыте иосведомленности, мы утверждаем, что внесение изменения в смету строительныхзатрат, указанного выше, необходимо для реализации данного проектастроительства, известного под названием ___________________________________________.Величина предлагаемой корректировки смет определена и рассчитана должнымобразом и охватывает весь объем работ, необходимых для полного окончаниястроительства согласно планам и спецификациям, подписанным сторонами. Указанноеизменение в затратах на строительство полностью соответствует всем действующимстроительным нормам и требованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________________________________(наименование компании)

_________________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_______________________________________(подпись) _____________________ (дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

_______________________________________________________(наименование компании)

_________________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_______________________________________(подпись) ______________________ (дата)

ПОДРЯДЧИК:

______________________________________________________(наименование компании)

_________________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

________________________________________(подпись) ______________________ (дата)

ОДОБРЕНО

______________________________(наименование банка) Разрешение на изменение №_______

______________________________(имя и должность уполномоченного лица)

______________________________(подпись) __________________________ (дата)

ПРИЛОЖЕНИЕ 16.
Требования законодательства о резервировании и налогообложении банковскойдеятельности

Кредитование строительства (строительногопериода) - достаточно перспективное и выгодное вложение средств кредитныхорганизаций. Однако выгода данного мероприятия, впрочем, как и кредитованиедругих проектов, зависит от многих факторов. В частности, существуют факторы,впрямую не относящиеся к конкретному проекту, но также влияющие на позициюбанка, определяющего условия по предоставляемым ссудам. Этими факторамиявляются обязательные нормы резервирования как по размещаемым ресурсам, гак ипо привлекаемым, а также налоговые обязательства кредитных организаций.

Резерв на возможные потери по ссудам

Резерв на возможные потери по ссудампредставляет собой специ­альный резерв, необходимость формирования которогообусловлена кредитными рисками в деятельности банков. Указанный резервобеспечивает создание байкам более стабильных условий финансовой деятельности ипозволяет избегать колебаний величины прибыли банков в связи со списаниемпотерь по ссудам.

Этот резерв формируется за счетотчислений, относимых на расходы банков.

Резерв на возможные потери по ссудамиспользуется только для покрытия не погашенной клиентами (банками) ссуднойзадолженности по основному долгу. За счет указанного резерва производитсясписание потерь по нереальным для взыскания ссудам банков.

Отчисление данных резервов ИнструкциейЦБР "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери поссудам".

Оценка кредитных рисков производитсябанками по всем ссудам и всей задолженности клиентов, приравненной к ссудной, вроссийских рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах, а именно:

- по всем предоставленнымкредитам, включая межбанковские кредиты (депозиты);

- по векселям, приобретеннымбанком;

- по суммам, не взысканным побанковским гарантиям;

- по операциям, осуществленнымв соответствии с договором финансирования под уступку денежного требования(факторинг).

Классификация ссуд осуществляется банкамисамостоятельно или аудиторской организацией (на основании договора) в процессеанализа качества активов банков. Конкретные критерии, используемые банками прианализе активов, а также процедуры принятия и исполнения решений поформированию и использованию резерва на возможные потери по ссудам должнысодержаться в соответствующих документах банка, определяющих его кредитную иучетную политику и подходы к ее реализации. В этих документах должныучитываться положения указанной выше Инструкции и иных нормативных документовБанка России, а также нормативных документов, регламентирующих деятельностьбанков и имеющих отношение к вопросам кредитной и учетной поли гики банков и(или) подходов к ее реализации.

Классификация выданных ссуд и оценкакредитных рисков производится на комплексной основе: в зависимости отфинансового состояния заемщика, оцененного с применением подходов, используемыхв отечественной и международной банковской практике, возможностей заемщика попогашению основной суммы долга и уплаты в пользу банка обусловленных договоромпроцентов, комиссионных и иных платежей , а также в зависимости от другихкритериев.

По качеству обеспечения выделяютсяобеспеченные, недостаточно обеспеченные и необеспеченные ссуды.

Обеспеченнаяссуда - ссуда, имеющая обеспечение ввиде залога, в тех случаях, когда залог одновременно отвечает следующимтребованиям:

- его реальная (рыночная)стоимость достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всехпроцентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных среализацией залоговых прав;

- вся юридическая документацияв отношении залоговых прав банка оформляется таким образом, что время,необходимое для реализации залога, не превышает 150 дней со дня, когдареализация залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимостьреализации залоговых прав возникает не позднее чем на 30-й день задержкизаемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам.

К категории обеспеченных также относятсяссуды, выданные под поручительство Правительства Российской Федерации,субъектов Российской Федерации или под гарантию Банка России, поручительствоправительств и гарантии центральных банков стран из числа группы развитыхстран, а также векселя, авалированные указанными субъектами.

Недостаточнообеспеченная ссуда - ссуда, имеющаяобеспечение в виде залога, не отвечающего хотя бы одному из требований,предъявляемых к залоговому обеспечению по обеспеченной ссуде в соответствии свыше приведенными критериями.

К категории недостаточно обеспеченныхотносятся также ссуды, выданные под банковскую гарантию банков стран из числагруппы развитых стран, и векселя, авалированные этими банками.

Необеспеченнаяссуда - ссуда, не имеющая обеспеченияили имеющая обеспечение в виде залога, не отвечающего требованиям, содержащимсяв предыдущих пунктах.

Классификация ссуд производится взависимости от уровня кредитного риска, т.е. риска неуплаты заемщиком основногодолга и процентов, причитающихся кредитору в установленный кредитным договоромсрок. В зависимости от величины кредитного риска все ссуды подразделяются на 4группы:

1 группа - стандартные (практически безрисковые)ссуды.

2 группа - нестандартные ссуды (умеренныйуровень риска невозврата),

3 группа - сомнительные ссуды (высокий уровеньриска невозврата),

4 группа - безнадежные ссуды (вероятностьвозврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактические потерибанка).

Исходя из формализованных критериев, к "стандартным ссудам" могутбыть отнесены:

а) Текущие ссуды независимо отобеспечения при отсутствии просроченной выплаты процентов по ним, кромельготных текущих ссуд и ссуд инсайдерам;

б) следующие обеспеченныессуды:

- текущие при наличиипросроченной выплаты процентов по ним до 5 дней включительно;

- с просроченной выплатой поосновному долгу до 5 дней включительно;

- переоформленные один раз безизменения условий договора. К "нестандартнымссудам" могут быть отнесены:

а) следующие обеспеченныессуды:

- текущие при наличиипросроченной выплаты процентов по ним от 6 до 30 дней включительно;

- с просроченной выплатой поосновному долгу от 6 до 30 дней вклю­чительно;

- переоформленные два раза безизменения условий договора;

- переоформленные один раз сизменениями условий договора;

б) недостаточно обеспеченныессуды:

- 1екущие при наличии просроченной выплаты процентов поним до 5 дней включительно;

- с просроченной выплатой по основному долгу до 5 днейвключительно,

- переоформленные один раз без изменений условийдоговора;

в) льготные текущие ссуды иссуды инсайдерам.

К "с о мнительным ссудам" могут бытьотнесены:

а) следующие обеспеченныессуды:

- текущие при наличиипросроченной выплаты процентов по ним от 31 до 180 дней включительно;

- с просроченной выплатой поосновному долгу от 31 до 180 дней включительно;

- переоформленные два раза сизменением условий договора;

- переоформленные более двухраз независимо от наличия изменений условий договора;

б) недостаточно обеспеченныессуды:

- текущие при наличиипросроченной выплаты процентов по ним от 6 до 30 дней включительно;

- с просроченной выплатой поосновному долгу от 6 до 30 дней включительно;

- переоформленные два раза безизменений условий договора;

- переоформленные один раз сизменениями условий договора;

в) необеспеченные ссуды:

- текущие при наличиипросроченной выплаты процентов по ним до 5 дней включительно;

- с просроченной выплатой поосновному долгу до 5 дней включительно;

- переоформленные один раз безизменений условий договора;

г) льготные ссуды и ссудыинсайдерам с просроченной выплатой по основному долгу либо по процентам до 5дней включительно.

Все прочие ссуды, по своим признакам непопадающие в число указанных выше, следует относить к "безнадежным".

К безнадежным ссудам следует такжеотносить ссудную задолженность, образовавшуюся в результате переоформления ссуди (или) задолженности по уплате процентов на основании договоров об отступном,уступки права (требования), новации, в том числе в результате переоформлениязадолженности в векселя заемщика и (или) третьего лица.

Начиная с 1.09.99 банк относит ссуднуюзадолженность заемщиков в 4-ю группу риска и создает резерв на возможные потериодновременно с предоставлением ссуды, если по данной ссудной задолженностиодновременно присутствуют следующие признаки:

заемщик не представил в банк документы,подтверждающие добросовестную кредитную историю в течение последних 3 месяцевдо даты обращения за получением ссуды и с даты регистрации заемщика -юридического лица прошло менее 1 года;

ссудная задолженность является необеспеченнойлибо недостаточно обеспеченной;

ссудная задолженность превышает 50%оборотных средств заемщика (для юридических лиц).

Предусмотренная возможность классификацииссудной задолженности в более низкие группы риска не распространяется на данныессуды.

Банки в обязательном порядке должныформировать резерв на возможные потери по сумме основного долга. (Под основнойсуммой долга по векселям в целях формирования резерва на возможные потери поссудам понимается покупная стоимость (цена приобретения) векселя. По всемссудам, по нормативам, приведенным в таблице 1.)

Таблица 1. Размер отчислений в резерв поклассифицированным ссудам

Размер отчислений в резерв навозможные потери по синдицированной (или аналогичной) ссуде определяетсяследующим образом:

а) Определяется размеротчислений в резерв под часть ссуды, равную разнице предоставленных банкомзаемщику средств по указанной ссуде и средств, предоставленных банку и равныхвеличине средств, которые переданы банку третьим лицом на основании кредитныхдоговоров (договоров займа).

б) Определяется размеротчислений в резерв под 20% от части ссуды, предоставленной банком и равнойвеличине средств, которые переданы банку третьим лицом на основании кредитныхдоговоров (договоров займа).

Размер отчислений в резерв на возможныепотери по синдицированной (пли аналогичной) ссуде определяется как суммапоказателей, определенных в пунктах а) и б).

Банки ведут и представляют по запросу втерриториальные учреждения Банка России, осуществляющие надзор за ихдеятельностью, сведения на бумажном и магнитном носителях по определеннойформе.

Формирование резерва осуществляетсяотдельно по каждой выданной ссуде (по каждому приобретенному векселю).

Нормы обязательного резервирования по привлеченным средствам

Существенное воздействие на кредитныересурсы банков, на их возможность предоставлять ссуды оказывает изменение нормыобязательных резервов. Повышение ее означает, что значительная часть банковскихсредств «заморожена» на счетах Центрального банка и не может использоватьсябанками и приносить прибыли. В результате сокращаются банковские ссуды иденежная масса в обращении, повышаются проценты по ссудам. Снижение нормыбанковских резервов ведет к увеличению объемов банковского кредитования иденежной массы, к снижению рыночного процента.

Регулирование обязательных резервов припривлечении денежных средств юридических и физических лиц производится согласнофедеральному законодательству, в частности: статьей № 38 Федерального закона «Оцен тральном банке Российской Федерации (Банке России)» № 394-1 (в последнейредакции от 8 июля 1999 г.) и Положением «Об обязательных резервах кредитныхорганизаций, депонируемых в Центральном банке Российской Федерации» (впоследней редакции от 19 марта 1999 г.)

Согласно ст. 38 Федерального закона «Оцентральном банке Российской Федерации (Банке России)»:

- нормативы обязательных резервов немогут быть единовременно изменены более чем на 5 пунктов; нормативыобязательных резервов не могут превышать 20% обязательств кредитнойорганизации;

- при нарушении нормативов обязательныхрезервов Банк России имеет право взыскать в бесспорном порядке с кредитнойорганизации сумму недовнесенных средств, а также штраф в установленном им размере,но не более двойной ставки рефинансирования;

- на обязательные резервы, депонируемыекредитной организацией в Банке России, взыскания не обращаются.

Согласно положению обязательныерезервы (резервные требования) представляют собой механизм регулирования общейликвидности банковской системы.

Обязанность выполнения резервныхтребований возникает с момента получения лицензии Банка России на правосовершения соответствующих банковских операций и является необходимым условиемих осуществления.

Регулирование размера обязательныхрезервов, подлежащих депонированию, производится всеми кредитными организациямиежемесячно (по состоянию на 1-е число месяца, следующего за отчетным).

В том числе Положением устанавливаютсяследующие нормы и правила:

- нормативы обязательных резервов немогут превышать 20% и обязательств кредитной организации (п. 1.3) (всоответствии со ст. 38 Федерального закона «О Центральном банке РоссийскойФедерации (Банке России)»);

- порядок депонирования частипривлеченных денежных средств, установленный данным Положением,распространяется на все кредитные организации, действующие на территорииРоссийской Федерации (п 1.5);

- регулирование размера обязательныхрезервов производится территориальными учреждением (РКЦ) Банка России поместонахождению головной кредитной организации в целом по кредитнойорганизации, включая филиалы, находящиеся на территории России;

- покрытие обязательных резервовразличными видами приносящих доход активов не допускается;

- на обязательные резервы,депонированные кредитными организациями в Банке России, проценты неначисляются;

- кредитная организация в любойрабочий день может обратиться в территориальное учреждение (РКЦ) Банка России спросьбой (заявлением) о предоставлении ей в течение отчетного года права на внутримесячное(на один и долее дней в период с 5-го по 25-е число каждого месяца) снижениенормативов обязательных резервов (указанное право предоставляется кредитнойорганизации, выполняющей требования, определенные в п. 4.2. настоящегоПоложения);

- в случае резкого снижения величиныпривлеченных средств за счет массового изъятия клиентами кредитной организациивкладов и депозитов (в размере более 15% от валюты баланса, составленного наотчетную дату) кредитная организация имеет право обратиться в территориальноеучреждение (РКЦ) Банка России с просьбой о внеочередном внутримесячномрегулировании обязательных резервов по состоянию на 5, 10, 15, 20, 25 и 30-ечисла месяца.

До июня 1999 г. были установленынормативы обязательных резервов в зависимости от сроков и видов привлеченныхденежных средств. А именно: по счетам до востребования и срочным обязательствамдо 30 дней включительно - 18%;

- по срочным обязательствам от 31 дня до90 дней включительно - 14%;

- по срочным обязательствам от 91 дня иболее - 10%; по средствам на счетах в иностранной валюте - 1,25%. УказаниемЦБР от 9 июня 1999 г. № 573-У установлены новые нормативы обязательныхрезервов, депонируемых в ЦБР: но привлеченным средствам юридических лиц ввалюте Российской Федерации и привлеченным средствам юридических и физическихлиц в иностранной валюте - 8,5%; по денежным средствам физических лиц,привлеченным во вклады (депозиты), в валюте Российской Федерации - 5,5%).

С 1 января 2000 г., в связи со сложившейся экономическойситуацией, Банк России повысил ставки обязательного резервирования на 1,5процента по каждому из пунктов:

нормативы обязательных резервов: попривлеченным средствам юридических лиц в валюте Российской Федерации ипривлеченным средствам юридических и физических лиц в иностранной валюте - 10%;по денежным средствам физических лиц, привлеченным во вклады, в валютеРоссийской Федерации - 7%.

Также в банковской деятельностисуществует такой пункт, как создание резервов под обесценивание ценных бумаг.

В случае, если по цепной бумаге, принадлежащейбанку, рыночная цена на последний рабочий день отчетного месяца (ценапереоценки) окажется ниже балансовой стоимости ценной бумаги, то коммерческийбанк или кредитное учреждение обязаны создать резерв под обесценение вложений вценные бумаги в размере снижения средней рыночной цены (цены переоценки)относительно балансовой стоимости. При этом сумма резерва не должна превышать50% от ее балансовой стоимости.

Резерв формируется в последний рабочийдень месяца, в котором была приобретена ценная бумага, и списываетсяодновременно с выбытием ценной бумаги

Если в последний рабочий деньотчетного месяца рыночная стоимость ценной бумаги, под которую ранее был созданрезерв под обесценение, понизилась относительно рыночной цены, котораяиспользовалась в качестве базовой для создания резерва в последний рабочий деньпредшествующего отчетному месяца, то сумма резерва под обесценение даннойценной бумаги корректируется доначислением резерва до необходимого размера. Приэтом сумма резерва под обесценение вложений в ценные бумаги не должна превышать50%) балансовой стоимости этой ценной бумаги.

Налогообложение

Отдельный вопрос - налоги (бюджетныеотчисления), которые банки и другие кредитные учреждения должны учитывать впроцессе своей дея­тельности, и особенности определения налогооблагаемой базыдля уплат налога на прибыль.

Основным видом налога, который уплачиваютв бюджет коммерческие банки, является налог на прибыль. Данный налог введен поотношению к банкам с 1 января 1994 г. До этого времени с банков взимался налогна доход.

Но прежде чем рассмотреть налог наприбыль и особенности определения налогооблагаемой базы для уплаты этогоналога, несколько слов о других налогах и отчислениях, которые в определенноймере оказывают влияние на формирование конечных финансовых результатов каждогокоммерческого банка

1. "Налог на имущество банков"взимается в соответствии с Законом Российской Федерации "О налоге наимущество предприятий" (13 декабря 1991 г.) и последующими изменениями идополнениями, внесенными в этот закон.

Плательщиками налога на имуществоявляются байки и другие кредитные организации и их филиалы.

Налогом в соответствии с настоящимЗаконом облагаются основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты,находящиеся на балансе плательщика. Основные средства, нематериальные активы,малоценные и быстроизнашивающиеся предметы учитываются по остаточной стоимости.

Максимальная ставка налога на имуществоустановлена в размере 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налогамогут устанавливаться соответствующими органами государственной властисубъектов Российской Федерации.

2. В соответствии с Законом РСФСР "О дорожных фондах в РСФСР" коммерческие банки являютсяплательщиками налогов в дорожные фонды: напользователей автодорог; с владельцев транспортных средств; на приобретениетранспортных средств.

а) Ставка федерального налогана пользователей автомобильных дорог устанавливается в размере:

2,5 процента от выручки, полученной отреализации продукции (работ, услуг);

Законодательные (представительные) органысубъектов Российской Федерации с учетом местных условий могут повышать(понижать) ставку налога, зачисляемого в территориальные дорожные фонды, но неболее чем на 50 процентов от ставки федерального налога.

Банки и другие кредитные организации, страховыеорганизации, профессиональные участники рынка ценных бумаг и инвестиционныефонды при исчислении налога не включают в налогооблагаемую базу доходы,полученные в связи с выкупом (погашением) государственных краткосрочныхбескупонных облигаций (ГКО) и облигаций федеральных займов с постоянным ипеременным купонным доходом (ОФЗ) со сроком погашения до 31 декабря 1999 г.,выпущенных в обращение до 17 августа 1998 г., при условии реинвестированияполученных денежных средств от их погашения во вновь выпускаемые ценные бумаги(в доле, направленной на реинвестирование в новые выпуски государственныхценных бумаг, в том числе облигации Российской Федерации, номинированные вдолларах США, а также сертификаты Сберегательного банка Российской Федерации).

Банки и другие кредитные организации,страховые организации, профессиональные участники рынка ценных бумаг иинвестиционные фонды не включают в налогооблагаемую базу при исчислении налогадоходы, полученные в виде процентного (купонного) дохода по облигациям федеральныхзаймов с постоянным и переменным купонным доходом, а также в виде разницы междуценой погашения и учетной стоимостью (дисконта) государственных краткосрочныхбескупонных облигаций.

б) Налог с владельцевтранспортных средств ежегодно уплачивают предприятия, объединения, учреждения иорганизации независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, атакже граждане Российской Федерации, иностранные юридические лица и граждане,лица без гражданства, имеющие транспортные средства.

Ставка налога взимается в зависимости отмощности (л.с.) транспортного средства.

в) Налог на приобретениеавтотранспортных средств уплачивают предприятия, организации, учреждения,предприниматели, приобретающие автотранспортные средства путем купли-продажи,мены, лизинга и взносов в уставный фонд.

Налог на приобретение автотранспортныхсредств устанавливается в процентах от продажной пены (без налога надобавленную стоимость и акцизов).

3. В соответствии с ЗакономРоссийской Федерации от 11 октября 1991 г. "О плате за землю"(последняя редакция 29.12.98) банки, которым земля предоставлена всобственность, владение, пользование или в аренду, вносят в бюджет плату заземлю.

Порядок исчисления ставок земельногоналога устанавливается нормативными актами, и определение их проводитсяотдельно но категориям земель основного целевого назначения, видам и подвидамугодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, зонам крупныхнаселенных пунктов.

4. В соответствии с ЗакономРоссийской Федерации "О налоге на добавленную стоимость от 6 декабря 1991г. (последняя редакция 4 мая 1999 г.) банки являются плательщиками этогоналога.

Согласно этому закону основные операциибанков освобождаются от налога на добавленную стоимость, в частности, НДС неуплачивается с операций по выдаче и передаче ссуд, а также операций,совершаемых по денеж­ным вкладам, расчетным, текущим и другим счетам. НДС такжене облагаются операции, связанные с обращением валюты, денег, банкнот,являющихся законными средствами платежа (кроме используемых в целяхнумизматики), а также ценных бумаг (акций, облигаций, сертификатов, векселей идр.)

Объектами налогообложения у банковявляются следующие операции и услуги:

- кассовое обслуживание клиентовбанков-корреспондентов;

- выдача поручительств, гарантий и иныхобязательств за третьих лиц;

- форфейтинговые, факторинговые,доверительные (трастовые) операции;

- услуги по инкассации;

- консультационные, информационные,экспертные, посреднические (брокерские) услуги;

- сдача в аренду имущества, в том числепо договору лизинга;

- услуги по хранению документов иценностей;

- операции по реализации предметовзалога, включая их передачу залогодержателю при неисполнении обеспеченногозалогом обязательства, и некоторые другие операции и услуги.

Существует еще некоторое количествопрочих налогов и сборов. К таким налогам можно отнести налог на операции сценными бумагами. Этот налог уплачивают банки, эмитирующие ценные бумаги (кромепервого выпуска), в размере 0,5% от заявленного номинала эмиссии, а такжебанки, приобретающие ценные бумаги у других эмитентов

Рассмотрим, наконец, основной вид налога,уплачиваемого кредитными организациями, - налог на прибыль.

Плательщиками налога являются банки идругие кредитные организации, включая банки с участием иностранного капитала, атакже их филиалы, имеющие отдельный баланс и корреспондентский субсчет.

Объектом налогообложения является валоваяприбыль банка, полученная от реализации работ, услуг, имущества банка, а такжедоходы от внереализационных операций, уменьшенные на сумму расходов по даннымоперациям.

При определении прибыли от реализацииосновных фондов и иного имущества предприятия для целей налогообложенияучитывается разница между продажной ценой и первоначальной или остаточнойстоимостью этих фондов и имущества, увеличенной на индекс инфляции, исчисленныйв порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

По основным фондам, нематериальнымактивам, малоценным и быстроизнашивающимся предметам, стоимость которыхпогашается путем начисления износа, принимается остаточная стоимость этихфондов и имущества.

При реализации или безвозмездной передачеосновных фондов и объектов, не завершенных строительством, в течение двух лет смомента их приобретения или сооружения, по которым были предоставлены льготы поналогу на прибыль, налогооблагаемая прибыль подлежит увеличению (в пределахсумм ранее предоставленных льгот) на остаточную стоимость этих основных фондови произведенные затраты по объектам, не завершенным строительством.

Прибыль (убытки) от реализации ценныхбумаг, фьючерсных и опционных контрактов определяется как разница между ценойреализации и ценой приобретения с учетом оплаты услуг по их приобретению иреализации.

По акциям и облигациям, обращающимся наорганизованном рынке ценных бумаг, рыночная цена, а также предельная границаколебаний рыночной цепы которыхустанавливаются в соответствии с правилами, устанавливаемыми федеральныморганом, осуществляющим регулирование рынка цепных бумаг, убытки от ихреализации (выбытия) по цене не ниже установленной предельной границы колебанийрыночной цены могут быть отнесены на уменьшение доходов от реализации (выбытия)соответствующей категории ценных бумаг.

Убытки по операциям с цепными бумагами,не имеющими рыночной котировки или не обращающимися на организованном рынке ценныхбумаг, могут быть отнесены на уменьшение доходов от реализации данной катего­рииценных бумаг.

Постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 16 мая 1994 г. № 490 утверждено Положение об особенностяхопределения налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль банками идругими кредитными учреждениями. С учетом постановления первоначальноопределяется общая сумма доходов байка, учитываемая при расчетеналогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль.

Согласно Положению в состав доходов банков,учитываемых при расчете налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль,включаются:

1. Суммы начисленных иполученных процентов по кредитным ресурсам, размешенным банком, включая доходы,полученные банком от увеличения на три пункта процентов (маржи) понейтрализованным кредитам, предоставляемым через банк предприятиям иорганизациям Центральным банком Российской Федерации.

2. Комиссионные и иные сборы(плата) за переводные, инкассовые, аккредитивные и другие банковские операции,в том числе за услуги по осуществлению корреспондентских отношений.

3. Плата за услуги,оказываемые банком клиентам за открытие и ведение их расчетных, текущих,валютных, ссудных и иных счетов, выдачу (получение) наличных денег, а также заоказание информационных, консульта­ционных, экспертных и других услуг.

4. Доходы, полученные банкомот проведения форфейтинговых, факторинговых, доверительных (трастовых)операций.

5. Доходы, полученные банкомпо гарантийным и акцептным операциям.

6. Плата за услуги,оказываемые банком населению.

7. Плата за инкассацию, заперевозку денежных средств, ценных бумаг, иных ценностей и банковскихдокументов.

8. Доходы, полученные банкомза работу по размещению государственных ценных бумаг и резервов федеральногоказначейства Российской Федерации и его территориальных органов.

9. Доходы, полученные банкомпо операциям с цепными бумагами, включая операции по их размещению иуправлению, и иным операциям на фондовом рынке.

10. Доходы от проведениябанком операций с иностранной валютой, драгоценными металлами и с инымивалютными ценностями, включая комиссионные сборы по операциям, связанным спокупкой и продажей валюты за счет и по поручению клиентов.

Доходы, полученные банком в иностраннойвалюте, подлежат налогообложению вместе с доходами, полученными в рублях. Приэтом доходы, полученные в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по курсуЦентрального банка Российской Федерации, действовавшему на день получениядоходов.

Плата, получаемая банками от экспортеровпродукции за выполнение функции агентов валютного контроля.

11. Доходы от сдачи в арендуимущества, принадлежащего банку, включая доходы от проведения лизинговыхопераций.

12. Разница между продажной иноминальной стоимостью акций, выпускаемых банком (за исключением продажи акцийпри формировании уставного капитала банка, когда сумма такой разницырассматривается в качестве добавочного капитала банка).

13. Разница между ценойреализации и ценой приобретения ценных бумаг, принадлежащих банку, включаягосударственные ценные бумаги.

14. Денежные и основныесредства, материальные и нематериальные активы, безвозмездно передаваемые банкуюридическими и физическими лицами.

15. Доходы от приобретенныхили арендуемых банком брокерских мест на биржах.

16. Суммы, перечисленные банкуклиентами в счет возмещения телеграфных, почтовых и иных услуг связи.

17. Проценты и комиссионныесборы, полученные банком по операциям за прошлые годы, а также востребованныепроценты и комиссионные сборы, излишне уплаченные банком клиентам в прошлыегоды.

18. Излишки кассы банка.

19. Прочие доходы, включаемыебанком в облагаемую прибыль в соответствии с законодательством, а такжеполученные в результате осуществления иной деятельности.

К расходам, включаемым в себестоимостьоказываемых банками услуг, и иным расходам, учитываемым при расчетеналогооблагаемой базы для уп­латы налога на прибыль, относятся:

20. Суммы, причитающиеся куплате банком в соответствующий бюджет в виде налога на имущество банка,земельного налога, транспортного налога, налога на пользователей автомобильныхдорог, налога на приобретение транспортных средств и налога с владельцевтранспортных средств, сбора на нужды образовательных учреждений, таможенныхпошлин, а также других налогов, сборов и платежей, включаемых в соответствии сзаконодательством в себестоимость продукции (работ, услуг) или относимых наиздержки.

21. Обязательные отчислениябанка в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд обязательного медицинскогострахования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населенияРоссийской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации,производимые в соответствии с законодательством.

22. Платежи по обязательномустрахованию имущества банка и отдельных категорий работников банка всоответствии с законодательством.

23. Начисленные и уплаченныепроценты по вкладам до востребования (расчетным, текущим, корреспондентским ииным счетам) и срочным вкладам (депозитам).

24. Начисленные и уплаченныепроценты по долговым обязательствам банка (облигациям, депозитным исберегательным сертификатам, векселям и другим), в том числе суммыотрицательной разницы (дисконта) между ценой реализации указанных долговыхценных бумаг и их номинальной стоимостью.

25. Начисленные и уплаченныепроценты по межбанковским кредитам, включая целевые централизованные кредиты иовердрафт, по перераспределенным кредитным ресурсам между головным банком и егофилиалами, а также между филиалами одного банка.

26. Начисленные и уплаченныепроценты по кредитам рефинансирования, приобретенным банком, включая кредиты,приобретенные на аукционной основе в порядке, установленном Центральным банкомРоссийской Федерации.

27. Начисленные и уплаченныепроценты по отсроченным (пролонгированным) в установленном порядкемежбанковским кредитам, а также по кредитам, отсроченным по решению ПравительстваРоссийской Федерации.

Расходы, указанные в пунктах 25 и 27,включаются в состав расходов, учитываемых при расчете налогооблагаемой базыналога на прибыль, в пределах ставки Центрального банка Российской Федерации поцентрализованным кредитным ресурсам, увеличенной на три пункта.

28. Уплаченные банкомкомиссионные сборы за услуги и корреспондентские отношения, включая расходы порасчетно-кассовому обслуживанию клиентов, открытию им расчетных, текущих идругих счетов, плату другим банкам за расчетно-кассовое обслуживание, прочиеаналогичные расходы.

29. Уплаченные банкомкомиссионные сборы (плата) за покупку (продажу) иностранной валюты. Расходы поуправлению и защите от валютных рисков, а также иные расходы по проведениюбанком валютных операций.

Затраты, произведенные банком виностранной валюте, пересчитываются в рубли по курсу Центрального банкаРоссийской Федерации, действовавшему на дату совершения операций.

30. Проценты и комиссионныесборы, уплаченные банком в счет прошлых (по отношению к отчетному году) лет, ивозврат банком процентов и комиссионных сборов, излишне взысканных с клиентов впрошлые (по отношению к отчетному) годы.

31. Износ основных фондовбанка, используемых для осуществления банковской деятельности, в формеамортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов,начисленных в течение налогооблагаемого периода, по нормам, утвержденным вустановленном порядке, включая ускоренную амортизацию их активной части(операционной и вычислительной техники, скоростной системы обмена информацией ит.п.), производимую в порядке, установленном в соответствии сзаконодательством.

32. Износ малоценных ибыстроизнашивающихся предметов, принадлежащих банку, в размере их полнойстоимости при передаче таких предметов в эксплуатацию.

33. Износ по нематериальнымактивам, принадлежащим банку. Конкретный состав и порядок отнесения износанематериальных активов на себестоимость определяются Положением о составезатрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимостьпродукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов,учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным ПостановлениемПравительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. N 552.

34. Расходы банка по арендеосновных фондов (включая их отдельные части), используемых для осуществлениябанковской деятельности, в том числе автомобильного транспорта для инкассациивыручки и специального автомобильного транспорта для перевозки банковскихдокументов и ценностей, и нематериальных активов, в том числе брокерских мест.

35. Расходы на проведение всехвидов ремонта основных фондов, принадлежащих или арендованных банком, если этопредусмотрено договором аренды.

Для обеспечения равномерного отнесениязатрат на проведение всех видов ремонта основных фондов на расходы банкадопускается образование ремонтного фонда. Отчисления в ремонтный фондпроизводятся по утверждаемым в установленном порядке самим банком нормативам отбалансовой стоимости основных фондов, используемых для осуществления банковскойдеятельности.

36. Затраты в соответствии сосметами, утверждаемыми ежегодно Правлением (Советом) банка, в пределах,установленных в соответствии с законодательством норм и нормативов:

а) представительские расходы,включая расходы по проведению собраний акционеров (пайщиков), заседанийПравления (Совета) банка, Ревизионной комиссии банка, при наличииподтверждающих документов;

б) расходы на рекламу;

в) командировочные расходы,связанные с банковской деятельностью;

г) выплаты компенсаций за использованиеработниками банка для служебных поездок личных легковых автомобилей.

37. Суммы платы за обучение наоснове договоров с учебными заведениями за предоставление услуг по подготовке,повышению квалификации и переподготовке банковских работников, исходя изустановленных в соответствии с законодательством нормативов.

Указанные затраты относятся на расходыбанка, исключаемые при расчете налогооблагаемой базы налога на прибыль, приусловии заключения договоров и выполнения услуг по обучению российскими образовательнымиучреждениями, имеющими соответствующую лицензию, и зарубежнымипрофессиональными образовательными учреждениями соответствующего профиля, атакже в соответствии с утверждаемыми Правлением (Советом) банка ежегодносметами.

38. Оплата консультационных,информационных, а также аудиторских услуг, оказываемых банку на договорнойоснове с целью подтверждения годового бухгалтерского отчета, а также оплатааудиторских проверок, проведенных в соответствии с требованиями банковскогозаконодательства.

39. Оплата маркетинговых ииных подобных услуг в случаях, когда в структуре управления банка отсутствуютсоответствующие функциональные службы или должностные лица, на которыевозложено исполнение соответствующих функциональных обязанностей.

40. Расходы банка по оплатеканцелярских, почтовых, телеграфных, телефонных и других услуг связи, включаяоплату за пользование факсимиль­ной и спутниковой связью, по операциям банка иобслуживанию клиентов.

41. Расходы на приобретениеспециальной литературы, нормативных и инструктивных актов, а также по подпискена специальные издания (газеты, журналы и т.п.), необходимые для осуществлениябанковской деятельности.

42. Суммы платы за инкассациюбанкнот, монет, чеков, других расчетно-платежных документов, а также расходов поупаковке ценностей, включая комплектование наличных денег, по перевозке,пересылке и доставке ценностей, принадлежащих банку и его клиентам.

43. Расходы по ремонту иреставрации инкассаторских сумок и мешков для перевозки и хранения ценностей,приобретению новых и замене пришедших в негодность сумок и мешков.

44. Расходы по оплате услуграсчетно-кассовых и вычислительных центров.

45. Расходы банка поизготовлению, приобретению и пересылке бланков, магнитных носителей, перфокарт,дискет, иных носителей банковской информации, а также бланков строгойотчетности, чековых, квитанционных, вкладных и других книжек, упаковочныхматериалов для банкнот и монет.

Расходы банка по переводупенсий и пособий.

47. Расходы, связанные сизготовлением и внедрением платежно-расчетных средств (пластиковых карточек,дорожных чеков и других), необходимых для обеспечения деятельности банка.

48. Расходы, связанные сорганизацией и выпуском банком акций, облигаций, депозитных и сберегательныхсертификатов, других долговых обязательств и прочих ценных бумаг, обращающихсяна финансовом рынке (расходы по подготовке проспекта эмиссии, приобретениюбланков ценных бумаг, типографские расходы, уплата комиссионного вознагражденияза распространение ценных бумаг и т.п.).

Расходы по оплате рекламных услуг,связанных с организацией и выпуском ценных бумаг, и аудиторских услугучитываются в составе расходов в соответствии с пунктами 36 и 38 настоящегоПоложения.

49. Расходы по осуществлениюбанком форфейтинговых, факторинговых, доверительных (трастовых) операций.

50. Суммы отчислений в резервна возможные потери по ссудам и под обесценение ценных бумаг, подлежащиерезервированию в соответствии с порядком, установленным Центральным банкомРоссийской Федерации.

51. Предусмотренныезаконодательством затраты, связанные с набором работников, включая оплатумолодым специалистам, окончившим высшее или среднее специальное учебноезаведение, проезда к месту работы, а также отпуска перед началом работы.

52. Затраты на оплату трудаработников, в том числе не состоящих в штате банка, по выполненным работамсогласно заключенным с ними договорам гражданско-правового характера всоответствии с перечнем таких за­трат, предусмотренных Положением о составезатрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых всебестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовыхрезультатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденнымПостановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. N 552.

Помимо затрат на оплату труда,предусмотренных указанным Положением, в себестоимость для определенияналогооблагаемой прибыли включаются расходы по оплате проезда работников банкаодин раз в два года к месту использования отпуска на территории РоссийскойФедерации и обратно любым видом транспорта (кроме такси) и стоимость провоза ихбагажа (до 30 килограммов на человека) для лиц, работающих в районах КрайнегоСевера и приравненных к ним местностях.

53. Эксплуатационные расходыпо содержанию зданий, оборудования, инвентаря, служебного автомобильноготранспорта (включая расходы по замене автомобильных шин), как принадлежащих,так и арендованных банком.

54. Расходы банка насодержание пожарной и сторожевой охраны, включая оплату услуг по охране всоответствии с договорами, заключенными банком с вневедомственной охранойМинистерства внутренних дел Российской Федерации, иными специализированнымиорганизациями, имеющими лицензии на занятие охранной деятельностью.

55. Расходы на приобретениеспециальной одежды и специальной обуви применительно к нормам, установленным всоответствии с действующим законодательством для работников охраны исотрудников вычислительных центров. I

56. Превышение сумм налога надобавленную стоимость и специального налога для финансовой поддержки важнейшихотраслей народного хозяйства Российской Федерации по материальным ресурсам,работам и услугам, стоимость которых фактически отнесена в отчетном периоде наиздержки, над суммами этих налогов, полученных банком от реализации имущества,выполнения работ и оказания услуг, облагаемых указанными налогами в со­ответствиис действующим законодательством.

57. Не подлежат отнесению к расходам,включаемым в себестоимость окапываемых банками услуг, и иным расходам,учитываемым при расчете налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль, имогут осуществляться только за счет прибыли, остающейся в распоряжении банковпосле уплаты налогов и других обязательных платежей, следующие расходы:

59. Выплаты в денежной инатуральной форме отдельных видов премий, материальной помощи, иныхвознаграждений и надбавок работникам банка, а также затраты, связанные с ихсодержанием в соответствии с перечнем таких расходов, предусмотреннымПоложением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ,услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядкеформирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли,утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа1992 г. N 552.

60. Затраты капитальногохарактера, в том числе на строительство новых объектов, модернизацию,расширение, реконструкцию и обновление действующих основных фондов,приобретение банком различного оборудо­вания и других основных средств.

61. Расходы на содержаниеобъектов непроизводственной сферы (жилищно-коммунального хозяйства, учебныхцентров, детских дошкольных, медицинских, оздоровительных и иных учреждений), втом числе на проведение всех видов ремонтов таких объектов, в части, непокрываемой доходами от их эксплуатации (квартирной платы, взносов родителей насодержание ребенка в детском саду, оплаты стоимости путевок и т.п.). Аренднаяплата по указанным объектам в случаях, когда они используются на условияхаренды.

62. Расходы капитальногохарактера по сооружению охранно-сторожевой и пожарной сигнализации икоммуникаций средств связи. Расходы по содержанию собственной службы охраныбанка, включая затраты на экипировку и приобретение оружия и иных специальныхсредств защиты.

63. Обязательные отчисления,производимые банком в государственные внебюджетные фонды, в части расходов наоплату труда работников, относимых за счет прибыли, остающейся в распоряжениибанка.

64. Отчисления, производимыебанком в негосударственные пенсионные фонды, на добровольное медицинское идругие виды добровольного страхования. Затраты банка, связанные с добровольнымстрахованием банковских операций и услуг.

65. Расходы банка на рекламу,командировочные и представительские расходы, на компенсацию расходов поиспользованию личных легковых автомобилей для служебных поездок, а также поподготовке кадров и повышению квалификации работников банка, произведенныесверх установленных в соответствии с действующим законодательством норм инормативов.

66. Затраты, связанные спроведением проверок деятельности банка, проводимых по инициативе одного илинескольких учредителей (акционеров, пайщиков) банка.

67. Затраты на осуществлениемероприятий по охране здоровья и организации отдыха работников банка (оплатыпутевок на лечение и отдых, экскурсий и путешествий, занятий спортом, посещенийкультурно-зрелищных и спортивных мероприятий, расходы на организацию исодержание помещений для отдыха, установки по газированию воды и иные подобныерасходы). Затраты на проведение презентаций, юбилеев, праздничных мероприятий.Оплата подписки на газеты и журналы (за исключением специальных) и проездныхбилетов работникам, приобретение товаров для их личного пользования и иныеподобные выплаты и расходы.

68. Затраты на выполнениебанком или оплату им работ (услуг), не связанных с банковской деятельностью (благоустройствогородов и поселков, оказание помощи сельскому хозяйству, правоохранительныморганам и иные аналогичные расходы). Расходы на благотворительность, наоказание помощи общественным организациям и фондам, учреждениямздравоохранения, культуры, образования, спорта и на иные благотворительныецели.

Расходы, указанные в пунктах 60, 61 и 68,относятся за счет прибыли, остающейся в распоряжении банка, за исключением тойих части, которая подлежит льготированию в соответствии с Законом РоссийскойФедерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций".

69. Расходы по покрытиюценовых разниц по товарам (работникам, услугам), предоставляемым банкомработникам, в том числе связанным с организацией питания работников банка.

70. Компенсация разницы впроцентах по ссудам, выдаваемым работникам банка, когда уровень процентныхставок по таким ссудам ниже, чем обычно применяется банком для стороннихклиентов. Возмещение разницы при продаже наличной иностранной валюты, включаяпродажу валюты работникам банка, по курсу более низкому, чем установленный вэтот день для сторонних покупателей.

Указанное не относится к ссудам,выдаваемым за счет чистой прибыли, и иностранной валюте, приобретенной за счетчистой прибыли и продаваемой своим сотрудникам по льготному курсу.

71. Выплата дивидендовакционерам (пайщикам) банка.

72. Расходы, связанные сорганизацией банком филиалов и представительств, в том числе за рубежом,

73. Уплаты налога на операциис ценными бумагами, приобретаемыми в собственность банка, иных налогов и сборов,относимых в соответствии с законодательством за счет средств, остающихся враспоряжении банка после уплаты налога на прибыль.

74. Уплаченные проценты попросроченным межбанковским кредитам, включая централизованные кредиты иовердрафт.

75. Плата предприятиям,организациям и учреждениям, включая предприятия торговли, за сдаваемую имибанкам денежную наличность.

76. Внесение сумм в бюджет ввиде санкций в соответствии с законодательством.

77. Прочие расходы, неуказанные в вышеперечисленных пунктах.

Полученная разница корректируется насуммы доходов и расходов, относимых непосредственно на финансовые результатыдеятельности банков, к которым относятся:

дивиденды и проценты, полученные поакциям, облигациям и другим, выпущенным в Российской Федерации ценным бумагам,принадлежащим банку, а также доходы, полученные от долевого участия вдеятельности других банков, предприятий и организаций.

Указанные доходы облагаются налогом уисточника их выплаты;

- положительные курсовые разницы пооперациям байка в иностранной валюте, включая нереализованные положительныекурсовые разницы по открытой валютной позиции;

- присужденные или признанные должникомштрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушения условий договоров, атакже доходы от возмещения причиненных банку убытков, включая выплаты,связанные со страхованием кредитных рисков.

Постановлением Конституционного СудаРоссийской Федерации от 28 октября 1999 г. N 14-П признана не соответствующей Конституции Российской Федерациинорма закона, допускающая действие подзаконного акта, на основании которого впротиворечие с действующим налоговым законодательством при начислении налога наприбыль банка в налогооблагаемую базу включаются суммы присужденных, но неполученных штрафов, пеней и других санкций;

- суммы, поступившие от работников банкав возмещение убытков и расходов, понесенных банком по их вине;

- прибыль байка прошлых лет, выявленная вотчетном году;

- доходы от реализации банком вустановленном законодательством порядке объектов залога и заклада (материальныхи нематериальных активов, товаров народного потребления и иного имущества);

- возврат клиентами ссуд, ранее списанныхв убытки банка;

- другие доходы от операций,непосредственно не связанных с банковской деятельностью, включая доходы отреализации принадлежащих банку основных средств и иного имущества.

Непосредственно на финансовые результатыдеятельности банков относятся следующие расходы и потери:

- местные налоги и сборы, относимые нафинансовые результаты деятельности банка в соответствии с законодательством;

- присужденные или признанные штрафы,пени, неустойки и другие виды санкций за нарушения банком условий договоров(кроме сумм, внесенных в бюджет в виде санкций в соответствии сзаконодательством), а также расходы по возмещению причиненных банком убытковклиентам;

- не компенсированные за счет резерва навозможные потери по ссудам убытки от списания дебиторской задолженностииндивидуальных заемщиков, по которым срок исковой давности истек, и другихвидов, нереальных для взыскания;

- убытки по операциям прошлых лет,выявленные в отчетном году;

- некомпенсированные потери от стихийныхбедствий, пожаров, аварий, других чрезвычайных ситуаций, вызванныхэкстремальными условиями, включая затраты, связанные с предотвращением илиликвидацией последствий стихийных бедствий и аварий;

- отрицательные курсовые разницы пооперациям банка в иностранной валюте, включая нереализованные отрицательныекурсовые разницы по открытой валютной позиции;

- убытки, понесенные банком по фальшивымавизо;

- судебные издержки и арбитражные расходыпо делам, связанным с деятельностью банка;

- убытки от хищений, виновники которых порешениям суда не установлены, включая:

- просчеты и недостачи по кассовымоперациям (кроме валютных операций);

- хищения и растраты по кассовым операциям(кроме валютных ценностей);

- убытки поиностранным операциям и валютным ценностям;

- принятые неплатежные и фальшивыеденежные билеты и монеты;

- хищения, растраты и другиезлоупотребления по инкассации и перевозке ценностей;

- хищения, растраты и другиезлоупотребления по прочим операциям банка (кроме кассовых и по инкассации иперевозке ценностей);

- утрата ценностей при пересылке;

- суммы,выплаченные по претензиям клиентов.

Ставка налога на прибыль предприятий иорганизаций, зачисляемого в федеральный бюджет, устанавливается в размере 11процентов.

В бюджеты субъектовРоссийской Федерации зачисляется налог на прибыль предприятий и организаций (втом числе иностранных юридических лиц) по ставкам, устанавливаемымзаконодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации, вразмере не свыше 19%, а для предприятий по прибыли, полученной отпосреднических операций и сделок, страховщиков, бирж, брокерских контор,банков, других кредитных организаций, по ставкам в размере не свыше 27 %.

Таким образом, максимальная ставканалога на прибыль банков может достигать 38%

При исчислении налога на прибыльоблагаемая прибыль при фактически произведенных затратах и расходах за счетприбыли, остающейся в распоряжении предприятия, уменьшается на суммы,направленные, в частности, предприятиями всех отраслей народного хозяйства нафинансирование жилищного строительства (в том числе в порядке долевогоучастия), а также на погашение кредитов банков, полученных и использованных наэти цели, включая проценты по кредитам.

Эта льготапредоставляется указанным предприятиям, осуществляю­щим соответственно развитиесобственной производственной базы и жилищное строительство, включая погашениекредитов банков, полученных и использованных на эти цели, при условии полногоиспользования ими сумм начисленного износа (амортизации) на последнюю отчетнуюдату.

Ставка налогана прибыль, уменьшенная в полтора раза, может применяться по отношению кбанкам, предоставляющим не менее 50% общей с уймы кредитов крестьянским (фермерским)хозяйствам, колхозам и другим с сельскохозяйственными предприятиям (заисключением осуществляющих снабженческо-сбытовую, торговую или закупочнуюдеятельность).

ПРИЛОЖЕНИЕ 17.
Принципы составления и использования интерактивных моделей потоков денежныхсредств по проектам кредитования строительства

Методика и принципы финансовогоанализа строительных проектов с использова­нием схем потоков денежных средств

Финансовый анализ инвестиционного проектаили проекта кредитования строительства включает в себя ряд достаточно сложныхинструментов и методик оценки прибыльности проекта и его экономическогообоснования. Одним из способов проанализировать проект с точки зрения егофинансовой окупаемости является составление имитационной модели потоковденежных средств в течение всего срока его реализации (в данном случае речьидет о проектах строительства жилья, включающих выдачу и погашение кредитовкоммерческих банков).

Концептуально анализ потоков денежныхсредств заключается в оценке и прогнозировании будущих доходов и расходов какдля каждого из вовлеченных в реализацию проекта контрагентов, так и длясовокупного бюджета проекта в целом. Результаты такого анализа обеспечиваютбанковскому эксперту, как правило, всю информацию, необходимую для оценкирентабельности и других показателей финансового и экономического анализапроекта. Такое финансово-экономическое обоснование проекта в совокупности соценкой рынка и заемщика по кредиту представляется совершенно обязательнымшагом, предваряющим принятие квалифицированного решения по поводу утвержденияпредоставления строительного кредита.

Основа анализа денежных потоков попроекту - составление схемы движения денежных средств. Это результат сведениявсей имеющейся информации о финансировании проекта в одну интерактивнуютаблицу. В готовом виде такая таблица позволяет получить наглядноепредставление о запланированных графиках любых отдельных платежей, а также обобобщенных показателях доходной и расходной частей бюджета проекта с тем, чтобыиметь возможность определить размер необходимого кредита и схему егопредоставления. Кроме того, таблица помогает в расчете различных индикаторов,характеризующих степень устойчивости (стабильности) проекта и рисков, связанныхс его финансированием.

Существуют различные виды и формы составлениямоделей потоков денежных средств (хотя по сути своей они в известной степенианалогичны). В настоящем пособии мы даем описание одного из возможных вариантовтакой модели. Далее, в таблице 2,для иллюстрации приведен пример готовой схемы денежных потоков по одному изпроектов кредитования строительства жилого многоквартирного дома.

Составлениемодели потоков денежных средств

Образец схемы денежных потоков,приведенной в таблице 1,состоит из шести основных разделов.

В первомразделе содержится запланированный график продаж квартир в новом строящемсядоме. Такой график должен быть представлен уже в заявлении заемщика на кредит,а затем проверен и подтвержден результатами независимого анализа рынка ипроекта. Для составления максимально реалистичного плана продажи квартир в егопроверке и обсуждении должны участвовать представители банка, заемщика и, повозможности, независимые эксперты. В данный раздел таблицы включены следующиестатьи (см. таблицу 1):

Ст. 1 Количество строящихся квартир (жилых единиц). В случаестроительства многоквартирных домов количество квартир в строящемся объекте(доме или каждом из строящихся блоков, учет по которым ведется отдельно)вводится в графу, соответствующую первому месяцу реализации проекта.Компьютерная модель (составленная, например, в программе электронных таблиц Excell)сама продлит этот показатель на весь срокпроекта, используя предварительно введенные формулы. Количество строящихсяквартир будет необходимо для некоторых дальнейших расчетов. Если проект заключаетсяв строительстве нескольких многоквартирных или односемейных домов, данные поколичеству строящихся жилых единиц вводятся в соответствии с реальным началомкаждой очередной фазы строительства.

Замечание: Вданной описываемой модели, образец которой дан в таблице 1 настоящего пособия, графы, заполняемые оператором,выделены светло-серым цветом. Показатели во всех остальных ячейкахрассчитываются программой автоматически.

Ст. 2 Количество квартир для передачи городу. Вводитсяколичество квартир, не предназначенных для продажи. Это могут быть квартиры дляпередачи городским властям или какой-либо фирме, участвующей в проекте, в обменна права на землю, стройматериалы и т.д.

Ст. 3 Количество строящихся квартир на продажу. Количествожилых единиц, которые будут продаваться на рынке и которые будут оплаченыпокупателями (обычно все жилые единицы проекта или их большая часть).

Ст. 4 Продано квартир.Количество жилых единиц, запланированных к продаже в течение данного месяца.Квартира "проданная" означает, что право собственности на этуквартиру передано конечному покупателю (пользователю) в соответствии сподписанным продавцом и покупателем договором (предварительным договором). Это,однако, не означает, что квартира оплачена покупателем полностью (см. ст. 6-7 "Оплачено квартир") Данныевводятся оператором.

Ст. 5. Количество нераспределенных квартир. Количество жилыхединиц, которые еще не проданы и не распределены для какого-либо иногоиспользования. Ко времени завершения проекта их число сокращается до 0.

Ст. 6-7 Оплачено квартир. Количество жилых единиц, оплаченныхполностью в соответствии с согласованным сторонами планом продажи.Рассчитывается автоматически по данным статьи4.

Ст. 8-9 Средняя текущая цена продажи. Вводится оператором всоответствии с согласованным маркетинговым планом.

Ст. 10 Себестоимость строительства. Рассчитываетсяавтоматически по данным, вводимым ниже. Позволяет сопоставить стоимостьстроительства с ценой продажи в любой момент реализации проекта.

Раздел II отражает основные и дополнительные затраты попредлагаемому проекту строительства, которые согласованы и утверждены всемиучаствующими сторонами. Основные, или прямые, издержки включают в себя расходы,непосредственно связанные со строительством как таковым (земля, проектирование,рабочие, стройматериалы). Дополнительные, или косвенные, издержки - эторасходы, относящиеся к проекту, но не непосредственно к строительству (оплатарекламы, юристов, торговых агентов, процентов и сборов по выдаваемому кредиту идр.). Все основные и дополнительные затраты должны строго соответствоватьстроительным сметам, утвержденным кредитором, заемщиком и генеральнымподрядчиком.

Ст. 11-75. График основных расходов по проекту. Вводитсяоператором в соответствии с утвержденной сметой основных затрат.

Ст. 76-90. График дополнительных расходов по проекту. Вводитсяоператором в соответствии с утвержденной сметой дополнительных затрат.

Ст. 91-94. Сводные показатели основных и дополнительных затрат попроекту. Рассчитываются автоматически.

Таким образом, в разделе II отражены все расходы по рассматриваемому проекту.Доходная часть проекта (поступления) отражена в разделе III.

Ст. 95-97. Собственные средства заемщика. Величины собственныхсредств заемщика по кредиту, которые должны быть инвестированы в проект в течениекаждого данного месяца, рассчитываются автоматически, с учетом суммарнойвеличины этих средств, указываемой в статье124, а также кредитной политики банка, заключающейся в данном случае втом, что он не будет фактически отпускать кредитные средства заемщику до техпор и в любой момент, когда сумма его собственных средств, предназначенных дляинвестирования, не израсходована полностью.

Ст. 98. Поступления от продаж. Средства, вырученные от продажижилых единиц.

Ст. 99. Расходы на передачу жилья. Издержки, связанные снотариальным заверением договоров купли-продажи жилья, уплатой пошлин и другимирасходами, возникающими при подписании контрактов о передаче прав собственностина жилые единицы. В формулу в данном случае вводится процент от цены продажи квартиры, которыйпредположительно будет использован на эти цели.

Ст. 100-101. Чистые поступления от продаж = поступления от продаж -расходы на передачу жилья.

Ст. 102 Итого поступление средств. Сумма всех поступлений,ожидаемых в ходе реализации проекта.

Раздел IV состоит из сводных показателей расходов и поступленийно проекту в целом в течение каждого месяца без учета предполагаемогобанковского кредита. Все данные рассчитываются автоматически.

Ст. 103. Предшествующий баланс по проекту.

С г. 104. Чистые поступления (до кредита).

Ст. 105 Суммарные затраты (докредита).

С г. 106. Итоговый баланс по проекту (без кредита).

В разделе V содержатся автоматически рассчитываемые показателидвижения денежных средств для заемщика и для банка. В нем определяютсяокончательно скорректированные суммы кредитных поступлений и собственныхсредств заемщика, необходимых для достаточного финансирования проекта. Схемаучастия банка в финансировании проекта, как указывалось выше, определяетсякредитной политикой банка и отражается в соответствующем кредитном соглашениимежду кредитором и заемщиком.

Ст. 107. Кредитные средства к передаче заемщику. Средства,необходимые для ликвидации дефицита финансирования проекта. = ст. 105 - ст. 104. Данный показатель используется только для аналитическихцелей; фактически необходимые размеры выдаваемых кредитных средств будутопределяться ниже.

Ст. 108. Собственные средства заемщика для временногофинансирования проекта. В данном случае в соответствии с кредитным соглашениемзаемщик обязан финансировать проект в течение каждого месяца за счетсобственных ресурсов (не включенных в определенный размер его собственныхсредств, подлежащих первоочередному инвестированию). По истечении каждогомесяца заемщик представляет в банк документы, подтверждающие фактическипонесенные им издержки. Банк, проверив эти документы, компенсирует расходызаемщика за счет открытой кредитной линии (см. ст. 109). Такой порядок работы позволяет банку, во-первых,переложить на заемщика значительную часть рисков и, во-вторых, отпускатьсредства по кредиту только в счет оплаты фактически проделанной работы.

Ст. 109. Возврат собственных средств заемщика для временногофинансирования проекта = ст. 108 запредшествующий месяц. Смысл данного показателя разъяснен в предыдущем абзаце.

Ст. 110. Удержано резервов банком. Каждый раз при возврате

заемщику его собственных средств,затраченных в течение предшествующего месяца для временного финансированияпроекта, банк удерживает определенный процент этой суммы (в данном случае 5%),который оговорен в кредитном соглашении. Суммы удерживаемых резервов остаютсяна специальном счете в банке вплоть до полного погашения банковского кредиталибо до момента завершения строительных работ, после чего передаются заемщику.Такое удержание резервов дополнительно стимулирует заемщика и подрядчиков(величина резервов, как правило, примерно равняется объему прибыли, которуюдолжны получить эти стороны) продолжать начатые работы и завершить вмаксимально сжатые сроки. Величина удерживаемых резервов сокращается к концусрока реализации проекта до 0.

Ст. 111. Передача заемщику средств из резервов. Средства изудержанных резервов, передаваемые банком заемщику, который затем, в своюочередь, распределяет их среди генерального подрядчика и подрядчиков попроекту.

Ст. 112. Сумма резервирования нарастающим итогом.

Ст. 113-114. Скорректированная величина собственных средствзаемщика, необходимых для финансирования проекта. Она равняется величине,указанной в ст. 95 искорректированной в соответствии со ст.110. Отражает суммарные инвестиции заемщика в проект (собственныесредства плюс удерживаемые резервы). Оборотные средства, необходимые длявременного финансирования проекта, сюда не включаются.

Cт. 115. Поступление кредитных средств заемщику.

Ст. 116. Поступление сумм в счет погашения кредита.

Ст. 117. Задолженность заемщика по кредиту – нарастающимитогом.

Наконец, раздел VI содержит остальную информацию о финансированиипроекта. Некоторые из имеющихся в нем показателей используются в аналитическихцелях.

Ст. 118-119  Чистый доход от реализациипроекта в целом и дисконтированный чистый доход от реализации проекта.Рассчитываются автоматически.

Ст. 120-121. Чистый доход заемщика на инвестированные собственныесредства и дисконтированный чистый доход заемщика на инвестированныесобственные средства. Рассчитываются автоматически.

Ст. 122-123. Процентная ставка по кредиту на строительство - в годи в месяц. Вводятся в соответствии с подписываемым кредитным соглашением.

Ст. 124. Собственные средства заемщика. Вводятся оператором всоответствии с кредитным соглашением, устанавливающим величину собственныхсредств, подлежащих инвестированию заемщиком в проект. См. также описание ст. 95-97 выше.

Ст. 125. Чистый доход заемщика на инвестированные собственныесредства - итоговый показатель, рассчитываемый автоматически.

Ст. 126. Максимальный размер непогашенной суммы долга покредиту. Определяется автоматически.

Ст. 127. Коэффициент покрытия. Одни из аналитическихиндикаторов степени надежности проекта для банка. Равняется чистому доходузаемщика на инвестированные собственные средства, деленному на максимальныйразмер непогашенной суммы долга по кредиту. Чем больше величина данногокоэффициента, тем ниже степень кредитного риска для банка.

Описанный выше пример модели потоковденежных средств по проекту кредитования строительства жилья приведен в таблице 1.