Государственный комитет Российской Федерации
по строительству и жилищно-коммунальному комплексу
Госстрой России
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по разработке схем зонирования
территории городов
МДС 30-1.99
Москва
1999
Методические
рекомендации по разработке схем зонирования территории городов/Госстрой России. - М.: ГУП
ЦПП, 1999.
РАЗРАБОТАНЫ
НПЦ «Региональное развитие» и ЦНИИП градостроительства.
РАССМОТРЕНЫ И ОДОБРЕНЫ
секциями «Градостроительство» и «Архитектура» Научно-технического Совета
Госстроя России (протокол от 10 июня 1999 г. № 01-НС-15/7).
В соответствии с
Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке
градостроительной документации о градостроительном планировании развития
поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий,
определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их
использование, для осуществления градостроительной деятельности.
С учетом ограничений на
использование территорий определяются функциональное назначение и интенсивность
использования каждой территориальной зоны.
Данные о видах и
интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на
их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила застройки)
городских и сельских поселений, других муниципальных образований - нормативные
правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и
изменение объектов недвижимости.
Правила застройки включают в
себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой
территориальной зоны градостроительным регламентом.
Целью настоящих Рекомендаций
является оказание методической помощи разработчикам указанных схем зонирования,
которые в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования
использования городских территорий и изменения недвижимости на них в
государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.
Зонирование территории
города, иного поселения, разрабатываемое в соответствии с настоящими Методическими
рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для выявления
градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения
инвестиционной привлекательности.
В работе использован опыт
ряда российских городов (Новогород, Иркутск, Тверь, Минеральные Воды,
Дзержинский) по разработке схем зонирования их территории в генеральных планах
и правилах землепользования и застройки, выполненных в ряде случаев при участии
специалистов из США, Нидерландов, Германии.
Настоящие Рекомендации
разработаны с учетом основных положений Градостроительного кодекса Российской
Федерации, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской
Федерации, Федерального закона «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации», законодательств Российской Федерации об
охране памятников истории и культуры и окружающей среды, законодательств ряда
субъектов Российской Федерации о градостроительстве, уставов ряда городов. При
разработке Рекомендаций учтены основные положения строительных норм и правил по
градостроительству, а также по ведению градостроительного кадастра.
Рекомендации определяют
примерные виды (этапы) работ по разработке схем зонирования территорий городов,
состав и содержание материалов зонирования. В конкретных городах эти вопросы
должны уточняться с учетом местных условий, нормативных правовых и
нормативно-технических документов субъектов Российской Федерации и органов
местного самоуправления в области градостроительства.
Областью применения Рекомендаций
является разработка соответствующих материалов зонирования для
градостроительной документации о градостроительном планировании развития
территорий городских и сельских поселений и об их застройке, для нормативных
правовых актов органов местного самоуправления о землепользовании и застройке
городов, территорий городских и сельских поселений. Отдельные положения
Рекомендаций могут также применяться при зонировании территорий природных зон,
поселков и сельских поселений с учетом их функциональной, планировочной,
инфраструктурной и иной специфики.
Настоящие Рекомендации
направлены на формирование нормативно-правовой основы регулирования
использования городских территорий в новых условиях.
Применение Рекомендаций в
практической деятельности органов местного самоуправления будет способствовать:
повышению эффективности
землепользования и застройки городских территорий;
привлечению инвестиций в
жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство
территорий;
развитию городского рынка
недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);
обоснованности
налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской
инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный
бюджет.
Основные понятия, употребляемые
в Рекомендациях, даны в приложении А.
2.1. В настоящих
Рекомендациях зонирование рассматривается как процесс и результат выделения частей
территории города с определенными видами и ограничениями их использования,
функциональными назначениями, параметрами использования и изменения земельных
участков и других объектов недвижимости при осуществлении градостроительной
деятельности.
Целями такого зонирования
является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий
проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия
хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее
рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.
Зонирование городских
территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности,
защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и
технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и
производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование
особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов,
территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и
лесных угодий в границах города.
2.2. Составление схемы
зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности
производится:
при разработке проекта
нового генерального плана;
при корректировке
генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с
учетом новых условий развития города;
при разработке правил
застройки.
Конкретные требования к
разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной
документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки,
согласования и утверждения градостроительной документации.
2.3. Разработка схем
зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих
принципов:
обеспечение преемственности
и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь
разрабатываемой документации по его зонированию;
учет сложившейся застройки,
транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов
планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития
на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;
выделение зон с
ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством
Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности
территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций
природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны
недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов
историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
выделение территориальных
зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности,
ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности
использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных
интересов;
определение с учетом местных
условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города
на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом
Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов
Российской Федерации;
определение для каждой
территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего
совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов
недвижимости, а также допустимого их изменения;
установление правового
режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной
мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам
недвижимости;
установление дополнительных
требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных
зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;
увязанность границ зон с
красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и
землепользований.
3.1. Схема зонирования
территории городского и иного поселения (далее - схема) представляет собой
документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных
требований к регламентации градостроительной деятельности.
3.2. Схема разрабатывается в
составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию
в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью
населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть
территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование
территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной
в генеральном плане схемой.
3.3. Схема, разработанная в
составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом
местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной
документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми
юридическими и физическими лицами.
Схема, разработанная на
основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также
приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе
утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус
нормативного правового акта органов местного самоуправления.
3.4. Основными этапами
разработки схемы являются:
сбор и анализ исходной
информации;
предварительное решение
зонирования;
согласование и утверждение
схемы (рис. 1).

Рисунок 1 - Этапы разработки, согласования и утверждения схемы
зонирования
3.4.1. Материалы, полученные
по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:
перечень видов использования
территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в
территории, необходимой для их осуществления;
результаты оценки территории
по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории
по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;
результаты оценки
обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной
инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;
результаты оценки
нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними
воздействиями и потребность в мерах средозащиты.
3.4.2. В состав работ
аналитического этапа выполнения схемы должны входить:
установление фактической
обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;
анализ содержания имеющихся
градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;
определение проблемных и
прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана,
эскизного планировочного решения генплана);
определение необходимых
данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории
города.
3.4.3. Из градостроительной
документации для целей разработки схемы необходимы: проект городской
(поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана)
города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты
планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города,
историко-археологический опорный план и др.
Из нормативных правовых и
нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые
составляют нормативную базу решения следующих вопросов:
разработка, согласование и
утверждение градостроительной документации;
предоставление земельных
участков для строительства;
выдача разрешений на
строительство;
отчуждение объектов
недвижимости;
порядок охраны и
использования памятников истории и культуры;
развитие рынка городской
недвижимости и др.
3.4.4. Анализ содержания
имеющейся градостроительной документации должен заключаться в установлении:
характеристик территории и
недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их
использования;
функционального,
строительного и иного зонирования территорий города;
состояния и целевого
назначения градостроительных объектов различного правового статуса с
характеристиками потребительских качеств среды;
состава и видов
предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным
зонам, кварталам, районам.
3.4.5. К проблемным и
прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального
плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся:
данные о тенденциях и
приоритетах:
социального
развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);
демографического развития города
и его отдельных частей (численность и структура населения);
экономического
развития города и его отдельных частей по основным отраслям;
проблемные
территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;
установленные
ограничения на градостроительное освоение территории.
3.4.6. Сведения о границах
элементов структурно-планировочной организации территории города должны
содержать:
схему красных линий
застройки;
границы территориальных
(функциональных зон);
установленные границы
земельных участков;
другие линии регулирования градостроительной
деятельности.
3.5. По итогам
аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города,
иного поселения, неотъемлемыми частями которой являются:
определение состава и
положения зон ограничений градостроительной деятельности на территории
поселения - составление карты ограничений (приложение З);
определение состава и
положения территориальных (функциональных) зон;
соотнесение территориальных
(функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности;
тенденции градостроительного
развития территорий;
планируемые и осуществляемые
градостроительные изменения.
3.6.
Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории
города, иного поселения, части города на зоны с установлением по ним
усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной
деятельности.
Границы зон определяются с
учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных
участков и иных границ.
При этом зонирование
производится параллельно по следующим видам:
функциональному назначению
территорий;
характеру и степени их
освоенности;
развитию транспортной,
инженерной и социальной инфраструктур;
поддержанию качества
природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.
Зонирование производится в
следующей последовательности: первым - зонирование территорий по их
функциональному назначению, которое является базовым, вторым - зонирование
территорий по характеру и степени их освоенности, затем - остальные виды
зонирования.
В заключение путем взаимного
наложения указанных видов зон выделяются интегрированные зоны. Соответственно
для этих зон устанавливаются интегрированные зональные градостроительные требования
к использованию территорий города, иного поселения. Установленные
градостроительные требования распространяются на все расположенные в каждой из
таких зон объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения).
3.7.
Этап согласования и утверждения схемы осуществляется последовательно в два
приема. Сначала организуются обсуждение и согласование материалов
предварительного решения зонирования, а также завершение разработки схемы с
учетом полученных замечаний и предложений.
Затем разработанные
материалы апробируются у заказчика.
В согласовании
предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления,
органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других
муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.
Разрабатываемую на
завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части
сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется
представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила
застройки.
4.1.1. Схемы разрабатываются
в составе текстовых и графических материалов зонирования.
В графических материалах, в
привязке к разгруженной картографической подоснове отображаются расположение и
границы зон каждого из видов (типов) и интегрированных зон (п. 3.6). В
них приводится также перечень зон со ссылками на информацию о них в текстовых
материалах.
Графические материалы
выполняются в виде схем с условными обозначениями и экспликацией, связывающими
содержание схемы с содержанием текстовых материалов.
В составе документации о
градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их
застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, устанавливающие
зональные регламенты и границы зон их действия, определяемые в линиях,
совпадающих с границами, зафиксированными в имеющих юридическую силу документах
(границами единиц земельного кадастра, административными границами, красными
линиями, границами полос отвода или земельных участков).
В текстовых материалах
приводится перечень зон с данными о координатной привязке их границ и
градостроительными требованиями по каждой из зон. В них также дается общее
описание принятого зонирования. Текстовая часть представляется на согласование
в виде пояснительной записки с табличными материалами.
Требования к оформлению
материалов схемы зонирования приводятся в приложении Г.
4.1.2. Графические материалы
схемы зонирования города в целом выполняются в масштабе:
1:1000 - 1:2000 - для малых
городских поселений;
1:5000 - 1:10000 - для
средних, больших городов;
1:10000 - 1:50000 - для
крупных, крупнейших и сверхкрупных городов (пример приведен в приложении Е).
Графические материалы схемы
зонирования части города выполняются в масштабе 1:1000 - 1:2000.
4.1.3. Зонирование
производится с использованием традиционных (бумажных) или современных
компьютерных технологий с применением специальных математических методов и
моделей и стандартных программных средств.
При использовании бумажных
технологий зонирование выполняется на картографической подоснове одного
масштаба с основным чертежом генплана города или проекта планировки части
города.
При использовании
компьютерных технологий зонирование представляется на электронных картах с
разрешающей способностью и нагрузкой, соответствующими картографической
подоснове, на которой выполняется генеральный план или проект планировки.
4.2.1. При выделении зон на
территории сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города
следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон:
1. Виды зон по
функциональному назначению (в скобках указаны основные функции):
зоны городского центра
(межселенное и общегородское социально-культурное обслуживание,
административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная,
проектная, образовательная и общественная деятельность);
жилые зоны (проживание
населения);
производственные зоны
(промышленное и опытное производство);
научно-образовательные зоны
(научные исследования, специальное образование);
зоны инженерных и транспортных
инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);
зоны внешнего транспорта и
внешних инженерных коммуникаций (обслуживание внешних пассажирских и грузовых
перевозок, обслуживание внешних транспортных и инженерных коммуникаций);
рекреационные зоны
(рекреационная деятельность и ее обслуживание);
зоны охраны среды
(восстановление и сохранение территорий и объектов особо ценной природной и
историко-культурной среды);
зоны специального назначения
(обслуживание специфических государственных и городских функций).
2. Виды территориальных зон
по характеру и степени освоенности их территории (в скобках указаны основные
виды среды):
зона жилой застройки
(многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских
зданий, усадебная застройка);
зоны промышленной застройки
(крупные, средние и малые производственные комплексы);
зоны сельскохозяйственной
застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные
предприятия, зерно-, овощехранилища и др.);
зоны общественной застройки
(здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и
средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений; небольшие комплексы -
детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки
(архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая
историческая застройка);
зоны железных дорог
(железнодорожные узлы и коммуникации);
зоны водных коммуникаций и
сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);
зоны скоростных автодорожных
коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их подстанции);
зоны открытых пространств
естественного и культурного природного ландшафта.
3. Виды зон по
обеспеченности объектами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, в
том числе: железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского
водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения;
электроснабжения; связи; зоны услуг, предоставляемых объектами городской социальной
инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового обслуживания
населения).
4. Виды зон по поддержанию
градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной
и историко-культурной среды, иных объектов градостроительной деятельности
особого регулирования:
зоны защиты природных
ресурсов (водоохранные, лесоохранные и т.п.);
зоны защиты природной среды
(буферные зоны особо охраняемых природных объектов и ландшафтов);
санитарно-защитные зоны;
зоны охраны
историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов
историко-культурного наследия);
зоны защиты территорий,
подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного
характера;
территории чрезвычайных
экологических ситуаций и экологического бедствия;
зоны с экстремальными
природно-климатическими условиями.
4.2.2. При выделении зон на
территории малого городского поселения, а также зон и подзон на территории
части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует
руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон (подзон):
1. Виды зон по
функциональному назначению:
зоны городского центра или
центра городского района (межселенное и общегородское или районное социально-культурное
обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая,
общественная деятельность);
жилые зоны с основными
функциями:
проживание населения;
проживание населения в
сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;
зоны промышленного
производства с основной функцией:
промышленное и опытное
производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) высокой санитарной
вредности, большой водоемкости, энергоемкости, грузоемкости, потребности в трудовых
ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное
производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) средней санитарной
вредности, экологической опасности, средней водоемкости, энергоемкости, большой
и средней грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей
классификации;
промышленное и опытное
производство, совместимое с проживанием населения;
зоны сельскохозяйственного
производства с основной функцией:
интенсивное животноводство
низкой и средней санитарной вредности;
интенсивное садоводство и
овощеводство;
научно-образовательные зоны
с основными функциями:
научные исследования;
высшее образование, научные
исследования;
специальное образование;
зоны внешнего транспорта и
внешних инженерных коммуникаций:
железнодорожного транспорта
(обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание узлов и
коммуникаций внешнего железнодорожного транспорта);
речного или морского порта
(обслуживание речных (морских) внешних пассажирских и грузовых перевозок;
обслуживание сооружений и судов речного (морского) транспорта);
аэропорта (обслуживание
воздушных пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов
воздушного транспорта);
внешнего и скоростного
городского автотранспорта (обслуживание внешних и скоростных пассажирских и
грузовых связей с пригородами и между районами города);
внешних инженерных
коммуникаций с основной функцией:
обслуживание трубопроводов;
обслуживание ЛЭП;
обслуживание линий связи;
рекреационные
зоны с основными функциями:
отдых в стационарных
рекреационных учреждениях; лечение, оздоровление, спорт, туризм в стационарных
учреждениях; их обслуживание;
массовый кратковременный
отдых вне стационарных рекреационных учреждений; оздоровление, спорт, туризм;
их обслуживание;
зоны охраны среды:
природоохранные зоны
(восстановление и охрана природных ландшафтов, городских парков, береговых
линий и др.);
историко-культурные
заповедные зоны (восстановление и охрана ансамблей и комплексов памятников
истории и культуры, исторических центров, парков, садов, бульваров, культурных
слоев древних городов);
зоны специального назначения
с основными функциями:
военных городков, полигонов,
пенитенциарных учреждений и т.п.;
мест захоронений; объектов
коммунального хозяйства со специальными инженерными сооружениями высокой и
средней санитарной вредности; мест складирования и хранения энергоносителей,
химикатов и других товаров высокой взрыво-пожарности и санитарной вредности;
обслуживание бытовых нужд
населения, хранение и обслуживание средств городского транспорта, складирование
и хранение товаров средней и низкой взрывопожароопасности и санитарной
вредности.
2. Виды территориальных зон
по характеру и степени их территории:
зоны жилой застройки:
многоэтажной;
средней этажности;
малоэтажной;
ансамблей гражданских
зданий;
усадебной;
зоны промышленной застройки:
крупных производственных
комплексов;
средних и малых
производственных комплексов;
зоны сельскохозяйственной
застройки:
животноводческих,
птицеводческих, звероводческих комплексов и ферм;
парниковых и тепличных
предприятий;
зернохранилищ,
овощехранилищ, плодохранилищ;
зоны общественной застройки:
многоэтажных зданий
учреждений;
зданий учреждений средней и
малой этажности;
комплексов крупных и средних
зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольших комплексов
(детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки:
архитектурных ансамблей и
комплексов памятников истории и культуры;
рядовой застройки;
зоны железнодорожных узлов и
коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с автодорожными
коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны водных коммуникаций и
сооружений отдельно или в различных сочетаниях с железнодорожными,
автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны скоростных автодорожных
коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с ЛЭП, линиями связи;
зоны городских и районных
улиц, проспектов, дорог, площадей;
зоны магистральных ЛЭП и их
подстанций отдельно и в сочетании с автодорожными коммуникациями;
зоны естественного и
культурного природного ландшафта:
покрытые лесом и кустарником
территории;
открытые пространства;
зоны восстанавливаемого
нарушенного природного ландшафта.
3. Виды зон по
обеспеченности объектами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур:
зоны возможного подсоединения
местных коммуникаций к магистральным коммуникациям:
железных дорог;
скоростных вылетных
автодорог;
городского водопровода;
городской канализации;
теплоснабжения;
газоснабжения;
электроснабжения;
связи;
зоны обслуживания населения объектами
социального и культурно-бытового назначения.
4. Виды зон по поддержанию
градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной
и историко-культурной среды:
зоны защиты природных
ресурсов:
водоохранные зоны источников
поверхностных вод;
водоохранные зоны источников
подземных вод;
зоны защиты природной среды
(буферные зоны особо охраняемых природных объектов, памятников истории и
культуры, санитарно-защитные зоны);
зоны защиты
историко-культурной среды (буферные зоны особо охраняемых объектов
историко-культурной среды и памятников истории и культуры);
зоны ограничения
хозяйственной и рекреационной деятельности;
зоны поддержания условий
восприятия архитектурных объектов.
4.3.1. Градостроительные
требования к распределению территории зоны по функциональному назначению:
перечень разрешенных и
перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов использования
территории;
доля площади зоны,
предназначенной для видов использования, указанных в перечнях.
По разрешенным видам
использования территории в каждой зоне устанавливается значение доли площади
зоны, предназначенной для осуществления:
основных функций -
минимальное (не меньше);
функций, сопутствующих
основным (обслуживающих основные функции и связанных с их осуществлением), -
минимальное и максимальное (от... до...);
прочих функций -
максимальное (не более).
По видам использования
территории, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается
максимальное значение доли площади зоны.
Виды использования
территории, не приведенные в перечнях, запрещаются.
Кроме приведенных
обязательных зональных требований, к функциональному назначению территории
могут устанавливаться требования: по обустройству территории, на которой они
должны осуществляться, по качеству компонентов природной среды и др.
4.3.2. Градостроительные
требования к распределению территории зоны по характеру и степени освоенности
(видам среды):
перечень разрешенных и перечень
разрешаемых только по специальному согласованию видов среды, характеризуемых ее
обустройством;
доля площади зоны с
указанными в перечнях видами среды.
Пример
представления в текстовых материалах схем градостроительных требований к
распределению территории зоны по функциональному назначению
Код, вид и
наименование зоны
|
Функции
|
|
Основные
|
Доля территорий, %
|
Сопутствующие
|
Доля территории, %
|
Прочие
|
Доля территории, %
|
По специальному
согласованию
|
Доля территории, %
|
мин.
|
мин.
|
макс.
|
мин.
|
мин.
|
Код...
Жилищно-гражданская зона ... (наименование)
|
Проживание населения
|
|
Коммунальное хозяйство,
социально-бытовое и культурное обслуживание населения
|
|
|
Другие непроизводственные и производственные функции, совместимые с
проживанием
|
|
Другие непроизводственные и
производственные функции, несовместимые с проживанием
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
По разрешенным видам среды в
каждой зоне значение занимаемой ими доли площади зоны устанавливается:
для основных видов среды -
минимальное (не меньше);
для видов среды,
сопутствующих основным, - минимальное и максимальное (от ... до ...);
для прочих видов среды - максимальное
(не больше).
По видам среды, разрешаемым
только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли
площади зоны.
Виды среды, не приведенные в
перечнях, не подлежат поддержанию или формированию.
Кроме приведенных выше обязательных
зональных требований, могут устанавливаться другие требования к интенсивности
использования - характеру и степени освоенности территории. Например, в зоне
застроенной территории регламентируются доля застроенной, доля озелененной,
доля занятой твердыми покрытиями территорий, тип конструкций зданий,
максимальная высота застройки и т.п.
4.3.3. Зональные
градостроительные требования к обеспечению населения услугами транспортной,
инженерной, социальной инфраструктур включают:
наименование объекта;
условия подсоединения к
коммуникациям:
транспортных коммуникаций
объектов недвижимости к магистральным транспортным коммуникациям (железным
дорогам, автодорогам);
инженерных коммуникаций
объектов недвижимости к магистральным коммуникациям городских инженерных сетей
(водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения,
проводной связи);
перечень услуг,
предоставляемых объектами социальной инфраструктуры.
Пример представления в текстовых материалах схем
градостроительных требований к распределению территории зоны по видам среды
Код, вид и
наименование зоны
|
Виды среды
|
|
Основные
|
Доля территорий, %
|
Сопутствующие
|
Доля территории, %
|
Прочие
|
Доля территории, %
|
По специальному
согласованию
|
Доля территории, %
|
мин.
|
мин.
|
макс.
|
мин.
|
мин.
|
Код…
Зона современной жилой
застройки ... (наименование)
|
Застройка средней этажности
|
|
Многоэтажная застройка,
малоэтажная застройка жилыми и гражданскими зданиями
|
|
|
Застройка малыми производственными
зданиями и сооружениями
|
|
Застройка крупными и средними
производственными зданиями и сооружениями
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Пример формы
описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований к условиям
подсоединения местных коммуникаций (по видам) к магистральным
1. Код и наименование зоны, в которой возможно
подсоединение местных коммуникаций к магистральным
___________________________________________
2. Код и наименование места подсоединения к внешним коммуникациям с
условиями подсоединения (заполняется для каждого из узлов):
код и наименование магистрали _________________________________________
условия подсоединения ________________________________________________
код и наименование магистрали _________________________________________
условия подсоединения ________________________________________________
3. Сведения об организации, установившей условия подсоединения и
реквизиты разрешительного документа:
наименование и адрес организации ______________________________________
реквизиты разрешительного документа
__________________________________
|
Пример формы
описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований по вопросу
подсоединения местных коммуникаций к магистральным для одного из видов
коммуникаций
1. Код и наименование зоны, в которой возможно подсоединение местных
коммуникаций к магистральным ___________________________________________
Зона хозяйственно-питьевого
водоснабжения ________________________________
(код, наименование зоны)
2. Код и наименование места подсоединения к внешней коммуникации с
условиями подсоединения (заполняется для каждого из узлов).
Код и наименование магистрали:
магистральный водовод
________________________ городского водопровода.
(код, наименование)
Условия подсоединения:
наименование и
местоположение узла (колодца) ____________________________
глубина заложения местной
коммуникации в месте подсоединения, м __________
материал труб местной
коммуникации ____________________________________
диаметр труб, мм
_________________j____________________________________
максимальный разрешаемый
отбор воды, м3/сут ____________________________
3. Сведения об организации, установившей условия подсоединения, и
реквизиты разрешительного документа _____________________________________
________________________________________________________________________
Наименование и адрес организации
______________________________________
Реквизиты разрешительного документа __________________________________
|
Пример формы
описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований по
вопросу предоставления объектов городской социальной инфраструктуры (одного из
видов услуг)
1. Код, вид и наименование зоны по объекту,
обслуживающему зону ________
Зона амбулаторного
обслуживания городской поликлиники № (или наименование)
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
2. Адрес объекта ______________________________________________________
3. Виды услуг.
Амбулаторное лечение:
терапевтическое, хирургическое, ... ___________________
4. Сведения об организации, установившей перечень услуг, и реквизиты
устанавливающего документа:
наименование и адрес организации ______________________________________
реквизиты устанавливающего документа
________________________________
|
4.3.4. Зональные градостроительные
требования к поддержанию градостроительными средствами качества природных
ресурсов или компонентов природной и историко-культурной среды на других
территориях:
перечень мер средозащиты;
показатели предельно
допустимых загрязнений воздушного бассейна, водного бассейна,
почвенно-растительного покрова (например, в единицах предельно допустимой
концентрации (ПДК) по видам загрязнений);
показатели предельно
допустимых нарушений состояния почвенно-растительного покрова, исторического
культурного ландшафта, исторической застройки (например, доля нарушенной
территории от площади зоны, процент износа исторической застройки).
4.3.5. Совокупность
указанных зональных градостроительных требований, определяющих вид и параметры
использования территории (недвижимости), в составе правил застройки позволяет
установить градостроительные регламенты, примерные состав и содержание которых
приведены в приложении Ж.
Пример формы
описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований к
поддержанию качества природных ресурсов или компонентов природной и
историко-культурной среды на других территориях
1. Код, вид и наименование зоны и защищаемого объекта ___________________
Водоохранная зона водозабора
(наименование водозабора) ___________________
2. Установленные меры средозащиты:
запрещение сброса стоков
производственной, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации;
запрещение загрязнения
почвенно-растительного покрова пестицидами, гербицидами и другими
ядохимикатами;
другие меры.
3. Сведения об организации, установившей меры средозащиты, и
реквизиты устанавливающего документа:
наименование и адрес организации ______________________________________
реквизиты устанавливающего документа ________________________________
|
5.1. Инициаторами разработки
схемы в составе или на основе генерального плана города могут выступать местные
органы архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти
местного самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их
объединения.
5.2. В разработке схемы
принимают участие:
органы местного самоуправления - выступают в качестве генерального заказчика;
утверждают генеральный план города (иного поселения) или схему, разработанную
на его основе; финансируют их разработку;
местные органы архитектуры и градостроительства - выдают в установленном
порядке технические задания на разработку генерального плана города (иного
поселения) или схемы; предоставляют разработчику исходную информацию;
обеспечивают их разработку; обеспечивают ознакомление с материалами
разработанной схемы заинтересованных юридических и физических лиц, граждан и их
общественных организаций; учет их замечаний и предложений; организуют
экспертизу, согласование и представление на утверждение;
специализированные лицензированные проектные организации - непосредственно
осуществляют разработку схемы в составе генерального плана города (иного
поселения) или на его основе, участвуют в составлении технического задания и
согласовании схемы;
юридические и физические лица - участвуют в обсуждении разработанной схемы; могут
выступать в качестве инвесторов разработки генерального плана города (иного
поселения) или схемы;
граждане и их общественные объединения - участвуют в обсуждении
разработанной схемы непосредственно и, организуя ее общественную экспертизу,
подают в местные органы архитектуры и градостроительства свои замечания и
предложения.
5.3. Заказчиками разработки схемы
по полномочию органов исполнительной власти местного самоуправления, кроме
органа архитектуры и градостроительства города, могут быть юридические и
физические лица - инвесторы разработки.
5.4. Разработка схемы
поручается заказчиком градостроительной проектной организации, имеющей лицензию
на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным
органом архитектуры и градостроительства.
Разработчика схемы
рекомендуется определять на конкурсной основе, в том числе через торги подряда
(тендер), которые организует и проводит заказчик.
5.5. Техническое задание на
разработку схемы выдается органом архитектуры и градостроительства в
установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке,
независимо от того, кто является ее заказчиком.
В нем содержатся основные
требования к разработке схемы (приложение Б) и порядок обеспечения ее
необходимыми исходными данными (приложение В). Кроме того, в техническом
задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и их
общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по
схеме зонирования.
5.6. Схема разрабатывается в
соответствии с договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и
исполнителем и оформляемым в установленном порядке.
В договоре оговариваются
права, обязанности и ответственность сторон, а также основные условия
организационного и финансового взаимодействия между заказчиком и исполнителем
(приложение Д).
5.7. Финансирование
разработки схемы осуществляется с использованием:
средств местных бюджетов;
средств внебюджетных фондов;
средств инвесторов - юридических
или физических лиц и их объединений;
централизованных средств
государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;
других средств.
5.8. Порядок согласования и
утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным
кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми
и нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами
субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного
самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре.
5.9. Схема подлежит
государственной экспертизе в случаях и в порядке, установленных
законодательством Российской Федерации.
5.10. Согласование схемы
производится в порядке, установленном для градостроительной документации
федеральным органом архитектуры и градостроительства.
Схема согласовывается с
муниципальными (в отдельных случаях с государственными) органами
санитарно-эпидемиологического надзора, органами по охране памятников истории и
культуры, органами по охране окружающей среды и природных ресурсов, органами по
земельным ресурсам и землеустройству. В случаях, когда орган архитектуры и
градостроительства города не является заказчиком, обязательно согласование с
ним и его участие в процессе согласования.
В вопросах, затрагивающих
интересы других муниципальных образований, субъекта Российской Федерации,
России обязательно согласование с соответствующими государственными органами
исполнительной власти.
Перечень согласующих
организаций устанавливается техническим заданием, в него, кроме перечисленных,
могут быть включены другие организации.
5.11. Порядок учета в
разработанной схеме интересов юридических и физических лиц, а также порядок
ознакомления граждан и общественных организаций с материалами схемы и порядок
учета их замечаний и предложений устанавливается правовыми и нормативными
актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного
самоуправления.
5.12. Организация обсуждения
и согласования схемы и подготовки ее к утверждению обеспечивается заказчиком с
привлечением исполнителя. Доработка схемы с учетом полученных замечаний и
предложений обеспечивается исполнителем.
Зонирование - деление территории на зоны при градостроительном планировании
развития территорий и поселений с определением видов градостроительного
использования установленных зон и ограничений на их использование.
Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании
развития территорий и поселений и об их застройке.
Правила землепользования и застройки территории городских и сельских
поселений (правила застройки) - нормативные правовые акты органов местного
самоуправления, регулирующее использование и изменение объектов недвижимости
посредством введения градостроительных регламентов.
Градостроительный регламент - совокупность установленных правилами застройки
параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости
в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также
допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной
деятельности в пределах каждой зоны.
Градостроительные требования (требования к ведению градостроительной
деятельности) - нормативные положения, регулирующие градостроительное развитие
территории (недвижимости) в соответствии с законодательством и иными
нормативными правовыми актами.
Градостроительная ценность территории - мера способности территории (недвижимости)
удовлетворять необходимым общественным требованиям к ее состоянию и
использованию.
Разрешенное использование земельных участков и иных объектов
недвижимости в градостроительстве - использование объектов недвижимости в
соответствии с градостроительным регламентом: ограничения на использование
указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской
Федерации, а также сервитуты.
Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого
имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута. Для собственника недвижимого имущества, в отношении которого
установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
Обременения (ограничения) - наличие установленных законом или уполномоченным
органом в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих
правообладателя при осуществлении права собственности.
В техническом задании должны
быть определены:
а) границы охватываемой
территории;
б) основные участники
разработки схемы:
заказчик, исполнители с
распределением объема работ между ними; порядок и сроки предоставления исходных
данных;
в) условия разработки схемы:
основание для разработки, состав исходных данных, состав выполняемых работ и
требования к их содержанию, состав передаваемых заказчику материалов, сроки и
стоимость работ по этапам их выполнения;
г) требования к форме
представления передаваемой заказчику завершенной продукции, сроки окончания
разработки схемы;
д) особые условия объекта (в
случае необходимости):
наименование и расположение
территорий, требующих особого регулирования градостроительной деятельности -
памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов,
заповедных зон; особо охраняемых природных объектов и комплексов; санитарных,
защитных и санитарно-защитных зон; водоохранных зон и прибрежных защитных
полос; санитарной охраны источников водоснабжения; мест залегания полезных
ископаемых, подверженных воздействию опасных природных и техногенных явлений;
чрезвычайных экологических ситуаций и экологических бедствий и др.;
наименование и расположение
территорий со сложными геологическими и гидрогеологическими условиями -
подверженных опасным геологическим процессам (оползни, склоновые процессы,
лавино- и селеобразование, оврагообразование, карст), затоплению и подтоплению,
сейсмичности;
е) источник финансирования и
финансирующая организация;
ж) порядок предварительного
обсуждения и согласования эскизного решения, экспертизы, официального
согласования и утверждения схемы: указание соответствующих инстанций,
организаций, сроков, принимаемых документов и решений, форм общественных
обсуждений.
При отсутствии необходимых
исходных материалов в имеющемся генплане техническим заданием предусматривается
выполнение работ аналитического этапа генплана, может предусматриваться
проведение предпроектных научно-исследовательских работ и инженерных изысканий.
1. Материалы исходной
информации, содержащейся в генеральном плане:
планировочная структура
города (иного поселения, части города) - улично-дорожная сеть, границы районов,
микрорайонов, кварталов, земельных участков, других планировочных образований;
функциональное зонирование
территории;
архитектурно-строительное зонирование
территории;
размещение и границы зон
охраны памятников природы, истории и культуры;
размещение важнейших зданий
и сооружений общегородского, регионального и федерального значения;
улично-дорожная сеть;
сооружения и коммуникации внешнего
транспорта;
магистральные общегородские
инженерные коммуникации и сооружения;
размещение
санитарно-защитных и средоохранных зон;
сведения об исключаемых из
застройки территориях и территориях, неблагоприятных для размещения застройки
по природным, инженерно-строительным и техногенным условиям;
сведения о зонах ограничения
застройки в районах аэропортов, возможных природных и техногенных катастроф;
повышенного шума, вибрации, электромагнитных излучений, радиационного
загрязнения, с экологическими нарушениями среды;
сведения об изученности
территории - материалы изысканий различной направленности, архивные и
литературные источники, аналитические материалы, картографические и справочные
материалы;
местные нормативные и
нормативно-технические документы, регулирующие направления, условия и режим
использования территории, постановления и решения местных органов
исполнительной власти (органов архитектуры и градостроительства) по вопросам
использования и застройки территории, прокладки коммуникаций, благоустройства и
озеленения, устройства мест отдыха, проведения инженерно-защитных мероприятий и
инженерной подготовки сложных для градостроительного освоения участков;
графические материалы
генерального плана города (сельского поселения) - план современного использования
территории (опорный план), генеральный план (основной чертеж), схема
комплексной оценки территории, схема транспорта, схема инженерного оборудования
и инженерной подготовки территории;
материалы аналитического
этапа разработки генплана (согласно п. 3.7 данных Методических
указаний).
2. Картографические
материалы и документация по городской черте и имеющим правовой статус
разграничительным линиям (красные линии, границы полос отвода, границы
кадастровых участков земельного кадастра, границы земельных участков).
Примечание. В случае отсутствия в имеющемся
генеральном плане города требуемых для разрабатываемой схемы данных или в
случае, когда они устарели, в состав исходной информации включаются необходимые
первичные материалы специально проводимых обследований и изысканий.
1. Графические материалы
схемы выполняются и оформляются с соблюдением строительных норм и правил,
технических условий и государственных стандартов на составление карт.
2. Все пять основных
чертежей схемы подписываются руководством и ответственными исполнителями
разработавшей ее организации. Вспомогательные чертежи и схемы подписываются в
порядке, установленном внутренними стандартами организации-исполнителя.
С выполненных графических
материалов изготавливаются цветные фотографии, электрографические копии,
которые либо брошюруются в отдельный альбом, либо помещаются в пояснительной
записке.
Дубликаты подлинников
основных чертежей схемы выполняются после утверждения материалов схемы в
установленном порядке. На дубликатах указываются орган, утвердивший генеральный
план (схему), дата и номер решения (постановления) об утверждении.
3. Пояснительная записка,
содержащая выходные результаты схемы (состав зон и относящихся к ним
регламентов), подписывается руководителями организации-исполнителя и авторами
разработки.
_____________
* Приложение
подготовлено с использованием Инструкции о составе, порядке разработки,
согласования и утверждения градостроительной документации.
1. Договор (контракт) на
разработку схемы в составе генерального плана или как отдельного
градостроительного документа оформляется заказчиком и исполнителем работ,
действующими на основании Положения, иного юридического документа,
регламентирующего статус заказчика, и Устава организации-исполнителя.
2. В договоре (контракте) на
выполнение работ указываются: предмет договора - наименование работы;
технические, экономические, научные и иные требования; наименование
организаций, осуществляющих экспертизу, утверждение и приемку работы; вид
сдаваемой продукции; сроки и краткое содержание этапов; сроки окончания и сдачи
работы.
3. При определении общей
стоимости работ, в случае необходимости, в нее включаются возможные затраты на
получение исходной информации, проведение предпроектных исследовательских и
изыскательских работ, на издание и распространение схемы, проведение обсуждений
схемы.
4. В сметный расчет
стоимости разработки схемы и проведения необходимых этапов работ включаются:
затраты на приобретение
материалов, оборудования и технических средств;
выплаты по заработной плате;
отчисления на социальное,
медицинское страхование, в фонд занятости;
амортизационные отчисления в
ремонтный фонд, отчисления по страхованию имущества;
прочие расходы.
В смете выделяются: полная
стоимость выполнения работ, прибыль, сметная стоимость, налог на добавленную
стоимость.
5. Заказчик к договору
(контракту) прилагает справку из банка о наличии финансовых активов на
финансирование работ по схеме в установленном сметой объеме.
____________
* Приложение
подготовлено в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки,
согласования и утверждения градостроительной документации.

Рисунок 1 - Схема зонирования
территории г. Новгорода
М1:50000
ФРАГМЕНТ
Пример
выделения зон:
а) по
функциональному назначению;
б) по
характеру обустройства (типам среды);
в) по способам
поддержания качества природной и историко-культурной среды
Условные обозначения:
Ж.
Жилые зоны:
б) Ж1. Односемейных жилых домов коттеджного
типа
6) Ж2. Жилых домов на 2 - 3 семьи и многоквартирных
домов не выше 3 этажей
б) Ж3. Многоквартирных домов в 4 - 5 этажей
б) Ж4. Многоквартирных домов в 6 - 9 этажей
АТ.
Зоны административных зданий и торговли:
а) АТ1. Центральная деловая зона
а) АТ2. Зона обслуживания населения
СИ.
Специальный исторический район:
в) СИ1. Первый специальный исторический
район
в) СИ2. Второй специальный исторический
район
П.
Производственные зоны:
б) П1. Деловая зона обслуживания
производств
б) П2. Зона предприятий V, IV классов
вредности и складов (санитарно-защитные зоны до 100 м)
Р.
Зоны рекреации:
а) Р1. Зоны историко-культурных
заповедников
б) Р2. Зоны дач
а) Р3. Зоны активного отдыха
б) Р4. Зоны природных ландшафтов

Рисунок 2 -
Территории историко-градостроительного наследия
Пример выделения зон по типу
среды (характеру обустройства территории)
Условные обозначения:
1-1. Центральная историческая часть
города
1-2. Нагорная часть
1-3. Комплекс военных училищ Красных
казарм
2-1. Рабочее и Знаменское предместья
3-1. Глазковское предместье
3-2. Комплекс Иркутской ГЭС
4-1. Вознесенско-Иннокентьевский
монастырь
4-2. Станция и поселок Иннокентьевский
4-3. Поселок Авиастроителей
4-4. Станция Батарейная

Рисунок 3 -
Схема охранных зон и зон археологического надзора города Иркутска
Пример выделения зон по
способам поддержания качества историко-культурной среды
- охранные зоны
- зоны археологического
надзора
- памятники археологии
ПРИЛОЖЕНИЕ
Ж
Жилые зоны
Типы жилых зон
устанавливаются в зависимости от предусматриваемых нормативов плотности
населения и характера застройки каждой конкретной жилой территории.
Ж.1. Зона
усадебных и блокированных жилых домов
Зона Ж.1 подразделяется на 2
подзоны (субзоны), отличающиеся требованиями к застройке земельных участков:
Ж.1-1 - подзона (субзона), в
которой более 60 % земельные участки, выделенные первым владельцам под
застройку до 1.01.89;
Ж.1-2 - подзона (субзона), в
которой более 60 % земельные участки, выделенные первым владельцам под
застройку после 1.01.89. Разрешенные «по праву застройки» виды использования:
отдельно стоящие жилые дома усадебного типа; блокированные жилые дома; магазины
торговой площадью до 40 м, без специализированных магазинов строительных
материалов, магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: надомные виды деятельности в соответствии с санитарными и
противопожарными нормами; сады, огороды; устройства для содержания мелкого
домашнего скота (только для субзоны Ж.1-1), бани, сауны при условии
канализования стоков; сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов,
овощей; парники, теплицы, оранжереи и т.д.; хозяйственные постройки; строения
для содержания мелкого домашнего скота (только для подзоны Ж.1-1); для жилых
домов усадебного типа: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые
стоянки, но не более чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок; для
блокированных жилых домов - встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также
открытые стоянки, но не более чем на 1 транспортное средство на 1 земельный
участок.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву застройки»
виды использования, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к
застройке: детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и
средние; объекты, связанные с отправлением культа, предприятия общественного
питания, кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины,
помещения для занятий спортом, библиотеки, аптеки, небольшие гостиницы,
пансионаты, почтовые отделения, телефон, телеграф.
Параметры: 1. Минимальная площадь
участка:
для жилых домов усадебного
типа: в подзоне Ж.1-1 - 200 м (включая площадь застройки); в подзоне Ж.1-2 -
400 м2 (включая площадь застройки);
для блокированных жилых
домов (из расчета на одну квартиру): 75 м2 (включая площадь
застройки); 30 м2 (без застройки).
2. Расстояние между
фронтальной границей участка и основным строением: в подзоне Ж.1-1 - в
соответствии со сложившейся линией застройки, в подзоне Ж.1-2- до 6 м.
3. Минимальное расстояние от
границ землевладения до строений, а также между строениями:
3.1. От границ соседнего
участка до: основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м;
открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.
3.2. От основных строений до
отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с
требованиями СНиП
2.07.01-89* (прил. 1), Санитарными правилами содержания населенных мест (№
469080).
Примечания: 1.
Расстояния измеряются до наружных граней стен строений.
2. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных
приусадебных участках по взаимному согласию собственников жилого дома и в
случаях, обусловленных историко-культурными охранными сервитутами, а также
блокировка хозяйственных построек к основному строению.
4. Коэффициент использования
территории:
для жилых домов усадебного
типа - не более 0,67;
для блокированных жилых
домов - не более 1,5.
5. Высота зданий.
5.1. Для всех основных
строений количество надземных этажей - до двух с возможным использованием
(дополнительно) мансардного этажа и высота от уровня земли: до верха плоской
кровли - не более 9,6 м; до конька скатной кровли - не более 13,6 м.
5.2. Для всех
вспомогательных строений высота от уровня земли: до верха плоской кровли не
более 4 м; до конька скатной кровли - не более 7 м.
5.3. Исключение: шпили,
башни, флагштоки - без ограничения.
6. Вспомогательные строения,
за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается.
7. Ограничения, связанные с
размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения: расстояния от
окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на
соседних участках, должно быть не менее 6 м.
8. Требования к ограждению
земельных участков: со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными;
характер ограждения и его высота должны быть единообразными как минимум на
протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.
Ж.2. Зона
многоквартирных жилых домов до трех этажей
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: жилые дома усадебного типа; блокированные жилые
дома; многоквартирные жилые дома не выше трех этажей; библиотеки; аптеки
торговой площадью до 20 м2; магазины торговой площадью до 60 м2;
детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние;
предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 16; кабинеты
практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины; парикмахерские.
Неосновные и сопутствующие
виды использования для отдельно стоящих и блокированных жилых домов: надомные
виды деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;
сады, огороды, бани, сауны при условии канализования стоков; сооружения,
связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей: парники, теплицы, оранжереи и
т.д.; хозяйственные постройки: для жилых домов усадебного типа - встроенные или
отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 2
транспортных средства на 1 земельный участок; для блокированных жилых домов из
расчета на одну квартиру - встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также
открытые стоянки, но не более чем на 1 транспортное средство на 1 земельный
участок; для многоквартирных жилых домов - встроенные, подземные или
полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на
одну квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта,
по расчету согласно строительным нормам и правилам.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, имеющие параметры более и менее указанных в
требованиях к застройке: жилые дома, магазины и другие объекты обслуживания,
прилавки и киоски для мелкорозничной торговли, объекты, связанные с
отправлением культа, клубные помещения многоцелевого и специализированного
назначения, помещения для занятий спортом, почтовые отделения, телефон,
телеграф, временные сооружения для мелкорозничной торговли, парикмахерские.
Параметры: 1. Минимальная площадь
участка отдельно стоящего дома - 400 м2 (включая площадь застройки).
2. Минимальная площадь
участка на одну семью блокированного жилого дома - 75,2 м2, включая
площадь застройки, без площади застройки - 30 м2.
3. Минимальная площадь
участка многоквартирного жилого дома - из расчета 19,3 м2 на 1 чел.
4.
Минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между
строениями:
4.1. Между фронтальной
границей участка и основным строением - в соответствии со сложившейся линией
застройки.
4.2. От границ соседнего
участка до: основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м;
открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.
4.3. От основных строений до
отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с
требованиями СНиП
2.07.01-89* (прил. 1), Санитарными правилами содержания территории
населенных мест № 469080.
Примечания: 1.
Требования п. 4
относятся к земельным участкам отдельно стоящих и блокированных домов.
2. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных
приусадебных участках по взаимному согласию домовладельцев, а также блокировка
хозяйственных построек к основному строению.
5. Коэффициент использования
территории: не более 0,94.
6. Высота зданий:
6.1. Для всех основных
строений количество надземных этажей - до трех с возможным использованием
(дополнительно) мансардного этажа и высота от уровня земли: до верха плоской
кровли - не более 11,6 м; до конька скатной кровли - не более 16 м.
6.2. Для всех
вспомогательных строений высота от уровня земли: до верха плоской кровли - не
более 11,6 м; до конька скатной кровли - не более 7 м.
6.3. Как исключение: шпили,
башни, флагштоки - без ограничения.
7. Предприятия обслуживания,
разрешенные «по праву застройки», размещаются в первых этажах выходящих на
улицы жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что загрузка
предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы.
8. Вспомогательные строения,
за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.
9. Ограничения, связанные с
размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения: расстояние от
окон жилых помещений до хозяйственных построек и прочих строений, расположенных
на соседних участках, должно быть не менее 6 м.
10. Требования к ограждению
земельных участков: со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными;
характер ограждения и его высота должны быть единообразными как минимум на
протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.
Ж.3. Зона
многоквартирных жилых домов в 4 - 5 этажей
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: многоквартирные жилые дома в 4 - 5 этажей;
детские сады, иные объекты дошкольного образования; школы начальные и средние;
клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки;
аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной и
традиционной медицины; выставочные залы; почта, телефон, телеграф; магазины
торговой площадью до 100 м2; предприятия общественного питания; помещения
для занятий спортом; парикмахерские; приемные пункты прачечной и химчистки;
отделения банков; общежития.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или
стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на 1 квартиру, а также
открытые стоянки для временного хранения автотранспорта по расчету строительных
норм и правил.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, нарушающие параметры, указанные в требованиях к
застройке: спортзалы, бассейны, станции «Скорой помощи», больницы, госпитали,
профессионально-технические и средние специальные учебные заведения,
административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и
временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной
торговли.
Параметры: 1. Минимальная площадь
участка многоквартирного жилого дома из расчета 24,8 м2 на 1 чел.
при уплотнении существующей застройки и 15,7 м2 в проектируемой
застройке.
2. Коэффициент использования
территории: при уплотнении существующей застройки - не более 0,72; в
проектируемой застройке - не более 1,15.
3. Предприятия обслуживания,
разрешенные «по праву застройки», размещаются в первых этажах выходящих на
улицы многоквартирных жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что
входы для посетителей предприятий обслуживания размещаются со стороны улицы и
имеется достаточно места для автостоянок временного хранения автотранспорта.
4. Высота зданий:
для жилых зданий количество
надземных этажей - 4 - 5; с возможным использованием (дополнительно) мансардных
этажей при условии соблюдения строительных норм и правил; высота от уровня земли:
до верха плоской кровли - не более 21 м; до конька скатной кровли - не более
23,5 м; как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.
Ж.4. Зона
многоквартирных жилых домов в 4 - 12 этажей
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: многоквартирные жилые дома в 4 - 12 этажей;
клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки,
аптеки, поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной и
традиционной медицины; музеи, выставочные залы; почта, телефон, телеграф;
магазины торговой площадью до 200 м2 предприятия общественного
питания с количеством посадочных мест до 50; помещения для занятий спортом;
парикмахерские; приемные пункты прачечной и химчистки; отделения банков;
общежития.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или
стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на 1 квартиру, а также
открытые стоянки для временного хранения автотранспорта по расчету согласно
строительным нормам и правилам.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки», виды использования, превышающие параметры, указанные в требованиях
к застройке: объекты, связанные с отправлением культа, спортзалы, бассейны,
видеосалоны, заведения среднего специального образования, административные
предприятия, офисы, конторы, больницы, госпитали, сооружения для постоянного и
временного хранения транспортных средств.
Параметры: 1. Минимальная площадь
участка многоквартирного жилого дома из расчета 17,3 м2 на 1 чел.
при уплотнении существующей застройки и 11,7 м2 на 1 чел. в
проектируемой застройке.
2. Коэффициент использования
территории: при уплотнении застройки - 1,04; в проектируемой застройке - 1,54.
3. Предприятия обслуживания,
разрешенные «по праву застройки», размещаются в первых этажах выходящих на
улицы многоквартирных жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что
входы для посетителей предприятий обслуживания размещаются со стороны улицы и
для автостоянок достаточно мест.
4. Высота зданий: для жилых
зданий количество надземных этажей - 4 - 12; высота от уровня земли до верха
кровли - не более 44 м; как исключение: шпили, башни, флагштоки - без
ограничения.
Общественно-деловые
зоны
0.1. Центральная общественно-деловая зона
Назначение: зона 01
охватывает общегородской центр, характеризующийся многофункциональным
использованием территории; подразделяется на несколько подзон (субзон).
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: учреждения воспитания и образования, учреждения
здравоохранения, социального обеспечения, спортивные и
физкультурно-оздоровительные сооружения, учреждения отдыха и рекреационные
территории, учреждения культуры и искусства, учреждения, связанные с
отправлением культа, предприятия торговли, общественного питания и бытового
обслуживания, организации и учреждения управления, проектные организации,
кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи, научные и административные
организации, офисы, конторы, компании и другие предприятия бизнеса, жилая
застройка.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, превышающие параметры, указанные в требованиях к
застройке: крупные предприятия обслуживания, требующие по нормам больших
автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражи и стоянки для постоянного
хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных
средств; казино; общественные туалеты.
Подзоны (субзоны)
общегородского центра. Подзона (субзона) 0.1-1. Подзона (субзона) 0.1-1
охватывает территории, связанные с сооружениями внешнего транспорта -
железнодорожным вокзалом, речным портом и автовокзалом.
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: сооружения внешнего транспорта; парки, скверы,
бульвары, спортплощадки, теннисные корты; объекты, связанные с отправлением
культа; гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов; заведения
среднего специального образования; высшие учебные заведения; клубные помещения
многоцелевого и специализированного назначения; клубы, кинотеатры, видеосалоны;
музеи, выставочные залы; информационные центры; магазины, торговые центры;
предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны;
парикмахерские; почта, телефон, телеграф, аптеки, приемные пункты прачечной и
химчистки; администрации, офисы фирм и компаний, представительства, конторы и
т.д., научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства;
банки, отделения банков; издательства, редакционные комплексы.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения и устройства для постоянного и временного
хранения транспортных средств.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, нарушающие требования к застройке: крупные
предприятия обслуживания, не входящие в комплекс сооружений внешнего транспорта,
требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражи и
стоянки для постоянного хранения транспортных средств, принадлежащих гражданам,
не входящие в комплекс сооружений внешнего транспорта; предприятия по
обслуживанию транспортных средств, принадлежащих гражданам; теле- и
радиостудии; казино; общественные туалеты.
Другие подзоны (субзоны)
общегородского центра. Границы и разрешенные виды землепользования других
подзон (субзон) общегородского центра временно (до утверждения соответствующей
градостроительной документации) не установлены.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования): разрешенные «по праву
застройки» виды использования, нарушающие параметры, установленные в
требованиях к застройке: крупные предприятия обслуживания, требующие больших
автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражи и стоянки для постоянного
хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных
средств; казино; общественные туалеты.
Параметры: 1. Для жилых домов,
выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений - не более 10 %
площади первого этажа дома.
2. Коэффициент использования
территории: для жилых кварталов - не более 1,5 для каждого земельного участка.
Режим территориальных зон,
попадающих в зоны охраны, указан в «Видах дополнительных ограничений».
0.2.
Общественно-деловая зона районного (в городе) значения
Назначение: зона 0.2
предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4.
Разрешенные «по праву застройки» виды использования: гостиницы; заведения
среднего специального образования; школы искусств; клубы, кинотеатры,
видеосалоны; танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы, библиотеки,
архивы, информационные центры; объекты, связанные с отправлением культа;
спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки,
теннисные корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания:
столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; пошивочные ателье,
ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные
подобные объекты обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и
предприятия прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники, кабинеты
практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; здания
администраций, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; суды;
научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства;
отделения банков; издательства, редакционные комплексы.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, превышающие параметры, указанные в требованиях к
застройке: крупные предприятия обслуживания, требующие по нормам больших
автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражи и стоянки для постоянного
хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных
средств; временные сооружения мелкорозничной торговли; казино; общественные
туалеты.
Параметры: 1. Для жилых домов,
выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений не более 10 %
площади первого этажа дома.
2. Высота зданий: для всех
основных строений количество наземных этажей до 12 с возможным использованием
мансардных этажей; высота от уровня земли до верха кровли - не более 44 м; как
исключение: шпили, башни, флагштоки без ограничения.
0.3.
Общественно-деловая зона местного значения
Назначение: зона 0.3
предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2.
Разрешенные «по праву застройки» виды землепользования: существующие на момент
принятия Правил жилые дома; гостиницы, не нарушающие требований к застройке
земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, соответственно клубные помещения
многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки; объекты, связанные
с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные
комплексы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и
Ж.2 соответственно спортплощадки, теннисные корты; магазины; предприятия
общественного питания: столовые, кафе, бары; пошивочные ателье, ювелирные
мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни с магазинами по
продаже готовой продукции, приемные пункты прачечной и химчистки; почта,
телефон, телеграф; аптеки; кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины,
восстановительные центры; научные, проектные и конструкторские организации,
агентства; отделения банков.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, превышающие требования к застройке: крупные
предприятия обслуживания, требующие автостоянок более чем на 10 автомобилей;
гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств.
Параметры: 1. Высота и размеры в плане
зданий предприятий обслуживания должны соответствовать требованиям к застройке
земельных участков жилой зоны, для которой организуется данная коммерческая
зона.
0.4. Учебная
зона
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: профессионально-технические, средние специальные
и высшие учебные заведения; общежития, связанные с учебными заведениями; жилые
дома для педагогического и обслуживающего персонала; учебные полигоны,
хозяйственные участки; производственные базы и мастерские учебных заведений;
гостиницы, пансионы; парки, скверы, бульвары; объекты, связанные с отправлением
культа; спортплощадки, теннисные корты; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные
комплексы; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;
кинотеатры, видеосалоны, танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы;
библиотеки, архивы, информационные центры; магазины, торговые центры; предприятия
общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны;
парикмахерские, приемные пункты прачечной и химчистки, почта, телеграф,
телефон; ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты
обслуживания; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей,
восстановительные центры; бани, сауны; здания администрации; научные, проектные
и конструкторские организации, агентства; отделения банков; теле- и
радиостудии.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств. Условно разрешенные виды использования (требующие
специального согласования): разрешенные «по праву застройки» виды
использования, нарушающие требования к застройке предприятия по обслуживанию транспортных
средств; общественные туалеты.
Параметры: 1. Площадь озеленения
земельных участков - не менее 40 % территории.
2. Высота зданий: для всех
основных строений количество наземных этажей - до 9; высота от уровня земли до
верха кровли - не более 36 м.
3. Минимальное расстояние
между учебными корпусами и проезжей частью скоростных и магистральных улиц
непрерывного движения - 50 м; проезжей частью улиц и дорог местного значения -
25 м.
Производственные
зоны
Типы производственных зон
устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов использования,
ограничений на использование территорий и характера застройки каждой конкретной
зоны.
П.1. Коммунально-складская
зона, зона предприятий V класса вредности (санитарно-защитная зона - 50 м).
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: предприятия коммунального хозяйства, склады,
базы, предприятия V класса вредности; сооружения для постоянного и временного
хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных
средств; инженерные сооружения.
П.2. Зона предприятий IV
класса вредности (санитарно-защитная зона - 100 м).
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: предприятия IV класса вредности; сооружения для
постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; предприятия V класса вредности; инженерные
сооружения.
П.3. Зона предприятий III
класса вредности (санитарно-защитная зона - 300 м).
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: предприятия III класса вредности; сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; предприятия IV, V классов вредности;
инженерные сооружения.
П.4. Зона предприятий II
класса вредности (санитарно-защитная зона - 500 м).
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: предприятия II класса вредности; сооружения для
постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; предприятия III - V классов вредности;
инженерные сооружения.
Размещение новых и
реконструкция существующих производственных предприятий должны производиться на
основании предпроектных проработок и исследований либо проекта обоснования
инвестиций, получивших положительные заключения соответствующих центров
государственного санитарно-эпидемиологического надзора, госэкспертизы и
управлений государственной противопожарной службы с организацией
санитарно-защитных зон.
П.5. Производственно-общественная
зона. Охватывает ценные территории города, занятые промышленностью.
Организуется с целью
постепенной переориентации промышленных предприятий на коммерческий вид
использования.
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: парки, скверы, бульвары; предприятия IV, V
классов вредности при условии соблюдения соответствующих санитарно-защитных
зон; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств;
предприятия по обслуживанию транспортных средств; профессионально-технические,
средние специальные и высшие учебные заведения; клубные помещения многоцелевого
и специализированного назначения; спортзалы, бассейны,
физкультурно-оздоровительные комплексы; объекты, связанные с отправлением
культа; выставочные залы и комплексы; информационные центры; магазины, торговые
центры; рынки открытые и закрытые; предприятия общественного питания: столовые,
кафе, бары, закусочные, рестораны, парикмахерские; дома моды, пошивочные
ателье; почта, телефон, телеграф; аптеки, поликлиники, кабинеты практикующих
врачей, центры народной медицины, восстановительные центры, бани, приемные
пункты и предприятия прачечной и химчистки; здания управлений, администрации,
офисы фирм и компаний, представительства, конторы; научные, проектные и конструкторские
организации, агентства, банки, отделения банков; издательства, редакционные
комплексы; теле- и радиостудии; выставки, ярмарки; казино; общественные
туалеты; инженерные сооружения.
Зоны
инженерной и транспортной инфраструктур
Типы зон инженерной и
транспортной инфраструктур (автомобильного, железнодорожного, речного,
морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи и инженерного
оборудования) устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых
сооружений и коммуникаций, а также ограничений на использование соответствующих
территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного воздействия их
на среду жизнедеятельности.
Д. Зона
автомагистрали
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: мотели для легкового и грузового автотранспорта;
сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств;
предприятия по обслуживанию транспортных средств; предприятия общественного
питания; магазины.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, нарушающие требования к застройке земельных
участков, предоставляемых предприятиям, учреждениям и организациям
автомобильного транспорта, а также земельных участков для размещения различных
защитных инженерных сооружений и зеленые полосы.
Ж.Д. Зона
железной дороги
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: предприятия, учреждения и организации
железнодорожного транспорта, расположенные на предоставленных им земельных
участках для осуществления возложенных на них специальных задач по
эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту, развитию
наземных и подземных зданий, строений, сооружений, трубопроводов, устройств и
других объектов железнодорожного транспорта.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств;
инженерные сооружения.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, нарушающие требования к застройке земельных
участков, предоставляемых предприятиям железнодорожного транспорта, а также
земельные участки для размещения различных защитных инженерных сооружений и
лесонасаждений.
В.Т. Зона
воздушного транспорта
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: аэропорт гражданской авиации, иные объекты
воздушного транспорта, а также объекты, связанные с эксплуатацией, содержанием,
строительством, реконструкцией, ремонтом, развитием наземных и подземных
зданий, строений, сооружений и устройств воздушного транспорта.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств; предприятия и учреждения по обслуживанию пассажиров;
инженерные сооружения.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования) - разрешенные «по праву
застройки» виды использования, нарушающие требования к застройке земельных
участков, предоставляемых предприятиям воздушного транспорта, а также земельных
участков для размещения шумозащитных сооружений, устройств и лесонасаждений.
Рекреационные
зоны
P.1. Зона открытых пространств
Назначение: зона P.1
охватывает парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, активно
используемые населением для отдыха.
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: пляжи; спортивные и игровые площадки; аттракционы;
летние театры, концертные площадки.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: мемориалы, автостоянки; вспомогательные сооружения,
связанные с организацией отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые
архитектурные формы и т.д.).
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования): кафе, бары, закусочные;
объекты, связанные с отправлением культа; общественные туалеты.
Параметры:
Баланс
территории
Территории
|
Разделение
территории, %
|
Зеленые насаждения
|
65 - 75
|
Аллеи и дороги
|
10 - 15
|
Площадки
|
8 - 12
|
Сооружения
|
5 - 7
|
P.2 Зона природных ландшафтов
Назначение: зона P.2
охватывает парки, рощи, лесопарки, природные заповедники. Цель организации зоны
состоит в сохранении ценных природных особенностей и ландшафтов, одновременно
стимулируя создание условий для отдыха населения города, иного поселения при
условии, что планируемые мероприятия будут осуществляться с минимальным
воздействием на уязвимые элементы окружающей среды.
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: лесопарки; спортивные и игровые площадки, лыжные
трассы, велосипедные и беговые дорожки и т.д.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: открытые стоянки для временного хранения транспортных
средств; вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (беседки,
скамейки и другие малые архитектурные формы).
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования): гостиницы, мотели,
кемпинги, туристские центры; профилактории, санатории; больницы, госпитали
общего типа; интернаты для престарелых; кафе, бары, закусочные и другие
учреждения общественного питания; места для пикников; общественные туалеты.
Параметры:
Баланс
территории
Территории
|
% общей площади
|
Древесно-кустарниковые
насаждения и открытые луговые пространства, водоемы
|
93 - 97
|
Дорожно-транспортная сеть,
спортивные и игровые площадки
|
2 - 5
|
Обслуживающие сооружения и
хозяйственные постройки
|
2
|
Р.3. Зона
отдыха
Назначение: зона Р.3
организуется на территории лесопарков для организации отдыха населения. Цель
организации зоны состоит в сохранении уникального ландшафта при создании
условий для полноценного отдыха. Строительство разрешается только в том случае,
когда выбор места и проекты объектов обслуживания оказывают минимальное
воздействие строительства на окружающую среду и позволяют создать
привлекательные места для отдыхающих при сохранении характера и природных
особенностей, присущих данной территории.
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: пляжи; кемпинги; кафе, бары, рестораны и другие
учреждения общественного питания; пункты проката спортивного и другого
инвентаря для отдыхающих; места для палаточных городков; спортивные и игровые
площадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: открытые стоянки для временного хранения транспортных
средств; вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (кабинки
для переодевания, беседки и другие малые архитектурные формы); общественные
туалеты.
Р.4. Зона дач
Назначение: зона Р.4
организуется для отдыха населения поселения и выращивания сельскохозяйственных
культур с ориентацией на постепенное преобразование данной зоны в зону Ж.1.
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа;
дачи; магазины товаров первой необходимости торговой площадью до 40 м2;
сады, огороды; водозабор; противопожарный водоем.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: надомные виды деятельности в соответствии с санитарными и
противопожарными нормами; бани, сауны; сооружения, связанные с выращиванием
цветов, фруктов, овощей: парники, теплицы, оранжереи; хозяйственные постройки;
встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более
чем на 1 транспортное средство на 1 участок; административные помещения,
связанные с обслуживанием зон дач.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования): магазины, превышающие
разрешенные размеры; почтовые отделения, телефон, телеграф; временные
сооружения мелкорозничной торговли.
Параметры: 1. Минимальная площадь
участка отдельно стоящего дома, дачи - 400 м2.
2. Расстояние между
фронтальной границей участка и основным строением - в соответствии со
сложившейся или проектируемой линией застройки.
3. Минимальное расстояние от
границ землевладения до строений, а также между строениями:
3.1. От границ соседнего
участка до: основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м;
открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.
3.2. От основных строений до
отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с
требованиями СНиП
2.07.01-89*.
4. Коэффициент использования
территории - не более 0,67.
5. Высота зданий:
5.1. Для всех основных
строений количество надземных этажей - до двух с возможным использованием
(дополнительно) мансардного этажа, высота от уровня земли до верха конька
скатной кровли - не более 13,6 м.
5.2. Для всех
вспомогательных строений высота от уровня земли до верха конька скатной кровли
- не более 7 м.
5.3. Как исключение: шпили,
башни, флагштоки - без ограничения.
6. Вспомогательные строения,
за исключением гаража, размещать перед основными строениями со стороны улиц не
допускается.
7. Ограничения, связанные с
размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения: расстояния от
окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на
соседних участках, должно быть не менее 6 м.
8. Требования к ограждению
земельных участков: со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными;
характер ограждения и его высота должны быть единообразными как минимум на протяжении
одного квартала с обеих сторон улицы.
Зоны
сельскохозяйственного использования
С-1. Зона сельскохозяйственного использования
Земли сельскохозяйственного
назначения, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли,
предназначенные для этих целей в соответствии с градостроительной документацией
о градостроительном планировании развития территорий и поселений, а также
разработанной на их основе землеустроительной документацией (территориальным
планированием использования земель).
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: сельскохозяйственные угодья (пашни, сады,
виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, залежи), лесополосы,
внутрихозяйственные дороги, коммуникации, леса, многолетние насаждения, болота,
замкнутые водоемы, здания, строения, сооружения, необходимые для
функционирования сельского хозяйства, в том числе сельскохозяйственные
предприятия, опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и
учебно-производственные хозяйства, научно-исследовательские учреждения,
образовательные учреждения высшего профессионального, среднего
профессионального и начального профессионального образования
сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения для
сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: инженерные коммуникации и транспортные сооружения,
устройства; земельные участки, предоставляемые гражданам для ведения
крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства
(садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота), а
также несельскохозяйственным и религиозным организациям для ведения сельского
хозяйства.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования): карьеры, перерабатывающие
предприятия, склады, рынки, магазины, стоянки транспортных средств (терминалы),
превышающие разрешенные размеры; почтовые отделения, телефон, телеграф;
временные сооружения мелкорозничной торговли и другие сооружения.
С-2. Зона сельскохозяйственного
использования (резерв для застройки)
Разрешенные «по праву
застройки», неосновные и сопутствующие, а также условно разрешенные виды
использования (требующие специального разрешения) устанавливаются согласно
градостроительным регламентам соответствующих территориальных зон,
установленных утвержденной градостроительной документацией и правилами
застройки.
Зоны
специального назначения
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: захоронения; кладбища, крематории, скотомогильники,
свалки бытовых отходов и иные объекты, использование которых несовместимо с
использованием других видов территориальных зон, а также объекты, создание и
использование которых невозможно без установления специальных нормативов и
правил.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: культовые сооружения, объекты эксплуатации кладбищ, иные
вспомогательные производства и административные объекты, связанные с
функционированием кладбищ; зеленые насаждения; инженерные коммуникации. Условно
разрешенные виды использования (требующие специального разрешения):
мусороперерабатывающие и мусоросжигательные заводы, полигоны захоронения
неутилизируемых производственных отходов и другие объекты.
Зоны военных
объектов и иные зоны режимных территорий
Разрешенные «по праву
застройки» виды использования: военные базы, городки, полигоны, аэродромы, иные
объекты безопасности и космического обеспечения, образовательные учреждения,
реализующие военные профессиональные программы, предприятия, учреждения и
организации федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по
обороне, безопасности и космическому обеспечению.
Неосновные и сопутствующие
виды использования: жилые дома, общественные здания, сооружения, связанные с
выращиванием овощей: парники, теплицы; хозяйственные постройки; гаражи,
открытые стоянки.
Условно разрешенные виды
использования (требующие специального согласования): производственные здания,
учреждения связи и иные коммуникации, превышающие установленные параметры,
временные сооружения.
ПРИЛОЖЕНИЕ
З
1. На картах ограничений
показываются все типы зон ограничения использования: территория памятников
истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;
комплексная охранная зона памятников истории и культуры (архитектуры,
археологии); зона регулирования застройки; зона охраняемого ландшафта;
археологическая зона; водоохранная зона; прибрежная полоса; зона затопления;
санитарные, защитные и санитарно-защитная зона; зона горно-санитарной охраны,
зона санитарной охраны источников водоснабжения, зона залегания полезных
ископаемых, территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций
природного и техногенного характера, зона чрезвычайных экологических ситуаций и
экологического бедствия, зона с экстремальными природно-климатическими
условиями и иные зоны, установленные в соответствии с законодательством
Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
2. Каждая охранная зона
содержит дополнительные ограничения использования земельных участков, указанные
в составе разрешенных видов и параметров использования земельных участков (виды
дополнительных ограничений).
Виды
дополнительных ограничений (к картам ограничений)
Зоны ограничения О
Комплексная охранная зона
памятников истории и культуры.
Ограничения: обязательное
согласование намерений по изменению недвижимости (проектов) с соответствующими
органами охраны памятников истории и культуры и органами архитектуры и
градостроительства.
Р. Зона
регулирования застройки
Ограничения: будут
установлены дополнительно по результатам разрабатываемого проекта «Корректура
охранных зон памятников истории и культуры».
A.1. Археологическая охранная
зона
Ограничения: до начала
земляных работ, связанных со строительством, проведение археологических
раскопок.
А.2.
Археологическая охранная зона
Ограничения: во время
проведения земляных работ, связанных со строительством, - осуществление
археологического надзора с возможным проведением раскопок в случае обнаружения
историко-культурных ценностей.
В.
Водоохранная зона
Ограничения: запрещается
организация полигонов для размещения твердых бытовых и неутилизированных
промышленных отходов, складов нефтепродуктов, минеральных удобрений, ядовитых
химических веществ, размещение стоянок транспортных средств, их ремонт, мойка и
заправка топливом.
Б. Прибрежная
защитная полоса
Ограничения: все
ограничения, указанные для зоны В (водоохранной зоны), запрещается
дополнительно: установка сезонных палаточных городков, размещение дачных и садово-огородных
участков, индивидуальное строительство, движение автомобилей и тракторов.
3. Зона
затопления
Ограничения: при
проектировании и строительстве в зонах затопления необходимо предусматривать
инженерную защиту от затопления и подтопления зданий.
П.
Санитарно-защитная зона предприятий
Ограничения:
1. Не
допускается размещать жилые здания, детские дошкольные учреждения,
общеобразовательные школы, учреждения здравоохранения и отдыха, спортивные
сооружения, сады, парки, огороды.
2. Размещение новых предприятий
и реконструкция существующих возможны только по согласованию с соответствующими
центрами Государственного санитарно-эпидемиологического надзора и комитетами по
охране природы при положительном заключении государственной экологической
экспертизы.
3. Реконструкция
существующих усадебных жилых домов возможна с увеличением общей площади
строения, принадлежащей каждому собственнику, не более чем на 30 %.
4. В зоне П виды
использования, указанные в п. 1, могут быть разрешены в виде исключения при
условиях:
соответствия разрешенным
видам использования для соответствующей территориальной зоны;
наличия положительного
заключения соответствующего центра Государственного
санитарно-эпидемиологического надзора.
О. Зона особо
охраняемых природных территорий
Ограничения: не допускаются
размещение строительства на территории охраняемых природных ландшафтов, а также
несанкционированная вырубка деревьев и кустарника, иные нарушения ландшафта.
СОДЕРЖАНИЕ